房地合一課徵所得稅新制 及申報作業要點介紹 -個人所得稅 北區國稅局 宜蘭分局 1 1.

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1 房地合一課徵所得稅新制 及申報作業要點介紹 -個人所得稅 北區國稅局 宜蘭分局 1 1

2 大綱 壹、現制缺失 貳、改革目標 叁、增修訂條文及發布申報作業要點 肆、預期效益 伍、配套措施 2 2 2

3 壹、現制缺失 房地交易分離課稅，土地按公告土地現值計徵土地增值稅，不課所得稅；大多房屋交易係按房屋評定現值計徵所得稅，致稅負偏低。
同年度內買賣土地沒有土地增值稅負擔，亦無所得稅，幾無任何租稅負擔。 納稅義務人透過房地價格安排，壓低房屋售價以規避所得稅。 → 房地交易稅負有欠公平合理。 → 炒作房地造成房價高漲引發民怨，影響居住正義。 → 過多資源投入不動產市場，影響經濟。 → 擴大貧富差距。 3 3

4 貳、改革目標 訂定日出，逐步推動 改善現制缺失 與國際接軌 特銷稅轉型 避免社會資源過度集中 自住減免 長期優惠 非自住、短期稅負合理調整
增加之稅收用於住宅政策及長期照顧有助改善貧富差距 7 4 4

5 叁、增修訂條文及發布申報作業要點 一、增訂特種貨物及勞務稅條例第6條之1 二、修正所得稅法部分條文 (新增10條條文，修正1條條文)
三、發布申報作業要點(21點) 5 5

6 為落實居住正義、健全房市發展，自105年1月1日起，實施房地合一課徵所得稅制度，特種貨物及勞務稅不動產部分自105年1月1日起停徵。
一、特種貨物及勞務稅條例第6條之1 配合房屋、土地合一課徵所得稅，特種貨物及勞務稅不動產部分自105年1月1日起停徵。 為落實居住正義、健全房市發展，自105年1月1日起，實施房地合一課徵所得稅制度，特種貨物及勞務稅不動產部分自105年1月1日起停徵。 6 6

7 二、所得稅法部分條文 課稅範圍(§4-4) 免稅範圍(§4-5) 個人部分 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2)
自住房地免稅優惠(§4-5) 稅基、稅率及盈虧互抵(§14-4) 重購退稅(§14-8) 報繳期限(§14-5) 未申報或未提示成本費用(§14-6) 未申報案件處理、稽徵程序(§14-7) 罰則(§108-2) 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2) 施行日期(§126) 7 7

8 三、申報作業要點內容 一、前言 二、總則(第1點至第2點) 三、交易日、取得日及持有期間 (第3點至第5點)
四、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整 (第6點至第18點) 五、營利事業房屋、土地交易所得計算 (第19點至第20點) 六、附則(第21點) 8 8

9 納入新制課稅範圍(§4-4) 適用新制範圍: 土地不再免所得稅。(第3項前段) 農舍免適用新制,仍按現制課稅。(第3項後段)
105年1月1日起交易下列房屋、土地：(第1項) 103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內 (第1款) 105年1月1日以後取得(第2款) 個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式 之房屋使用權(第2項) 土地不再免所得稅。(第3項前段) 農舍免適用新制,仍按現制課稅。(第3項後段) 非屬上開新制適用範圍者,仍按現行規定課稅。 (本條說明) 9 9

10 房地合一所得稅制規定─課稅範圍 105年1月1日起出售房屋、土地，視其取得時點適用新、舊制： 舊制 新制 103.1.2以後取得，且
新制：房地合一課徵所得稅／舊制：僅房屋課徵所得稅 以後取得，且 持有2年以下：新制 持有超過2年：舊制 舊制 新制 以前取得 以後取得 Timeline 10 10

11 舉例說明 取得日期 出售日期 適用新制or舊制 99.02.13 105.05.06 舊制 103.03.24 104.12.20
新制 11 11

12 免稅範圍(§4-5) 第1項 個人自住房地400萬元免稅優惠（第1款） 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請
不課徵土地增值稅之土地（第2款） 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改 良物（第3款） 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保 留地（第4款） 第2項:第2款至4款房地交易損失 個人:不適用盈虧互抵規定，亦免申報。 營利事業:不得自其所得額中減除。 *第1款房地交易，無論盈虧均需依規定申報。 12 12

13 符合農業發展條例第37條及第38條之1 規定得申請不課徵土地增值稅之土地 （第1項第2款） 作農業使用之農業用地移轉與自然人。
作農業使用之耕地依規定移轉與農民團體、農業 企業機構及農業試驗研究機構。 農業用地經依法律變更為非農業用地，細部計畫 尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用等。 (視同農業用地) 13

14 個人部分 自住房地免稅優惠(§4-5第1項第1款) 個人自住房地免稅(課稅所得在400萬元以下部分) *超過400萬元部分,按10%稅率課稅
(§14-4第3項第1款第7目) 自住房地適用要件 個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有 並居住於該房屋連續滿6年(繼承或受遺贈取得者，得將被繼 承人或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項)) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款 規定 14 14

15 自住房地優惠適用分開計算(第14點) 符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申 報及計算稅額之認定標準」第2條規定，個人與其配偶得各自 辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者，於適用本法第4條 之5第1項第1款第3目有關交易前6年內未曾適用自住房 屋、土地免納所得稅規定時，該個人與其配偶得個別認定。 符合民法第1010條第2項難於維持共同生活，不同居已達6 個月以上之規定，向法院聲請宣告改用分別財產制者。 符合民法第1089條之1不繼續共同生活達6個月以上之規 定，法院依夫妻之一方、主管機關、社會福利機構或其他利 害關係人之請求或依職權酌定關於未成年子女權利義務之行使 或負擔者。 因受家庭暴力，依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令 者，或取得該通常保護令前，已取得暫時或緊急保護令者。 15 15

16 交易日、取得日及持有期間 交易日、取得日及持有期間的關係 房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 持有期間 買 賣
原則:在 以後 少數: 取 得且在2年內交易之案件 *應在 以後 房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 買 （取得日） 賣 交易日(出售或交換日) 持有期間 16

17 交易日、取得日認定原則 原則:以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準 (第3點及第4點序文) 同舊制規定。
參據民法第758條有關不動產物權之得喪變更， 非經登記，不生效力之規定。 *與特銷稅規定不同 預售屋交易屬權利交易,在未取得所有權之前, 不適用新制 房屋使用權交易依本法規定,視同房屋交易(例外) 1717 17

18 交易日認定之例外(第3點) 共計3款 1.強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權 交易日:拍定人領得權利移轉證書之日。
2.無建物所有權登記（建物總登記）之房屋 交易日:訂定買賣契約之日。 3.本法第4條之4第2項規定之房屋使用權 交易日:權利移轉之日。 18 18

19 取得日認定之例外(第4點)(1/4) 出價取得 同交易日認定之例外(第1款,共3目) 非出價取得(第2款,共10目)
第1目:興建房屋完成後第一次移轉 原則:取得日為核發使用執照日。 例外:無法取得使用執照之房屋，取得日為實際興 建完成日。 第2目及3目:原所有權人因土地開發取得之土地 因區段徵收領回抵價地，取得日為所有權人原取得 被徵收土地之日。 經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地， 取得日為所有權人原取得重劃前土地之日 。 19 19

20 取得日認定之例外(第4點)(2/4) 第4目--配合土地政策
營利事業實施都市更新事業或受託辦理土地重劃，依 權利變換取得都市更新後之房屋、土地或取得抵繳開 發費用之折價抵付之土地(抵費地)，為都市更新事業 計畫或重劃計畫書核定之日。 第5、6及7目--配合民法規定 配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產 差額分配請求權取得之房屋、土地，為配偶之他方原 取得該房屋、土地之日。 繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。 因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地， 為原取得共有物之日。 20 20

21 取得日認定之例外(第4點)(3/4) 第8、9及10目:信託行為 自始以房屋、土地為信託財產(第8目)
以房屋、土地為信託財產，受託人於信託關係存續中，交易 該信託財產，以下列日期認定取得日: 1.自益信託:受益人如為委託人，為委託人取得該房屋、土 地之日。 2.他益信託:受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未 存在，為訂定信託契約之日；信託關係存續中， 追加房屋、土地為信託財產者，該追加之房屋、 土地，為追加之日。 3.變更受益人:信託關係存續中，如有變更受益人之情事， 為變更受益 人之日；受益人由不特定或尚未存 在而為確定，為確定受益人之日 *信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受 益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同。 21 21

22 取得日認定之例外(第4點)(4/4) 信託中，受託人因管理所取得之房屋、土地(第9目) 1.嗣由受託人交易該房屋、土地-受託人取得之日
2.變更受益人-該房屋、土地持有期間內，如有變更受益人 之情事，為變更受益人之日；受益人由不特定或尚未存在 而為確定，為確定受益人之日。 *信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該房 屋、土地與受益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同。 信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記 (第10目) 以房屋、土地為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下，為委託人原取得房屋、土地之日。 22 22

23 持有期間(第5點) 原則 自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 (第5點第1項序文) 例外 因身分取得(持有期間合併計算)
*交易日及取得日分別依第3點及第4點認定。 例外 因身分取得(持有期間合併計算) 因繼承、受遺贈取得(第1項第1款) 配偶贈與(第1項第2款) 興建取得房屋或合建分屋 合併計算第4條之5第1項第1款持有期間 (第1項第3款) 第14條之4第3項規定計算房屋持有期間，以土地 持有期間為準(第2項) 23 23

24 因身分取得持有期間之例外 第5點第1項第1款及第2款 個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地 個人取自其配偶贈與之房屋
1.依本法第14條之4第3項認定適用稅率 持有期間=個人持有期間+被繼承人遺贈人持有期間 2.依本法第4條之5第1項第1款計算自住房地持有期間 併計之期間應符合被繼承人.遺贈人.個人或其配偶未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租供營業或執行業務使用 個人取自其配偶贈與之房屋 1.依本法第14條之4第3項認定適用稅率 持有期間=個人持有期間+配偶持有期間 2.依本法第4條之5第1項第1款計算自住房地持有期間 併計之期間應符合以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住且無出租、供營業或執行業務使用 24 24

25 興建取得房屋持有期間之例外(1/5) 個人參與興建房屋之態樣 自地自建(個人出售房屋、土地) 個人持有素地，自行建屋出售。
個人持有房屋、土地，自行拆屋重建出售。 合建分屋(個人出售房屋、土地) 個人提供土地(亦區分為以純素地合建，或拆屋合建)與建設 公司合建，個人換出部分土地，換入部分房屋；公司換出部 分房屋，換入部分土地，各自出售持有之房地。 合建分售(個人出售土地；營利事業出售房屋) 個人提供土地與建設公司合建，分別由個人出售土地；公司 出售房屋。 合建分成(個人與營利事業共同出售房屋、土地) 又分為售價分成(同合建分售)及利潤分成，即共同出售房地， 再按比例分回價款或利潤。 25 25

26 興建取得房屋持有期間之例外(2/5) 第5點第1項第3款 依本法第4條之5第1項第1款計算自住房地持有期間:
個人拆除自住房屋自地自建,出售興建之自住房屋 持有期間=自住房屋持有期間+拆除之自住房屋持有期間 個人拆除自住房屋,提供土地與營利事業合建分屋出售分 得之自住房屋 *併計拆除之自住房屋持有期間,應符合個人或其配偶、未成年 子女已於拆除前之房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營 業或執行業務使用。 26 26

27 興建取得房屋持有期間之例外(3/5) 第5點第2項 依本法第14條之4第3項規定認定所適用之稅率, 該房屋之持有期間，以土地持有期間為準
個人自地自建房屋(含素地自建及拆屋重建)出售興 建之房屋 房屋持有期間=土地持有期間 個人提供土地與營利事業合建分屋(含素地合建及 拆屋合建)出售興建之房屋 限依第14條之4第3項規定計算房屋持有期間。不適用本法第4 條之4第1項第1款及本法第4條之5第1項第1款房屋之持有期間 認定規定。 27 27

28 興建取得房屋持有期間之例外(4/5) 整理說明-三大關卡(分別認定) 個人提供土地與建商合建分售或合建分成 以實際取得時點為準
問題 態樣 取得土地時點(新舊制及適用稅率判斷) 房屋適用新舊制(§4-4)/(1)認定 房屋適用自用住宅優惠(§4-5)/(1)認定 房屋適用稅率優惠(§14-4) 個人提供土地與建商合建分售或合建分成 以實際取得時點為準 建設公司所有:以房屋核發使用執照為取得日 建設公司所有;不適用 自地 建屋 素地 以房屋核發使用執照為取得日 以土地取得時點為準(第5點第2項) 拆屋 重建 拆屋前房屋符合自用住宅者,得合併計算其持有期間(第5點第1項第3款) 個人提供土地與建商合建分屋 因交換而完成所有權移轉登記日. 以房屋所有權移轉登記日為取得日. 28

29 興建取得房屋持有期間之例外(5/5) 問題1:個人105.6.1取得土地並與營利事業合建分屋，107.3.1取得
房屋，107年4月出售房地，該如何課徵所得稅？ 本法第14條第3項第1款第6目規定，個人以自有土地與營利事業合 建分屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋土地者，稅率為 20% 問題2 個人105年1月1日取得土地，120年1月1日合建房屋，並於125年1 月1日完成，於126年7月1日出售，該如何課徵所得稅？ 態樣 適用新制或舊制 是否適用自住優惠 適用稅率 合建分售 房屋(營利事業):新制 土地(個人):新制 X 房屋(營利事業):17% 土地(個人):15% 自地建屋或合建分屋 素地 新制 15% 拆屋 重建 V 免稅或10% 29 29

30 個人房屋、土地交易所得計算及相關調整 所得額及課稅所得之計算 (本法第14條第1項、第3項序文及第6點) 第6點
個人依本法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，減除 當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，應 按規定稅率計算應納稅額，申報納稅，不併計綜合所得總額。 出價取得： 房地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用 繼承或受贈取得： 房地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用 *應計入課稅之所得=房地交易所得 -依土地稅法計算之土地漲價總數額 30 30

31 費用 成本 收入 土地漲價總數額 房地交易所得 31

32 成交價額之認定(第9點) 個人未依本法第14條之5規定申報交易所得、未依實際成 交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者，除稽徵 機關已查得交易時之實際成交價額外，應參酌下列時價資 料認定其成交價額： 金融機構貸款評定之價格 不動產估價師之估價資料 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價 法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格 報章雜誌所載市場價格 其他具參考性之時價資料 時價資料同時有數種者，得以其平均數認定 (參照「營利事業所得稅查核準則」第22條第2項及第32條 第4款規定修正訂定) 32 32

33 成本之認定(第10點) 第1項(共計10款) 以實際發生成本認定 第1款:買賣取得者 成交價額。
第1款:買賣取得者 成交價額。 第2款:個人提供土地與營利事業合建分成或合建分售 者 土地之取得成本。 第3款:自有土地與營利事業合建分屋 土地:取得成本 房屋:換出土地之取得成本,並依規定調整 第4款:自地自建房屋 房屋:實際建造成本。 33

34 與營利事業合建分屋之成本認定 第10點第1項第3款 個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房 屋、土地，其土地以取得成本為準；房屋以換出土
地之取得成本為準，並依下列情形調整(認定)： 換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取價金部分 之成本，應自成本中扣除。 換入房屋之價值高於換出土地之價值，另給付價金部 分，應計入成本。 以適用本法第4條第1項第16款規定免徵所得稅之土地 換入房屋者，房屋之成本應按換入時之價值(即營利事 業開立統一發票所載含稅銷售價格)認定。 34 34

35 成本之認定(第10點) 因特定原因視同原有，以原始取得成本認定 第5款:因區段徵收領回抵價地或土地重劃領回重劃後土
地-原取得被徵收土地或重劃前土地之取得成本。 但徵收或重劃時已領取補償金部分之成本，應自成本中扣除。 第6款:以房屋、土地為信託財產，嗣後因信託行為不成 立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、 土地所有權回復登記於委託人名下:委託人原取得 房屋、土地之成本。 第7款:配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財 產差額分配請求權取得之房屋、土地-配偶之他方 原取得房屋、土地之成本。 第9款:分割共有物取得房屋、土地-原取得共有物之成本 但該共有物係因繼承或受贈取得者，應按第8款規定認定。 35 35

36 成本之認定(第10點) 無原始取得成本之認定方式 第8款:因繼承或受贈取得之房屋、土地
繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。 取自配偶贈與之房屋、土地仍屬受贈取得，同本款規定。 第10款:其他情形或無法依前9款規定認定成本 稽徵機關得依查得資料核定其成本。 無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現 值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。 第2項: 依前項第8款及第10款規定按政府發布之消費者物價指數調整後之數額認定成本，指按第3點規定之交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。 36 36

37 舉例說明 舉例說明，繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值為200萬元，當時政府發布的消費者物價指數為100，出售時政府發布的物價指數為108，則調整後的價值＝200萬元 ×108／100 ＝216萬元。 註：最近一期消費者物價指數調整比例，請參閱中華民國 統計資訊網站 ( 為基期之消費者物價總指數-稅務專用 37

38 附加成本(第11點) 個人除得減除第10點規定之成本外，其提示下列 證明文件者，亦得包含於成本中減除：
購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費 用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、 仲介費等），及於房屋、土地所有權移轉登記完 成前，向金融機構借款之利息。 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或 效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。 <參照現行83.2.8台財稅第 號函訂定> 38 38

39 改良土地費用之減除(第12點) 個人除得按第10點及第11點規定減除成本外， 得再減除依土地稅法施行細則第51條規定經主管 稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費 用： 改良土地費用 工程受益費 土地重劃負擔總費用 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地 其捐贈土地之公告現值總額 39 39 39

40 取得、改良及移轉費用之減除(第13點) 本法第14條之4第1項及第14條之6規定之取得、 改良及移轉而支付之費用，包括交易房屋、土地 所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔 費、搬運費等，不包括依土地稅法規定繳納之土 地增值稅。 未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證 明金額未達成交價額5%者，稽徵機關得按成交價 額5%計算其費用。 取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地 價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等， 屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除。 40 40 40

41 成本及費用(§14-4說明) 得列為成本及費用： 不得列為成本及費用： <參照83.2.8台財稅第831583118號函訂定>
1.達可供使用狀態前支付之必要費用 (1)契稅、(2)印花稅、(3)代書費、(4)規費、(5)公證費、(6) 仲介費、(7)取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或 效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。 2.出售房屋及土地支付之必要費用 (1)仲介費、(2)廣告費、(3)出售時之清潔費、(4)搬運費。 3.改良土地已支付之全部費用（土地稅法施行細則§51） (1)改良土地費用、(2)已繳納之工程受益費、(3)土地重劃費用、 (4)因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地 者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。 不得列為成本及費用： 1.使用期間所支付之費用(例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、 管理費、清潔費、金融機構借款利息等) 。 2.依土地稅法規定繳納之土地增值稅。 <參照83.2.8台財稅第 號函訂定> 41 41

42 舉例說明 陳先生105年6月買入Ａ房地，購入成本1,300萬元，於 106年以2,000萬元出售Ａ房地時，繳納土地增值稅10萬 元(土地漲價總數額為100萬元)，因取得、改良及移轉 而支付的費用150萬元，交易所得及課稅所得計算如下： 房屋、土地交易所得＝成交價額2,000萬元 －原始取得成本1,300萬元 －因取得、改良及移轉而支付的費用150萬元 ＝550萬元 課稅所得＝房屋、土地交易所得550萬元－土 地漲價總數額100萬元＝450萬元 註：土地增值稅10萬元不得列為費用 42 42

43 成本及費用申報類型及認定方式 提示全部成本及費用證明文件 成本：按實際取得成本認定，包括： 購入房屋及土地價款
達可供使用狀態前支付之必要費用及增加房屋價值或效能且非2年所能耗竭之增置、改良或修繕費 費用：依提示文件認定實際支出費用 僅提示部分成本及費用證明文件者 依提示文件認定成本(購入房屋、土地價款及達可供使用狀態前支付之必要費用等) 依提示文件認定費用(或成交價額5%) 未提示成本及費用竊稽徵機關查無資料者 成本:已取得時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之現值認定 費用:按成交價額5%認定 改良土地費用無論何種申報類型，均可再行減除 43 43

44 未申報或未提示成本及費用(§14-6) 未申報或申報成交價額偏低： 稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交 價額。 未提示成本：
稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得 資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告 土地現值按政府發布之消費者物價指數調整 後，核定其成本。 未提示費用： 稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。 44 44

45 未申報案件處理稽徵程序(§14-7) 個人未依限申報，稽徵機關得核定所得額及 應納稅額，通知繳納 稽徵程序之準用
新制稽徵機關之調查核定：準用§80第1項 核定通知書送達及查對更正：準用§81 溢繳退稅：準用§100第2項及第4項 成本費用或損失超限：準用§100-2 45 45

46 稅率 (§14-4第3項)(1/2) 居住者 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%
持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素， 交易持有期間在2年以下之房屋、土地者：20% 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之 日起算2年內完成並銷售該房屋、土地者：20% 自用住宅：10%(課稅所得超過400萬元部分) 非居住者 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% 46 46

47 (第6點) 2年內合建適用20%稅率適用於自地自建
本法第14條之4第3項第1款第6目「個人以自有土 地與營利事業合作興建房屋」規定，其適用範圍 包括個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建 分售、合建分成或自地自建。 47 47

48 居住者適用稅率說明(1/3) 張小姐經常居住於國內，其105年1月以1,300萬元購入Ｄ房地並於當年出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)土地漲價總數額100 萬元。 成交價額 - 成本 - 費用 = 房屋土地交易所得 2000萬-1300萬-100萬=600 萬 房屋土地交易所得 - 土地漲價總數額 = 課稅所得 600萬-100萬=500萬 持有期間1年,稅率45% 應納稅額:500萬*45%=225萬 48 48

49 非居住者適用稅率說明(2/3) David住在國外，其於107年1月1日以1,300萬元購入Ｇ房地，於109年1月1日出售，售價2,000萬元，支付取得、改良及移轉費用100萬元(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，土地漲價總數額100萬元 成交價額-成本-費用 = 房屋土地交易所得 2000萬-1300萬-100萬=600萬 房屋土地交易所得-土地漲價總數額=課稅所得 600萬-100萬=500萬 持有期間2年,超過1年稅率35% 應納稅額500萬*35%=175萬 49 49

50 自住房地租稅優惠稅率說明(3/3) 王太太105年7月1日購入Ａ自住房地，成本1,300 萬元，於115年6月30日出售，售價2,000 萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額100萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下： 房屋土地交易所得＝成交價額2,000萬元－成本1,300萬元 －費用100萬元＝600萬元 課稅所得＝房屋土地交易所得600萬元－土地漲價總數額 100萬元＝500萬元 應納稅額＝(課稅所得額500萬元－免稅額400萬元) ×10%稅率＝10萬元 50 50

51 稅率 (§14-4第3項) 繼承或受遺贈取得者，在審認持有期間以決定 稅率時，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併 計算(第4項) 舉例：
老王於105年購入A屋，後於110年間過世，由其 子小王繼承A屋；小王嗣於111年將A屋出售。 →A屋持有期間=老王持有期間+小王持有期間 →適用20%稅率 →如符合(§4-5第1項第1款)自住條件400萬元以 內免稅,超過部分適用10%稅率。 51 51

52 期間及期日之三大關卡 新制課稅範圍認定(第4條之4) 取得日期交易日期持有期間→決定是否適用新制
自住房地年數認定(本法第4條之5第1項第1款) 持有期間→ 有無達6年年數 適用稅率認定(本法第14條之4第3項) 持有期間→決定所適用之稅率 本法第14條之4第4項：繼承或受遺贈取得者，持有期間合併計算 舉例說明 取得日期 出售日期 適用新制或舊制 是否適用自住優惠 適用稅率 舊制 X 累進稅率 新制 45% 免稅或10% 52 52

53 舉例說明 三大關卡(新舊制自住年數及稅率認定) 被繼承人或配偶取得日期 繼承或配偶贈與日期 出售日期 適用新制或舊制 是否適用自住優惠
適用稅率 新制 V 免稅or10% 舊制 X 累進稅率 35% 53 53

54 盈虧互抵(§14-4第2項) 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3 年內之房屋、土地交易所得減除之。
財產交易損失特別扣除額：納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第十四條第一項第七類關於計算財產交易增益之規定。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。 (免納所得稅之房屋土地不適用) 54 54

55 新舊制之房屋土地交易損失不得互為減除(第15點)
個人依本法第14條之4第1項規定計算之房 屋、土地交易損失，得於交易日以後3年內自 依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減 除，不適用本法第17條有關財產交易損失扣 除之規定。 依本法第14條第1項第7類規定計算之財產交 易損失，不得自依本法第14條之4第1項規定 計算之房屋、土地交易所得中減除。 55 55

56 舉例說明（一） 周太太105年1月1日買進Ａ房地，成本1,300萬元，106年1月1日出售，售價1,400萬元，支付的取得、改良及移轉費用共150萬元，土地漲價總數額100萬元，Ａ房地的交易所得(或損失)金額為何? 答：Ａ房地交易所得(損失) ＝成交價額1,400 萬元－成本1,300萬元－取得、改良及移轉 費用150萬元＝(損失50萬元) 56 56

57 舉例說明（二） 承上題，情況一：周太太107年2月1日出售Ｂ房地，有交易所得250萬元，Ｂ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｂ房地的課稅所得 ? 答：Ｂ房地交易日期係在Ａ房地交易日以後的3年 內，故於計算Ｂ房地課稅所得時，得減除Ａ 房地交易損失，再以其餘額計算課稅所得額。 Ｂ房地課稅所得＝100萬元 57 57

58 舉例說明（三） 情況二：周太太之配偶周先生同年7月1日出售Ｃ房地，有交易所得250萬元，Ｃ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｃ房地的課稅所得？得否減除Ａ房地的交易損失? 答：新制下，個人房屋、土地交易的課稅所得及應納稅額 係個別計算，故周太太的Ａ房地交易損失不得自周先 生的Ｃ房地交易所得中減除。 Ｃ房地課稅所得＝150萬元 情況三：周太太109年5月1日出售Ｄ房地，有交易所得250萬元，Ｄ地的土地漲價總數額100萬元，應如何計算Ｄ房地的課稅所得？得否減除Ａ房地的交易損失? 答：Ｄ房地交易日期已超過Ａ房地交易日以後的3年期間，故於計算Ｄ房地課稅所得時，不得減除Ａ房地交易損失 Ｄ房地課稅所得＝150萬元 58 58

59 重購退稅(§14-8) 換大屋(以金額區分)：全額退稅(與現制同) 換小屋(以金額區分)：比例(按重購價額占出售 價額之比率)退稅
換小屋(以金額區分)：比例(按重購價額占出售 價額之比率)退稅 先售後購(申請退稅) 完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，重購自住房屋、土地或房屋使用權者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記（或房屋使用權交易）之次日起算5年內申請按重購價額占出售價額之比率，自繳納稅額計算退還 先購後售(申報扣抵) 自完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，出售其他自住房屋、土地或房屋使用權者者，於申報時，得按比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之。 *重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉(第3項)，違者應追 繳原扣抵或退還稅額。 59 59

60 舉例說明1 假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定 小明在100年購入A屋，104年為了換屋而購入B屋，於 105年將A屋賣掉。
→應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退 稅；大屋換小屋則不能退稅) 小華在104年購入A屋，105年出售A屋，並同時購入B屋 →A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間在2年以 內，應適用新制。 →應按新制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退 稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 60 60

61 舉例說明2 個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉， 應追繳原扣抵或退還稅額(假設以下房屋皆符合自住房屋、 土地規定)：
1.小張於105年購入A屋，106年出售A屋，繳納新制所 得稅50萬元。 2.小張復於107年購入B屋(價值高於A屋)，並申請重 購自用住宅退稅50萬元。 3.小張於109年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加 計追繳前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。 4.小張再於110年購入C屋(價值高於B屋)，其得申請 之重購自用住宅退稅金額，應以前次出售B屋 而繳納之 新制所得稅為準，即申請退稅100萬元。 61 61

62 重購自住房地以本人或配偶名義出售並重購者均得扣抵稅款(第17點)
本法第14條之8有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。 *前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。<依本法第14條之8及參照現行 台財稅第 號函訂定> 62

63 舉例說明 謝先生、謝太太倆人為夫妻，謝先生105年1月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年6 月1日出售Ａ房地，謝太太於110年4月1日買入Ｂ房地並設籍居住，謝先生可以申請適用重購退稅優惠嗎？ 答：可以，以本人或其配偶名義出售自住房屋、土地，而另以其配偶或本人名義重購符合條件者，均可申請適用重購退稅優惠。 【註】：但如重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。 63

64 個人從事房地交易認定為營利事業(第18點) 個人有第1點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個人認屬本法第11條第2項規定之營利事業，應依本法第24條之5規定課徵所得稅，不適用本法第14條之4至第14條之8規定： 第1款: 個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定： 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係｢營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則｣第4條第1項第2款所稱關係人。 個人5年內參與之興建房屋案件達2案以上。 個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。(態樣:包括合建分售、合建分成) 64 64

65 個人從事房地交易認定為營利事業(第18點) 第2款: 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業
場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號 （不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。 (態樣:自地自建、合建分售、合建分成、合建分屋) 第3款: 個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記 (態樣:經常性買賣不動產、自地自建、合建分屋) 65 65

66 報繳期限(§14-5) 課稅方式(分離課稅) 檢附文件
不論有無應納稅額(所得、損失、自用住宅減免 優惠)，應於所有權移轉(房屋使用權交易日) 之次日起算30天內向該管稽徵機關申報納稅 檢附文件 契約書影本及其他有關文件辦理申報； 有應納稅額者，應一併檢附繳納收據 66 66

67 應申報及免申報之規定(本法第4條之5第2項、 第14條之5、第7及8點)
應申報及免申報之規定(本法第4條之5第2項、 第14條之5、第7及8點) 第7點第1項 原則-應辦理申報 個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，應依本法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 例外-免申報 交易之房屋、土地符合本法第4條之5第1項第2款至第4 款規定情形。 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋。 第2項:前項第2款情形，因換入房屋之價值低於換出土 地之價值，所收取價金部分，仍應按比例計算所 得，申報納稅。 67 67

68 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋免申報部分(第7點第1項第2款)
理由： 參照「國際財務報導準則」、「國際會計準則」、解釋及解釋公告（簡稱IFRSs）規定 營利事業如將房屋、土地列為商品項下(未來銷售之安排)，其有以土地交換房屋或以房屋交換土地時(合建分屋)，不得視為產生收入。 VS.本法第9條 本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。 68 68

69 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋應申報部分(第7點第2項)
換入房屋價值低於換出土地價值收取價金部分 舉例說明 假設某甲105年取得土地10坪，每坪10萬元，取得土地成本 共100萬元。甲於120年與A建設公司合建分屋，以6坪土地 換得40坪房屋，交換時，重估土地價值達每坪100萬元，6 坪土地共價值600萬元，換得房屋價值僅400萬元，甲另收 取200萬元現金，爰該收取200萬元現金部分，屬土地交易 所得實現，應申報納稅，損益計算如下： 成本：6坪土地成本共60萬元，但交換時其獲利僅實現換出 土地之1/3(200萬/600萬)，爰其成本為20萬元。 已實現之獲利=200萬元-20萬元=180萬元。 69 69

70 申報人及申報地(第8點) 原則 申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理。 同現行舊制規定。(本法施行細則第49條第1項) 非中華民國境內居住之個人
向房屋、土地所在地稽徵機關申報。 信託行為 交易之房屋、土地為信託財產者，除受益人為營利事業外，得由受託人向該管稽徵機關辦理申報納稅。 原則上由受託人代為申報 受益人亦可自行申報(同現行舊制規定) 未申報核定仍以受益人為納稅義務人出單 70 70

71 罰則(§108-2) 行為罰：個人未依限辦理申報，處3千元以上3萬 元以下罰鍰。（第1項） 漏稅罰：
個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報， 而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰 鍰。(第2項）　　 個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得 申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅 額處3倍以下之罰鍰。（第3項） 如有以詐術或不正當方法逃漏稅捐，應依稅捐稽徵法相關規定科以刑罰。(本條說明) 71 71

72 五、附則 個人逾本法第14條之5規定期限繳納房屋、土地交易所得之應納稅額者，應依本法第112條規定加徵滯納金及移送強制執行。 72 72

73 73

74 肆、預期效益 影響分析 房地交易合一課徵所得稅(新制) 項目 可能納入件數 第1年 第2年 第5年 第10年 8,495 19,816
單位:件數/新台幣億元 項目 房地交易合一課徵所得稅(新制) 第1年 第2年 第5年 第10年 可能納入件數 8,495 19,816 48,432 104,410 稅收 42.24 85.54 174.39 278.70 74 74

75 稅收用途 增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出， 以改善貧富差距，落實居住正義。(§ 125-2)
施行日期：自105年1月1日施行(§126) 特種貨物及勞務稅條例§6-1 配合房屋、土地合一課徵所得稅，特種貨物及 勞務稅不動產部分自105年1月1日起停徵。 75 7558

76 伍、配套措施 影響分析 增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，以改善貧 富差距，落實居住正義。
特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，有助不動產相關產 業健全發展(特種貨物及勞務稅第6條之1) 。 2年內買賣之房地課稅，由總額(特銷稅)改差額(所 得稅)，惟稅率調高至45%-35%，故稅負仍相當，另超 過2年稅率為20%，超過10年稅率為15%，有助於鼓勵 長 期持有。 房地合一計算所得簡單透明，有助不動產相關產業健全 發展。 土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減 除，消除重複課稅，土地增值稅優惠不受影響。 76 76

77 補充(1/3) 財政部 # 號令 個人 以後交易因繼承取得之房屋、土地，符合下列 情形之一者，非屬新制適用範圍： 1.個人 ~ 繼承取得，且加計被繼承人持有 期間合計在2年以內。 交易日 被繼承人 個人繼承 取得日 取得日 2. 2.被繼承人 以前取得，且個人 以後繼承 取得。 交易日 (1)被繼承人 (2)被繼承人 個人繼承 取得日 取得日 持有期間 取得日 77 77

78 補充(1/3) 財政部 # 號令 例外：前開交易因繼承取得之房屋、土地，如符合 新制自住房地租稅優惠者，得選擇改按新制課稅： 僅限被繼承人 以前取得，且個人 以後繼承取得情形。 申報期限：房屋、土地完成所有權移轉登記日之次 日起算30日內申報納稅。（逾期申報之最後期限： 次年綜合所得稅結算申報期限） 註銷申報規定：已依新制申報納稅，最遲得於次年綜合所得稅結算申報截止期限前，向稽徵機關申請 註銷申報，並依舊制規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於申報期限內辦理結算申報。 78 78

79 補充(3/3) 繼承案件判斷原則：被繼承人取得時間是否在104.12.31以前 繼承人 被繼承人及併計持有期間 一般案件
所§4-5自用住宅案件 105年1月1日以後繼承取得 被繼承人於104年12月31日以前取得 舊制(8/19令規定) 得選擇新或舊制 (8/19令規定) 被繼承人於105年1月1日以後取得 新制 104年12月31日以前繼承取得 被繼承人於103年1月1日以前取得 舊制 不適用 被繼承人於 103年1月1日次日以後取得 併計持有期間2年以上 不適用(併計持有期間未超過2年,無自住案件) 併計持有期間未超過2年 79 79

80 簡報結束 敬請指教 8800 80 80