新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析

新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析
主講人：黃志偉德霖技術學院不動產經營學系副教授國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師中原大學財經法律學系講師中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金管理委員會委員電話：傳真：地址：台北市中山區長春路182-1號2樓如何提升您對不動產說明書之解說能力--黃志偉

新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉
簡報大綱壹、不動產說明書之意義、解說暨不動產經紀業管理條例之用詞定義。貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 (不動產經紀業管理條例§22、23、24、 24-1、民法§535、567、571) 。參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤。肆、不動產說明書應記載及不得記載事項暨契約書審閱期間。伍、不動產說明書應記載及不得記載事項一、應記載事項二、不動產說明書不得記載事項三、不動產說明書不得記載事項解析新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

壹、不動產說明書之意義、解說暨不動產經紀業管理條例之用詞定義 1/3
壹、不動產說明書之意義、解說暨不動產經紀業管理條例之用詞定義 /3 一、不動產說明書：不動產經紀業管理條例規定，不動產經紀人員於執行業務前應製作不動產說明書以提供解說。該不動產說明書應由不動產經紀人及委託人簽章。簽訂買賣或租賃契約書時，經紀人並應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人（買方或承租方），並請其於不動產說明書內簽章，該說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

壹、不動產說明書之意義、解說暨不動產經紀業管理條例之用詞定義 /3 二、解說：解說依教育部字典為「解釋、說明」之意。解說，是一種訊息傳遞資訊的服務，目的在告知當事人並闡釋現象背後所代表之含意，藉提供不動產的相關資訊來使當事人知悉並考慮是否願意承受。資訊不是解說，解說確是由資訊演譯而來的，然而所有的解說服務都包含著資訊。解說必須針對整體的陳述而非片面支節的部分。「解說」，基於立法目的，於法解釋上，並非僅為單純地「朗讀」，而是含有講解者本於其專業，對擬為承購不動產之人，「講解事務含意，使之瞭解」、「教導專門知識，指導其方法」、「傳達情況，以供參考」之意涵；亦即，應使擬為承購不動產之人，對於交易不動產之重要事項(特別是不利益之事項)內容，足以達到理解程度之詳細解說，以維持不動產經紀業之服務品質，俾確保交易當事人之權益。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

壹、不動產說明書之意義、解說暨不動產經紀業管理條例之用詞定義 /3 三、不動產經紀業管理條例之用詞定義如下︰ 1.不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。 2.成屋︰指領有使用執照，或於實施建築管理前建造完成之建築物。 3.預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。 4.經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 5.仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。 6.代銷業務︰指受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務。 7.經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。 8.加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。 9.差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。 10.營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。(不動產經紀業管理條例 § 4) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 1/7 一、不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章： 1.不動產出租、出售委託契約書。 2.不動產承租、承購要約書。 3.定金收據。 4.不動產廣告稿。 5.不動產說明書。 6.不動產租賃、買賣契約書。前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者不適用之。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。 (不動產經紀業管理條例 § 22) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 2/7 二、經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。(不動產經紀業管理條例 § 23) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 3/7 三、雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 (不動產經紀業管理條例 §24) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 4/7 四、經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理： 1、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。 2、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。 3、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。 4、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。 5、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。 6、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。 (不動產經紀業管理條例 §24-2) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 5/7 五、受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。(民法 §535) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 6/7 六、居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 (民法 §567) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

貳、不動產說明書應向當事人解說之法源 7/7 七、居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。(民法 §571) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 1/7
參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 一、不動產說明書未依照內政部訂頒不動產說明書應記載及不得記載事項內容製作。二、重要交易文件應由經紀人簽章。(不動產經紀業管理條例§22) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 三、不動產說明書相關文件未指派經紀人簽章。四、製作1份以上文件，經紀人卻漏未在交付消費者之文件上簽章，如不動產說明書、契約書。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 五、於帶看解說後，或買賣契約書簽訂時，始補製作不動產說明書。六、經紀人員執行業務，應以委託人簽章後之不動產說明書向相對人解說。(不動產經紀業管理條例§23) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 七、不動產說明書未完成委託人簽章前，即提供解說銷售。《經紀人員懲戒處分最多之情形》。八、未依不動產說明書記載事項，向交易相對人解說。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 九、簽租賃或買賣契約時應將說明書交付相對人並由其簽章(不動產經紀業管理條例§24)。十、出賣人未就不動產說明書所列之內容加以填寫，仲介業即應要求出賣人填寫，以便能調查不動產現況，依民法第567條規定，對買受人據實告知義務。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 十一、未將不動產說明書交付給買方或承租方作為契約之一部分。十二、使用之定型化契約違反應記載或不得記載事項或審閱期間(台北市消保自治條例§8、§38)：不動產委託銷售契約→ 違反應記載或不得記載事項或審閱期間之規定 →限期改正→ 逾期不改正得處罰鍰，並得連續處罰新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

參、不動產經紀人員對不動產說明書常犯錯誤 /7 十三、經紀業與經紀人員通謀，使其未親自執行業務而假藉其名義對外執行業務。十四、放任經紀人員有違法或不當行為。隱瞞不動產說明書內容，蓄意矇蔽欺罔消費者。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

肆、不動產說明書應記載及不得記載事項暨契約書審閱期間
一、定型化契約應(不得)記載事項法源、內容 1/3 1.中央主管機關公告定型化契約記載事項違反者契約無效 (消保法§17)。 2.公告記載事項未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容(消保施§15)。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

一、定型化契約應(不得)記載事項法源、內容2/3
3.定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效 (消保法§15)。 4.定型化契約條款應本平等互惠之原則(消保法§11) 。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

一、定型化契約應(不得)記載事項法源、內容3/3
5.契約範本係提供企業經營者及消費者締約時參考之用，與依消費者保護法規定公告之應記載或不得記載事項之效力不同(中華民國88年1月8日行政院消費者保護委員會函台88消保法字第00041號)。 6.定型化契約範本並未依消費者保護法規定公告之程序辦理，故不具有消費者保護法之效力(中華民國88年12月27日行政院消費者保護委員會函台88消保法字第01557號) 。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

二、契約書審閱期間 /4 1.契約審閱期間不得少於3日(不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項「壹、應記載事項」第1點)。 2.解析 (1)企業經營者未提供定型化契約與消費者審閱，該條款不構成契約之內容 (消保法§11-1) 。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

二、契約書審閱期間 /4 (2)企業經營者違反規定，處新臺幣六萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰(消保法§58) 。 (3)審閱期間規定，只要企業經營者以定型化契約方式與消費者締約均有適用，不論締約時間與地點，亦不論屬當面或經由網路、傳真方式締約 (中華民國93年3月1日行政院消費者保護委員會函消保法字第號) 。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

二、契約書審閱期間 /4 (4)以定型化契約條款方式，履行應提供消費者審閱期間之規定，對於是否已提供合理審閱期間之事實有爭執時，企業經營者應負舉證責任(中華民國93年7月2日行政院消費者保護委員會函消保法字第號) 。 (5)企業經營者規避契約審閱期之規範，乃違反消費者保護法第11之1條規定，消費者得主張契約無效。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

二、契約書審閱期間 /4 (6)企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄審閱權利之條款，依民法規定該條款無效(最高法院98年台上字第168號判決)。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

伍、不動產說明書應記載及不得記載事項中華民國八十九年五月十九日台（八九）內中地字第八九七九四五三號函訂頒（實施日期：中華民國八十九年七月一日）。中華民國八十九年七月十五日台（八九）內中地字第八九一二九四五號函修訂。中華民國九十一年三月十九日台內中地字第０九一００八三一二三號函修訂。中華民國一○一年九月一日內授中辦地字第一０一六六五一五六九號函修訂。中華民國一○四年四月十三日內授中辦地字第一0四一三0二五五八號號函修訂。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

一、應記載事項 (一)、土地(素地) 1.土地標示及權利範圍： (1).坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。 (2).面積。 (3).權利範圍。 (4).地籍圖及土地相關位置略圖等。 2.土地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

3.交易權利種類及其登記狀態：（詳如登記謄本）： (1).所有權（單獨或持分共有）。 (2).他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。 (3).有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。 (4).基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。 a.有無他項權利之設定情形（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。 b.有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。 c.其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

4.目前管理與使用情況： (1).是否有依慣例使用之現況，若有，應敘明其內容。 (2).有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。 (3).有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形。 (4).有無被他人無權占用，若有，應敘明被占用情形。 (5).有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置及約略面積等情形。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

5.使用管制內容： (1).使用分區或編定 a.都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。 b.非都市土地，以土地登記謄本記載為準。 c.若未記載者，應敘明其管制情形。 (2).法定建蔽率。 (3).法定容積率。 (4).開發方式限制如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(5).是否屬不得興建農舍或已提供興建農舍之農業用地，若是，應敘明其使用管制情形（非屬農業用地者免記載）。 (6).若屬土地開發者，應敘明下列事項： a.是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明其限制重點。 b.是否位屬依水土保持法公告禁止開發之特定水土保持區範圍，若是，應敘明其限制重點。 c.是否位屬依水利法劃設公告之河川區域範圍，若是，應敘明其限制重點。 d.是否位屬依水利法劃設公告之排水設施範圍，若是，應敘明其限制重點。 e.是否屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區、史蹟保存區，若是，應敘明其限制重點。 f.是否屬飲用水管理條例公告之飲用水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區，若是，應敘明其限制重點。 g.是否屬自來水法規定之水質水量保護區，若是，應敘明其限制重點。 h.是否屬政府公告之土壤或地下水污染場址，若是，應敘明其限制重點。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

6.重要交易條件： (1).交易種類：買賣（互易）。 (2).交易價金。 (3).付款方式。 (4).應納稅費項目、規費項目及負擔方式： a.稅費項目：土地增值稅、地價稅、印花稅、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）等。 b.規費項目: 工程受益費、登記規費、公證費等。 c.其他費用：簽約費、所有權移轉代辦費等。 d.負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 (5).他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。 (6).有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 (7).其他交易事項：__。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

7.其他重要事項： (1).周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。 (2).是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？ (3).是否有被越界建築，若有，應敘明。 (4).是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。 (5).有無電力、自來水、天然瓦斯、排水設施等公共基礎設施，若無，應敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(二)成屋 1.建築改良物（以下簡稱建物） (1).建物標示、權利範圍及用途： a.已辦理建物所有權第一次登記：坐落、建號、門牌、樓層面積（主建物、附屬建物、共有部分）、主要建材、建築完成日期（以登記謄本所載為主，謄本上未列明者，應依使用執照影本或稅籍資料等相關文件記載）、權利範圍。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

b.未辦理建物所有權第一次登記： ●合法建物房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍、建築完成日期（依建造執照、使用執照或稅籍證明資料或買賣契約等相關文件記載）；若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方提出權利證明文件。 ●違章建築房屋稅籍證明所載之房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍（依稅籍證明資料等相關文件記載）；若稅籍資料上所記載之權利人和現有之使用人姓名不符者，請賣方提出權利證明文件。若無房屋稅籍證明者（依買賣契約等相關文件記載），應敘明其房屋坐落、門牌、樓層、面積、所有權人及權利範圍。 ●若含有未登記之增建、加建部分，應一併敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

c.建物用途，詳如附建物使用執照、建物登記謄本或其他足資證明法定用途文件（如建物竣工平面圖）。 d.建物測量成果圖或建物標示圖（已登記建物）及房屋位置略圖。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(2.)建物所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。 (3.)建物型態與現況格局 a.建物型態 ●.一般建物：單獨所有權無共有部分（包括：獨棟、連棟、雙併等。） ●.區分所有建物：公寓（五樓含以下無電梯）、透天厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓（十一層含以上有電梯）、華廈（十層含以下有電梯）、套房（一房、一廳、一衛）等。 ●.其他特殊建物：如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。 b.現況格局（包括：房間、廳、衛浴數，有無隔間）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(4).建物權利種類及其登記狀態 a.所有權。 b.有無他項權利之設定情形（包括：抵押權、不動產役權、典權，詳如登記謄本），若有，應敘明。 c.有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記，詳如附登記謄本。），若有，應敘明。 d.有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。 e.其他事項（如：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(5).建物目前管理與使用情況： A.是否為共有，若是，有無分管協議或使用、管理等登記，若是，應敘明其內容。 B.建物有無出租情形，若有，應敘明租金、租期，租約是否有公證等事項。 C.建物有無出借情形，若有，應敘明出借內容。 D.建物有無占用他人土地情形（依測量成果圖或建物登記謄本等相關文件記載），若有，應敘明占用情形。 E.建物有無被他人占用情形，若有，應敘明被占用情形。 F.目前作住宅使用之建物是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區，若是，應敘明其合法性。 G.有無獎勵容積之開放空間提供公共使用情形（依使用執照記載），若有，應敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

H.水、電及瓦斯供應情形： ●.使用自來水或地下水。若使用自來水，是否正常，若否，應敘明。 ●有無獨立電表，若無，應敘明。 ●使用天然或桶裝瓦斯。 I有無積欠應繳費用(包括：水費、電費、瓦斯費、管理費或其他費用)情形，若有，應敘明金額。 J使用執照有無備註之注意事項，若有，應敘明。 K.電梯設備有無張貼有效合格認證標章，若無，應敘明。 L.有無消防設施，若有，應敘明項目。 M.有無無障礙設施？若有，應敘明項目。 N.水、電管線於產權持有期間是否更新？ O.房屋有無施作夾層，若有，該夾層面積及合法性？ P.所有權持有期間有無居住？新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

Q.集合住宅或區分所有建物（公寓大廈）應記載之相關事項 (a).住戶規約內容： ●有無約定專用、約定共用部分（如有，應標示其範圍及使用方式並提供相關文件）。 ●管理費或使用費之數額及其繳交方式。 ●公共基金之數額、提撥及其運用方式。 ●是否有管理組織及其管理方式。 ●有無使用手冊？若有，應檢附。 (b).有無規約以外特殊使用及其限制： ●共用部分有無分管協議，若有，應敘明協議內容。 ●使用專有部分有無限制，若有，應敘明限制內容。 ●有無公共設施重大修繕(所有權人另須付費)決議？若有，應敘明其內容。 ●有無管理維護公司？若有，應敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(6).建物瑕疵情形： a.有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？(若有，請附檢測結果，若無，則應敘明原因。) b.是否有滲漏水情形，若有，應敘明位置。 c.有無違建或禁建情事?若有，應敘明位置、約略面積、及建管機關列管情形。 d.是否曾經發生火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。 e.目前是否因地震被建管單位公告列為危險建築？若是，應敘明危險等級。 f.樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕?若有，應敘明位置及裂痕長度、間隙寬度。 g.房屋鋼筋有無裸露，若有，應敘明位置。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(7).停車位記載情形（如無停車位，則免填）： a.有否辦理單獨區分所有建物登記？ b.使用約定。 c.權利種類：（如專有或共有） d.停車位性質：(包括：法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位，如無法辨識者，應敘明無法辨識。) e.停車位之型式及位置（坡道平面、升降平面、坡道機械、升降機械、塔式車位、一樓平面或其他，長、寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量為何？) f.車位編號（已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為準）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

2.基地 (1).基地標示 a.坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。 b.面積。 c.權利範圍、種類（所有權、地上權、典權、使用權）。 d.地籍圖等。 (2).基地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(3).基地權利種類及其登記狀態（詳如登記謄本）： a.所有權（單獨或持分共有）。 b.他項權利（包括：地上權、典權）。 c.有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。 d.基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。 ●.有無他項權利之設定情形（包括：地上權、不動產役權、抵押權、典權）。 ●.有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。 ●.其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(4).基地目前管理與使用情況： a.有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。 b.有無出租或出借，若有，應敘明出租或出借情形。 c.有無供公眾通行之私有道路，若有，應敘明其位置。 d.有無界址糾紛情形，若有，應敘明與何人發生糾紛。 e.基地對外道路是否可通行，若否，應敘明情形。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(5).基地使用管制內容： a.使用分區或編定 .都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。 .非都市土地，以土地登記謄本記載為準。 .若未記載者，應敘明其管制情形。 b.法定建蔽率。 c.法定容積率。 d.開發方式限制　如都市計畫說明書有附帶規定以徵收、區段徵收、市地重劃或其他方式開發或屬都市計畫法規定之禁限建地區者，應一併敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

3.重要交易條件： (1).交易種類：買賣（互易）。 (2).交易價金。 (3).付款方式。 (4).應納稅費項目、規費項目及負擔方式： a.稅費項目：契稅、房屋稅、印花稅、特種貨物及勞務稅（奢侈稅）等。 b.規費項目:登記規費、公證費。 c.其他費用：所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、管理費及電話費等。 d.負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 e.賣方是否有附加之設備？如有，應敘明設備內容。 f.他項權利及限制登記之處理方式（如無，則免填）。 g.有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 h.其他交易事項：___。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

4.其他重要事項 (1).周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）。 (2).是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？ (3).是否公告徵收，若是，應敘明其範圍。 (4).是否為直轄市或縣（市）政府列管之山坡地住宅社區，若是，應敘明。 (5).本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(三)、預售屋 1.建物 (1).坐落：縣(市)、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。 (2).建物型態與格局 A.建物型態 一般建物：單獨所有權無共有部分（包括：獨棟、連棟、雙併等。） 區分所有建物：公寓（五樓含以下無電梯）、透天厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓（十一層含以上有電梯）、華廈（十層含以下有電梯）、套房（一房、一廳、一衛）等。 其他特殊建物：如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。 B.格局（包括：房間、廳、衛浴數，有無隔間）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(3).主管建築機關核准之建照日期及字號（詳如建造執照暨核准圖說影本）。 (4).出售面積及權利範圍 a.本戶建物總面積（如為區分所有建物，包含主建物、附屬建物及共有部分面積）。 b.主建物面積占本戶建物得登記總面積之比率。 c.停車空間若位於共有部分且無獨立權狀者，應敘明面積及權利範圍計算方式。 d.停車空間占共有部分總面積之比率。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(5).共有部分項目、總面積及其分配比率。 (6).主要建材及廠牌、規格。 (7).建物構造、高度及樓層規劃。 (8).工程進度 a.開工、取得使用執照期限。 b.通知交屋期限。 c.保固期限及範圍。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(9).管理與使用之規劃：公寓大廈應記載規約草約內容，無法記載者，應敘明原因。規約草約內容如下： a.專有部分之範圍。 b.共用部分之範圍。 c.有無約定專用部分、約定共用部分（如有，請註明其標示範圍及使用方式）。 d.管理費或使用費之計算方式及其數額。 e.起造人提撥公共基金之數額及其撥付方式。 f.管理組織及其管理方式。 g.停車位之管理使用方式。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(10).建物瑕疵擔保：交屋時有無檢附「施工中建築物新拌混凝土氯離子含量檢測報告單」及「施工中建築物出具無輻射污染證明」？若無，應敘明原因。 (11).停車位產權型態及規格型式（如無停車位，則免填）： a.是否辦理單獨區分所有建物登記？ b.權利種類：（如專有或共有） c.停車位性質：(包括：法定停車位、自行增設停車位、獎勵增設停車位) d.停車位之型式及位置（坡道平面、升降平面、坡道機械、升降機械、塔式車位、一樓平面或其他，長、寬、淨高為何？所在樓層為何？並應附位置圖。機械式停車位可承載之重量為何？) e.車位編號。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

2.基地 (1).基地標示 a.坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。 b.基地總面積。 c.基地權利種類（所有權、地上權、典權、使用權） d.基地出售面積、權利範圍及其計算方式。 e.地籍圖。 (2).基地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(3).基地權利種類及其登記狀態（詳如登記謄本）： A.所有權（單獨或持分共有）。 B.他項權利（包括：地上權、典權）。 C.有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容（依登記謄本及信託專簿記載）。 D.基地權利有無設定負擔，若有，應敘明。 有無他項權利之設定情形（包括：地上權、不動產役權、抵押權、典權）。 有無限制登記情形？（包括：預告登記、查封、假扣押、假處分及其他禁止處分之登記。）。 其他事項（包括：依民事訴訟法第二百五十四條規定及其他相關之註記等）。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(4).基地管理及使用情況： A.有無共有人分管協議或依民法第八百二十六條之一規定為使用管理或分割等約定之登記，若有，應敘明其內容。 B.有無出租或出借予第三人，若有，應敘明出租或出借情形。 C.有無供公眾通行之私有道路或因鄰地為袋地而有之通行權，若有，應敘明其位置。 D.有無界址糾紛情形，若有，應敘明與何人發生糾紛。 E.基地對外道路是否可通行，若否，應敘明情形。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

(5).基地使用管制內容： A.使用分區或編定 都市土地，以主管機關核發之都市計畫土地使用分區證明為準。 非都市土地，以土地登記謄本記載為準。 若未記載者，應敘明其管制情形。 B.本基地是否位屬工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區，若是，應敘明其建物使用之合法性。 C.法定建蔽率。 D.法定容積率。 E.本基地有無辦理容積移轉，或有無開放空間設計或其他獎勵容積，若有，應敘明其內容及受限制之事項。 F.是否位屬山坡地範圍，若是，應敘明。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

3.重要交易條件： (1).交易種類：買賣（互易）。 (2).交易價金。 (3).付款方式。 (4).應納稅費項目、規費項目及負擔方式 稅費項目：契稅、房屋稅、印花稅等。 規費項目:工程受益費、登記規費、公證費等。 其他費用：所有權移轉代辦費用、水電、瓦斯、管理費及電話費等。 4負擔方式：由買賣雙方另以契約約定。 (5).賣方是否有附加之設備？若有，應敘明設備內容。 (6).預售屋之飲用水、瓦斯及排水狀況。 (7).履約保證機制方式，及其受託或提供擔保者。 (8).有無解約、違約之處罰等，若有，應敘明。 (9).其他交易事項：___。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

4.其他重要事項 (1).周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）。 (2).本基地毗鄰範圍，有無已取得建造執照尚未開工或施工中之建案，若有，應敘明其建案地點、總樓地板面積（㎡）、地上（下）層數、樓層高度（m）、建物用途資料。 (3).最近五年內基地周邊半徑三百公尺範圍內有無申請水災淹水救助紀錄，若有，應敘明。 (4).是否已辦理地籍圖重測，若否，主管機關是否已公告辦理？新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

二、不動產說明書不得記載事項 1、不得記載本說明書內容僅供參考。 2、不得記載繳回不動產說明書。 3、不得使用實際所有權面積以外之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等類似名詞。 4、預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 5、不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 6、不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 1/6 (一)不得記載本說明書內容僅供參考解析： 1.企業經營者應確保廣告內容之真實(消費者保護法§22)。 2.媒體經營者就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。不得預先約定限制或拋棄(消費者保護法§23) 。 3.網際網路服務提供者及廣告網站經營者，均為媒體經營者，提供刊登廣告之媒介，使不特定多數人得以知悉廣告內容(行政院消費者保護委員會函中華民國86年5月29日台86消保法字第00648號)。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 2/6 (二)不得記載繳回不動產說明書。解析： 1.點次變更 2.文字修正 3.有關建築投資商要求購屋人繳回買賣契約書之行為，作成以下決議︰(公平會第134次委員會議) 有關建築投資商要求購屋人須繳回契約書始交付房屋、土地所有權狀、房屋鑰匙或履行其他債務之行為，業經公平會第一一九次及第一二九次委員會議決議，認定係違反公平交易法第二十四條之顯失公平行為，惟鑒於系爭行為係屬建築業界之習慣，為產業共通問題，應限期通案導正。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 3/6 (三)不得使用實際所有權面積以外之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等類似名詞。解析： 1.使用面積：指實際使用或占用的樓地板面積包括頂樓、平台、加蓋違建、陽台外推、露台加建、或在法定空地防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似違章使用面積。 2.受益面積：土地被徵收或留做道路使用無法建築但政府未開闢使用仍由所有權人使用。 3.銷售面積：買賣契約書記載之出售面積。 4.非實際所有權面積，其中暗存非法占用面積，為免交易相對人認知錯誤，爰酌作文字修正。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 4/6 (四)預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 1.公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。(公寓大廈管理條例§58第1項) 2.建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。(建築法§25第1項) 新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 5/6 (五)不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 1.本點新增。 2.為避免部分不動產經紀業者便宜行事以標的現況說明書及現況確認書替代不動產說明書之內容，爰增訂本點。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

三、不動產說明書不得記載事項解析 6/6 (六)不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。 1.本點新增。 2.為避免部分不動產仲介業者以本房屋日後有漲價趨勢作為銷售手法，使消費者作錯誤判斷，爰增訂本點。新修不動產說明書應記載及不得記載事項解析--黃志偉

THE END 謝謝各位敬請指教

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