不動產稅務節稅與信託概要 電視專訪與採訪: TBVS 新 聞 東森 新 聞 緯來 電視台 三立 電視台

Presentation on theme: "不動產稅務節稅與信託概要 電視專訪與採訪: TBVS 新 聞 東森 新 聞 緯來 電視台 三立 電視台"— Presentation transcript:

1 不動產稅務節稅與信託概要 電視專訪與採訪: TBVS 新 聞 東森 新 聞 緯來 電視台 三立 電視台
東森 新 聞 緯來 電視台 三立 電視台 money-錢雜誌、yahoo、hinet 、pchome 等 10 多家媒體訪問....

2 少林師傅故事   師兄學好功夫 還沒學到智慧 。 功夫讓您學走，智慧與永遠讓你帶不走。

3 ㄧ公斤重量與價值

4 【賣水與水庫】 為生活而工作是急迫性，為追求未來『財富與幸福』而去做是重要性。 撥出時間做有生產力有價值而重要的事。
成功最快的捷徑與方法。學習別人的經驗與智慧，減少錯誤與縮短成功的距離。 聽課是最有價值與有智慧的ㄧ件事。 不要抱怨人忌妒人家的財富 有財富的人會選擇去做重要有價值又有生產力的事。 當有財富的人，不要抱怨人家真幸福 忘掉自我無私付出，才能體會真正的幸福。

5 決定如何過鑽石人生 食、衣、住、行、育樂。 儲蓄/保險/購屋/購車/投資/創業/養育子女父母/退休計劃 A出生 E終老 B就業 C成家
D退休 25-35 45-55 承先啟後 萌芽學習 含貽弄孫 35- 45 茁壯 穩定 人生像一把尺，刻度就像您生命的長度，我們無法決定生命的長度。 但在每個刻度裡，我們可以決定他的幸福與廣度。 我們的信念想法可以決定經營人生的態度。 經營人生的態度決定我們一生價值的高度。

6 金錢與財富取向 What Want Winner 博餃 中獎 勞力 遺產 智慧 創業 技術 投資 服務 財富 自由 專業 M型社會
六個帳戶 分配財務 經營財務 夢想ㄧ二階 透過資源整合 教育學習經驗 勞力 智慧 技術 服務 專業 財富 自由 M型社會 W W W 理財與投資人生必學的第二專長

7 投資 股票 基金 黃金 期貨 債券 外匯 不動產 藝術古董 保本 風險 獲利 穩定 簡單 用的到 摸的到 不動產 黃 金 基 金 投資 選擇

8 平均房價較去年同期明顯上揚10% 信義房價指數 來源: 信義房屋不動產企劃研究室

9 黃金價格十年走勢大圖

10 每個月3000元變398萬 國內基金的投資，每個月最低金額為3000元，或許這看起來微不足道，但若能持之以恆，每個月持續投入，例如設定自動轉帳然後忘記它，加上複利的魔力，再經由長期的投資，會有意想不到的成果！  若每個月以3000元進行定期定額投資，以年平均報酬率10%計算，10年就可回報614,535元，20年可回報2,278,107元。 (定期定額基金試算) 每月投入3000元，定期定額試算：    如果現在才25歲，在不知不覺之中，20年之後，45歲就可多出220多萬元，這是不是很驚奇呢？  不過這當然還是需要減除成本，例如3000元的基金，手續費以0.75%計算為22元，套入複利計算，20年為16,706元，所以說挑選手續費低廉的基金對於增加投資報酬率是很有幫助的。 此外，每年10%的報酬真的有點夢幻，這是個理想的數字，或許可以用5%去算，20年投資為1,233,101元，報酬率也有約70%。 看著表格上的金額，想到每個月只要3000元就可有如此的報酬，內心覺得澎湃，但光是想是沒用的，從現在開始做吧！！！

11 請預約 ~ 稅務概念與信託節稅技巧 不動產從購入持有到出售，有多少稅目您知道嗎?
先知道可以這樣做 ! 怎麼做 ? 如合做? 不動產從購入持有到出售，有多少稅目您知道嗎?  不動產投資入門前學會了解，有都少稅，要繳多少稅，如何節稅，免稅，退稅。 不動產"信託"節稅'理財'防老'避免爭產。 請預約 ~

12 不動產-稅務類別及名詞篇 購屋買賣 → 不動產持有 → 出售移轉→ 取得成本 契稅 印花稅 書狀費 規費 代書費 仲介費 本金孳息 取得成本
購屋買賣 → 不動產持有 → 出售移轉→ 取得成本 契稅 印花稅 書狀費 規費 代書費 仲介費 本金孳息 取得成本 房屋稅 地價稅 裝修費 貸款利息 設定費 火險費 物管費 取得成本 土地增值稅 代書費 規費 塗銷費 書狀費 仲介費 交易所得稅 贈與稅/遺產稅 特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)

13 相關稅別及名詞 / 稅率與計算方式 1.契稅 買賣、贈與、占有6% 典權4% 交換、分割2%
相關稅別及名詞 / 稅率與計算方式 1.契稅 買賣、贈與、占有6% 典權4% 交換、分割2% 2.土地增稅 自用10% 。 1/20%。1-2/30%。2-/40%。 3.印花稅 典賣、讓受及分割不動產契據金額 1/1000。 4.房屋稅 住家1.2% 2.營業3% 3.非住家營業2% (加徵豪宅稅) 5.地價稅 自用2/1000一般工業礦業公園等特定用地10/1000 6.贈與稅 % 220萬 7.遺產稅 % 1200萬 8.財產交易所得稅/租金收入綜合所得稅 9.特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅)

14 契稅計算來源 稅基以房屋的現值: 契稅 印花 房屋 贈與 遺產 契稅課徵現值財交 租收

15 節稅篇 賣房子還可以退稅，您知道嗎? 奢侈稅對我是有沒有影響的? 夫妻用以不同名義出售房屋省下72.7萬稅款，真的嗎?
五筆土地皆可享用自用優惠稅率是嗎?

16 啥!買賣房子還可以退稅? 重購退稅-小屋換大屋兩年內，購新屋五年內不得出售。 兩年內重購 退稅 交易所得稅 五年內不得出售 土地增值稅
退回交易所得稅 二年內售自用住宅再重購 可申退交易所得稅主張從所得稅應納所得稅額中扣抵或退還。 退回土地增值稅 重購退稅規定需出售及購買之房屋土地所有權人， 且所購房屋五 年內不得出售，否則需返還已退回之土地增值稅退稅。

17 重購退稅原則 只要把握以下幾個原則，便可正確檢視自己是否適用申報條件。 「自用住宅」 住家一般稅率 退稅 交易所得稅 土地增值稅
買價高售價款 先後順序沒有限制。 　一、二間房屋皆符合自用住宅的條件。所謂「自用住宅」，是指所 有權人、配偶或申報受扶養直系親屬，於房屋地址辦理戶籍 登記，且在出售前一年內不曾出租或供營業用。 　二、重購房屋價款高於出售價款。 　三、二間房屋產權登記的發生時間在二年內，售屋及購屋的先後順 序沒有限制。 　四、二間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，並不限於同一人。

18 財產交易所得還要另外課徵? 財產交易所得稅/租金收入 依「實際買賣價格」申報。 綜合所得稅申報 核定契價×10%~25%
依「財政部申報標準」申報。 稅額：核定契價×10%~25%（稅率於每年綜合所得稅申報前公佈） 售屋所得如何報稅？ 一.個人在出售房屋時也是視為個人財產交易所得，當然必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。 如何節稅？其申報方式有二種： 　第一種：依「實際買賣價格」申報。 　第二種：依「財政部申報標準」申報。 其計算公式如下： 1.實際買賣價格：依所得額申報。 　（成交價額－取得成本－售屋支付之相關費用＝所得額） 2.財政部申報標準：依所得額申報。 　（出售年度之房屋現值×利潤評定標準＝所得額） 無論您賣屋是賺錢或賠錢，依照規定必須要申報財產交易所得。

19 售屋所得如何報稅？如何節稅？ 520 500 +9 實際 -290.000 出售 申報標準 現值46 +110.400 第一種：實際買賣價格
範例說明： 何媽媽三年前購買一棟520萬元的房子，去年以500萬元之價格賠本售出，而其所支付之相關費用總計 為9萬元，房屋現值為46萬元，而依財政部公佈的利潤評定標準，臺北市為24％，其所得試算如下： 第一種：實際買賣價格 　　　　成交價額－取得成本－售屋支付之相關費用＝所得額 　　　　500萬－520萬－9萬元＝29萬（29萬元即可列入所得之減項科目） 第二種：財政部申報標準 　　　　出售年度之房屋現值×利潤評定標準＝所得額 　　　　46萬元×24%＝110,400元（110,400元即列入所得之加項科目） ※加註：此範例說明僅供參考，實際應申報之稅額以財政部台北市國稅局為準。

20 房屋買賣取得申報保留證明文件 移轉費用 及 修繕、改良 、增置等費用。 購屋成本 回→稅率與計算方式 申報節稅文件包括：
       房屋買賣取得申報保留證明文件 移轉費用 及 修繕、改良 、增置等費用。 購屋成本 申報節稅文件包括： （1）成本部分：取得房屋的價金以及購入房屋的一切必要費用， 如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費等，向金融機構貸款購屋的利息，資本支出的修繕、改良 、增置等費用。 （2）移轉費用部分：出售房屋所須支付的仲介費、 廣告費、清潔費及搬運費等。    若未保留費用憑證，如果無法提出證明文件，還可直接按照財政部每年發布的當地財產交易所得課稅標準來計算。 回→稅率與計算方式

21 購屋借款利息節稅扣除額 向金融機構借貸者 30萬元限額內申報扣除 當年度利息單據 無出租、供營業
購屋借款利息的可扣除額度，是以支付自用住宅借款利息減去申報之儲蓄投資特別扣除額後，每一申報戶得於30萬元限額內申報扣除。但須符合下列規定： 每一申報戶只能申報一棟房屋，並不是按人頭計算，且房屋必須是屬於納稅人本人或配偶、受扶養親屬所有（所有權人為同一申報戶）。 納稅人本人、或配偶或受扶養親屬在課稅年度內於該地已辦妥戶籍登記。 房屋必須為自住用途，且無出租、供營業或執行業務使用。 購屋借款限於向金融機構借貸者，向一般公司或個人之借款不得扣除。 取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據。

22 「一生一屋」土增稅10% 10% 先一生一次 不論換屋幾次 後一生一屋 逾6年
「一生一屋」土增稅10%　 先一生一次 10% 不論換屋幾次 後一生一屋 逾6年 都市地區三公畝(90.75坪)、非都市地區七公畝(211.75坪) 先使用「一生一次」 持有自用住宅逾6年 5年內未出租或營業 「一生一屋」規定 名下僅有一戶自用住宅的民眾，不論換屋幾次， 在出售時都可適用10%土地增值稅的優惠稅率。

23 土地增稅減徵(一般稅率) 土地稅法第三十三條修正通過， 長期持有土地，將給予增值稅優惠。 20年-20% 30年-30% 40年-40%
土地稅法第三十三條修正通過， 長期持有土地，將給予增值稅優惠。 20年-20% 年-30% 年-40% 持有土地年限超過二十年以上者就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵百分之二十。 持有土地年限超過三十年以上者就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵百分之三十。 持有土地年限超過四十年以上者就其土地增值超過最低稅率部分稅減徵百分之四十。 回→稅率與計算方式

24 五筆土地皆可用自用優惠稅率 五筆棟房屋土地 一生一次10% 立約公契日應為同一日 出售日以前已設好戶籍即符合自用宅設籍規定
同時賣多屋如何省土增稅 吳先生計畫移民，名下五戶房屋想陸續處理，已將資金統籌運用於國外的投資上。但計算了一下五戶的土增稅竟高達上千萬元。吳先生自用優惠稅率雖然尚未使用，但是一生只能使用一次，五戶房屋如何同時使用？ 節稅方法 申報自用增值稅前並無一定須辦妥地價稅自用，而申報增值稅之前設籍多久並不在審查條件內。只要出售日以前已設好戶籍即符合自用宅設籍規定。 增值稅自用僅規定一生一次之使用限制，未規定申土地筆數限制。只要符合自用住宅面積上限即可。 吳先生得同時出售五戶房子，於申報自用增值稅時，將五筆土地同一日申報，則五筆土地皆可享用自用優惠稅率。 吳先生應提醒代書注意代書注意五筆土地之增值稅申報日應為同一日，立約日亦應為同一日，始符合一生『使用一次』規定。

25 特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅) 何謂奢侈稅？是消費稅的一種，針對奢侈消費行為進行課徵。 1年內轉手，則課徵 15% 非自用住宅
1年內轉手，則課徵 % 非自用住宅 1～2年間轉手，則課徵 10% 非自用住宅如果在1年內轉手，則課徵15%的奢侈稅； 在1～2年間轉手，則課徵10%的奢侈稅。 針對300萬元以上的私人飛機、遊艇、汽車等高價貨物， 以及50萬元以上的高爾夫球證、 俱樂部會員證等課徵10%的奢侈稅。 回→稅率與計算方式

26 特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅表)

27 奢侈稅對我是有沒有影響的? 換屋族稅負比較 項目 換屋型態(A為舊屋、B為新屋) 先買B後賣A 先賣A後買B A、B同時買賣 持有A滿二年
換屋族稅負比較 項目 換屋型態(A為舊屋、B為新屋) 先買B後賣A 先賣A後買B A、B同時買賣 持有A滿二年 重購退稅 先買後賣二年內完成 先賣後買二年內完成 可退稅 奢侈稅 無 持有A未滿二年 取得B後一年內須出售A 取得B後逾一年但未滿二年出售B 10% 申請重購退稅要件 須為自用住宅；辦妥戶籍登記；出售前一年無出租或營業；都市地區土地限90.75坪、非都市211.75坪內；新購地價要大於舊屋地價；重購退稅無次數限制，但購入新屋五年內不得再移轉 課徵奢侈稅範圍 出售持有未滿二年的非自用住宅；自用住宅以本人、配偶及未成年直系親屬設籍的一屋為限，超過一屋即要課稅 財政部豁免條款已針對先買、後賣自用住宅的換屋民眾，因換屋過程形成「暫時擁有2屋」的狀態，排除課徵特別稅。 不過，因排除條款限制先買後賣的換屋者，須在取得新屋後1年內，出售舊屋；超過1年未出售舊屋，且舊屋出售時持有期未滿2年者，出售時仍將被視為擁有2屋，加課特別稅。 此一規定，因與現行稅法鼓勵民眾換屋，提供2年內重購即可享退稅的優惠，認定期間長短不一致，導致選擇先買新屋、後賣舊屋的民眾，在開徵炒房特別稅後，若未注意舊屋出售前持有期，恐將產生售屋稅負意外加重後果。 舉例，甲在100年1月1日買進A，後因工作關係調離外縣市，100年7月1日再買進B，甲決定儘快換屋(出售A)並享受重購退稅。炒房特別稅若100年7月1日起實施，甲屬於先買B後賣A的「先買後賣」換屋族，因為A、B兩棟房屋先後取得日期相差僅半年，甲要避開炒房特別稅並享有重購退稅優惠，只有兩種方式： 一、趕在100年7月1日取得B屋所有權後的1年內，即101年6月30日前出售A。 二、延後出售A時間，出售A的時點要在102年1月1日以後(A的持有期已逾2年，免加課炒房特別稅)，且控制在102年6月30日以前賣出(符合重購退稅行為在2年內完成要件)。 「重購退稅」是政府鼓勵民眾在住者有其屋後，能夠經由換屋達到提升住宅品質的一種減稅措施。 基於「愈換愈好」原則，重購退稅只提供以小屋換大屋、舊屋換新屋、低價換高價房屋者，經由退稅優惠，減輕換屋產生的所得稅與土地增值稅負擔。 重購退稅沒有次數限制，但只適用3種土地：自用住宅、自營工廠與自耕農地。可申請重購退還的稅捐，有土地增值稅、所得稅。 以重購退還土增稅為例，退稅條件包括所有權人出售或被徵收土地，從土地所有權完成移轉登記或領取補償金日起，2年內購買未逾3公畝(約90坪)的都市土地，或7公畝(約210坪)以內的非都市土地。2年重購期限包含先買後賣，或先賣後買在內。 新購土地地價超過原來出售土地地價扣除土增稅後的餘額者，即可就其已納土增稅額，申請退還部分或全部的稅金。獲准退稅者，新購土地5年內不得再移轉或贈與他人、變更用途，否則須繳回退稅。

28 奢侈稅排除課徵項目: 第 5 條 有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物： 無供營業使用或出租者新房地 移轉登記之日起算一年內出售原房地
第 5 條 有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物： 無供營業使用或出租者新房地 移轉登記之日起算一年內出售原房地 拆除改建合建分屋銷售者 都市更新分配取得更新後 一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦戶籍登記且持有 期間無供營業使用或出租者。 二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完 成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。 三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。 四、經核准不課徵土地增值稅者。 五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 六、銷售因繼承或受遺贈取得者。 七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。 八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。 九、依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。 十、所有權人以其自住房地或與營業人合建分屋銷售者。 十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後。

29 贈與稅節稅運用 子女結婚父母贈與免稅額可達千萬 合計:1080萬全部免稅 贈與稅人每人每年(度)220萬
100年 年底結婚 父親 萬 母親 萬 =640萬 合計:1080萬全部免稅 101年 年初贈與 父親220萬 母親220萬 =440萬 贈與稅人每人每年(度)220萬 課稅贈與淨額 × 10% – 可扣抵稅額 = 應納贈與稅額 父母分別還有免稅額100萬元

30 贈屋好還是贈現金 5,000萬元市值的店面。免稅!! 遺贈稅法第21條規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分，應自贈與額中扣除」。
贈屋好還是贈現金 5,000萬元市值的店面。免稅!! 遺贈稅法第21條規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分，應自贈與額中扣除」。 土地公告現值為1,500萬元 總價1,600萬 + 100萬免稅 貸款1,500萬 房屋標準價格為100萬 土地公告現值為1,500萬元、房屋標準價格為100萬元。 1,500萬元向銀行貸款，該店面出租每月租金10萬元。 1,600萬扣除1,500萬元的貸款負擔，加上父母贈與子女可享有免稅額220萬元，王先生此筆贈與就無須繳納贈與稅了。

31 夫妻贈與變更名義售屋省下72.7萬 523先生名義售屋-已使用ㄧ生ㄧ次優惠 稅率須課 40% 約150萬 1.房屋贈與免稅額(契稅)
2.土地夫妻間移轉不課徵增值稅 太太未有售屋可適用優惠稅率10% 自用僅約77.3萬 配偶相互贈與之土地，不課徵土地增值稅。 查明如尚未使用過自用增值稅優惠稅率時， 得先辦理夫妻間之贈與，不課徵土地增值稅。 原所有人已辦理過自用稅率應課40%。 夫妻轉換名義後，適用自用住宅優惠10%。

32 不動產信託 不動產"信託"可以節稅? 什麼是"不動產信託"那嘛好用? 隔離債務不會假扣押甚查封拍賣您房屋 養老防兒!晚年生活規劃保障更安心
保全家族財產的永續避免下ㄧ代爭產。  不動產"信託"節稅'理財'防老'避免爭產。

33 【民事信託】【營業信託】 【公益信託】 一、 契約信託與遺囑信託 二、 意定信託與法定信託 三、 自益信託與他益信託
一、 契約信託與遺囑信託 二、 意定信託與法定信託 三、 自益信託與他益信託 四、 私益信託與公益信託 五、 營業信託與非營業信託 六、 個別信託與集團信託

34 不動產信託 一、不動產管理型信託 二、不動產處分型信託 三、不動產開發型信託 （一）保全功能 （二）增值功能 （三）公益功能 （四）促進地利
一、不動產管理型信託 二、不動產處分型信託 三、不動產開發型信託 （一）保全功能 （二）增值功能 （三）公益功能 （四）促進地利 （五）促進民間參與公共建設 ( 六 ) 節稅功能

35 不動產信託案例 逐年移轉財產予子女，雖可節稅，但移轉太多財產予下一代， 卻可能造成子女，不懂得珍惜財富，甚至揮霍財產。
(583)禁治產子女所繼承之財產遭侵佔，生活陷入困境。 (416)子女無法繼承自己的事業，甚至不願再奮發努力。 (426)子女因財產分配不公，而引起財產爭奪戰。 (416)第一帶負有債務直接隔代交付第三四代 擔心創業風險隔離保護財產。 (469)財產永續享受增值利益。 免徵增值稅贈與稅等移轉規費

36 信託-減稅金額達3700餘萬元 588富爸爸將4.5億元上市公司股票透過銀行信託3年 指定孳息 3名子女均分
588富爸爸將4.5億元上市公司股票透過銀行信託3年 指定孳息 3名子女均分 依實際利益計算贈與稅，需繳4300餘萬元 信託贈與時時價-僅需繳納贈與稅600多萬元 減稅金額達3700餘萬元 3年的實際孳息獲利，卻高達1.5億元 PS.非現金贈與，以贈與時之時價，依郵局1年期定存固定利率複利折算

37 (583)案例 禁治產子女所繼承之財產遭侵佔，生活陷入困境。
移轉登記 出租收益30000 市價800萬 生前自益 生後他益 直接他益 財產所有權人母75歲 A姐 女-已婚 B弟 男-禁治產人 繼承持分 C孫女(領養A) 最終財產所有權 A女 信託規劃 C孫女 20年後成年婚後移轉

38 (416)案例 子女不孝揮霍無度負債1000萬，甚至不願再奮發努力。
(416)案例 子女不孝揮霍無度負債1000萬，甚至不願再奮發努力。 A父 B子繼承 C 孫贈與 遺囑信託 C 孫 A父 跳過B子 信託具有傳統繼承制度所沒有的功能—隔代繼承，舉例說明，吳爺爺生前指定給孫子小吳成年後創業基金1,000萬元，以傳統繼承方式，必須是吳爸爸繼承吳爺爺財產，之後再由吳爸爸移轉給小吳。若透過信託的隔代繼承設計，可在遺囑信託契約中明定受益人小吳，經由信託規劃，可節省第一代移轉至第二代的遺產稅，及第二代至第三代的贈與稅，而只須繳納一次的遺產稅，整體稅賦將大幅降低。

39 (588)案例 擔心創業風險隔離保護財產 他益信託財產 事業資本3億 金融風暴 保護財產 個人財產 兩棟商辦2億 房屋土地36筆
公司借款作保 個人財產 房屋土地36筆 現金1億 黃金5000萬 六個月以前 END

40

41

42

43 黑 馬 速度首先來自於明確的目標 超越自我 駕馭未來 先跟自己競賽 在跟別人比賽

44 蔡璋乾 祝您 賺大錢 Kenny 幫您省 money
蔡璋乾 祝您 賺大錢 教育訓練找 kenny - 業務成長 so easy。 企業校園找 kenny - 財富幸福 so happy。 財務節稅找 kenny - kenny幫您省money。 投資講座找 kenny - kenny Help you make money。