雨農市場再生專案計畫 說明會 2011.09.23 投資管理處.

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1 雨農市場再生專案計畫 說明會 投資管理處

2 簡報大綱 辦理依據 辦理流程 基本資料 容積獎勵 規劃配置

3 說明會議程 時程 議程 時間 19:30-19:45 簽到 15分鐘 19:45-19:48 宣布開會、議程說明 3分鐘
19:48-19:50 來賓介紹 2分鐘 19:50-20:10 雨農市場再生專案計畫內容說明 20分鐘 20:10-20:20 來賓發言 10分鐘 20:20-20:35 綜合討論 20:35-20:40 意見彙整 散會 5分鐘

4 辦理依據 辦理依據 說明會之辦理目的 臺北市老舊市場再生專案計畫(私有市場更新行動計畫) 都市計畫法第27條第1項第4款 都市更新條例
告知所有權人市場再生之規劃構想 聽取地主寶貴意見，作為未來規劃依據 建立所有權人重建的共識 協助所有權人知悉規劃構想計畫內容

5 地主一定要知道的六件事! 本案具有時效性，若未於規定時間完成，將維持市場用地之使用和登記方式 容積獎勵低於50%! 本案之開發方式
調整都市計畫分區：擬由市場用地變更為住三（特） 開放用地之使用組別及允許項目，以符合市場機能 透過分區變更，期望解決目前市場登記問題。

6 地主一定要知道的六件事! 上述開發方式需透過市政府和內政部審議通過，複雜性高，且有回饋之可能。
需提供開放空間及公益性規劃，方可取得相對之容積獎勵，且此容積獎勵亦非保証百分之百可取得。 本案基地條件特殊，且法令更迭，辦理時程長，計畫內容需隨審查意見修改，相關容積獎勵額度、建築量體、配置、變更分區…等事項，以臺北市政府公告版本為準。

7 辦理流程 都市設計審議階段 市場再生計畫 執行階段 事業計畫及權利變換階段 補償金發放、 囑託移轉 市場再生計畫 構想書
同意比例 所有權人數 1/2 補償金發放、 囑託移轉 簽署市場再生計畫同意書 同意比例 所有權人數 面積 2/3 3/4 簽署更新事業計畫同意書、選配單 市場再生計畫 構想書 擬定事業(權變) 草案/送件 自辦 公聽會 地上物拆除 可行性審查 主管機關初審 /公展30天 公辦 公聽會 都市計畫變更 建造執照取得 台北市都委會審查 幹事會/審議會 內政部營建署 都委會審查 核定公告實施 確定使用分區、允許使用組別及獎勵項目 確定容積獎勵、 建築設計、房地分配

8 基地位置 本更新單元位於雨農路以西， 福志路14巷以東，福志路以北 所圍街廓南側。
雨農市場 志成公園 福 路 林 志 一 四 巷 福林國小 基地位置 本更新單元位於雨農路以西， 福志路14巷以東，福志路以北 所圍街廓南側。 現有建物皆為2層樓老舊建築 物，有加蓋情況。主要作商業 使用，僅二樓以上為住宅，臨 福志路14巷之空地為停車場。 本更新單元於民國98年1月9日 府都新字第 號公 告核准其都市更新計畫。 面積：7,409 ㎡ 基地範圍

9 土地使用分區 使用分區：市場用地 建蔽率：45% 容積率：225% 與毗鄰使用分區強度一致 調整市場用地為住三(特) 同時維持市場功能

10 老舊市場再生計畫 99年11月22日府都規字第 號公告實施 北市現有之私有傳統零售市場，普遍因使用年期過長致建物老舊頹圮，加上時代變遷與新型態超級市場挑戰，傳統市場營運狀況不佳，都市服務機能不彰，已成都市環境及發展之負擔。 維持原有公共服務機能之前提下，藉由都市再生手法與都市計畫專案變更方式，提供政策誘因引導民間主動參與私有傳統零售市場轉型 促進老舊市場及週邊附近地區轉型及環境改善 改善地區公共服務品質，帶動環境整體再生

11 老舊市場再生計畫。 爭取更多容積獎勵+解決產權及經營體問題 (7年內要完成：都市計畫二級變更+都更審議兩次) 99.11.22
99年11月22日府都規字第 號公告實施 　爭取更多容積獎勵+解決產權及經營體問題 本專案3年為限 總容積上限為法容的2倍，不得超過500％ (本案法容為225％，故總容積不得超過450％) 再生專案門檻：建物人數>1/2，土地人數>1/2 續辦都更門檻：人數>2/3，面積>3/4(都市更新條例#22) 至少於地下1 層至地上3 層設置商業或公共服務空間 申請人應於本專案計畫公告7年內取得建造執照並依法申報開工。未依前述時程辦理者，依本專案變更之都市計畫則變更回復原都市計畫。 (7年內要完成：都市計畫二級變更+都更審議兩次) 28%

12 都計變更構想/開發強度/組別 本更新單元主要回歸第三種住宅使用，但為依「臺北市老舊市場再生專案計畫-私有市場更新行動計畫」之構想，地下1層至地上3層設置商業或公共服務空間，以維繫原市場功能，提供地區性商業需求。 第三種住宅區(特)之地下1層、地面層、2層及3層之使用除第7組：醫療保健服務業，第12組：公用事業設施，第13組：公務機關，第41組：一般旅館業，第42組：國際觀光旅館業，第44組：宗祠及宗教建築，第51組：公害最輕微之工業，維持附條件使用外，餘原第三種住宅區附條件允許使用組別得直接允許使用，惟不得超過總樓地板面積之1/3。 本更新單元現為「市場用地」，需整體開發，並受限於促參法及公 共設施多目標使用辦法之規定，經營型態需為超級市場，並統一經 營管理。因此本更新單元擬變更為第三種住宅區(特)。 容積率、建蔽率維持原計畫 容積率：225％ 建蔽率：45％

13 都市更新容積獎勵 △F1以原容積高於法定容積 △F2多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 △F4考量地區環境狀況 △F3更新時程獎勵
項目 獎勵面積（㎡） 基準容積比率(%) △F1以原容積高於法定容積 - △F2多數人分配之樓地板面積不及當地居住平均水準 △F3更新時程獎勵 997.52 6.00% △F4考量地區環境狀況 △F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計畫公共設施 23.35 0.14% △F5更新地區規劃設計獎勵 △F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災 1,662.53 10.00% △F5-2開放式空間廣場 289.70 1.74% △F5-3供人行走之地面道路或騎樓 1,680.80 10.11% △F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 △F5-5更新單元規模 1,762.28 10.60% △F5-6建築基地及建築物採綠建築設計 1,330.02 8.00% △F6處理占有他人土地之舊違章建築戶 TOTAL<最後獎勵值依臺北市政府核定為準> 7,746.19 46.59%

14 老舊市場再生計畫容積獎勵 項目 獎勵面積（㎡） 基準容積比率(%) 提供周邊社區公共服務設施與服務項目 - 0％
99年11月22日府都規字第 號公告實施 項目 獎勵面積（㎡） 基準容積比率(%) 提供周邊社區公共服務設施與服務項目 - 0％ 提供小坪數（室內坪18-30 坪）住宅至少10戶以上集中留設，並捐贈北市府 2,343.89 14.10% 妥善處理並於申請案中原地安置合法攤商比例達50％以上 設置二樓以上連通走廊、地下穿越道等 提供地面人行穿越走道 316.62 1.90% 提供供公眾使用之地面自行車車位，或都市計畫及相關規定之額外公共汽、機車位 1,662.53 10.00% 提供公車停車彎或計程車停等空間 通過綠建築分級評估黃金級以上者，並能提出具體生態設計與節能減碳措施 665.01 4.00% 提供都市防災所需整備空間及設施並移交當地防災管理機關 TOTAL<最後獎勵值依臺北市政府核定為準> 6,650.57 40.00%

15 人行步道、開放空間及商業延續 廣場 本建築基地留設之開放空間，由管理委員會公共管理基金維護，須無償提供不特定公眾使用，並設立告示牌，區分所有權人應遵守本項規定，不得設置屋簷、雨遮、圍籬或其他障礙物或禁止公眾通行，非經主管機關同意不得變更使用，並設置人行道標示告知牌，明確標示留設面積、位置。

16 提供配合市府政策空間與使用項目 B1-3F設置商業空間
地下1層至地上3層規劃超級市場及零售店鋪，提供地區所需之生鮮食材及生活用品採買場所，以維護市場功能。 捐贈小坪數住宅 C棟3～7樓規劃小坪數住宅，並捐贈予市府 B2-B3 供公眾使用停車位 C 空間使用示意圖 A B

17 提供配合市府政策空間與使用項目 配合周邊需求
配合營造地區商業行為 超級市場 超級市場為維持市場無法被替代之生鮮食材採買功能、亦是本區所缺乏之食材採買設施，本案於地下一層規劃超級市場，其人行出入口於基地中段臨雨農路口，設計有電扶梯、樓梯、及電梯。 購物之汽機車則由福志路停車出入口下至地下二及三層停車，搭乘樓電梯至地下一層購物。 超市之裝卸貨物則由地下一層之裝卸車位位置進行，直接將貨物運至超市後場進行儲放。 超市於賣場前方亦規劃衛生設備提供消費者使用。

18 提供配合市府政策空間與使用項目 社區活動維持與延伸
連棟式店鋪 開放廣場作為假日市集與社區活動場所

19 設計前後開放空間比較 福志路設計剖面 設計前後比較 雨農路設計剖面 雨農路與福志路 道路剖面/人行步道系統 福志路現況剖面 雨農路現況剖面

20 提供配合市府政策空間與使用項目 銜接河堤自行車道
基地臨路三側設置2～2.5M自行車道，並與河堤自行車道形成完整網絡。

21 提供配合市府政策空間與使用項目 物資接收中心
+50cm +30cm +50cm +50cm 6.1 地下一層平面圖 物資接收/發送中心 一層平面圖 物資接收/發送中心

22 造型量體規劃-輕量化建築立面 2 立面圖

23 3

24 辦理流程 都市設計審議階段 市場再生計畫 執行階段 事業計畫及權利變換階段 補償金發放、 囑託移轉 市場再生計畫 構想書
同意比例 所有權人數 1/2 補償金發放、 囑託移轉 簽署市場再生計畫同意書 同意比例 所有權人數 面積 2/3 3/4 簽署更新事業計畫同意書、選配單 市場再生計畫 構想書 擬定事業(權變) 草案/送件 自辦 公聽會 地上物拆除 可行性審查 主管機關初審 /公展30天 公辦 公聽會 都市計畫變更 建造執照取得 台北市都委會審查 幹事會/審議會 內政部營建署 都委會審查 核定公告實施 確定使用分區、允許使用組別及獎勵項目 確定容積獎勵、 建築設計、房地分配

25 疑問請洽太平洋建設雨農市場都市更新籌備處(福志路6號)或電詢:02-2835-7739
敬請指教 疑問請洽太平洋建設雨農市場都市更新籌備處(福志路6號)或電詢: 太平洋建設 與您共創美麗新願景

26 零 市場。都更。再生 程序 一般用地都更 市場+都更 市場+都更+再生 住宅用地 都市更新 都市設計 更新完成 市場用地 市場管理處
促參程序 都市更新 都市設計 市場更新完成 市場用地 1 1 市場再生專案 2 都市更新 都市計畫變更 市場用地 變為 住宅用地 都市設計 臺北市都委會審查 中央都委會審查 修正都更事業計畫 都市計畫公告 住宅用地 確定容積、建蔽、使用項目 修正都審報告書 都市更新審查 都市設計審查 市場更新完成 零 市場。都更。再生 程序

27 2.25 x 1.8659 x 1.6 x 0.6 = 4.03坪 １坪土地可換得4.03建坪(依樂觀值計算)
法定 容積 都更+再生 容獎樂觀值 免計 容積 60/40 分配比 拆遷補償$：依「臺北市舉辦公共工程拆遷補償辦法」計算 租金補貼$：依當年度「崔媽媽基金會」公告租金統計