浙江麒麟岛开发项目建议书.

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1 浙江麒麟岛开发项目建议书

2 1 2 项 目 建 议 书 项 目 实 施 计 划 书

3 项目建议书 第一章 麒麟岛项目实施背景 第二章 麒麟岛项目周边环境分析 第三章 麒麟岛项目定位综述 第四章 市场分析以及前景预测
第一章 麒麟岛项目实施背景 第二章 麒麟岛项目周边环境分析 第三章 麒麟岛项目定位综述 第四章 市场分析以及前景预测 第五章 规划及预算 第六章 项目效益分析 第七章 结论

4 第一章 项目实施背景 中新网2003年6月26日电 中国第一部关于无居民海岛管理的国家制度《无居民海岛保护与利用管理规定》（全文附后），近日由国家海洋局、民政部、总参谋部联合发布，并将于7月1日起施行。

5 此次颁布实施的《无居民海岛保护与利用管理规定》共7章36条，首先明确了无居民海岛属于国家所有，国家实行无居民海岛功能区划、保护与利用规划制度，单位和个人利用无居民海岛要履行申请审批程序，国家对领海基点等重要海岛实施保护和整治，加强海岛名称管理等。

6 该规定从其宗旨、适用范围及对象来看，都在中国海洋法律制度上开辟了一个新的领域，是对我国现行海洋制度的补充和完善。该规定的实施，将在调整我国无居民海岛的开发利用秩序，保护海岛生态环境，维护我国主权权益等方面发挥积极作用。

7 前不久，浙江省宁波市又通过了《宁波市无居民海岛管理条例》，这也是目前中国首部无人海岛地方性法规。据了解，广东等地也正在拟订私人开发无人海岛的有关细则，今年底有望出台。

8 在此大的政策趋势下，我们买下位于东海海域隶属浙江的一个开发无人定居海岛的50年投资开发权，命名为麒麟岛。并致力于投资把麒麟岛建成一个高尚旅游度假区。

9 第二章 项目环境分析 §1.麒麟岛项目自然环境分析 §2.麒麟岛项目社会经济环境分析 §3.旅游发展宏观环境

10 §1.麒麟岛项目自然环境分析  麒麟岛屹立于东海之中,与宁波隔海相望。它形似海上一颗璀璨的明珠，委婉曲折、风光旖旎，多礁石、沙滩、泥涂，其中沙滩面积747亩。秀山岛山青水秀，在沿海众多岛屿中，它是一座极富个性的海岛，不仅海滨自然风光秀丽多姿，而且人文史迹也较为丰富，历史传说丰富多彩，旅游资源十分丰富。

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12 麒麟岛拥有九子、三礁、吽唬等沙滩，这些沙滩首尾相连，形成的天然“五里金沙”，呈月牙型。沙滩沙质金黄细腻，入海坡度平缓，海水清澈湛蓝。其中吽唬沙滩最为出色，该沙滩全长600米，宽100米，朝向偏东。在秀山岛的四周沿岸分布着众多奇特的礁石，它们形态各异，栩栩如生。有的像鹰嘴石，有的似骆驼，有的似蛤蟆，有的像醒狮归岸；更有似蛟龙入海，似老鼠穿洋；有些则礁石重叠，有些则壁立深渊，显示出大自然的神奇造化；这些奇礁异石成为一种良好的旅游观赏资源。每逢月夜，天高气爽万籁俱寂，唯有大海的波涛哗哗作响，为麒麟海岛创造了一种特殊的旅游氛围。

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16 §2.麒麟岛项目经济环境分析 在海外，名流富豪拥有自己的私家小岛早已成为一种高尚的生活方式，甚至一些地方，在海岛资源已被开发殆尽的情况下，需要建人工海岛来满足需求。   多少国人对美国的夏威夷的火奴鲁鲁，迈阿密的棕榈滩痴心不已。希望可以在自己有空的时候去这些地方休闲，度假。既可以放松工作绷紧的神经，又可以获得享受。

17 随着中国的改革开放的不断深入，经济获得巨大发展，人民的生活水平飞速提高。特别是以上海，江苏，浙江为主体的长江三角洲地区，已经成为中国经济最发达的地区之一。上海是中国的商业和经济中心，浙江是中国私营经济最发达的地区，这里聚集了中国最多最富有的人。

18 在长三角，随著一大批新富豪的崛起，他们也开始希望能像金庸小说中的黄药师一样，拥有一个自己的桃花岛，远离都市的喧嚣，过一过世外桃源的生活。因此，有关“私人海岛”的话题一直以来都是人们谈论的热点。人们希望拥有自己的宁静。

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20 §3.旅游发展宏观环境 对于一个城市而言，旅游这张城市名片对其社会经济的发展致关重要。一张好的城市旅游名片，会提升城市的知名度、美誉度。正如：东方明珠之于上海，苏州园林之于苏州，西湖之于杭州。

21 第三章 麒麟岛项目定位综述 3.1 项目面向对象 麒麟岛的项目定位是建立一个高尚度假区，面向长三角地区的富豪定建豪华别墅。现在DELL的直销模式很有市场。我们的开发模式就是按照的顾客的需求定做别墅，公寓。 岛屿面积30平方公里左右，根据岛上的秀丽环境和地形以及建筑密度的要求，建造30套别墅，组成一个麒麟岛“岛主

22 俱乐部”，挑选30位有意到三门岛置业的名流富豪，建立一个封闭式的会员制俱乐部，由麒麟岛为这30位会员量身定做一百栋各具特色的别墅。

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26 建设21世纪的生活园区，力 求在总体空间布局、室内外环境、别墅类型、区域配套设施上有一定的起前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。
3.2 别墅设计理念 建设21世纪的生活园区，力 求在总体空间布局、室内外环境、别墅类型、区域配套设施上有一定的起前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。 诗意的栖居----健康向上的生活哲学：规划方案注重对现代高尚休闲、娱乐、居住理念体现，以人为本，与自然充分融合是规划布局的首要出发点。努力创造阳光、空气、河流、森林等自然景观，建设一处适于人类诗意性居住的空间。每户平均占地大于1亩，保证享有较大的私家花园。

27 在我们的麒麟岛别墅群里面居住。不仅可以享受到欧式建筑，配以中式园林，唱响中西合璧的精彩乐章 ，而且别墅会配备住宅智能化系统，集多种功能于一身，带给您五星级酒店般享受。
特别重要的是，在海岛上居住可以远离喧嚣的城市，可以在宁静的夜晚轻靠在窗户边倾听细浪拍岸，小强合奏。望野外如水的月光，怎么一个醉人了得？

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29 3.3麒麟岛配套设施建设 因为是别墅区，就必然要有配套的生活区设施。比如往来于大陆与麒麟岛间的船的停靠码头，商场，医院，公路等等基础设施外加一个依山傍海的主题公园，里面有一系列的游乐设施。 麒麟岛拥有九子、三礁、吽唬等沙滩，这些沙滩首尾相连，形成的天然“五里金沙”，呈月牙型。沙滩沙质金黄细腻，入海坡度平缓，海水清澈湛蓝。其中吽唬沙滩最为出色，该沙滩全长600米，宽100米，朝向偏东。所以要把麒麟岛的天然优势充分利用起来，建造一个天然沙滩浴场。

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31 3.4麒麟岛项目总体规划 综上所述，麒麟岛开发的目标就是把麒麟岛建成一个集休闲‚娱乐于一体的高级富豪度假区。这里将是中国最有钱的企业家，体育明星，歌星的假期集合地。

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33 第四章 市场分析以及前景预测 §1. 市场分析 §2. 前景预测

34 §1. 市场分析 4.1.1麒麟岛所处中国广阔的东海海域，背靠太平洋，面向大陆，正对长三角。和宁波隔海相望，和附近的国际化大都市上海的距离也不过是几十公里，乘船个把小时就可以到达，对于有私人游艇的富豪们来说往来于上海与麒麟岛之间就更加方便了。由上不难看出麒麟岛有着得天独厚的地理优势，是块不可多得的旅游休闲开发宝地。

35 4.1.2在现在化生活节奏越赖越快的今天，厌倦了城市的钢筋水泥丛林的人们寻求休闲、放松、求知和探索的旅游需求日益增加。综合分析目前旅游消费趋向可表现为：休闲度假旅游产品将成为未来旅游业的发展趋势，特别是特色生态休闲旅游产品将大受欢迎。

36 看来，在“私人游艇”、“私人飞机”之后，我们离“私人海岛”的时代也已经越来越近了。也许用不了多久，在内地的名流富豪中间就会出现这种景象：上午还在办公大楼里主持会议，下午已经在私家小岛上悠然垂钓了。

37 §2. 前景预测 这个项目将向全球发布广告，届时将不只是国内富豪争相申请订购别墅，更有外国富豪蜂拥而至。因为全球化浪潮席卷地球村，中国越来越多地参与到国际经济活动中来，当然有越来越多的外国人到中国从事商业和经济活动，当中大多数便是富豪级的人物。试想象一下，你要是俱乐部成员，和比尔•盖茨，巴尔默，卡耐基和李嘉诚一起住在麒麟岛上会是怎样一种感受？

38 因而我们大胆的预测，这个项目一经推向社会，必将大获社会特别是上层富豪阶层的欢迎！因为这个项目是迎合他们的口味符合他们的需求推出的。而且我们的“岛主俱乐部”的入会门槛将会不断被抬升，注册定做别墅的顾客将远远超过30家！

39 价格不是影响顶级人士和看不见的富豪购买的主要因素，真正吻合并引导富豪个性生活方式的新一代高端产品方能快速成为市场领先者。 　　居住本身是一种文化，并且一直在进步着。当人们对居住生活的要求达到一定程度时，从产品价值上升到文化价值，从物质层面上升到精神层面，人们始终追求更高的生活品质。在中国别墅当中，文化的东西挖掘得太少，怎么样将新的居住

40 理念引用到别墅上，突出自己的文化，对别墅开发商来说是一个挑战。所以我们的麒麟岛将加大对居住文化的投入，以吸引更多的对生活艺术追求的人氏。 财富公馆倡导的“财富＋生活＋生意＝中国富豪生活方式”于国内尚属首创，是经过对国内外诸如纽约长岛、法国地中海、香港半山、上海紫园檀宫等长达两年的调研和对几十个富豪生活方式的摸底锤炼而成。而具有“皇宫、城堡、御花园”独贵气质的大规模顶级别墅社区，纯粹的法式宫殿建筑、法式宫廷园林、法式室内设计、

41 法式会所城堡、法式理性美……更是全国罕见的全法式建筑造型及空间雕塑。麒麟岛将创造属于自己的有迎合广大住户口味的风格，在设计上将使住户加如部分的设计，这将吸引很多人的兴趣，做为成功人氏，没有比自己建造自己的家更能满足欲望的了。基于广阔的市场和麒麟岛的天然优势和我们的设计理念，麒麟岛的市场前景将非常广阔。

42 第五章 规划及预算 岛屿的租用费用，根据相关规定在30万元左右。麒麟到的建设将投资甚重。基建成本：陆地价乘以2 ！从陆地将电力和淡水引进海岛，修建200吨级人工码头，安装程控电话，安装有线电视。吃水成本：1公里100万！维持身家性命的两大基本要素：空气和淡水。一般的海岛只占前者，而淡水，往往水贵如油。

43 而在陆地上建造一幢超豪华的别墅的土地成本约为３００万元，建筑成本约为１６０万元，加上建筑设计、园林绿化、装饰装修、物业管理、安保配套、管理税金等三十幢别墅的建造成本在2亿元人民币。

44 资金的筹措 2. 资金筹措 项目开发实行股份制，项目资金有两种来源：政府和私营企业。以项目开发出资额来计算所占股份。以后经营管理的收益也根据股份来进行分红。另外也可以企业法人的方式向银行或有关基金进行融资

45 （一）政府部门 政府提供低价土地。及配套的基础设施，供电和通讯设施。 另外政府财政支持应是其主要出资形式 （二）私营企业 私营企业可以直接用资金出资也可以用固定资产，项目开发物资。工程建设企业可用工程建设来出资

46 第六章 项目效益分析 首期利润：每幢8百万，总价值四2亿4千万（不包括三十幢另加的别墅）。每年的物业管理费用为三百万。

47 第七章 结论 开发项目建设条件、市场条件、经济效益等方面的综合分析显示，本项目与现在的国家政策相符，有广阔的市场前景和可观的利润。引导了新时代的富豪的生活方式，同时带动了浙江省海岛开发和利用的浪潮也带动了相关产业的发展。综合经济、环境和社会效益等因素，本项目是可行的，投资回报是可观的

48 项目计划书 一.项目组织机构 二.项目范围管理 三.项目进度管理 四.项目人力资源管理 五.项目质量管理 六.项目风险管理

49 第一章 项目组织机构 1.1 项目总负责：“麒麟岛” 项目委员会 1.2 “麒麟岛”项目委员会机构图
第一章 项目组织机构 1.1 项目总负责：“麒麟岛” 项目委员会 1.2 “麒麟岛”项目委员会机构图 1.3 “麒麟岛”委员会职能部门职能介绍 1.4 项目执行指挥部组织机构图 1.5 项目组织沟通图 1.6 项目干系人结构图

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51 1.2项目委员会组织结构图（一） “麒麟岛”项目委员会 项目顾问委员会 项目委员会主席 政 府 部 门 项 目 投 资 者 相 关 群 众
咨 询 专 家 特 聘 质 量 检 测 组 项目监督委员会 项目委员会协调小组 工 程 承 包 人

52 1.2 项目委员会组织结构图（二） 协 调 部 外 联 技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 组 织 财 务 “麒麟岛”项目委员会 采购科
库存管理科 食宿供给科 信息科 调研科 专家咨询科 会计科 出纳科 监督审计科 新闻科 公关科 行政宣传科

53 1.3 “麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（一） 项目总负责：项目第一责任人，统领全局，重大问题决策，本项目总负责人为“麒麟岛”项目委员会。
1.3 “麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（一） 项目总负责：项目第一责任人，统领全局，重大问题决策，本项目总负责人为“麒麟岛”项目委员会。 财务部：有效地对成本进行控制和监督，以确保在预算的成本内完成科考任务，落实资金来源与项目日常资金流动与监测。 1.会计科：有效地对成本进行控制和监督，以确保在预算的成本内完成科考任务，落实资金来源与项目日常资金流动与监测。 2.出纳科：负责项目开发过程中的资金出纳工作和银行的有关联系业务 3.审计监督科：对项目开发中的有关工程建设等进行审计监督，确保资金的合理有效的应用 组织部：组织和监管各类日常活动，项目审批，科考人员培训，后勤工作安排，紧急情况处理。 人力资源部：对部门负责人进行选拔、管理、考核与激励。

54 1.3“麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（二） 3.专家咨询科：保证活动进行中出现的技术问题能尽快得到解决，随时提供各种相关技术的咨询。
外联部：主要负责一切外交和公关活动，树立公众形象，筹集资金和捐助设备，发布新闻，配合新闻媒体采访。 1.公关科：主要负责一切外交和公关活动，树立公众形象，募集活动资金，联系赞助单位捐助科研设备。 2.新闻科：新闻发布，举行记者招待会，接待和配合记者的采访。 3.行政宣传科：组织各类日常活动，联络政府部门，完成各种审批手续，及时提供各类相关法律及政府条令的咨询，并对外进行项目的形象、区域等宣传。 技术支持部：科考项目的调研和确立，技术支持，信息处理和发布。 1.调研科：组织各种调研活动，对科考项目的可行性和重要性等进行分析，进而做出调研报告。 2.信息科：信息的收集、整理和利用。 3.专家咨询科：保证活动进行中出现的技术问题能尽快得到解决，随时提供各种相关技术的咨询。

55 1.3“麒麟岛”委员会职能部门职能介绍（三） 后勤部：调配各种后勤物资，紧急情况处理，救险。
1.采购科：各类物资的采买及发放管理。 2.库存管理科：进行库存的有关管理，对采购科的购进的工程建设物资，固定资产，开发工作人员生活用品进行有效的进库、出库管理。 3.食宿供给科：从库存仓储科领取生活用品，并供应整个项目开发工作人员的日常生活所需确保开发工作人员的食宿得到很好的保证。 协调部：协调各部门之间的关系，处理解决各类矛盾，增强团队凝聚力。

56 1.4项目执行指挥部组织结构图

57 1.5项目组织沟通图 项目委员会 项目执行指挥部 协 调 部 外 联 后 勤 组 织 财 务 基础建设部 岩洞观光区 休闲娱乐区 后勤服务区
技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 组 织 财 务 基础建设部 岩洞观光区 休闲娱乐区 后勤服务区 协 调 部 外 联 技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 工 程 队 财 务 协 调 部 外 联 技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 工 程 队 财 务 协 调 部 外 联 技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 工 程 队 财 务 协 调 部 外 联 技 术 支 持 人 力 资 源 后 勤 工 程 队 财 务 分派人员到各部与各区 四大分区之间实行资源协调

58 1.5.1 项目组织信息流动图 项目总经理 各项目副总经理 协调部 财务部 技术支持部 工程队 后勤部 人力资源部 外联部 信息科 调研科
项目组织信息流动图 项目总经理 各项目副总经理 协调部 财务部 技术支持部 工程队 后勤部 人力资源部 外联部 信息科 调研科 专 家 咨 询 科 宣传科 新闻科 公关科 信息流 社会环境

59 1.5.2 项目组织物资流动图 财务部 工程队 人力资源部 后勤部 技术支持部 外联部 项目总经理 各项目副总经理 协调部 社会环境 信息流
项目组织物资流动图 财务部 工程队 人力资源部 后勤部 技术支持部 外联部 项目委员会 项目总经理 各项目副总经理 协调部 社会环境 信息流 采购科 库存管理科 食宿供给科

60 1.5.3 项目组织资金流动图 项目总经理 各项目副总经理 协调部 财务部 技术支持部 工程队 后勤部 人力资源部 外联部 出纳科
项目委员会 项目总经理 各项目副总经理 协调部 财务部 技术支持部 工程队 后勤部 人力资源部 外联部 出纳科 监督审计科 资金流 会计科 公关科 外界投资者、融资机构

61 1.6 项目干系人结构图 “麒麟岛”项目委员会 顾 问 委 员 会 监 督 委 员 会 政 府 部 门 项 目 投 资 者
1.6 项目干系人结构图 政 府 部 门 项 目 投 资 者 “麒麟岛”项目委员会 顾 问 委 员 会 监 督 委 员 会 项目委员会干系人协调小组 工 程 承 包 人 特 聘 质 量 检 测 组 顾 问 咨 询 专 家 项 目 相 关 群 众

62 第二章 项目范围管理 (一)ＷＢＳ (二)活动编码

63 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用

64 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 项目的提出与确定 成立临时委员会 可行性研究 项目的定位与确立
项目申报与批准 项目小组的正式成立 项目的深入探讨与研发

65 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动

66 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动 社会宣传
企事业单位宣传 电视宣传 科研人员研讨 招标宣传 招标说明 竞标 政府审核 工程发包

67 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动 招募通知
接受报名 初步选拔 专业考核 最终筛选 再次审核工程计划 利益协调 完善工程计划 建立合同

68 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动 资金预算
政府拨款 企业投资 大众融资 资金汇集 成立项目委员会 成立项目执行指挥部 资金划拨 工作分解 人员分配 职能明确

69 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 筹划阶段 基础设施建设 主体施工 运营使用 宣传 人员招募 资金 设计 招标 协商 启动 专家研讨
设计院收集资料 宏观设计 完善设计 方案确立

70 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 沙滩建设 道路建设 仓储建设 绿化建设

71 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 沙滩建设 道路建设 仓储建设 绿化建设 建设选址 工程物资采购
工程建设 投入使用

72 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 沙滩建造 道路建设 仓储建设 绿化建设 道路规划 动工建设
投入使用 绿地规划 种植花木 管理维护

73 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 别墅区 后勤服务区 休闲娱乐区 别墅 花园 停车场 游泳池
儿童游乐园 极限运动场 音乐休闲广场

74 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 别墅区 后勤服务区 休闲娱乐区 淡水供应系统 餐饮服务区
购物超市 无线电通信电视系统

75 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 试运营 弥补漏洞 正式运营

76 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 试运营 弥补漏洞 正式运营 发现问题 分析问题 解决问题

77 WBS “麒麟岛”别墅 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用 试运营 弥补漏洞 正式运营 前期宣传 意见征询 财务测算
建立职能部门 市场宣传 监控管理

78 (二) 项目编码

79 任务名 任务号 子任务名 子任务号 说明 前期准备 1000 项目的提出与确定 1001 确立项目主题和内容 成立临时委员会 1002 对项目初期阶段进行运作、管理 可行性研究 1003 邀请专家进行可行性分析 项目的定位与确立 1004 划定项目范围，对项目正确定位 项目申报与批准 1005 向国家有关部门申报，等待审批 项目小组的正式成立 1006 审批下来后成立正式项目机构 项目的深入探讨与研发 1007 组织各方面进行深入研讨 资源筹划 2000 宣传 2010 项目宣传 人员招募 2020 项目相关人员招募 资金 2030 资金筹集、到位 设计 2040 宏观方案确定 招标 2050 细化工程招标 协商 2060 最终确定合同 启动 2070 项目启动

80 任务名 任务号 子任务名 子任务号 说明 基础设施 建设 3000 沙滩建设 3010 项目涉及相关沙滩设计 道路建设 3020 为工程施工做道路准备 仓储建设 3030 为工程施工做仓储准备 绿化建设 3040 优化旅游环境 主体施工 4000 别墅区 4010 建设施工 后勤服务区 4020 分区建设施工 休闲娱乐区 4030 运营使用 5000 试运营 5010 预算投入产出 弥补漏洞 5020 发现工程问题 正式运营 5030 开始正式投入使用

81 子任务名 子任务号 二级子任务名 二级子任务号 说明 宣传 2010 社会宣传 2011 向社会大众宣传 企事业单位宣传 2012 向潜在投资者宣传 电视宣传 2013 利用媒体进行“地毯式”宣传 科研人员研讨 2014 学术界宣传 人员招募 2020 招募通知 2021 海报、报纸、电视通知 接受报名 2022 发放报名表 初步选拔 2023 初步筛选报名表 专业考核 2024 进一步考核 最终筛选 2025 确定人选 资金 2030 资金预算 2031 项目所需资金估算 政府拨款 2032 国家地方政府拨款 企业投资 2033 国有、民营企业投资 大众融资 2034 面向民众融资 资金汇集 2035 资金划拨，核对，监控

82 子任务名 子任务号 二级子任务名 二级子任务号 说明 设计 2040 专家研讨 2041 对项目总体方案研讨 设计院收集资料 2042 设计院采集各方资料 宏观设计 2043 提出草稿 完善设计 2044 完善设计方案 方案确立 2045 最终确立方案 招标 2050 招标宣传 2051 报纸、电视招标宣传 招标说明 2052 应答竞标者各方的疑问 竞标 2053 组织竞标、角出竞标优胜者 政府审核 2054 政府对方案审核 工程发包 2055 中标者承包 协商 2060 再次审核工程计划 2061 利益相关方进一步讨论 利益协调 2062 整体布局和统筹 完善工程计划 2063 修改完善计划 建立合同 2064 签立合同 启动 2070 成立项目委员会 2071 对项目监控 资金划拨 2072 所需资金划拨 成立项目执行指挥部 2073 明确具体负责人 工作分解 2074 大项目分成各个小项目 人员分配 2075 人员相应调配 职能明确 2076 明确人员职能范围

83 子任务名 子任务号 二级子任务名 二级子任务号 说明 沙滩建造 3010 沙滩设计 3011 施工建设 3012 沙滩的绿化 3013 沙滩设施 3014 善后工作 3015 妥善处理遗留问题 道路建设 3020 道路规划 3021 道路设计 动工建设 3022 开工建设 投入使用 3023 竣工使用 仓储建设 3030 建设选址 3031 地址选择 工程物资采购 3032 采购所需物资 工程建设 3033 施工 3034 完工使用 绿化建设 3040 绿地规划 3041 绿化面积等规划 种植花木 3042 管理维护 3043 后期维护

84 子任务名 子任务号 二级子任务名 二级子任务号 说明 别墅区 4010 别墅 4011 施工建设 花园 4012 游泳池 4013 停车场 4014 后勤服务区 4020 旅客住宿区 4021 建设施工 餐饮服务区 4022 购物超市 4023 特色小商品市场 4024 休闲娱乐区 4030 儿童游乐园 4031 极限运动场 4032 音乐休闲广场 4033

85 子任务名 子任务号 二级子任务名 二级子任务号 说明 试运营 5010 前期宣传 5011 试运营前期宣传 意见征询 5012 向顾客征询意见 财务测算 5013 对成本和收入测算 弥补漏洞 5020 发现问题 5021 找出存在问题 分析问题 5022 专家研讨问题 解决问题 5023 补好漏洞 正式运营 5030 建立职能部门 5031 聘任总经理等 市场宣传 5032 广告投入,经营宣传 监控管理 5033 各方监控公司运营

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87 第三章 项目进度管理 项目进度时间排序表 甘特图 项目进度网络图 项目可交付成果

88 3.1 项目进度时间排序表 项目总活动顺序表 前期准备阶段活动顺序表 资源筹划阶段活动顺序表 基础设施建设阶段活动顺序表
项目进度时间排序表 项目总活动顺序表 前期准备阶段活动顺序表 资源筹划阶段活动顺序表 基础设施建设阶段活动顺序表 主体设施建设阶段活动顺序表 运营使用阶段活动顺序表

89 项目总活动顺序表

90 前期准备阶段活动顺序表

91 资源筹划阶段活动顺序表

92 资源筹划阶段活动顺序表

93 运营使用阶段活动顺序表

94 3.2 甘特图 1.项目总时间甘特图 2.前期准备阶段项目甘特图 3.资源筹划阶段项目甘特图 4.基础设施建设阶段项目甘特图
甘特图 1.项目总时间甘特图 2.前期准备阶段项目甘特图 3.资源筹划阶段项目甘特图 4.基础设施建设阶段项目甘特图 5.主体设施建设阶段项目甘特图 6.运营使用阶段项目甘特图

95 项目总时间甘特图

96 前期准备阶段项目甘特图

97 资源筹划阶段项目甘特图

98 资源筹划阶段项目甘特图

99 运营使用阶段项目甘特图

100 项目进度网络图 项目总进度网络图 前期准备阶段进度网络图 资源筹划阶段进度网络图 基础设施阶段进度网络图 主体施工阶段进度网络图 运营使用阶段进度网络图

101 项目总进度网络图 1000 120 2000 330 180 150 3000 750 450 300 4000 1200 720 480 5000 1380 FS+30 FS-30 FS-270

102 资源筹划阶段进度网络图1 2012 180 30 150 2014 175 10 165 2021 15 2022 170 20 2023 5 2024 187 7 2025 194 2031 195 45 2032 220 2033 2034 2035 230 215 FS-15 FS+5 FS-5

103 3.4 可交付成果

104

105 第四章：项目人力资源管理 4.1　人力资源管理 工作分析 激励措施 绩效管理

106 4.1 人力资源管理 项目人力资源 人是有偷懒的欲望 工作分析 职责分配矩阵 人是有无穷潜力可开发 人力资源是可评价 项目成员绩效管理
4.1　人力资源管理 人力资源的管理可以从两个角度，同时进行调控。 第一，从保守的角度将人力资源视同物质资源，将其起的作用，将它的用途、所起的作用、所预期的效果都列入策划范围内，运用工作流程图以及工作分析图做到每个人员所做的每一件事情都有文案可以遵循。 第二，从前进的角度将人力资源区分于物质资源，人力资源与物质资源最大的区别在于人的潜力是无法估量的，而物质所带来的效益是可以计算的，所以要从项目的利益出发，给与组员一定的激励，使她们从物质上和心理上得到激励，努力的、自发的、高效的完成工作。 项目人力资源 人是有偷懒的欲望 工作分析 职责分配矩阵 人是有无穷潜力可开发 激励方法的设定 人力资源是可评价 项目成员绩效管理

107 4.2 工作分析 项目总负责人 前期准备 筹划阶段 基础建设阶段 主体建设 运营使用 外联人员 财务人员 协调人员 技术人员 组织人员
工作分析 项目总负责人 前期准备 筹划阶段 基础建设阶段 主体建设 运营使用 外联人员 财务人员 协调人员 技术人员 组织人员 后勤人员

108 4.2.1 前期准备阶段的工作分析 工作分析 工作名称：前期准备阶段负责人 直接上级：项目总负责人
直接下级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、后勤人员和协调人员 主要责任：在工程开始前带领各部人员进行前期的工作准备。 具体任务1：帮助政府开展项目的前期准备，寻求民间企业的支持。 具体任务2：研究项目范围及定位 具体任务3：审查各组人员的工作汇报，进行监督和控制 具体任务4：组织专家对项目进行可行性研究 具体任务5：项目申报及提交审批 岗位条件与要求：要求细心、有责任心，要有工作经验，有较好的领导能力与沟通能力。

109 工作分析 工作名称：外联人员 直接上级：前期准备阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责宣传和公关工作 具体任务1：联系各界媒体做好宣传工作，按时召开新闻发布会及各种宣 传会。 具体任务2：接待各种媒体记者，配合媒体做好宣传工作 具体任务3：联系专家组、组织方和参加人员并记录联系方式并保存 具体任务4：寻求资金和技术支持，特别是民间私营企业老板的赞助。 岗位条件与要求：有责任心、能吃苦，能撰写稿件，且有 较强的社会交际能力。 工作名称：协调人员 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

110 工作分析 工作名称：财务人员 直接上级：前期准备阶段负责人 直接下级：0 主要责任：完成前期准备阶段的资金控制及拨付工作，保证资金有效到位。 具体任务1：接受提交申请，保障资金供给 具体任务2：组织物资采购，保障后勤部门的运转 具体任务3：监督和控制资金使用状况，管理资金流量。 岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 工作名称：组织人员 主要责任：负责前期准备阶段的组织工作 具体任务1：组织各项项目活动，包括工程研讨和分析。 具体任务2：监督后勤部门做好后勤保障工作 具体任务3：办理各种相关工作的手续 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定组织管理经验

111 工作分析 工作名称：技术人员 直接上级：前期准备阶段负责人 直接下级：0 主要责任：工程项目的调研和确立，技术支持，信息处理和发布。 具体任务1：组织专家对项目进行可行性研究 岗位条件与要求：有责任心、能吃苦，具备专业知识，掌握相关技术。 工作名称：后勤人员 主要责任：调配各种后勤物资，紧急情况处理，救险。 具体任务1：负责各部门的后勤工作，保证人员的衣食住行。 岗位条件与要求：有责任心、能吃苦耐劳，热心为人们服务。

112 4.2.2 筹划阶段的工作分析 工作分析 工作名称：筹划阶段负责人 直接上级：项目总负责人
筹划阶段的工作分析 工作分析 工作名称：筹划阶段负责人 直接上级：项目总负责人 直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、后勤人员和协调 人员 主要责任：在工程开始前带领各部人员进行筹划阶段工作准备，筹集各种 资源。 具体任务1：接受报名人员进行培训工作 具体任务2：筹措资金，寻求资金和技术支持，特别是私营企业老板的投入。 具体任务3：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制 具体任务4：组织人员进行宣传工作和各种信息的处理 具体任务5：组织工程技术人员的招聘，以及工程总体设计的相关工作。 具体任务6：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续。 具体任务7：组织工程招投标工作，保证项目发包成功。 岗位条件与要求：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力。

113 工作分析 工作名称：外联人员 直接上级：筹划阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责筹划阶段宣传和联系工作，做到预期要达到的宣传 目的，完成联系人员的资料整理 具体任务1：联系新闻媒体进行宣传工作 具体任务2：联系专家组并记录联系方式并保存 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定的文字功底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面 工作名称：协调人员 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 具体任务1：配合人事部门成立管理委员会 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

114 工作分析 工作名称：组织人员 直接上级：筹划阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责策划阶段的行政工作 具体任务1：招收报名人员进行培训 具体任务2：监督后勤部门做好后勤保障工作 具体任务3：办理各种相关工作的手续 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 工作名称：后勤人员 主要责任：负责筹划阶段的后勤工作 具体任务1：为各部门提供充足的后勤保证。监督物料采购。 岗位条件与要求：责任心强，吃苦耐劳，严谨求实。

115 工作分析 工作名称：财务人员 直接上级：筹划阶段负责人 直接下级：0 主要责任：完成策划阶段的资金控制及拨付工作，组织物资采购 具体任务1：接受申请，保障资金供给 具体任务2：组织物资采购，保障后勤部门的运转 具体任务3：监督资金使用状况，管理资金 岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，精通会计。 工作名称：技术人员 主要责任：负责筹划阶段的技术保障。 具体任务1：为工程设计提供技术保证，使工程发包顺利进行。 具体任务2：组织专家对工程各项进行深入研讨。 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

116 4.2.3 基础设施建设的工作分析 工作分析 工作名称：基础设施建设阶段负责人 直接上级：项目总负责人
基础设施建设的工作分析 工作分析 工作名称：基础设施建设阶段负责人 直接上级：项目总负责人 直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、后勤人员和协 调人员 主要责任：为主体施工做好基础设施的施工。保证以后工程的顺利进行。 具体任务1：做好附近居民搬迁工作，解决好居民生活安置为题 具体任务2：合理规划建设主要交通要道，使交通畅通 具体任务3：建设工程物资仓储地及施工人员生活地 具体任务4：规划绿地面积，保证周边清新环境 具体任务5：保证资金除总到位，监督管理资金流量 岗位条件与要求：有很强的责任心，有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力，具备专业知识。

117 具体任务3：新闻发布，举行记者招待会，接待和配合记者的采访。
工作分析 工作名称：外联人员 直接上级：基础设施建设阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责基础设施建设准备阶段宣传和公关工作 具体任务1：外交和公关活动，树立公众形象。 具体任务2：募集活动资金，联系赞助单位。 具体任务3：新闻发布，举行记者招待会，接待和配合记者的采访。 具体任务4：组织各类日常活动，联络政府部门，完成各种审批手续， 及时提供各类相关法律及政府条令的咨询 具体任务5：联系专家组、组织方和参加人员并记录联系方式并保存 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底， 且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面 工作名称：协调人员 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 具体任务1：协调各个项目的建设冲突，保证建设顺利进行。 具体任务2：协调其他人员做好资金、技术的有效配置。 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

118 工作分析 工作名称：组织人员 直接上级：基础设施建设阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责基础设施建设阶段的各项组织工作 具体任务1：组织各项建设活动，督促建设的按时进行。 具体任务2：对建设中出现的问题及时解决。 具体任务3：办理各种相关工作的手续。 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 工作名称：后勤人员 主要责任：负责后勤阶段的后勤工作 具体任务1：保证后勤服务按时保质保量的到位。 岗位条件与要求：有责任心，能吃苦，有经验。

119 工作分析 工作名称：财务人员 直接上级：基础设施建设阶段负责人 直接下级：0 主要责任：完成前期准备阶段的资金控制及拨付工作，组织物资采购 具体任务1：接受提交申请，保障资金供给 具体任务2：组织物资采购，保障后勤部门的运转 具体任务3：监督资金使用状况，管理捐助资金 岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 工作名称：技术人员 主要责任：负责基础设施建设阶段的技术保障工作 具体任务1：对各部门人员进行监督管理 具体任务2：为建设方面提供技术保证，使各项工程高质量完成 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

120 4.2.4 主体施工的工作分析 工作分析 工作名称：主体施工负责人 直接上级：项目总负责人
主体施工的工作分析 工作分析 工作名称：主体施工负责人 直接上级：项目总负责人 直接下级：外联人员、财务人员、组织人员、技术人员、后勤人员和协调人员 主要责任：监督管理主体施工活动的顺利进行。 具体任务1：组织各部门人员全力支持施工建设 具体任务2：筹措资金，保障政策、物资和技术支持 具体任务3：各组人员的工作汇总，并对其进行质量与时间的控制 具体任务4：组织人员进行新闻宣传工作和各种信息的处理 具体任务5：应对突发情况，组织人员搜救 具体任务6：指导行政人员完成各项活动的组织活动，办理相关手续 岗位条件与要求：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力。

121 工作分析 工作名称：外联人员 直接上级：主体施工阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责施工阶段宣传和公关工作 具体任务1：联系新闻媒体做好宣传工作，定时召开新闻发布会 具体任务2：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作 具体任务3：保障政策、物资和技术支持 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功底， 且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面 工作名称：协调人员 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

122 工作分析 工作名称：组织人员 直接上级：主体施工阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责科考阶段的行政工作 具体任务1：组织科考人员顺利完成科学考察项目 具体任务2：监督后勤部门做好后勤保障工作 具体任务3：办理各种相关工作的手续 具体任务4：应对突发情况，组织人员搜救 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 工作名称：后勤人员 直接上级：主体施工负责人 主要责任：负责主体施工阶段的人事工作 具体任务1：对各部门人员进行监督管理，及时调整人事关系 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经验

123 工作分析 工作名称：财务人员 直接上级：主体施工阶段负责人 直接下级：0 主要责任：完成科考阶段的资金控制及拨付工作 具体任务1：接受提交申请，保障资金供给 具体任务2：监督资金使用状况，管理捐助资金 具体任务3：全力以赴为工程提供资金保证。 岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 工作名称：技术人员 主要责任：负责主体施工阶段的人事工作 具体任务1：提供最好的技术保证施工的一切高质量完成 岗位条件与要求：有责任心，有过硬的技术水平，精通各项建筑设 计技能

124 4.2.5 投入使用的工作分析 工作分析 工作名称：运营使用阶段负责人 直接上级：项目总负责人
投入使用的工作分析 工作分析 工作名称：运营使用阶段负责人 直接上级：项目总负责人 直接下级：外联人员、组织人员、技术人员、财务人员、协调人员和后勤人员 主要责任：完成运营使用阶段的活动总结改进工作。 具体任务1：对项目是运营 具体任务2：总结运营效果 具体任务3：不足之处继续改进修整 具体任务4：写项目总结提交给相关部门 工作条件描述：细心并且要有一定的责任心，要有实际的工作经验，有领导能力与沟通能力。

125 工作分析 工作名称：外联人员 直接上级：运营使用阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责运营使用阶段宣传和公关工作 具体任务1：联系新闻媒体做好宣传工作，召开新闻发布会 具体任务2：接待新闻记者，配合新闻媒体做好采访工作 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定美术功底和文字功 底，且有较强的社会交际能力以及较大的社会交际面 工作名称：协调人员 主要责任：调整各部门人员之间的关系，处理各种矛盾 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管理经 验

126 工作分析 工作名称：组织人员 直接上级：运营使用阶段负责人 直接下级：0 主要责任：负责运营使用阶段的行政工作 具体任务1：组织举办迎接活动 具体任务2：组织进行巡回报告会 岗位条件与要求：有责任心且能吃苦，有一定行政经验 工作名称：后勤人员 主要责任：负责运营使用阶段的后勤工作 具体任务1：做好接待各方人士工作，保证食宿及其他服务 岗位条件与要求：有责任心，，有一定经验

127 工作分析 工作名称：财务人员 直接上级：运营使用阶段负责人 直接下级：0 主要责任：完成运营使用阶段的资金控制及拨付工作 具体任务1：接受提交申请，保障资金供给 具体任务2：监督资金使用状况，管理活动资金 岗位条件与要求：有责任心且有耐心可信任，有会计基础。 工作名称：技术人员 直接上级：运用使用阶段负责人 主要责任：负责运营使用阶段的及时工作 具体任务1：对各部门出现的问题及时解决 岗位条件与要求：有责任心，懂得人力资源管理，有一定管 理经验

128 4.3 激励措施 内容激励理论 过程性激励理论 激励机制设计 行为改造性激励理论 委托人—代理人理论

129 激励理论说明 激励，即通过调整外引来调动内因从而使得被激励者向着激励预期的方向发展。其实只是一个外部引导行为来激发内部松激动的过程。
激发动机（内部）+引导行为（外部）=激励 在实施激励的同时还要注意其发生作用是一个过程，不能一蹴而就。应在满足项目成员的最基本的需求，然后才能通过满足中高级的需求来激励项目成员。

130 4.4 绩效管理 各部门工作任务、职责、部门所有的职位 职位调查 （采用工作日志法、职务调查表）（见下表）
4.4 绩效管理 各部门工作任务、职责、部门所有的职位 职位调查 （采用工作日志法、职务调查表）（见下表） 职务分析（收集、分析、评定调查的结果） 职务说明书编制（岗位职责、权限、工作内容、年度任务目标、岗位技能要求、任职资格、待遇等 薪资调查 合理薪资总额的计算 选择合适的薪资体系 选择合适的薪资结构 选择出规范化的薪资制度

131 第五章：项目质量管理 质量标准评定 质量评估对象 质量管理重点 质量方针 质量管理各部分间关系 项目质量、成本、进度关系

132 质量标准评定(一) 质量是反映实体满足明确的隐含的需要的能力的总和，它的高低并不取决于“实体”的各种能力特性是否都是最好的，只要“实体”的能力和特性总合能够满足用户的需求即可。 本项目是一次主要载体为“麒麟岛 ”业主的开发项目，其中包括基础设施建设、沙滩建设、娱乐设施建设等活动。“实体”在这里具体指本次开发项目从筹备到收尾的整个活动组织过程；其明确的特征具体指由浙江省政府对项目筹备、准备及工程施工、运营使用等各方面的要求与目标；隐含的特性则指通过此次项目建设，能够大大提高邵东在全国的知名度，推进整个华东地区新型生活方式的发展，带动周边相关产业发展和，从而实现资源的合理利用。

133 质量标准评定（二） 本项目质量标准分两个方面：
经济上：完成既定的经济目标，完成麒麟岛及相关设施的设计施工，把岛屿建设成为浙江省的新型消费形式小岛。 间接效应：带动沿边相关产业的大发展、实现浙江经济产业结构的升级增强浙江省建筑产品的市场竞争力、拓展和丰富浙江省海洋资源。

134 质量评估对象 评估对象为前期准备、资源筹划、基础设施建设、主体施工、运营使用各个阶段具体任务的完成和可交付的成果。 评估工作由具体部门实施
项目质量评估作为项目成员努力程度重要标准

135 质量管理重点 总体：公关质量、对外宣传质量、资金到位情况、 工程质量 前期准备阶段：项目范围确定与项目定位、可行性 研究、项目申报与批准
资源筹划阶段：宣传到位、人员招募培训顺利进行、 资金按时到位、招标保质保量 基础设施建设阶段：沙滩建设、道路建设、仓储建设、绿化 建设 主体施工阶段：别墅群、后勤服务、休闲娱乐三个区的建设 运营使用阶段：试运营、正式运营

136 质量方针 总的质量宗旨和质量方向，是质量管理的核心和出发点。
本项目质量方针以保护利用了搁置资源，实现经济与环境的可持续发展，创造新型的生活方式和居住艺术。

137 质量管理组织机构 项目总经理 各子项目经理 各项目工作人员 决策 高层管理者 实施 中层管理者 执行 基层管理者 质量方针、目标和职责
质量标准、改进 质量计划、控制、保障 决策 执行

138 第六章 项目风险管理 6.1 项目风险识别 6.2 项目风险分析——事故树 6.3 项目风险应对措施 6.4 项目风险控制

139 6.1 项目风险识别 识别引起风险的 识别项目开发各阶段 主要因素 识别风险可能 存在的潜在风险 引起的后果
6.1 项目风险识别 识别项目开发各阶段 存在的潜在风险 识别引起风险的 主要因素 识别风险可能 引起的后果 风险识别为风险管理中非常重要的环节，只有正确地识别风险才进行风险分析，采取风险应对措施、全面进行分险控制！

140 6.2 项目风险分析——事故树 项目开发失败 前期准备 资源筹划 基础设施建设 主体施工 运营使用

141 6.4 项目风险应对措施 141 27 24 29 37 44 ∑ 47 3 4 12 10 18 主体施工 38 2 8 基础实施建设 5 6 资源筹划 17 1 前期准备 宣传 组织 技术支持 人力资源 财务 35 运营管理 分析过程： 项目最大风险权值：5×8×8＝320 项目整体风险水平：141 / 320＝0.4406 给定的整体评价基准：0. 6 因为 < 0. ，该项目整体风险水平可以接受，可以继续进行下去

142 谢谢指导!!!