抵押權VS土地登記 講師：葉裕州.

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1 抵押權VS土地登記 講師：葉裕州

2 精神動員 老師說：各位學員好 學員們齊聲說： 好 很好 非常好 YES,上完課後會更好

3 有關抵押權之登記 抵押權設定登記 新增欄位 抵押權移轉登記 抵押權權利內容變更登記 新增內容變更登記 抵押權分割登記 抵押權塗銷登記

4 抵押權的種類 普通抵押權(民860) 最高限額抵押權(民881-1) 其他抵押權(民882) 權利抵押權 法定抵押權
特別法(礦業法、漁業法)

5 抵押權擔保範圍 原債權 利息 遲延利息 應經登記 登記簿 設定契約書 違約金 實行抵押權之費用(民861) 保全抵押權之費用(民871)

6 權利價值變更 他項權利價值或擔保債權總金額增加或減少所為之登記 應備文件 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書
申請人身分證明 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

7 其他擔保範圍約定變更 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 義務人印鑑證明
其他依法律規定應提出之證明文件

8 抵押權之效力 抵押標的物本身 抵押物之從物(民862) 抵押物之從權利(民862) 以需役地為抵押時 附加物(民862)
抵押物之從權利(民862) 以需役地為抵押時 附加物(民862) 不具獨立性 具獨立性(併附拍賣、無優先受償) 變形物(民862-1) 天然孳息(民863) 法定孳息(民864)

9 抵押權之次序 不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。(民865)

10 其他權利之設定 不動產所有人設定抵押權後， 前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之
於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權， 或成立租賃關係。 但其抵押權不因此而受影響。 前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。(民866)

11 抵押權之追及效力 不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而 受影響。 (民867)

12 抵押權之不可分性 抵押物之完整性(民868) 抵押之不動產如經分割，或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其 一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。 擔保債權之整體性(民869) 以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不因此而受影響。 前項規定，於債務分割或承擔其一部時適用之。

13 權利分割 意義：抵押權因擔保債權分割所為之登記 抵押權分割登記 有新增分割後之抵押權者 無涉新增分割後之抵押權者 應備文件(見下一頁)

14 權利分割應備文件 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件
抵押權人會同抵押人及債務人 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

15 抵押權之從屬性 抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保。(民870) 成立之從屬性 移轉之從屬性 消滅之從屬性
抵押權因為債權之存在而成立 移轉之從屬性 抵押權須附隨於擔保債權 消滅之從屬性 抵押權所擔保之債權消滅時抵押權亦隨之而消滅

16 抵押權之次序讓與 同一抵押物有多數抵押權者，抵押權人得以下列方法調整其可優先受償之分配額。但他抵押權人之利益不受影響：
一、為特定抵押權人之利益，讓與其抵押權之 次序。 二、為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。 三、為全體後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序。(民870-1I項)

17 次序讓與 意義：抵押權先次序讓與後次序 要件 法律效果 同一抵押人同一抵押物之抵押權人 先次序讓與人與後次序受讓人有讓與之合意
須辦理登記並通知債務人抵押人及共同抵押人 法律效果 抵押權歸屬與次序均無變動 僅拍賣所得價金其分配次序在當事人間發生變動 由受讓人取得較讓與人優先之分配次序

18 次序讓與案例 債權額 原分配1000 乙丁優先分配額 次序讓與分配額 乙 600 600加0 〈1-2〉400 丙 500 400
〈2〉400 丁 200 〈1-1〉200

19 次序讓與登記 登記申請書 抵押權內容變更契約書 申請人身分證明 讓與人印鑑證明 他項權利證明書 通知債務人抵押權人及共同抵押人之證明文件
土地登記簿：抵押權其他登記事項欄登載

20 次序權之相對拋棄 為特定後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序 兩位抵押權人原本可優先受分配的金額應合併計算 兩人的受分配次序變成同一順位
再依兩人的債權額比例分配之

21 次序相對拋棄案例 債權人 債權額 原分配1000 乙丁優先分配額 次序讓與分配額 乙 600 600加0 450 丙 500 400 丁
200 乙丁債比3:1 150

22 次序相對拋棄之登記 登記申請書 登記清冊 申請人身分證明 拋棄人印鑑證明 先次序抵押權人之拋棄證明文件 他項權利證明書
通知債務人抵押權人及共同抵押人之證明文件 土地登記簿：抵押權其他登記事項欄登載

23 次序絕對拋棄 為全體後次序抵押權人之利益，拋棄其抵押權之次序 全體後順位抵押權人之次序依序晉升 拋棄者退居最後

24 次序絕對拋棄案例 債權額 原分配1000 拋棄後之次序 次序讓與分配額 乙 600 丙 500 400 丁 200 300

25 次序絕對拋棄之登記 登記申請書 登記清冊 申請人身分證明 拋棄人印鑑證明 先次序抵押權人之拋棄證明文件 他項權利證明書
通知債務人抵押權人及共同抵押人之證明文件 土地登記簿：抵押權其他登記

26 後次序受調整利益之抵押權人亦得實行調整前次序在先之抵押權
因第一項調整而受利益之抵押權人，亦得實行調整前次序在先之抵押權。(民870-1III項) 相互間之抵押權均須具備實行要件，例： 債務人甲 抵押物上有乙丙丁第一二三順位之抵押權 乙將第一優先順序讓與丁 乙丁之抵押權均具備實行要件時 丁得實行乙之抵押權聲請拍賣抵押物

27 受不利益共同抵押人責任之免除 調整優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權，如有第三人之不動產為同一債權之擔保者，在因調整後增加負擔之限度內，以該不動 產為標的物之抵押權消滅。但經該第三人同意者，不在此限。(民870-1 IV)

28 受不利益保證人責任之免除 調整可優先受償分配額時，其次序在先之抵押權所擔保之債權有保證人者 ，於因調整後所失優先受償之利益限度內，保證人免其責任。但經該保證人同意調整者，不在此限。(民870-2) 次序在先抵押權之保證人代負履行債務之機會較少 因調整而喪失優先受償將使保證人代負履行債務之機會大增有失公平

29 抵押權之保全 抵押物價值減少防止請求權(民871) 抵押物價值減少之回復原狀或提供擔保防止請求權(民872)
抵押人之行為足使抵押物價值減少者 費用 抵押物價值減少之回復原狀或提供擔保防止請求權(民872) 可歸責於抵押人 回復原狀 提出擔保 請求清償債權 不可歸責於抵押人 請求提出擔保

30 實行抵押權之原因 抵押權人，於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院，拍賣抵押物 ，就其賣得價金而受清償。(民873)

31 實行抵押權的方法 聲請法院拍賣(民873) 拍賣以外之方法 流抵約定(民873-1) 清償期屆滿，訂立契約，取得抵押物所有權(民878I)

32 流抵約定 事先約定：約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者 ，非經登記，不得對抗第三人。
清算時點：抵押權人請求抵押人為抵押物所有權之移轉時 找補 清償：抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。(民873-1)

33 流抵約定變更 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

34 流抵約款之所有權移轉登記 應備文件 土地登記申請書(清算切結) 同買賣移轉 提出擔保債權已屆清償期之證明
「確依民法第873條之1第2項規定辦理」

35 實行抵押權之法律效果-對抵押權人 抵押權歸於消滅(民873-2I) 未屆清償期者視為到期(民873-2II)
抵押權所擔保之債權未定清償期或清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押 物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權 人同意者，不適用前二項之規定。 未受完全清償，債權轉為普通債權

36 實行抵押權之法律效果-對抵押人、債務人、拍定人
對債務人 100%清償，債務消滅 未完全清償，債權人之債權轉為普通債權 對抵押人(民879-1I) 向債務人行使求償權 對拍定人(強執98I) 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得 該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。

37 抵押物賣得價金之分配次序 抵押物賣得之價金，除法律另有規定外， 按各抵押權成立之次序分配之。 其次序相同者，依債權額比例分配之。(民874)

38 法定地上權 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及 建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項 之規定。(民876)

39 併附拍賣 設定抵押權後，土地上營造建築物者(民877)
以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者(民877-1) 但對於建築物之價金或該權利賣得之價金，無優先受清償之權。 第八百六十六條第二項(權利、租賃)及第三項(使用借貸)之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用877之規定。

40 物上保證及保證人 甲對乙負有60萬元之債務，由丙為全額清償之保證人，丁則提供其所有價值30萬元之土地一筆設定抵押權予乙。嗣甲逾期未能清償，乙遂聲請拍賣丁之土地而受償30萬元，依民法第879條規定，乙對甲之原有債權中之30萬元部分，由丁承受。

41 物上保證人及保證人 保證人丙就全部債務之應分擔部份為多少？ 丁就全部債務之應分擔部份為多少？
計算：60 × 【60÷（30+60） 】＝ 40 丁就全部債務之應分擔部份為多少？ 計算：60 × 【30÷（30+60） 】＝20 丁已清償30萬元，故僅得就超過自己分擔部份對丙求償10萬元。(879III)

42 物上保證人之免則規定 第三人為債務人設定抵押權時，如債權人免除保證人之保證責任者，於前條第二項保證人應分擔部分之限度內，該部分抵押權消滅。(民879-1) 理由：原得向保證人求償之權利，因之而受影響，為示公平並期明確，而增訂本條。

43 抵押權消滅之原因 被擔保債權全部消滅(民307) 特殊除斥期間經過(民880) 抵押物滅失 抵押權人實行抵押權 原則：抵押權消滅
例外：法律另有規定(民881) 例外(物上代位)：滅失得受賠償或其他利益者(民881) 抵押權人實行抵押權

44 共同抵押 意義 (民875) 解析 擔保同一債權 有數抵押物 未限定負擔金額時，原則抵押權人得任意受償

45 債務人優先負擔主義 意義(民875-1) 理由 為同一債權之擔保，於數不動產上設定抵押權者，於抵押權人請求就數抵押物或全部抵押物同時拍賣時，如拍賣之抵押物中有為債務人所有者，為期減少物上保證人之求償問題，而又不影響抵押權人之受償利益，宜使抵押權人先就債務人所 有而供擔保之該抵押物賣得之價金受償。 本條之適用，不限於未限定各個不動產所負擔之金額者；其已限定者，亦同。

46 價額比例分擔 狀況 理由 未限定負擔金額 已限定負擔金額 限定部分負擔金額(民875-2)
為期平衡物上保證人與抵押物後次序抵押權人之權益，並利求償權或承受權之行使，宜就各抵押物內部對債權分擔金額之計算方式予以明定 如各不動產限定負擔金額之總額超過所擔保之債權總額者，當然依各抵押物所限定負擔金額之比例定之，若未超過總額時，亦應依各抵押物所限定負擔金額計算。 依第一項第二款、第三款計算分擔額時，如各抵押物所限定負擔之金額較抵押物之價值為高者，為期平允，宜以抵押物之價值為準。

47 價額比例分擔 賣得價金超過所擔保之債權額(民875-3)
例如甲對乙負有600萬元之債務，由丙、丁、戊分別提供其所有之Ａ、Ｂ、Ｃ三筆土地設定抵押權於乙，共同擔保上開債權，而均未限定各個不動產所負擔之金額。嗣甲逾期未能清償，乙遂聲請對Ａ、Ｂ二地同時拍賣，Ａ地拍賣所得價金為500萬元，Ｂ地拍賣所得價金為300萬元，於此情形，Ａ地、Ｂ地對債權分擔之金額，應準用第875條之二第一項第一款之規定計算之，故Ａ地對債權之分擔金額為375萬元（=600ｘ[500 ÷（ ）]） ，Ｂ地對債權之分擔金額則為225萬元（=600ｘ[300 ÷（ ）]） 。 又Ａ、Ｂ抵押物賣得價金清償債權額均已逾其分擔額（第875條之二第一項第一款參照），此際丙、丁對Ｃ抵押物可行使第八百七十五條之四第 一款所定之權利，自屬當然。

48 價額比例分擔875-3 又上例中，如分別限定Ａ、Ｂ、Ｃ三筆土地所負擔之金額為300萬元、200萬元、100萬元，乙聲請對Ａ、Ｂ二地同時拍賣，Ａ地拍賣所得價金為500萬元，Ｂ地拍賣所得金為300萬元，於此情形，Ａ地、Ｂ地對債權分擔之金額，則應準用第875條之二第一項第二款前段之規定計算之，故Ａ地對債權之分擔金額為300萬元，Ｂ地對債權之分擔金額為200萬元。

49 求償權人行使權利之範圍與方式 經拍賣之抵押物為債務人以外之第三人所有 經拍賣之抵押物為同一人所有 (民875-4)

50 限定擔保債權金額變更 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 義務人印鑑證明
其他依法律規定應提出之證明文件

51 最高限額抵押權之意義881-1 債務人或第三人提供自己之不動產為抵押物 係對於債務人一定範圍內之不特定債權為擔保
一定法律關係所生債權 擔保不特定債權 擔保範圍係在一定金額限度內，即預定最高限額

52 最高限額約定額度 最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內， 行使其權利。
前項債權之利息、遲延利息、違約金，與前項債權合計不逾最高限額範圍者，亦同 。(民881-2)

53 最高限額抵押權之變更 變更時機：原債權確定前 變更內容： 變更：須經登記 債權範圍 債務人(民881-3) 確定期日(民881-4)
確定其日不得逾30年 變更：須經登記

54 擔保債權種類及範圍變更 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 義務人印鑑證明
其他依法律規定應提出之證明文件

55 債務人及債務額比例變更 抵押權因債務人或債務額比例變更所為 登記 應備文件 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書
申請人身分證明 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

56 擔保債權確定期日變更 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書 申請人身分證明 抵押人印鑑證明

57 最高限額抵押權之處分 處分時機：原債權確定前 債權讓與 債務承擔(民881-6 I) 免責之債務承擔(民881-6 II)
單獨讓與最高限額抵押權及共有(民881-8) 全部讓與他人 分割其一部讓與他人 得使他人成為該抵押權之共有人

58 分割讓與 原債權確定前最高限額抵押權分割一部讓與他人所為之登記 應備文件 土地登記申請書 抵押權移轉契約書 他項權利證明書 申請人身分證明
義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

59 共有最高限額抵押權 受償(民881-9 I) 依債權額比例分配之權利不得任意處分(民881-9 II) 有約定者從其約定
依其債權額比例分配而受償 依債權額比例分配之權利不得任意處分(民881-9 II) 已有應有部分之約定者依其約定 非經共有人全體之同意不得處分

60 最高限額抵押權之確定 確定之意義 最高限額抵押權所擔保之一定範圍內不特定債權，因一定事由之發生，歸於具體特定而言。 確定之原因

61 確定之原因 約定之確定期日屆至者(民881-4 I) 未約定確定期日抵押人或抵押權人請求確定者(民881-5 I)
共同最高限額抵押權確定事由之連動(民881-10) 約定抵押權人抵押人債務人死亡者時(民881-11但書)

62 確定之原因 擔保債權之範圍變更或因其他事由，致原債權不繼續發生者。(民881-12 I 2)
擔保債權所由發生之法律關係經終止或因其他事由而消滅者。 債權人拒絕繼續發生債權，債務人請求確定者 最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物，或依第八百七十三條之一之規定為抵押物所有權移轉之請求時，或依第878條規定訂立契約者。 抵押物因他債權人聲請強制執行經法院查封，而為最高限額抵押權人 所知悉，或經執行法院通知最高限額抵押權人者。但抵押物之查封經 撤銷時，不在此限。 債務人或抵押人經裁定宣告破產者。但其裁定經廢棄確定時，不在此限。

63 確定後效果 結算債權變更登記(881-13) 確定後所生債權不為擔保效力所及(881-14) 請求塗銷登記(881-16)

64 權利種類變更 最高限額抵押權變更為普通抵押權所為之登記 應備文件 土地登記申請書 他項權利變更契約書正副本 他項權利證明書
申請人身分證明(抵押人 抵押權人 債務人) 義務人印鑑證明 其他依法律規定應提出之證明文件

65 最高限額抵押權之實行 擔保債權已屆清償期而未受清償 抵押權人須證明債權之存在

66 擔保債權罹於時效消滅 最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於 消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵 押權擔保之範圍。(民885-15) 以抵押權、質權或留置權擔保之請求權，雖經時效消滅，債權人仍得就其 抵押物、質物或留置物取償。(民145 I)

67 質權 動產質權 權利質權 謂債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之 動產，得就該動產賣得價金優先受償之權。(民884)
謂以可讓與之債權或其他權利為標的物之質權。

68 權利質權的設定 債權質權(民904) 證券債權質權(民908) 以「其他權利」為標的物 所有權及不動產用益物權以外之其他一切財產權

69 民906 為質權標的物之債權，以金錢以外之動產給付為內容者，於其清償期屆至 時，質權人得請求債務人給付之，並對該給付物有質權。

70 民906-1 為質權標的物之債權，以不動產物權之設定或移轉為給付內容者，於其清償期屆至時，質權人得請求債務人將該不動產物權設定或移轉於出質人， 並對該不動產物權有抵押權。 前項抵押權應於不動產物權設定或移轉於出質人時，一併登記。

71 民906-1解析 時間點：清償期屆至 方法：請求債務人設定或移轉於出質人， 並有抵押權。 通知出質人
質權人得請求債務人將該不動產物權設定或移轉於出質人， 並對該不動產物權有抵押權。 抵押權應於不動產物權設定或移轉於出質人時，一併登記 權利質權合法轉換為抵押權 通知出質人

72 民906-1之土地登記 第一件質權人代位申請將債務人之土地權利設定或移轉登記於出質人 第二件單獨申請登記抵押權設定登記 文件
土登34 40 質權契約書 切結「確已通知出質人」 第二件單獨申請登記抵押權設定登記 抵押權人 質權人 抵押人 出質人

73 謝謝參加