养老地产项目产品设计研究 1.

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1 养老地产项目产品设计研究 1

2 养老地产专题研究框架： 国外优秀养老地产研究 养老地产专题研究 ） 国内优秀养老地产研究 养老地产实用指南 国外养老发展政策研究
国外养老发展历程研究 国外优秀养老地产研究 国外养老地产优秀案例研究 养老地产专题研究 国外养老地产分类别产品研究（CRRC\异地养老等） ） 国内养老地产发展现状研究（政策、发展历程等） 国内优秀养老地产研究 国内养老地产市场需求研究 国内养老地产客户细分研究 养老地产项目定位研究 国内养老地产优秀案例研究 养老地产项目规划研究 养老地产实用指南 养老地产产品设计研究 养老地产项目运营研究 养老地产项目盈利研究 养老地产实用构建体系

3 养老地产项目产品设计专题研究内容： 老年人的生活及需求特征 典型养老地产项目的产品设计特点 养老地产产品设计的关键点研究
大字按钮 老年人的生活及需求特征 典型养老地产项目的产品设计特点 养老地产产品设计的关键点研究 养老地产产品设计发展趋势

4 养老地产产品设计专题研究思路： 实践篇 基础篇 趋势篇 老年人生活特征及需求研究 养老地产产品设计的原则 养老地产公共空间设计要点
养老地产室内设计要点 养老地产户外环境空间设计要点 国外养老地产产品设计特点 国内养老地产产品设计特点 养老地产产品设计发展趋势

5 PART1.养老地产产品设计基础研究

6 Part 1.1 老年人生活特征及需求研究

7 养老地产的使用主体是老年人，其产品设计需从老年人的需求出发， 立足符合老年人的特征和需求
变化特征 需求特征 身体尺寸总体变小，出现弯腰、弓背现象 身体运动能力下降，关节活动范围变小 骨骼脆弱，关节组织出现弹性减弱 身体功能的变化 生理需求 安全无障碍（台阶、门窗、扶手、地面等） 良好的物理性能指标（室内通风、采光、隔音、观景等） 康复和医疗保障 感觉功能衰退，对室外温度变化不敏感 语言辨识能力减弱，听觉衰退 视力衰退 嗅觉、触觉、平衡感下降，反应迟钝 感觉功能的变化 爱怀旧，留恋过去，念旧情结严重 适应新事物需要时间，难以控制感情 思维适应性逻辑性减少，只对身边事物感兴趣 心理需求 家庭的依恋和亲情关爱需求 社会和邻里的交往需求 精神文化的需求 安定感的需求（怀旧心理） 安全感的需求（治安、交通、环境和管理） 心理特征的变化 生活结构的变化 闲暇时间很多，滞留在家里的时间多 内容四

8 根据老年人的生理、心理特征，其对住宅功能的需求可体现在以下几个方面
康复 交流 投资 居住 休闲 亲子 教育 娱乐

9 根据老年人的身体和健康状况，可将其分为三个阶段，不同阶段的核心需求存在差异
生活 生命 核心需求 卧床期 医疗护理、生命维护 健康养护、生活服务 协助期 享受新生活 健康期 注：以上这种老年人的阶段划分跟实际年龄不一定直接挂钩

10 对应于不同阶段的核心需求不同，养老地产的服务类型也出现了细分
健康期 正常老人 协助期 轻、中度障碍 卧床期 重度障碍 安全性 （无障碍环境设计） 康复性 疗养性 居家养老 社区养老 机构养老 只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施 向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。这种老年公寓也称为陪住型老年公寓 除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间，服务对象一般为失去独立生活能力的老人 不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助， 提供与日常生活有关的各种服务 除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务

11 适合开发商开发的类型 高 临终关怀设施 老年病医院 康复中心 老年服务中心 福利养老院 老年公寓 经营难度 难 易 短期入住 老年社区
托老所 两代居 养老咨询中心 低 护理程度

12 Part 1.2 养老地产设计要点

13 养老地产产品设计围绕“适老化”的核心点，着重从以下五个方面展开
区位环境 配套服务 整体规划 适老化 室外环境 适老化 单体设计

14 Part 1.2 养老地产设计要点 区位环境 整体规划 单体设计 室外环境 配套服务

15 养老地产的选址必须满足以下条件 区位 环境 1 环境质量好 交通便捷 公共设施齐全 生活气息浓郁 安全性 环境对老人产生较强的吸引力
方便老人外出或是与子女、友人互相往来 现实生活感到方便，对未来生活感 到安心 与各年龄段的居民们有相互交往的机会，避免老龄消极心理 外来的力量如汽车、行人、噪音、污染等都可能对老人形成威胁。

16 Part 1.2 养老地产设计要点 区位环境 整体规划 单体设计 室外环境 配套服务

17 功能分区、建筑布局、路网交通设置合理及无障碍设计的运用
2 整体规划 功能分区、建筑布局、路网交通设置合理及无障碍设计的运用 功能分区 住宅区与活动区分离，保证生活空间不受干扰 建筑布局 路网设置 无障碍设计 建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等为老人提供优质的生活空间 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少 设置坡道联系室内外空间，方便轮椅使用

18 Part 1.2 养老地产设计要点 区位环境 整体规划 单体设计 室外环境 配套服务

19 由于老年人行动不便，低层居住模式是最佳选择
1 建筑形态 由于老年人行动不便，低层居住模式是最佳选择 由于老年人行动不便，为使老人更加方便直接的享受户外环境，应采用低层低密度住宅设计，同时低层住宅更容易营造亲切温馨的氛围 英国疗养院 北京恭和苑 美国太阳城中心 上海亲和源 北京东方太阳城

20 应富有生活气息，与社会福利机构区别开来，同时要增强可识别性
2 建筑造型 应富有生活气息，与社会福利机构区别开来，同时要增强可识别性 从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理 ，因此，在建筑造型方面，应具有生活气息，使人们能够从中感受到“家”的氛围 。 老年人的记忆力和视力都开始衰退，建筑立面需要有特殊和标志性，以提高空间的可识别性 北京东方太阳城 亲和源不同颜色的线条

21 门厅：老人门厅适合采用进深较浅的形式，宜有较长墙面布置鞋柜、鞋凳等家具，应较为开敞，对轮椅的活动限制小
3 室内设计 门厅：老人门厅适合采用进深较浅的形式，宜有较长墙面布置鞋柜、鞋凳等家具，应较为开敞，对轮椅的活动限制小 穿衣镜为防止轮椅碰撞，镜面下沿应高于地面350mm以上，如能选用不易碎的镜面材质更佳。 门厅宜设物品暂放平台，台面高度850mm左右，兼有供老人撑扶的功能。 设置伞立存放淋湿的雨伞 鞋凳前侧150～200mm处应有竖向扶手供老人起立及落座时借力。 考虑轮椅老人使用的情况，门厅宜有轮椅可暂存的位置（不需暂存轮椅时可以摆放小型家具）。 老人需坐姿换鞋，门厅应设置鞋凳。 门厅常摆放防尘地垫，应注意避免其厚度过大或边缘翘起，影响户门的开闭、轮椅的通行。地垫应能够较好地附着在地面，避免滑动造成老人使用时不慎跌倒。 可将鞋柜下部留出高度约300mm的空档用于放置常穿的鞋子，避免鞋散乱在门厅空间内，将老人绊倒。 适老化住宅“门厅空间除满足换鞋等基本活动需求外，还应考虑接待来客的必要空间、护理人员的活动空间、急救时担架出入所需空间，并预留轮椅的通行及回转空间。

22 室内走廊设计要点：应保证较大宽度，地面防滑无高差，连续扶手设计
3 室内设计 室内走廊设计要点：应保证较大宽度，地面防滑无高差，连续扶手设计 光线充足的照明设计 不应和其他房间产生亮度差，洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯 连续扶手 使用近圆形的扶手，扶手端部向下方或者墙壁方向弯曲 使用方便的开关装置 应使用带指示功能的大面板开关，走廊长的房间，应在多处设置控制开关 便于使用的扶手高度和材料 设置扶手高度约 mm，注意材料的手感和耐久性 宽敞的走廊 方便老人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m，进房间的入口宽度不得小于800mm 无阶差地面 地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内 防滑地面 地面使用防滑材料，考虑跌倒的可能性，避免使用坚硬的材料

23 起居室设计要点：沙发等坐椅应丰富、厚实、有硬度；物品摆位最大限度的照顾老人的行动和视角
3 室内设计 起居室设计要点：沙发等坐椅应丰富、厚实、有硬度；物品摆位最大限度的照顾老人的行动和视角 空调不宜直接吹向老人常坐的位置 老人常坐的沙发坐面应略带硬度，利于老人站起落座时施力；沙发靠背应较高，对头颈部有良好支撑；沙发扶手应便于老人起立落座时撑扶，以及老人打盹时枕靠。 老人起居室宜朝南布置，并配有阳台，使老人能得到充足的日照，方便老人种植花草 除沙发之外，起居室应设置老人专座。专座位置应方便老人进出，便于老人晒到太阳，并尽量使老人看电视时有较好的视角 坐具的位置应能使老人在座位上了解到住宅出入口的情况。老人不必起身行走就能方便的看到来者何人，门有没有锁好等情况，使心理上具有安全感。 茶几应轻便而稳固，便于老人根据需要灵活摆放。茶几顶面应高于沙发坐面，使老人无需过度俯身前倾就可取放物品，茶几下部应留有空挡 便于来人腿部插入 提倡为老人设计沙发边几，边几台面宜较大，高度与沙发扶手相近，老人侧身取放物品比前倾更为省力方便 沙发边几

24 起居室：除满足坐卧等基本功能外，还需从人性化的细节方面考虑老人使用物品的便捷问题
3 室内设计 起居室：除满足坐卧等基本功能外，还需从人性化的细节方面考虑老人使用物品的便捷问题 大号字体电话 放大镜阅读器 抬高位置的插座

25 阳台：宜尽量争取1500mm以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动
3 室内设计 阳台：宜尽量争取1500mm以上的较大进深，满足老人种植花草、活动健身、洗晾衣物、放置杂物以及轮椅回转等活动 在满足采光需求的前提下，阳台宜有适当实墙面来满足储藏功能。可钉挂吊柜、倚靠储物柜、在墙上加钩挂小物等，进行分类储藏。 阳台宜采用升降式晾衣架，并提供方便晾晒被褥的条件 阳台上宜配有电源插座，便于老人使用小件电器。 可设置侧边晾衣杆，当晾晒衣物较少时使用，以减少阳台晾衣服对室内视线的干扰和对人再阳台活动的影响 可将洗衣、晾衣的动作集中设置在阳台上。减少老人多次、反复地走动，并避免房间内的地面被沾湿，导致老人滑倒 阳台与室内空间的隔断门应注意满足室内通风采光，并保持通行顺畅 洗衣机旁应配设洗涤池，便于老人清洗小物。洗衣机附近宜有操作台面供老人放置物品、分拣衣物 需注意消除阳台与室内地面的高差，避免老人不慎绊倒或有碍轮椅通行。

26 餐厅：老年住宅中餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮
3 室内设计 餐厅：老年住宅中餐厅承载了更多的功能，应更注重自然采光和通风，使该空间更为舒适和明亮 充分利用备餐台 餐厅靠近厨房设置

27 餐厅设计要点 室内设计 3 宜保持餐厅与厨房之间的视线联系，便于在餐厅和厨房中活动的人能相互交流，了解对方的状况。
餐桌灯应有足够亮度，显色自然，便于老人看清桌上的菜肴。 桌下空档处的高度保证人腿部及轮椅可插入。 餐厅宜靠近厨房设置，使上菜、取放餐具等活动更为便捷，避免老人手持餐具行走过长距离 若有轮椅老人，则应为其留出用餐专座。专座的位置应方便轮椅进出，宜设在餐桌边空间较大的一侧。 备餐台应受到重视，可作为餐厨间的接手台，避免老人频繁进出厨房，耗费体力。 餐厅应具备适当“延伸”的灵活性（可采用餐、起空间连通，餐桌可折叠或拉伸等手法），以适应节假日亲友来用餐时人数突变的情况。

28 厨房：空间设计的重点是确保老人能够安全、独立地进行操作活动；其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的活动
3 室内设计 厨房：空间设计的重点是确保老人能够安全、独立地进行操作活动；其次要能做到省力、高效，支持老人完成力所能及的活动 选用大容量冰箱 解决老人爱囤积食品，存放冷冻类药品、营养品等的需求；冰箱旁边应有接手台面，便于老人取放物品。 小餐台 厨房可布置至少两人使用的小餐台，供老人在厨房简单用餐。可以兼做操作接手台，注意摆放位置不影响老人出入。 自动断火炉灶 炉灶宜有自动断火功能，保证老人使用安全 保证能坐姿操作 操作台下部留空高度不小于650mm，便于老人腿部的插入，可升降的操作台更佳。 提倡使用中部柜 （既可增大储藏量，又便于老人放取物品）。水池上方中部高度可设置沥水托架，便于洗涤后顺手放置餐具；炉灶旁的中部柜可用于放置调味品、常用炊具等。 合理的空间尺度 保证各种常用设备安排紧凑，操作流线合理，各操作之间互不防碍­，交接顺畅，形成理想的“工作三角形”，保证老人使用时省力、安全。 柜门拉手选型和安装合理 拉手造型圆润，尺寸合理，便于老人抓握，不会造成老人挂擦磕碰，安装位置合理，处于老人舒适操作高度范围内 扶手的设计 炉灶及洗菜池前挡板处宜设置舒适扶手，便于乘轮椅的老人抓握扶手靠近操作台，并可在操作时倚靠，减少体力消耗

29 厨房：老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，一是利用转角布置水池及灶台；一是有利于形成较长的连续台面
3 室内设计 厨房：老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，一是利用转角布置水池及灶台；一是有利于形成较长的连续台面 老人厨房操作台以U型、L型布局为佳，这两种布局在老人使用时具有以下优势：可利用其转角两侧布置水池及炉灶，提高轮椅操作的便捷性；可通过抹角处理，增加便于利用的操作台面；有利于形成较长的连续台面，利于轮椅老人持较重器皿沿台面推移。

30 卧室：加大进深，预留活动空间，同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰
3 室内设计 卧室：加大进深，预留活动空间，同时最大限度的考虑到应急和减少互相干扰 老人宜分床或分房休息，避免因作息时间不同或起夜、翻身、打鼾等问题而相互干扰。 老人床旁应设置较高台面供老人撑扶，兼具储藏功能（例如书桌、床头柜等），宜设置明格或抽屉，供存放随时拿取的物品，并便于老人看清、翻找内部的物品。 床头应设置紧急呼叫器，保证老人躺在床上伸手可及 空调不宜直接吹向床铺和座位 老人卧室进门处不宜设置狭窄的拐角，以免急救时担架出入不便。 老人卧室的进深应比一般卧室略大，一来可以为轮椅转圈留出足够空间，二来可以满足老人分床睡（摆放两张单人床）的需求，还能在卧室中留出一块完整的、活动区域。 老人畏冷喜阳，卧室宜布置在南向，使光线尽量照到床上。

31 卫生间：是老人在室内最容易发生危险事故的场所，在设计时需遵循以下原则，保证其安全、方便性
3 室内设计 卫生间：是老人在室内最容易发生危险事故的场所，在设计时需遵循以下原则，保证其安全、方便性 便于按需改造 空间大小适当 设计原则 注意通风保暖 划分干湿区域 重视安全防护

32 卫生间功能分区：一般分为洗浴区、如厕区、盥洗区、更衣区等四大主要功能区，根据情况设置家务区等辅助功能区
3 室内设计 卫生间功能分区：一般分为洗浴区、如厕区、盥洗区、更衣区等四大主要功能区，根据情况设置家务区等辅助功能区 [如厕区] 老人便溺及处理污物的空间 设计要点：着重考虑扶手、紧急呼叫器等辅助设施的设置，注意留出轮椅使用者和护理人员的活动空间 [洗浴区] 老人洗澡、泡澡的空间 设计要点：注意与其他区域的干湿分离，如空间有限，宜优选淋浴 如厕区 洗浴区 更衣区 [盥洗区] 老人洗面及整理的空间 设计要点：应保证老人能坐姿操作，并有适宜的台面和充足的储藏空间 盥洗区 [更衣区] 老人洗浴前后穿脱衣物、擦脚换鞋的空间 设计要点：保持较高室温，能坐姿完成动作，并要有适宜的台面、挂杆、搁架等放置衣物 [家务区] 老人进行洗衣机刷洗清洁用具等家务劳动的区域 设计要点：应有放置洗衣机和换洗衣物的空间，同事要考虑洗涤、清洁用具的存放位置 家务区

33 卫生间洗浴区设计要点：做足安全防滑措施，同时在尺度和高度上照顾到老人器具使用的方便性
3 室内设计 卫生间洗浴区设计要点：做足安全防滑措施，同时在尺度和高度上照顾到老人器具使用的方便性 淋浴隔断不宜做到顶，便于新鲜空气的补充，使老人不致缺氧。 应注意地面排水通畅，避免地面积水过多，造成老人不慎滑倒等危险 浴缸长度不宜过大，以防止老人下滑溺水，内腔长度不宜大于1500mm；高度不宜超过450mm，以便于老人进出；浴缸壁宜有合适倾角，便于老人盆浴时倚靠。 淋浴喷头侧边应设置L型扶手，供老人抓扶。 淋浴开关形式应便于老人施力。如果是冷热水混合式开关，冷热水标示应明显、清晰地标出，并做高温限制，确保老人使用安全。 浴缸内侧墙面上设置安全扶手，供老人出入浴缸及转换坐姿、站姿时辅助使用；浴缸内底部应设防滑垫 浴缸边应设置坐台或坐凳，台面高度与轮椅坐面等高，宽度应达到400mm以上。坐台侧墙面设置水平及竖向扶手 最好在淋浴间里设置坐凳，让老人洗浴时保持坐姿，也便于他人帮助。

34 卫生间盥洗区设计要点：尺度严格按照老年人人体工学尺寸设计，高度降低，尺寸放大
3 室内设计 卫生间盥洗区设计要点：尺度严格按照老年人人体工学尺寸设计，高度降低，尺寸放大 盥洗台上方墙面应设置防水插座，可供老人使用电动剃须刀、吹风机等小型电器 洗手池前方的镜子可离开盥洗台面一定高度，防止溅水将镜子打湿弄污。兼顾到轮椅使用者坐姿使用的情况，镜子的位置也不可过高，其下部的最低点控制在台面上方150～200mm为宜。 为弥补老人视力衰退，可补充设置侧面的镜子或带有可伸缩镜架的放大镜子。 洗手池宜选用浅而宽大的款型，手池较浅节省盥洗台下部空间，便于老人坐姿洗漱时腿部插入；手池宽大便于老人洗漱时手臂的活动。 盥洗台面边沿可安装拉杆，利于轮椅老人借力使轮椅靠近洗池。 盥洗台下部应凹入，供轮椅插入或老人坐姿洗漱时使用。凹入深度应不小于350mm，高度通常不低于650mm。 针对虽能步行，但下肢活动不便、力量较弱、需要扶靠的老年人，可在盥洗台侧边设置扶手，供老人在双手被占用（例如洗手）时，将身体倚靠在扶手上维持平衡。 老人卫生间的盥洗区域应考虑轮椅老人使用，保证轮椅回转及可能有护理人员的活动空间。

35 卫生间如厕区设计要点：智能型与人性化设置，配备智能便座与紧急呼叫器
3 室内设计 卫生间如厕区设计要点：智能型与人性化设置，配备智能便座与紧急呼叫器 手纸盒通常宜设在坐便器前侧边，保证老人伸手可及，避免其动作幅度过大，手纸盒的设计应便于老人单手撕纸操作。 老人使用的坐便器旁边应设“L”型扶手。扶手的水平部分距地面650~700mm左右；竖直部分距坐便器前沿约250mm，上端不低于1400mm。 智能便座 宜设置智能便座，解决老人便后擦拭的困难。同时也便于老人清洗下身，并有利于治疗痔疮等疾病。考虑人一般操作多在右侧，便座的电源插座宜设在便器右侧，距地400mm高。 紧急呼叫器距便器前沿距离不小于100mm，高度距地400～1000mm左右。其位置安排应注意避免在使用扶手或拿取手纸时造成误碰。为了让老人倒地后仍能使用紧急呼叫器，可加设拉绳，下垂至距地面100mm处。 与蹲便器相比，老年人更应使用坐便器，从坐姿转换到站姿相比由蹲位到站位身体在高度上变动幅度小，老人不易发生晕眩。

36 卫生间更衣区设计要点：注意保暖，能坐姿完成动作，适宜的储物空间
3 室内设计 卫生间更衣区设计要点：注意保暖，能坐姿完成动作，适宜的储物空间 座位附近应安排专用、充足的台面，便于老人随手取放衣物，并保证衣物免受水汽浸湿，洁污衣物要分开存放。 老年人坐姿更衣较为安全省力。座位前侧方应设置扶手，以辅助老人保持身体稳定，同时可作为老人站起和坐下时的撑扶物 窗下部做适当高度的固定窗扇，上部窗扇开启时，不会影响窗台摆放物品 老人卫生间应安排更衣区域，其面积大小较为灵活，常与如厕区、盥洗区结合 老人更衣区宜在靠近洗浴区域的干湿区转接处设置，便于老人就近洗浴更衣，避免着凉。

37 无障碍坡道设计要点 公共空间 4 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面 在坡道的起点和终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全挡台 坡道（室外） 日本老年住宅设计规范 国内老年人建筑设计规范 坡度 ≤1/12 净宽 ≥1.5m 每段允许高度 0.7m 0.75m 每段允许水平长度 9.0m 8.0m 休息平台净深度

38 楼厅和电梯设计要点： 公共空间 4 留足轮椅可以转身的空间 电梯内部设置
轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置，正对电梯轿厢们的壁上悬挂倾斜的镜面 电梯按钮操作盘设置在适合乘坐轮椅者使用的高度，且两侧都可以进行操作，电梯开门时间较长，且门口装有光电感应装置，防止夹伤 方便的出入口 宽度要确保轮椅可以通过，门宽宜大于800㎜，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门 地面铺设防滑材料 地面铺设浸水后也能防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽 电梯尺度 电梯尺寸要适应担架的长度，应大于1400㎜X1350 ㎜

39 公用楼梯设计要点：踏步宽度充足，注意防滑，照明充足，扶手设置科学
4 公共空间 公用楼梯设计要点：踏步宽度充足，注意防滑，照明充足，扶手设置科学 楼梯踏步 楼梯照明 楼梯扶手 考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度宜大于1200mm，踏步高应该在160mm以下，踏步顶面宽度应在300mm以上 踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人 注意隐藏光源，不能直射人眼。 照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最理想情况是设置地灯。 楼梯扶手应安装牢固，采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装 在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上 端部向下方或者墙壁弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒，如果有可能最好与走廊连接在一起

40 消防设计：从老年人的生理特征出发，对消防设施进行人性化和精细化设计
4 公共空间 消防设计：从老年人的生理特征出发，对消防设施进行人性化和精细化设计 建立有效的防火分区 尽量使用室外疏散楼梯 相对于建筑物内的封闭楼梯间，室外疏散楼梯 受大火的影响较小，可以确保疏散的相对安全。另外室外疏散楼梯可以作为临时避难场所，适于无力通过楼梯避难的老人使用 结合火灾探测器，在防火门上设置自动释放器，平时防火门常开，火灾时自动关闭形成有效的防火分区 我国老年住宅防火门 日本防火门设计 增加使用无动力逃生梯 无动力逃生梯是依靠逃生人员的自身重力，带动梯子进行工作，对于行动不便的老人，是一种很好的逃生渠道，同时比较容易搭建。

41 交往空间设计：老年人心理容易孤独，需要大量的公共交流空间和邻里关系
4 公共空间 交往空间设计：老年人心理容易孤独，需要大量的公共交流空间和邻里关系 应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独和寂寞感 可结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间 每一层的 公共邻里空间 金海湾阳光假日

42 Part 1.2 养老地产设计要点 区位环境 整体规划 单体设计 室外环境 配套服务

43 养老地产室外环境设计主要围绕老年人的行动、听觉、视觉及社会交往四个关键点展开
老年人室外环境 视觉 社会交往

44 道路环境：在老年社区道路系统、交通组织应以保护老人的行动为基础
人行道应设计成蜿蜒或富有变化的道路，避免漫长而笔直，以增加老人行走时的趣味性，而且能在一定程度上减少风力的干扰 道路的线性设计 人行道的地面铺装在材料选择方面不宜采用卵石、沙子、砰石等凹凸不平的材料，同时不应有过多的接头，以防绊倒老人；应采用砂质土或海绵塑胶面砖铺地，或者采用透水材料铺装，以此达到坚实、耐磨、无积水、抗滑有弹性的效果。 材料铺装 人车分离 坡道设计 人行道应保证平面无障碍，以浅坡代替地面高差，若设置坡道，坡道宽至少应为122厘米，坡度1:12，并且每隔9米要设置供休息逗留的平台

45 视觉系统：老人视觉敏锐度、色彩辨别能力以及光适应能力下降，导致了阅读、细节辨别障碍，需要用细部设计来增强空间的可识别性
避免眩光 加强照明 色彩、图案区分 >老年人的眼睛对光环境变化的适应能力较差，老人不适应眩光，应加抑制 在建筑的入口处，设置遮阳篷或棚架，可以减少眩光问题；户外材质的选择上，多采用无反光的面砖，避免眩光的产生 >老人的视觉衰退要求提供更高的照明标准，以增强其对深度和色差的辨别能力 室外重点照明区域一般在建筑物的出入口、停车场以及有踏步、斜坡等地势变化的危险地段 >在人行道、台阶等主要通道处，铺设不同色彩、图案的材料 在道路转折与终点处，运用植物、色彩或雕塑小品等来强化 在相似的空间节点上，营造不同的环境氛围，以便于老年人识别 遮阳棚减少眩光 荧光扶手 出入口照明 人行道不同颜色铺装

46 老年人听力下降，要特别注意兼顾“动”“静”两大功能，实行动静分离
老年人听力下降、听觉清晰度减退，对老年空间环境的要求就比较高，既要保证空间中可以大声的交流，又要保证相对的安静，有清晰的听觉 动区 静区 功能：主要供老人健身活动 选址：应安排在离住宅建筑物区域较远的地方，同时须考虑易达性，及避免车辆的干扰 功能：供老年人下棋、打牌、看书等 选址： 位于宁静的地方，并有视线遮掩或隔离 . 动区和静区应保持适当的距离，以避免产生相互干扰 但静区应能观赏动区的活动,以满足老人喜欢坐着观看的习惯

47 社会交往空间：尽可能多的创造一些便于交往的空间，确保安全和舒适方便
考虑因素：安全保护、舒适方便 选址：建筑物的出入口、步行道的交汇点、日常使用频繁的街区服务设施附近

48 Part 1.2 养老地产设计要点 区位环境 整体规划 单体设计 室外环境 配套服务

49 与普通的地产项目不同，养老地产项目在公共设施配套上具有显著的老年特点
老有所养 注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求 保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等 单间公寓、套房、别墅 紧急呼叫、日常护理、代理服务 老有所医 超市、洗衣、美发、餐厅老年大学、图书馆、 24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理 功能 需求 老有所乐 医疗室、护理室 提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间 提供老人增进友谊、交涉的空间 提供老人渴望年轻、享受童真的空间 棋牌室、茶室、健身房、种植园、歌舞厅、生态公园、户外健身区 老有所为 提供老年人发挥余热，体现社会价值的空间 志愿者服务中心 老有所学 提供老人追求进步、提升自我的空间 老年大学、图书馆、 其他功能 满足到此度假、陪伴老人的家人要求 儿童托管中心

50 对养老社区来讲，需兼顾老人生理和心理的双重需求，完善而方便的配套设施是最不可或缺的，其中医疗配套是基石
生活基础配套 娱乐休闲配套 运动配套 文化配套 医疗配套 总结： 养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以“医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供 专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌 医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。 除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生 会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目 根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。 一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，这样就方便了当子女来看望照顾老人时，一 同前来的小孩有可以活动的地方，是非常人性化的设置。

51 项目名称 医疗配套 文化娱乐配套 生活休闲配套 服务 商业 其他
上海亲和源 医院 护理中心 　老年大学 健康会所 泛会所 迷你高尔夫 门球场 活动广场 舞蹈广场 护理服务 物业管理 商业街 室外茶座 度假酒店 　—— 　北京东方太阳城 　综合性医院 太阳会所 老年大学 精品图书馆 陶艺馆 棋牌吧 演艺舞台 室内温泉泳池　 特色农场 垂钓区 室外自助烧烤 室外运动场 医疗服务 物业管理　 咖啡馆 KTV 中西餐厅　 　幼儿园 　北京太申祥和山庄 　太医馆 养老院 　养生保健会所 书院 室外垂钓区 度假酒店　 　北京翟阳老年公寓 　基础医疗保障 医疗护理 紧急救护 保健按摩 阅览室 书画室 棋牌室 室内运动馆　 室外运动场所　 医疗护理服务 家政服务 维修服务 安保服务 日常生活服务 餐饮 超市　 　云南卧云仙居 　新健康疗养院 养生会所　 野战基地 原生态蔬菜大棚 棋盘广场　 医疗保健服务 星级酒店 生态餐厅 儿童游乐区 台湾长庚养生文化村 社区医院 桌球室 棋盘室 美术教室 证券室 佛堂、礼拜堂 舞蹈教室 健身房 篮球场 网球场 园艺农场 居家照顾服务 餐厅 美容理发室 儿童游戏场 　绿地21城孝贤坊 社区医院　 养生文化馆 ——　 大型生活广场　 幼儿园　

52 养老地产产品价值体系构建 区位价值体系 规划价值体系 单体设计价值体系 室外环境价值体系 配套服务价值体系 环境优美、交通便利、公共设施齐全
规划功能分区、建筑布局、合理，人车分流，实现无障碍通行 规划价值体系 产品类型丰富，满足各种老年群体的需要 建筑形式：低层低密度为主 养老地产产品价值体系构建 立面造型： 富有生活气息，与社会福利机构区别开来 单体设计价值体系 室内设计：空间（消除高差、满足轮椅及陪护人员需要）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急呼叫按钮、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸符合老年人的身体特征 公共空间：防火、多交流空间 道路系统、空间组织以保护来人的行动安全为基础 室外环境价值体系 活动场所动静分区 多交流空间设计 社区级医疗中心是基础，能处理常见老年病症，并与周边医疗机构建立合作关系 配套服务价值体系 配套设施向高端化、娱乐化发展，并通过对外营业和外包降低经营风险 加强与周边机构、娱乐场所、高校等的合作，扩大服务半径，打造泛养老社区

53 PART2.国内外养老地产产品设计特点

54 Part 2.1 国外养老地产产品设计特点

55 国际上养老社区大致分为以下几类： 类型 形式 客户 特点 租售方式 开发主体 常见国家 居家生活型 连续照料退休社区 身体健康，可以独立生活
但需要应急照料的老年人 必要时提供辅助和护理服务 租赁或出售 开发商 美国、日本 活跃老人社区 年龄有限制，喜欢参加身体锻炼和社会活动的客户 环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富 出售为主 独立生活区 老年公寓 喜欢安静，结交新朋友的老年客户 不提供就餐、交通、不组织社区活动 政府为主 欧洲、新加坡 老年聚集区 和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户 除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务 租赁为主 辅助生活区 辅助生活社区 生活不能全部自理，需专门的辅助和照顾 根据客户自身条件提供服务，包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等 出租 家庭照料社区 各种年龄阶段的人，包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等 提供短工服务，专业的护士照料 辅助医疗型 护理院 需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗或恢复 提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护士 政府 所有国家 老年痴呆院 老年痴呆初期，需要护理恢复 完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料

56 研究对象的选取：美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象
独立式老年住宅 美洲 美国 集合式老年住宅 设施完善 护理型老年住宅 政府扶持+发展商盈利 两代居 亚洲 日本 新加坡 设计合理 组屋、乐龄公寓 收容所 老年公寓 政府福利型 欧洲 法国 福利制老年社区 护理院 养老医院

57 美国：养老产品类型丰富、规模大、配套全，通过社区丰富多彩活动的组织满足老年人需求
满足有自理能力的老年人的需求。一般为普通住宅和老年人专用住宅，后者多数是带厨卫的一居室，平面紧凑，采用标准构件，造价经济。总体布局上注意将老人住宅群布置在社区中心附近，与社区服务设施、社交场所、医疗中心及交通设施相结合。 Description of the contents 独立式老年人住宅 集合式老年人住宅 护理型老年人住宅 有专门的服务人员为老年人提供所需要的服务，一般不包括医疗和护理。住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。 提供全面的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计。卧室卫生独立，起居室和厨房共用。按照所提供护理程度的高低，又可分为养老院和护理院两类，护理院的医疗护理设施较养老院更加完善。

58 典型案例——太阳城中心 关键词：微城市型老年社区 借鉴点：完善的配套和功能区划分、适老化设计

59 项目简介：选址于阳光明媚的凤凰城郊区，是全美最典型、最好的老年社区
10平方公里、16万居住人口 区位： 选址于阳光明媚的凤凰城郊区 太阳城位于凤凰城西北12英里，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程，那里全年312天能够接收到日照。 规模：接近微型城市 社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万。 目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活 社区现状人口构成 ：老年人口占绝对多数 年龄段 0-18 18-24 25-44 45-64 65以上 比例 0.40% 0.20% 1.30% 15.10% 83%

60 产品类型：通过公共配套的共享将六大特色居住区形成一个整体，同时避免了配套功能的浪费
社区功能分区明确 住宅产品以独栋和双拼为主 分六大居住社区： 太阳城中心：独立家庭别墅 国王之殿：连体别墅 湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 阿斯顿花园：出租的独立居住公寓 自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构 各社区均有自己严格的机构、组织和规划，但共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂 太阳城住宅类型丰富，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。

61 规划设计适老化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施
适老化的建筑规划 无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座 极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流 针对老年人的社区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅 社区图书馆 社区交流大厅 电梯内低按钮设计 防滑坡道设计

62 医疗服务系统：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求
患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。 心脏病中心 综合性医院 眼科中心 专业中心 心理治疗 医疗服务系统 急救中心 牙医 体检中心 家庭看护 照顾中心 家庭看护 小型诊所 药房 照顾中心 综合医院

63 运动和娱乐设施：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落
7个18洞高尔夫 三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者 高尔夫 Mini高尔夫 高尔夫学校 全美草地保龄球锦标赛 运动和娱乐设施 保龄球、室外地滚球、网球 室内、外泳池 高尔夫 墙球、台球 康乐设施 活动的老人平均年龄72岁 推圆盘游戏场 健身房 剧场 电脑房 每年交120美元的活动费，就可以在任何活动中心活动。 乡村俱乐部 手工房 健身房

64 学习交流场所：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现
老年学校 俱乐部 进修班 博物馆 交流中心 图书馆 艺术室 教堂 木工坊 缝纫坊 烹饪班 画廊 舞会 亦教亦学 太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上，可以依照自己的兴趣选择参加 学习交流场所 图书馆 美发沙龙 你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。 交流舞会

65 志愿者活动：社区老人可通过志愿者活动来体现自我价值，同时也节省了社区的管理成本，更有利于良好社区氛围的形成
Marry: 74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。 Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。 医院 各种管理 商店 服务设施 志愿者之城 老年大学 担任教师 城市治安维护 厨师 John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。 Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人 照料工作 开高尔夫球车 公共场地维护

66 案例总结：产品注重生理和心理上的双重需求，根据老年人需求打造功能体系和配套设施体系
方便和安全 多元化、现代的住宅，关注人性化的细节 居住功能 健康和独立 完整的、可应对紧急情况医疗服务系统 医疗护理功能 运动和娱乐 生活休闲功能 丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套 学习和交流 方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 文化沟通功能 年轻和自我价值 志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉 精神与价值诉求

67 日本：老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类需求，“两代居”的居家养老占据主流，并强调通过高科技实现自助和自理
居住建筑 包括各种层次的老人之家、租赁式的老年住宅、以及银发住宅等 服务设施 主要围绕社区设置，如日托中心、短期入住设施、小规模多功能服务站、在宅介护支援中心、咨询中心等 日本在基层社区配置小规模、多功能、社区化的服务设施，是实现居家养老的有力保障，对当前大力推进社区养老制度的我国具有重要的借鉴价值，不过也需要看到，日本老年社区服务业的蓬勃发展，很大程度上是国家政策的产物

68 “两代居”住宅形态 主要养老产品”两代居“对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。

69 “两代居”集合住宅的平面布局分类 同居寄宿型 同居分住型 邻居合住型 完全邻居型

70 日本 典型案例——港北新城 关键词：全龄社区 借鉴点：老年人住宅产品普通产品混合设计在一个生活社区

71 港北新城：通过多种养老住宅产品的混合设计，满足各类型老人的生活需求
全龄社区 港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等与普通住宅混合设计在一个生活区内 户型设计：考虑陪护人员陪住 细节适老化设计：增加扶手、通道加宽等 电子化配备 两代居 老人专用住宅 普通居家住宅，居家对象没有限制 港北新城 同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住 普通住宅 养老公寓 将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等 通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人

72 典型案例——诚信香里园 关键词：高科技 借鉴点：高科技智能化设施在养老地产中的应用

73 日本诚信香里园：利用高科技武装养老院，方便老人
日本高科技养老院——诚信香里 项目概况   “诚信香里园”养老院位于关西大阪府寝屋川市，是松下电器公司投资修建的一家现代化养老院。 这里各项设施均得到了高科技的武装，这也是“香里园”与普通养老院主要区别之处。 诚信香里园高科技设施 4 动作探知感应设施 安装在洗手间天花板上，如果老人在洗手间内30分钟没有什么动作，感应装置就会马上通知工作人员。 1 失禁感应器 装在床边的墙上，如果老人失禁尿湿了褥单，感应器就会发出通知。 5 呼救绳圈 马桶上方有呼叫用的绳圈，如果老人感到不适或无法站起，就可拉动此绳圈呼叫工作人员 离床感应器 安装在床脚处，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。 2 6 电动入浴设施 专为坐轮椅的老人设计 自动感应式马桶 马桶圈的放下、抬起以及方便前后的冲水，都是自动感应式的，马桶两侧还有可以自由收放的扶手，使用轮椅的老人也能不太费力地坐下 3 宠物机器人 为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、 唱歌 、朗诵汉诗等选项。 7

74 新加坡：政府主导，鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住，并且开发出多种类型的“多代同堂组屋”，同时为希望单独居住的老年人提供“乐龄公寓”
目前新加坡的养老住宅模式主要有两种：多带同堂组屋及乐龄公寓 新加坡具有富有特色的“多代同堂组屋”，延续了亚洲人两代乃至多代同堂的文化传统 鼓励多代同居，子女和老人同住的家庭，可优先申请政府的公屋，也鼓励已婚子女和父母近邻居住。 多代同堂组屋 目前，新加坡选择独居或者只和老伴居住在一起的老人数量在逐年增加，为此，政府在1998年3月第一次推出乐龄公寓计划，以便老人们通过多渠道的购房选择，得到更好的照顾，住得舒适惬意 乐龄公寓

75 新加坡多代同堂组屋：主体房和单房公寓以起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处
分为A、B、C三种类型，每套的建筑面积为150平米左右 每套组屋皆由主体房和单身公寓组成 主体房与单房公寓各自设有门户，厨房与卫生间也各自配套 主体房和单房公寓以起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处

76 新加坡乐龄公寓：兴建于成熟社区中，户型一般分为35平米和45平米两种，产品设计充分考虑到老人的具体情况和实际需要
“乐龄公寓”设计亮点 住宅入口处面积适当增大，便于轮椅通过 厨房和卫生间的面积适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用 室内地面平坦，没有高差 厨房洗涤台和灶台以及卫生间洗面台的下部都凹进去，以便老人操作时可坐下把腿伸进去 门的宽度适当增加，使轮椅可以通行 地面和浴池底都防滑，浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都设扶手 厕所都靠近卧室，并设长明灯 开关、门铃和门窗把手等设施的位置适当降低，厕所用推拉门，不用平开门 老人听力降低，提高了报警声响 老人视觉功能下降，房间光照度提高２倍以上，煤气等各种开关以及各种读物的字很大，以利老人辨识 大字按钮 长明灯 风雨连廊 进门尺度加大

77 设施与服务：新加坡超过85%的老人住在政府组屋，为迎合他们的晚年需要，让更多人能居家养老，政府推出各种服务设施
让一名工作人员每次上门都能为年长者提供一系列的居家服务，如送餐、个人卫生清洗、家务打理等，无须老人向不同的机构寻求协助。 全套登门居家服务 乐龄活动中心 乐龄服务中心 日间托管中心和综合日间服务所 设施与服务 为低收入特别是住在租赁组屋的老人提供照顾，包括提供资讯和转介服务。 “老年人合居计划” 在白天为行动不便的独居老人，以及失智症患者提供看护服务的设施。 让有一定自理能力的老年人同住在单房式租赁组屋单位内，通过高科技设备和社工协助，展开群体生活。 为住在小型公寓和周遭年长者提供免费社区服务，例如紧急按铃援助、以及各种不同计划的资料和转介服务。中心也是年长居民交朋友的地方。

78 国外养老地产产品设计小结：建造养老社区的理念及人文关怀值得借鉴
产品设计充分考虑老年人的特殊需求，针对不同行为能力的老人设计不同的产品 良好的医疗、各种娱乐、文化、体育等设施，以及为老年人配套的各种软性服务 国 家 产 品 特 点 借鉴之处 美 国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织活动 完善的配套设施与功能区划分 日 本 提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活的住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区，并强调通过先进技术和高电气化实现自助和自理 全龄社区、两代居设计，高科技特色 新加坡 提供多代同居的“多代同堂组屋”和独居老人居住的乐龄公寓 组屋主体房和单房公寓以起居室连通，两户既分又合，适合于两代人和谐共处 乐龄公寓一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，产品设计适老化 住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

79 Part 2.2 国内养老地产产品设计特点

80 根据中国“老年人建筑设计规范” ，老年人建筑分为：老年住宅、老年公寓、老人院、托老所四种，其中前两种多为开发商发展养老地产的首选
类别 定义 性质 特殊要求 老年住宅 专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅。 住宅 符合老年体能心态特征 老年公寓 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 综合管理住宅 符合老年体能心态特征且具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系 老人院 （养老院） 专为接待老年人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。 社会养老服务机构 设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施 托老所 为短期接待老年人托管服务的社区养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。 短期社会养老服务机构 设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。

81 地产开发选择的产品形式：根据经济水平的差异，养老地产产品形式也不同，目前开发商主要以有一定经济实力的老人为目标客户来选择其产品形式
保障 温饱 小康 富豪 养老模式 社区养老+居家养老 顶级机构养老+居家养老 保障机构养老 居家养老 对应产品 养老邻里中心 集中养老社区 养生康复养老 养老院、老人院 全龄社区

82 产品形式现状：目前市场上主要有三种类型，配建于普通居住区中的养老社区，专门建设的综合性养老社区，结合旅游、养生开发的度假型养老社区
配建于普通居住区中的养老社区或养老住宅 养老地产 产品形式 结合旅游、养生开发的度假型养老社区 专门建设的综合性养老社区

83 配建于普通居住区中的养老社区 普通居住区中配建的养老社区或养老住宅
布局形式：这种养老社区的布局形式是指在普通居住区中加入老年人居住组团、楼栋或套型，以及一些适老化的配套设施。 优点：相比于仅有老人居住的社区而言，这种“混居”社区能够让老人接触到其他年龄段的居住者，保持与外界环境的接触，同时老人还可以与自己的子女或亲友邻近居住在同一个社区中，便于相互照顾。 适应性：目前这种形式比较适合中国国情

84 规划特点：规模相对较小、功能集中、产品类型有限，强调内部空间适老化设计
配建于普通居住区中的养老社区 配建于普通居住区中的养老社区 住宅 养老公寓 老人专用住宅 老少户 在建筑设计突出适老化的核心： 1、公共空间无障碍 2、户型功能精细化，功能布局体现老年人自立和安全性，设备与设施均按照老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计 3、环境材质要体现适用性，兼顾老人和照顾者的使用需求，空间具可改造性 其他 其他生活及运动娱乐配套与大社区共享

85 规划要点：控制老年组团的规模与比例，注意其位置设置
开发时应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过多也不宜过少. 控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型的居住组团，分布针对自理老人和半自理的老人，以营造社区的归属感 规划要点 将老年住宅布置在靠近社区中心配套的位置，以满足老年人的生活需求

86 典型案例——绿地21城孝贤坊 关键词：大盘中的部分体量打造老年公寓产品 借鉴点：产品细节人性化处理，巨资打造配套

87 项目概况： 为绿地国际家园第四期，规划建设为专门面向老年人的人文新城
区位：项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇的花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际F1赛车场，距上海市中心35公里，距昆山18公里 定位：集度假、尊老、国际、商务功能于一身的超级人文新镇 物业形态：包涵多种型态别墅及多层、小高层电梯公寓、商务办公 孝贤坊：规划建设专门面向老年人的人文新城，主要为公寓和联排别墅。 — 整体规划：项目用地以“新都市主义开放式街区”理念为规划蓝本，宜人的开放道路、合理的组团规模、清晰的交通组织，旨在全面创造城市、生态、建筑、人群和谐共生的混合社区。 住宅规划：项目共分6个居住组团，汇集古典西班牙、北美、现代西班牙、英式5种异国风情。其中D组团为尊老社区—孝贤坊。

88 产品设计：针对老年人的生理特点，孝贤坊布置了智能化设施，保障老年人生活的安全性和便捷性
电梯 楼梯间 电梯间安全扶手 墙角 2.8*2.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内 设有扶手、可视窗，方便老人出入及健康监护 木质扶手，触摸延时吸顶灯，增加老人上下楼梯安全指数 电梯间设有安全扶手，方便行动不便的老人 直角改为钝角，增加缓冲空间防止老人跌倒碰伤 门洞尺寸 指纹锁 可视对讲系统 紧急救助按钮 单元入口安装指纹锁智能识别系统，方便老人进出，解决老人记忆力差，忘带钥匙，IC卡无法进门等问题 加宽至900mm方便老人出入 7寸彩色触摸屏可实现可视对讲、订餐、订票，家庭安防、小区信息接收、智能报警 单元内每间房均设有24小时紧急求助按钮（含卫生间、餐厅）

89 专门建设的综合性养老社区 专门建设的综合型养老社区 服务对象：综合型养老社区中的居住者主要都是老人
选址：通常建设在市郊环境较好的地方，用地规模从几十亩到几百亩，包含养老住宅、养老公寓、养老护理机构等多种适合老人的居住类型 功能定位：可以为各类身体状况(健康、半自理和不能自理)的老人提供持续的生活照护。 配套：社区中会配有老年活动中心、康体中心、老年医院、老年大学等公共服务设施。

90 典型案例——上海亲和源 产品关键词：全社区无障碍设计 借鉴点：适老化设计、配套服务专业化

91 功能布局：通过路网系统把医院、健康会所、配餐中心等配套设施同会员生活科学地融合在一起
颐养院： 大楼分布：医院、临终关怀、护理中心 楼层结构简单、方便 两部电梯、两个楼梯 老年公寓： 共12栋楼 最佳朝向：所有楼栋正南朝东15° 楼与楼之间连廊相连 索迪斯餐厅： 法国著名餐饮公司 所有楼栋都有连廊通向食堂 美格菲健康会所： 专业的管理团队 先进的设备器材 特设的疗养、康复区 亲和源老年度假酒店： 客户人群：试住老人、短期度假、探亲子女 大门： 木质结构 水池围合而成 精致、现代感强烈 管理及活动中心 销售大厅 亲和学院

92 园林景观：通过休闲化的园林打造，形成居家式的社区氛围
园区设计上都以常绿色植物为主 采用蜿蜒小道，通过连廊将每个建筑物连接起来 营造和谐、灵动的感觉 绿地花丛 楼底休闲 景观长椅 儿童游乐 阳光房 连廊 人工湖 坡地公园 高尔夫练习场 塑胶操场 漫步小径

93 产品细节——适老化设计体现在社区的各个角落，细节处彰显人性化
社区连廊 扶手 连廊设计贯穿于整个亲和源社区内，可直通到每栋公寓楼，为老人创造舒适的步行环境 防止老人滑倒的扶手环绕四壁，延伸到楼内的每一个角落 电梯 外立面 考虑到部分老人对密闭空间的恐惧，电梯采取通透式设计 电梯轿厢加长，可运送担架、轮椅，并设上下两组按钮，方便乘轮椅者操作 每栋楼的中部都用不同的颜色标识，方便老人识别

94 产品细节——适老化设计体现在社区的各个角落，细节处彰显人性化
门 凉亭 户门都采取外推门的设计，方便老人借力开门 室内都采取推拉门，节省空间，方便轮椅及担架的使用 分散在社区各处的凉亭和绿地，方便老人户外休息、文娱活动 窗户 电话 下开式窗户，一方面方便老人开窗，另一方面，避免冷风吹进室内，也达到了通风效果 针对老人视力衰退的情况，电话按键都非常大，方便老人看清数字 老人听力一般不太好，造成说话声音过大，电话可自动根据老人接电话的讲话音量来调节电话音量

95 产品细节——适老化设计体现在社区的各个角落，细节处彰显人性化
卫生间 马桶、面盆、淋浴都配备扶手 扶手采用无菌材料制作，且设计人性化 淋浴区有一面墙体采用PVC 材料，如果老人洗澡碰到墙面，不会冰冷 室内家具 室内家具都为圆边圆角，避免老人磕碰到边角发生危险 橱柜的把手都是镶嵌式的，防止老人身体装上把手 室内的椅子都是布制的，坐上去感觉松软舒适，且冬天不会着凉

96 功能配套：为老服务设置齐全，构建生活、健康、快乐三大服务配套体系，可满足各年龄段老年生活所需
设施齐全 核心配套 社区内宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会多、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、活动广场、门球场、舞蹈广场、功能活动区等一应俱全，满足各类老年人群的需要 依托上海曙光医院亲和源分院，由专业医护人员24小时提供医疗服务，作为项目的核心配套 健康会所、度假酒店及老年大学也是项目的重要配套 辅助配套 项目设有商业街和养生餐厅作为辅助配套 配套功能配比 核心配套：医院25%：健康会所21%：度假酒店20%：老年大学23% 辅助配套：商业街4%：养生餐厅7%

97 健康配套体系：护理中心——颐养院 颐养院建筑面积9736.1平米，共设300余张床位 与上海三甲医院对接，由专业医疗机构派出团队进行管理
颐养院共9层，1-4层为门诊部，5层为样板间，6-9层为护理区 房间内配有独立洗手间、冰箱、电视、紧急呼叫器 目前医院只为亲和源内部来人提供护理服务，外部人员暂不接待 房型：分为豪华房、包房、3人房、4人房 收费： 1、床位费及护理服务费 2、餐饮费（自订） 3、医疗保证金 入住颐养院收医疗保证金10000万，出院后退还 亲和源会员入住可免收床位费和医疗保证金 房型 床位费 护理服务费 合计 豪华房 （月/间） 4500元 5000元 9500元 包房 3500元 8000元 3人房 （月/人） 1300元 1800元 3100元 4人房 1200元 1500元 2700元

98 健康配套体系：健康会所 建筑面积8000平米 目前国内规模最大、设备最先进，以健康为主题的会所 聘请国际著名上海美格菲康健管理公司进行管理
提供的服务包括健身、水疗、康复护理等 已有500多名老人在会所办理会员卡，会所不仅接待亲和源内部来人，同时也对外营业 卡种 1年卡 2年卡 服务内容 个人卡 6000元 6800元 1-3层是由设施任意使用，不另收费用 家庭卡 8400元 11760元 亲子卡 7500元 —— 老年卡 1000元 只限亲和源老人办理，1-3层设施任意使用 贵宾卡 28800元 4楼办卡，可使用理疗SPA、足浴，1-3层设施任意使用，有专人指导 1楼：接待处、销售办公室、小卖部、游泳池 2楼：行政办公室、儿童娱乐室 3楼：水中运动池、桑拿温蒸房、健康吧、跳操房、医疗理疗区、运动器械区、更衣室 4楼：康复咨询及理疗SPA、足浴 5楼：多功能会议厅

99 生活配套体系：度假酒店、配餐中心、商业街
酒店共设74套客房，公寓式配套，酒店式管理，提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务 亲和源内老人带朋友居住享受优惠交个，自己居住优惠后抹去零头 房型 面积 门市价 优惠价 早餐 套房（3室2厅） 120平米 1280元 680元 有 双人（1室1厅） 76平米 980元 480元 单人大床 （1室1厅） 50平米 380元 配餐中心 建筑面积：2574.6平米，分为上下两层 由专业餐饮管理公司索迪斯管理，管理公司按营业额与亲和源分成 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐服务，公寓内老人需自行前往餐厅就餐 荤菜价格7元/份，素菜 元/份 商业街 建筑面积：1450.3平米 沿街商铺，对外开放 商铺只租不卖 沿街店铺包括美容美发、餐饮、超市、药店等 主要消费群体：周边小区居民、附近工人、亲和源内老人

100 快乐配套体系：亲和学院、泛会所 亲和学院 泛会所 公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等
亲和源与上海老年大学合作，由上海老年大学总部提供师资和课程，实现优质资源辐射 亲和学院设在办公楼内，二楼设有7个教室，其中2间钢琴房 面向亲和源养老社区内的会员招生，全面满足会员对老有所学的需求 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班，让学员充分享受学习的乐趣 在开设学习班的同时，也将社区各类兴趣活动班纳入统一管理，使会员的自主活动更规范丰富 泛会所 公寓1楼设有活动室，全天开启可供老年人娱乐，内设羽毛球、康乐球、台球等 户外设有门球场地，免费提供老人娱乐 迷你高尔夫球场、舞蹈广场、室外茶座，满足各类老人需求

101 服务内容：生活服务、社区管理、紧急预案，360°全方位服务，周到贴心，亲和源的“零服务”，大有若无
亲和源实行的是“秘书”和“管家”式的服务方式 在亲和源的每一栋公寓楼内设有“秘书”、“管家” 当会员需要提供服务的时候，只要向他们提出，“秘书”、“管家”即可为会员落实其所需要的各项服务 当会员不需要服务时，“秘书”、“管家”则形同虚设，绝不会去干扰会员的正常生活。 亲和源所提倡的“零服务”是在“无为而无不为”的自然状态下进行的。“呼之则来，挥之则去”，会员们既感觉到服务的存在，又感觉不到服务的存在，会员个人的尊严、自由和隐私受到充分的保护。

102 典型案例——北京东方太阳城 关键词：退休社区+环境优越+配套完善 产品借鉴点：产品的适老化设计

103 北京东方太阳城——中国老年人保健基地、学术基地，国内最成功的老年社区之一
区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中 规模：规划面积近234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人 功能：以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体 建筑形式：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等 定位：以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东方太阳城定位为“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”；

104 选址：自然资源良好，社区水系和绿化环境营造突出
水系：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩湖水分布其间，水域比例达到3-5% 绿化：周边有10万株林木环抱，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现 空气：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养级别 社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量

105 规划特点：闭合的开放式组团设计体现老年社区特色
带状排布，借景最大化 社区傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。三期组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面积 组团设计，功能独立 由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖 组团对外闭合、对内开放 老年人需要更多的安全感，因此，组团均以组团中央景观为核心围合布置，对组团外空间有效隔绝；老年人渴望交流，因此在内部布置大量开敞交流空间 公建区 二期 一期 三期 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为

106 北京东方太阳城——产品设计：对老年住宅形态积极探索，注重户型设计的适老化和经济性的统一
针对不同收入阶层的老人，设计了公寓、联排住宅、独立住宅等不同类别的产品 户型面积从70平米的一居室公寓到500M平米的独立住宅，形成了级差完整的系列设计。 产品类型 户型设计 产品设计首先保证舒适性，起居室和主卧都采用大开间设计，所有卧室门宽1.0米，厨、卫门宽0.9米。 为了有效降低客户的购房负担，设计中采用紧凑的户型布局，大面宽、短进深 经济型的公寓中，考虑到空巢型家庭中，当老人病弱后需要长期护养，部分较大面积的户型中均设有工人房 在联排和独立住宅等较高标准的住宅中，突出两代居设计理念 采用自由组合的坡屋顶造型，平实而又不显拘谨。外立面装饰运用浅黄、砖红等柔和而醒目的色彩，以涂料为主。联排住宅以坡顶为主，平坡结合。独立住宅采用四坡顶，具有草原住宅的意韵 功能设计 立面造型

107 北京东方太阳城——无障碍设计：针对老年人的特殊需要，从环境的可识别性、出行的安全性和细部环境中的无障碍设施三方面进行无障碍设计的重点考虑
针对老年人的特殊需要，东方太阳城无障碍设计重点考虑了三方面的要素：环境的可识别性，出行的安全性和细部环境中的无障碍设施 环境的可识别性 出行的安全性 无障碍设施的使用 多层公寓和公共建筑均设有电梯和无障碍坡道 地面防滑处理、墙壁预埋扶手、阳角抹圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 每一社区按照功能的差异被赋予相对独立的外观形象 通过各社区内道路、绿地、水体空间形态以及植物配种方式的区别处理强化社区、邻里单元的视觉特色，形成良好的空间导向性 在出行的安全性方面主要借助于规划合理的交通系统得以实现。 车行系统分级设置，主要车行道采用曲线路型以减缓车速，在人车混合、交叉的区段也设置了必要的限速装置和标识。 人行系统被设计成尽可能与车行系统分离的专线系统，供行人及骑自行车使用

108 北京东方太阳城——环境设计：创造多样化公共空间，充分满足老年人生活便利、相互交流需求
环境设计方便交流：打破封闭，促进交流 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间，方便老年人聊天

109 配套与服务——针对老年人的需求建设社区医院、配备专业医师及设备，并为业主定期提供体检计划
规模：太阳城医院面积1.6万平米 专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准 定期体检保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来 专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站

110 配套与服务——项目内部规划健身中心、老年大学、自助农庄，丰富老年人的娱乐生活
康体中心 老年大学 规模：8000平米 设施：室内外游泳池、跑道、健身器材、网球场、舞蹈房、温泉 TIPS：均针对老年人特别设计 是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师 健康步道 农庄苗圃 开敞空间 社区农庄 在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人喜欢这种农家乐的感觉 通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园 室外泳池 老年大学

111 结合旅游、养生地产建设的度假型养老社区 特点：依托旅游、养生等特色资源开发建设，例如一些在海南、云南地区建设的老年社区。
资源整合：这类养老社区中通常可根据自身的资源特色而搭配相应的养生、康复、休闲业态，例如农业采摘、温泉水疗等等。 居住形式：老人可以在一年当中的某个季节或时段来此居住，也可以与家人共同前来度假，是一种具有时令性特征的居住形式。 典型案例：上海亲和源

112 典型案例——海口恭和苑 关键词：候鸟式度假养老社区 产品借鉴点：家庭化居住环境、适老化设计

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114 海口恭和苑简介：定位于健康疗养度假 ，既为候鸟老人、本地老人提供生活照料服务和专业护理，又兼顾部分度假养生需求
区位：海口恭和苑位于海口市海甸岛，北距海边800米，西邻海南大学 占地面积：22,560㎡ 建筑面积：35,000㎡ 总套数：296套 定位：海口恭和苑属于乐成养老旗下“恭和苑“品牌的一种特殊形式，定位为健康疗养度假园区，既为候鸟老人、本地老人提供生活照料服务和专业护理，又兼顾部分度假养生需求。

115 海口恭和苑——功能分区：整体分为东区、西区和北区三区，每区均为设计独特的合围式建筑 ，具有不同的功能
北区专设VIP套房 东区为颐养区，满足自理老人的日常生活与休闲。 西区为照护区，为老人术后康复及慢性病调养提供协助

116 海口恭和苑——户型设计：包括4种房型，以大开间和一房为主
户型类别 面积 套数 大开间 36.4 175 一房 45.5 105 两房 70.4 8 大两房 96 4 大开间 一房 两房

117 产品设计：突出家庭化居住环境，实现居家般自由、自主的感受
1 大量邻里交流空间的设计 3 推行独门独户的居住方案 除了庭院内布置大量休闲空间，每个居住楼层都设有大量邻里交流空间，并提供24小时茶点服务，鼓励老人相互交流互动 2 建筑低密度院落化 五层楼高的低密度院落，每个单元都有悬挑阳台，围合式的建筑，配置花木茂盛的庭院

118 产品设计：将宜老设计深度融入生活情境，实现对老年人保持自立、自尊生活态度的引导与鼓励
房间识别 闪光门铃 双向开门 无障碍卫生间 卧室紧急按钮 电子放大镜 家人照片电话 适合老人操作的厨房

119 国内养老地产产品特点小结一：空气清新、有一定自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律
迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老地产产品对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性 老年人特征 偏好 活动半径缩小，老年人由于生理机能退化，不适宜远距离活动，希望有良好的居住环境 关注健康：开始关注养生保健 安静：对嘈杂的环境比较反感，喜欢安静的生活环境 生态自然：对生态自然的设施有潜在的需求 产品形式 配建于普通居住区中的养老社区 综合性养老社区 度假型养老社区 环境资源 强势景观资源 一般生态资源 无自然生态资源 √ √ √

120 国内养老地产产品特点小结二：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求
除了度假型养老地产对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求 产品形式 配建于普通居住区中的养老社区 综合性养老社区 度假型养老社区 居住 医疗护理 休闲娱乐 康体养生 功能体系 学习交流 精神实现 亲子 投资 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

121 PART3.养老地产产品设计发展趋势

122 养老地产产品发展趋势 通用化 功能丰富化 产品趋势 社区服务专业化 科技化

123 功能丰富化：养老地产除去单一的养老功能，与“5+2”生活模式结合起来，实现养老与家庭休闲的一体化
中国人的家庭观念很强，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是很多老人的心愿，与国外不同，中国老人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求 养老地产项目不仅是为老人的日常生活提供良好的环境，其理念更多是父母子女5+2周末休闲、全家团聚的度假地，藉此创造“合家欢”的亲情时光 根据老年人的需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念， 使养老与家庭休闲功能融为一体

124 科技化：以科技为依托的专用设计是未来养老地产产品发展中最活跃的一环
科技的发展，将为老年人专用 设计提供基础和注入活力 智能化的运用，将为老 年人带来更方便、安全的 全方位保障 基于对老人的更深入研究将 使未来的老年住宅为老人提 供更为细致的照顾 科技化 网络技术的运用，将使远程交互成 为可能，老人与子女的沟通无处不在

125 社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展
。 社区服务的细化与个性化 社区服务人员素质的专业化 社区服务质量控制管理的规范化

126 通用性：从发达国家养老地产产品设计的发展历程可以看出，适老化通用住宅将逐步成为养老地产开发的主导产品
适合老龄社会的通用住宅 适合人的一生各个阶段 的通用住宅 混合的演变式住宅 无障碍老年住宅 每个小区配建1-2栋老 年住宅，有专为老人服 务的系统 成本过高 一栋普通住宅中有几个 单元有专为老人服务的 设施，也可为附近老人 服务 老人需经常搬家

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