擬定台北市中正區河堤段六小段 501-1地號等28筆土地

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1 擬定台北市中正區河堤段六小段 501-1地號等28筆土地
都市更新事業計畫暨 權利變換計畫公聽會簡報 實施者：東亞建築經理(股)公司 建築設計：熊宜一建築師事務所 中華民國99年9月12日 都市更新簡報 建築設計簡報 估價作業簡報

2 都市更新簡報

3 辦理緣起與法令依據 1.本公聽會係依都市更新條例第19 條規定，擬定或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見；依同條例第29 條規定，以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依第19 條規定程序辦理；但必要時，權利變換計畫之擬定報核，得與都市更新事業計畫一併辦理。 2.本公聽會係依都市更新條例施行細則第6條規定，舉辦公聽會時，應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。

4 公聽會辦理公告及通知方式 本公聽會依都市更新條例施行細則第6條規定，於十日前刊登報紙三日(8/30-9/1)，並張貼公告於當地里辦公處。
本公聽會依都市更新條例第19 條規定，以雙掛號方式通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。

5 並於99年7月28日修訂更新計畫書部份內容經市府核准
都市更新的法定流程 本案劃定更新單元已於 經市府核准 並於99年7月28日修訂更新計畫書部份內容經市府核准 劃定更新單元階段 確認更新單元範圍 本案事業概要已於 核准 都市更新事業概要階段 初步構想 確認獎勵容積額度 確認建築配置方案 都市更新事業計畫 暨權利變換計畫階段 確認分配單元 確認分配面積 建築開發

6 計畫緣起 計畫範圍:位於中正區水源路、牯嶺街、廈門街147巷所圍成之街廓範圍內。
劃定緣由：因計畫範圍內建物老舊，衛生及防災條件不佳，為改善當地居住環境品質，依據都市更新條例及台北市都市更新自治條例之規定推動本案都市更新事業。 更新單元範圍

7 修訂更新計畫內容-變更前後人行及開放空間構想
退縮留設4公尺以上無遮簷人行道 基地變更前人行及開放空間構想 基地變更後人行及開放空間構想

8 現況說明 土地權屬 地段地號:台北市中正區河堤段六小段501-1地號等28筆土地。 土地面積:1,715㎡
土地所有權人數:51人（其中公有土地所有權人為中華民國及台北市政府） 土地權屬 土地面積（㎡） 比例（％） 土地 公有 中華民國 13 0.76 臺北市政府 49 2.86 小計 62 3.62 私有土地 1,653.00 96.38 合計 1,715.00 100

9 現況說明 合法建物權屬 台北市中正區河堤段六小段405建號等40筆建物 合法建物所有權人數：47人（全部為私有） 土地使用現況
土地使用分區：第二種商業區(1,026㎡)、第三種住宅區(689㎡) 全作住宅使用 建物使用現況 構造：鋼筋混凝土造 屋齡：全部超過30年以上屋齡 樓層：4樓公寓

10 更新單元地籍圖 更新單元範圍 國有地 市有地

11 更新單元建物現況圖

12 B A F C E F G G D H H

13 更新單元土地使用分區圖 1,026㎡ 689 ㎡ 第二種商業區 第三種住宅區 更新單元範圍

14 都市更新事業計畫 同意比例 土地所有權 合法建物所有權 人數 面積 總和 46人 1,621.25m2 44人 4,395.67m2
法定門檻 2/3 (31人) 3/4 (1,215.94m2 ) (30人) (3,296.75m2) 同意比例 84.78％ (39人) 84.04％ (1,362.50m2) 84.09％ (37人) 81.86％ (3,598.47m2) 註：總合已扣除公有土地及限制登記之人數及面積。

15 擬申請都市更新容積獎勵 註：實際容積獎勵額度以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過為準。 申請容積獎勵項目 獎勵面積(m2) 基準容積比率
ΔF1以原容積高於法定容積 － ΔF2多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 ΔF3更新時程獎勵 560.73 7% ΔF4-2捐贈道路用地成本經費 41.65 0.52% ΔF5更新地區規劃設計獎勵 ΔF5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災 542.64 6.77% ΔF5-3供人行走之地面道路或騎樓 386.23 4.82% ΔF5小計 928.87 11.59% ΔF6處理占有他人土地舊違章建築戶 更新容積獎勵合計 1,531.25 19.11% 停車獎勵 885.00 11.05% 總計 2,416.25 30.16% 註：實際容積獎勵額度以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過為準。

16 實施方式 更新方式：全區採用拆除重建方式實施。 實施方式：本案採權利變換方式實施。
費用負擔原則：所需之工程費用、權利變換費用、公共設施用地費用、管理費用、貸款利息等，由土地及合法建物所有權人以更新後所分配之房地折價抵付予投資者-智城建設。

17 稅賦減免 項 目 條 件 內 容 地價稅 更新期間土地無法使用 免徵 更新期間可繼續使用 更新後二年 減半 房屋稅 土地增值稅
項 目 條 件 內 容 地價稅 更新期間土地無法使用 免徵 更新期間可繼續使用 更新後二年 減半 房屋稅 土地增值稅 實施權利變換，分配土地未達最小單元面積，改領現金者 實施權利變換，以土地或建物抵付負擔者 依權利變換取得之土地或建物，更新後第一次移轉 不參加權利變換，領取現金補償 減徵40％ 契稅 實施權利變換取得土地或建物，更新後第一次移轉

18 財務計畫 實際成本以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過為準 總項目 項目 費用 備註 工程費用 重建費用 98,736萬元
包含新建工程、公寓大廈管理基金、外接管線工程費、空汙費等 公共設施費用 359萬元 小計 99,095萬元 權利變換費用 都市更新規劃費 700萬元 依合約金額認列 不動產估價費 95萬元 交通影響評估費 60萬元 測量費 13萬元 土地改良物拆遷補償及安置費 8,011萬元 依台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例提列 地籍整理費 117萬元 8,996萬元 貸款利息 6,604萬元 貸款期間3.5年，貸款利息3.5%折半計之 管理費用 人事行政管理費 5,790萬元 營建工程管理費 1,100萬元 銷售管理費 6,882萬元 風險管理費 14,458萬元 信託管理費 490萬元 28,720萬元 共同負擔費用總計 143,415萬元

19 收入分析 總銷售面積：5,465.33坪 車位數：174個平面車位 總銷售金額：283,168萬元
項 目 銷售數量 （坪或個） 銷售平均單價 （萬元/坪或萬元/個） 銷售金額 （萬元） 地面層以上住宅 5,465.33 46.2萬元 252,508 平面停車位 174 176萬元 30,660 合 計 283,168 實際數值以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過為準

20 權利變換意義與原則 更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金 參與者 權利變換 不參與者 依更新前權利價值領取補償金

21 不參與權利變換者處理方式 不願參與權利變換者，依法令規定以更新前之權利價值補償。
補償金由實施者於權利變換計畫發布實施之日起兩個月內，通知受補償人於通知之日起三十日內領取。若受補償人拒絕受領，實施者依法將補償金提存法院。 補償金發放或提存後，由實施者列冊送請主管機關囑託地政機關辦理所有權移轉登記。

22 價值評估原則及選定 本案委託之三家估價公司 更新前後估價 實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之
宏大不動產估價師聯合事務所（本案選定之估價公司） 巨秉不動產估價師聯合事務所 敏達不動產估價師事務所 項目 宏大不動產估價師聯合事務所 巨秉不動產估價師聯合事務所 敏達不動產估價師事務所 更新前 土地平均單價(元/坪) 1,999,990 1,950,000 1,890,000 更新前土地總價(元) 1,037,575,000 1,011,635,625 980,508,375 更新後 地面層以上住宅平均建坪單價(元/坪) 462,017 452,374 460,025 車位平均價格(元/個) 1,762,069 1,662,069 更新後總權利價值(元) 2,831,677,251 2,761,572,461 2,820,790,033 土地所有權人應分配權利價值(元) 2,544,480,803 2,474,376,013 2,533,593,585

23 更新前土地權利價值比例 實際應以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過版本為準

24 分配單元規劃(A棟) 實際應以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過版本為準

25 分配單元規劃(B棟) 實際應以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過版本為準

26 分配單元規劃 停車位 實際應以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過版本為準 數量 單價 總價 大(250*600) 小(225*575) B1
21 2 2,000,000 1,900,000 45,800,000 B2 30 6 1,800,000 67,800,000 B3 31 1,700,000 66,000,000 B4 1,600,000 62,300,000 B5 32 9 1,500,000 64,700,000 合計 174 306,600,000 實際應以臺北市都市更新及爭議處理審議會通過版本為準

27 申請分配方式說明 需填寫擲還的文件(預計於99年9月15日寄發) 通知申請分配 實施者訂30日以上期限通知土地所有權人於期限內提出申請
本案申請分配期間為 ～ 需填寫擲還的文件(預計於99年9月15日寄發) 權利變換意願調查表 更新後分配位置申請書 更新後合併分配協議書：若欲與本案其他權利人合併申請分配者，需另外填具更新後合併分配協議書，並說明持分登記情況

28 申請分配表單說明 更新後分配位置申請書 權利變換意願調查表

29 申請分配表單說明 更新後合併分配協議書

30 分配方式及公開抽籤說明 分配方式 以原位次及原一樓住戶優先選配一樓做為分配原則
更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。 公開抽籤 未於法定期限內提出申請分配或同一位置有兩人以上申請，則由公正第三人代為抽籤 公開抽籤將委請律師在場見證 本案公開抽籤時間為 下午2：O0 地點為網溪里里民活動中心 （同安街80巷20號）

31 預定進度 項目 起迄時間 所需時間 申請分配 99.9.20～99.10.20 1個月 事業權變計畫公展、審議、核定公告
99.11～100.10 11個月 申請拆除及建照執照 100.11～101.1 2個月 地上物騰空拆除 101.2～101.5 3個月 工程施工＆申請使照 101.6～103.11 30個月 交屋 103.12～104.3 註：實際視排會狀況及審查意見內容為準。

32 更新效益 透過整體規劃改善本區公共安全、都市景觀及居住環境品質。 透過都市更新方式重建，可享有容積獎勵與稅賦減免等優惠。
與週遭豐富的文教資源與休閒環境相連結，發揮地利之效用，提昇生活環境品質。

33 簡報結束