耕地三七五減租條例 有關租約終止法令及情形介紹 新北市政府地政局 1.  法令簡介  調解調處程序  常見之爭議類型  案例分享 2.

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1 耕地三七五減租條例 有關租約終止法令及情形介紹 新北市政府地政局 1

2  法令簡介  調解調處程序  常見之爭議類型  案例分享 2

3 法令簡介  耕地三七五減租條例 - 民國 40 年 6 月 7 日總統制定公布全文 30 條 - 民國 91 年 5 月 15 日修正公布  新北市耕地租約登記辦法 - 民國 101 年 2 月 1 日公布 3

4 調解調處程序  耕地三七五減租條例第 26 條 非經調解、調處，不得起訴。 經調解、調處成立者，新北市政府耕地租佃委 員會給予書面證明。 調解調處程序 訴訟 司法機關 訴訟 司法機關 調處 新北市政府 耕地租佃委員會 雙方協議 委員建議 作出仲裁 調處 新北市政府 耕地租佃委員會 雙方協議 委員建議 作出仲裁 調解 區公所 耕地租佃委員會 雙方協議 委員建議 調解 區公所 耕地租佃委員會 雙方協議 委員建議 4

5 常見之爭議類型 1 1 承租人未自任耕作 2 2 地租積欠達 2 年之總額 3 3 非因不可抗力繼續 1 年不為耕作 4 4 經依法編定或變更為非耕地使用 減 §16 減 §17 Ⅰ 減 §17 Ⅰ  減 §17 Ⅰ 減 §17 Ⅱ 5

6  承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部 轉租於他人。 所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施 肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須 由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分 交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不 違自耕之本旨，殊非法所不許。 類型 1 、承租人未自任耕作 6

7 承租人應自任耕作者，應包括其家屬在內。 - 最高法院 71 年台上字第 2841 號判例意旨、 83 年度台上字第 2297 號、 85 年度台上字第 423 號判決。 地主同意轉租： 承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或 一部轉租於他人。 違反此項禁止規定所訂立之轉租契約，當然無 效 … 。 - 最高法院 43 年台上字第 868 號判例 7

8  承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由 出租人收回自行耕種或另行出租。 原訂租約無待於終止，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係 自始不存在。 - 最高法院 80 年台再字第 15 號判例 承租人將一部分土地供非耕作之用，而不自 任耕作者，全部耕地租約即歸於無效。 - 最高法院 46 年台上字第 57 號、 70 年台上字第 4637 號等判例 一部無效，全部無效！ 8

9  承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地 全部或一部託人代耕者，不視為轉租。 9

10 認定為未自任耕作基本原則 內政部 93 年 3 月 10 日台內地字第 0930066140 號函  自己不作 承租人將承租耕地轉租、轉讓、借與他人使 用、與他人交換耕作、作業全部委託他人代 耕或雇工耕作為主體。 承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部 或一部轉租於他人。 - 最高法院 43 年台上字第 868 號判例  違反原約定使用性質 原約定為農業使用（或漁業、牧業使用）， 但承租人改變為漁業使用（或農業、牧業使 用），未經出租人同意者。 10

11  從事非農業使用 承租人於承租耕地從事非農業使用，如違法 建築房屋或堆放廢棄物等。  其他 經出租人提出具體事證者。 NO ！！ 11

12 司法實務見解參考  承租土地上可以有農舍嗎？ 佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但 茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解 決佃農家族實際居住問題為目的。 - 最高法院 64 年台上字第 571 號判例 耕地上之農舍係指以耕作為目的或為便利耕 作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或 臨時休息之用，若以解決承租人家族實際居 住問題為目的者，即與農舍有間。 - 最高法院 98 年台上 337 號、 97 年台上 2096 號判決等 12

13 司法實務見解參考  種植的農作物種類有規定嗎？ 種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物， 固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種 植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與 造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營 之一種，仍不失為農作物。 - 最高法院 82 年台上字第 1096 號判例 13

14 倘承租人以承租之土地種植果樹，並未變更 承租土地使用之目的及原貌，單純於採收期 開放採果，獲取栽果收益，或許未悖於自任 耕作之範疇；惟若為招徠採果客人，應採果 客人之需求，於承租農地另增建房屋或設置 工作物，提供大眾遊憩功能之設施，即已變 更承租土地之農用目的，自不能認為仍在自 任耕作。 - 最高法院 100 年台上字第 1526 號裁判 14

15 類型 2 、地租積欠達 2 年之總額  先催告：已積欠地租達 2 年終止租約，應依民法 第 440 條第 1 項催告承租人支付，並須於催告期 滿至承租人住所收取，仍不為支付始得終止租 約。 - 最高法院 86 年臺上字第 3324 判例  催告須定相當期限：欠租 2 年雖曾派員面催剋速 清繳，但仍與未定相當期限之情形並無二致， 故其催告，依法尚難謂為有效。 - 最高法院 45 年台上字第 205 號判例  有爭議仍循調解處程序：私權爭執應先調解處 - 最高法院 50 年台上字第 852 號判例 15

16 類型 3 、非因不可抗力繼續 1 年不為耕作  出租人向鄉（鎮、市、區）公所反映其出租耕 地係非因不可抗力消極地任其荒蕪而未經承租 人為任何使用（包括耕地遭人占用時，承租人 消極的不予排除侵害）達 1 年以上者，悉依減 租條例第 17 條規定辦理。即得由出租人申請 終止租約；如有爭議，則循第 26 條規定辦理 。 - 內政部 93 年 3 月 10 日台內地字第 0930066140 號函 NO ！！ 16

17  休耕 因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，無 耕地三七五減租條例第 17 條第 1 項第 4 款規定之適 用。 ( 因非主觀上放棄耕作權，且於客觀上休耕期 間亦非任其荒蕪廢耕 ) - 內政部 79.11.19 台內地字第 848494 號函  一部不為耕作，得收回全部耕地 非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問一部或全 部，出租人均得申請收回全部耕地。 - 最高法院 84 年台上字第 1856 號判例 17

18 類型 4 、經依法編定或變更為非耕地使用  什麼是非耕地呢？ 出租耕地已依都市計畫法定程序，完成主要 計畫變更為非農業區使用，雖細部計畫尚未 發布及政府尚未辦理徵收，仍得主張。 編為山坡地保育區國土保安用地。 編為建築用地。 都市計畫範圍內經編為公共設施保留地。 18

19 「耕地」及「自耕地」之認定 內政部 102 年 8 月 13 日台內地字第 1020275696 號令  依都市計畫法編為農業區、保護區內依法供農、 漁、牧使用之土地。  依區域計畫法編定之農牧用地、養殖用地。  國家公園區內，依國家公園法劃定之分區別及使 用性質，經國家公園管理處會同有關機關認定合 於前一、二規定之用地。  又同條例第 15 條第 1 項「耕地出賣或出典時，承 租人有優先承受之權」，所稱耕地比照上開規定 辦理；至同條例第 17 條第 1 項第 5 款「經依法編定 或變更為非耕地使用時」係指經依法編定或變更 為上開土地以外之情形。 19

20 變更為非耕地終止租約 出租人給予承租人之補償 耕地三七五減租條例第 17 條第 2 項  承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能 部分之價值為限。  尚未收穫農作物之價額。  終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值 稅後餘額三分之一。 出租人為終止租約之意思表示到達承租 人之日當期公告土地現值為準。 - 內政部 79.8.15 台內地字第 827373 號函 20

21 案例分享  類型 1 、承租人未自任耕作 爭點：原約定為農業使用改變為漁業使用 證明文件：行政院農委會林務局農林航空測量 所航空照片、出租人檢附現況照片 3 個養殖魚池 21

22  類型 3 、非因不可抗力繼續 1 年不為耕作 爭點：耕地現況荒蕪，是否屬非因不可抗力繼 續 1 年不為耕作 證明文件：出租人檢附 84 、 88 、 90 、 92 年等 現況照片 草生地 堆置廢棄物 22

23  類型 4 、經依法編定或變更為非耕地使用 爭點：租約標的使用分區變更為住宅區及道 路用地 證明文件：土地使用分區證明書 23

24 簡報結束 敬請指教 24