房地产企业所得税与会计差异讲解 房地产企业所得税与会计差异讲解 张帆 2015.12.

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1 房地产企业所得税与会计差异讲解 房地产企业所得税与会计差异讲解 张帆

2 房地产企业所得税与会计差异讲解 一 全市房地产业总体介绍 二 税会差异具体情况

3 房地产企业所得税与会计差异讲解 2014年全市国税部门管理的房地产行业53户， 实现企业所得税645.08万元，全市实现企业所得税 万元，占0.89%；应纳税所得额为负数或零的企业45户，占84.91%，零申报企业7户、负申报38户，累计亏损 万。 2015年全市国税部门管理的房地产行业75户，前三季度实现企业所得税 万元，全市实现企业所得税 万元，占2.83%。

4 房地产企业所得税与会计差异讲解 几个观念需要转变 1、“亏损”企业要不要交税？ 2、项目整体的亏损会不会出现年度应纳税额？ 3、应纳企业所得税要不要等待？ 4、零、负申报也会有税务机关检查吗？

5 、“亏损”企业要不要交税？ 某企业执行企业会计准则，适用17%增值税率，2014 年有关事项如下： 　　营业收入700万元，营业成本600万元，取得政府补助 8万元（符合不征税条件），管理费用100万元（其中业务 招待费40万元），计提坏账准备30万元。假设无其他事项， 计算企业经营成果。 企业： =-22 税法： = 36.5 36.5*25%=9.125万

6 征收方式 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税 处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
房地产企业所得税与会计差异讲解 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税 处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号） 第四条：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第 三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所 得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中 华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的 规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收 方式进行征收、管理。

7 房地产企业所得税与会计差异讲解 第三十五条　纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核 定其应纳税额： 　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； 　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置 的； 　　(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 　　(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证 、费用凭证残缺不全，难以查账的； 　　(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报， 经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的； 　　(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 。

8 独立纳税人申报资料 月（季）度申报表及附表、年度纳税申报表及附表
房地产企业所得税与会计差异讲解 月（季）度申报表及附表、年度纳税申报表及附表 完工年度：在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发 产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以 及税务机关需要的其他相关资料。 预计毛利额？ 实际毛利额？

9 独立纳税人申报资料 房地产企业所得税与会计差异讲解 2、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定 已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同 成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划 等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳 税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送 主管税务机关。 　　3、房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务 机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象 的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出 具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送 主管税务机关。 4、2014年度及以前申报企业所得税优惠项目涉及的 证据资料 5、申报资产损失涉及的证据资料

10 独立纳税人申报资料 房地产企业所得税与会计差异讲解 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备 案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确 需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。（自2014 年取消）

11 纳税人需留存备查的资料 房地产企业所得税与会计差异讲解 房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分 已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收 集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关 检查。 企业所得税优惠项目涉及的证据资料 资产损失涉及的证据资料

12 总、分机构纳税人申报资料 房地产企业所得税与会计差异讲解 1、总机构除报送企业所得税年度纳税申报表和年度财务 报表外，还应报送汇总纳税企业分支机构所得税分配表、 各分支机构的年度财务报表。 2.分支机构除报送企业所得税年度纳税申报表（只填列 部分项目）外，还应报送经总机构所在地主管税务机关受 理的汇总纳税企业分支机构所得税分配表、分支机构的年 度财务报表（或年度财务状况和营业收支情况）。

13 会 税 收入确认原则 1.企业已将商品所有权上 的主要风险 和报酬转移给 购货方；
房地产企业所得税与会计差异讲解 收入确认原则 税 Add Youritle 会 1.企业已将商品所有权上 的主要风险 和报酬转移给 购货方； 2.企业既没有保留通常与 所有权相联系的继续管理 权，也没有对已售出的商 品实施有效控制； 3.收入的金额能够可靠地 计量； 4.相关的经济利益很可 能 流入企业； 5.相关的已发生或将发生 的成本能够可靠地计量。 1.商品销售合同已经签订 ，企业已将商品所有权相关的 主要风险和报酬转移给购货方 ； 2.企业对已售出的商品既 没有保留通常与所有权相联系 的继续管理权，也没有实施有 效控制； 3.收入的金额能够可靠地 计量； 4.已发生或将发生的销售 方的成本能够可靠地核算。

14 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》 所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
房地产企业所得税与会计差异讲解 第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》 所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

15 房地产企业所得税与会计差异讲解 销售方式 具体情形 收入额的确定 销售确认时间 采取一次性全额收款方式 合同（协议）约定的价款
实际收讫价款或取得索取 价款凭据(权利)之日 采取分期收款方式 付款方按期付款 付款日 付款方提前付款 在实际付款日确认 采取银行按揭方式销售 首付款于实际收到日确认 ，余款在银行按揭贷款办 理转账之日确认 采取委托方式销 售 支付手续费方式 于收到受托方已销开发产 品清单之日确认 视同买断方式 企业与购买方签订合同； 企业、受托方、购买方三方共同签订合 同 合同价高于基价，按合同价； 合同价低于基价，按基价 合同价低于买断价； 受托方与购买方签订合同 按买断价 基价(保底价)并 实行超基价双方 分成方式 合同价高于基价，按合同价（支 付的分成额不得减除） ； 基价＋分成额 包销方式 包销期内完成销售的 按上述1-3项的规定确认收入的实现 包销期内尚未出售的 按合同（协议）约定的价款和付款方式确认收入

16 房地产企业所得税与会计差异讲解 例 采用视同买断方式委托甲房屋销售公司预售该楼盘，委托销售合同约定买 断价为每平方米8000元，超出买断价的价差归销售公司所有，开发企业不 另支付手续费；当年预售20000平方米，预售合同均由开发企业与购房者签 订，合同均价为每平方米9000元，销售公司与开发企业按买断价进行结算 ，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业 。营业税率5% 借：银行存款16000 营业费用 2000 贷：预收账款18000 借：应交税费-应交营业税 900 贷：银行存款 以哪一个价格作为所得税计税收入价格？

17 会 税 预售收入 1.符合资本化条件的 资产的实体建造（包括安 装）或者生产工作已经全 部完成或者实质上已经完 成。
房地产企业所得税与会计差异讲解 预售收入 税 Add Youritle 会 1.符合资本化条件的 资产的实体建造（包括安 装）或者生产工作已经全 部完成或者实质上已经完 成。 2.所购建或者生产的 符合资本化条件的资产与 设计要求、合同规定或者 生产要求相符或者基本相 符，即使有极个别与设计 、合同或者生产要求不相 符的地方，也不影响其正 常使用或者销售。 3.继续发生在所购 建或生产的符合资本化条 件的资产上的支出金额很 少或者几乎不再发生。 《房地产开发经营业务企业 所得税处理办法》（国税发〔 2009〕31号）第9条 特别规定： “企业销售未完工开发产品取得 的收入，应先按预计计税毛利率 分季（或月）计算出预计毛利额 ，计入当期应纳税所得额。” 预计毛利额=销售未完工产 品的收入×当地税务机关规定的 计税毛利率（分开发项目分别计 算） 第12条的规定：“企业发 生的期间费用、已销开发产品计 税成本、营业税金及附加、土地 增值税准予当期按规定扣除。”

18 计税毛利率的变化 2015年8月1日以后 2015年8月1日以前 海拉尔地区：10% 其他地区：5% 经济适用住房、限价房、危改房：3%
房地产企业所得税与会计差异讲解 计税毛利率的变化 2015年8月1日以前 Add Youritle 2015年8月1日以后 海拉尔地区：10% 其他地区：5% 经济适用住房、限价房、危改房：3% 经济适用住房条件： 80平米 价格 批准 海拉尔地区、经济开发区： 16% 其他地区：12% 经济适用住房、限价房、危改 房：8%

19 房地产企业所得税与会计差异讲解 怎样申报 季度申报表 年度申报表

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22 房地产企业所得税与会计差异讲解 1.房地产开发企业特定业务-销售未完工产品 注意： 关于表中税金扣除问题：在会计核算中未计入 当期损益的金额 ，才填报。（由于会计核算时当 年预售收入不符合收入确认条件，按照预售收入计 算的营业税金及附加、土地增值税，也不得确认当 年的营业税金及附加科目，只能暂时保留在应交税 费科目） 若已计入当期损益，则本行不填报 ，否则会造成税金的重复扣除。

23 基本按销售未完工产品进行反向填报，消除重复计算问题。
房地产企业所得税与会计差异讲解 2.房地产开发企业特定业务-未完工产品结转完工产品 基本按销售未完工产品进行反向填报，消除重复计算问题。 符合税收结转条件，会 计未结转的，应予以调 整，待会计确认收入后 ，再予以反向调整，分 析填报 计算逻辑：22行（销售未完工产品纳税调整额）-26行（结转 完工产品纳税调整额），需会计上做确认处理，才可以进行 减项的填报。

24 房地产企业所得税与会计差异讲解 例：某房地产开发企业，发生2个开发项目。 开发项目A：2012、2013年预售收入7000万元，2014年结转开发产品收入7000万元、结转开发产品成本5000万元，实际发生营业税金及附加525万元，并在2014年转入当期损益； 开发项目B：2014年新开发项目，当年预售收入8000万元，实际发生营业税金及附加600万元，并在2014年计入当期损益。（假定：A、B开发项目的预计毛利额均为15%，不考虑土地增值税因素） 填报

25 房地产企业所得税与会计差异讲解 （1）会计处理 开发项目A：2014年结转开发产品收入、成本时 借：预收账款 万 贷：主营业务收入 7000万 借：主营业务成本 万 贷：开发产品 万 借：营业税金及附加 万 贷：应交税费 万 开发项目B：2014年预售收入 借：银行存款 万 贷：预收账款 万 借：应交税费 万 贷：银行存款 万 借：营业税金及附加 万 贷：应交税费 万 填报

26 房地产企业所得税与会计差异讲解 （1）税务处理 开发项目A,2014年结转完工产品收入、成本，对原已进行纳税调整增加的预计毛利额7000*15%=1050万元进行纳税调减，对已转入当期损益的营业税金及附加525万元进行纳税调增。开发项目B，2014年销售未完工产品，应按税收规定计算预计毛利额8000*15%=1200万元进行纳税调增，其缴纳的600万元营业税金及附加，已计入当期损益，不再进行纳税调整。 填报

27 房地产企业所得税与会计差异讲解 稽查预售收入定性 内蒙古自治区国家税务局稽查局关于房地产开发经营企业销售未完工开发 产品取得的收入不列收入定性处罚的通知发布时间: 各盟市、计划单列市国家税务局稽查局： 根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知>》(国税发[2009]31号)规定，房地产开发经营企业销售未完工开 发产品所取得的收入，应该按照规定计入当期应纳税所得额计算缴纳企业 所得税。税务稽查部门发现企业有将上述收入在账簿上不列或少列行为， 造成不缴或少缴应纳税款的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》 第六十三条进行定性处罚。未造成不缴或少缴税款的，应按照《中华人民 共和国税收征收管理法》第六十四条第一款进行定性处罚。 特此通知 二○一○年十月二十二日

28 房地产企业所得税与会计差异讲解 完工——结束预售 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验 收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业 开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用 时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发 企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所 得额。 《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税 函[2010]201号

29   开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算 此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对 应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其 他项目合并计算的应纳税所得额

30 2、取得预售许可证，签订房地产预售合同、开发未完成 ，收取预售款 （1）收取首付款、全额房款 贷：预收账款-幢、层、号
房地产企业所得税与会计差异讲解 通常核算情况 1、收取定金 借：银行存款 贷：其他应付款 2、取得预售许可证，签订房地产预售合同、开发未完成 ，收取预售款 （1）收取首付款、全额房款 贷：预收账款-幢、层、号

31 （2）取得银行按揭款余款 借：银行存款 贷：预收账款-幢、层、号 （3）预交营业税(忽略其他税金)
房地产企业所得税与会计差异讲解 （2）取得银行按揭款余款 借：银行存款 贷：预收账款-幢、层、号 （3）预交营业税(忽略其他税金) 借：应交税费-应交营业税（按实际收取的金额计算预交） 贷：银行存款

32 3、商品房完工销售 （1）前期预售部分 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：开发产品 借：营业税金及附加
房地产企业所得税与会计差异讲解 3、商品房完工销售 （1）前期预售部分 借：预收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：开发产品 借：营业税金及附加 贷：应交税费-应交营业税 （2）完工后销售部分 借：银行存款

33 房地产企业所得税与会计差异讲解 分期收款销售房地产 税 会 Add Youritle 国税发〔2009〕31号 　　第六条  企业通 过正式签订《房地产 销售合同》或《房地 产预售合同》所取得 的收入，应确认为销 售收入的实现，具体 按以下规定确认：采 取分期收款方式销售 开发产品的，应按销 售合同或协议约定的 价款和付款日确认收 入的实现。付款方提 前付款的，在实际付 款日确认收入的实现 。 分期收款销售符合实质性融资性质的，可在销售成立时一次确认销售收入，且以公允价值(分期收款总额的现值或商品采用一次性付款时的售价)确认收入金额。

34 房地产企业所得税与会计差异讲解 某房地产企业2014年以分期收款的方式销售销售一套房屋，市场价 值79.84万，合同约定价款100万元，房分5年付完，每年末付20万 元，房屋开发成本为50万元，假设折现率为8%。（只考虑营业税 5%） 借：长期应收款 100 贷：主营业务收入 未实现融资收益 借：营业税金及附加 5 贷：应交税费-应交营业税 5 第一年末 借：银行存款 20 贷：长期应收款 20 借：未实现融资收益 贷：财务费用 怎样调整？

35 分期收款销售房地产 会计准则: 年金现值=20*PV（8%，5年）=20*3.992=798400 日 期 未收本金 财务费用 收现总额
日 期 未收本金 财务费用 收现总额 已收本金 ①=上期①-上期④ ②=①×8% ③ ④=③-② 第1年末 79.84 6.3872 20 第2年末 5.2982 第3年末 4.122 15.878 第4年末 2.8518 第5年末 1.5008 总 额 20.16 100

36 会 税 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。 租金收入
房地产企业所得税与会计差异讲解 租金收入 税 Add Youritle 会 1.合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 2.如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。（若选择，无差异） 对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

37 房地产企业所得税与会计差异讲解 例：A公司与承租人B公司签订三年房屋合同，租期是2014年7月1日到2017年6月30日，年租金每年12万元，合同约定三年租金提前在合同签订日一次性支付。 （1）会计处理 年7月收到租金36万元 借:银行存款 万 贷：预收账款 万 年12月31日确认租金收入 借；预收账款 6万 贷：其他业务收入 6万 （2）税务处理： 假定税收处理选择按照约定应付利息日确认收入， 则2014年会计确认租金收入6万元、税收确认租金收入36万元，应纳税调整增加30万元，2015、2016年2017年相应进行纳税调整减少。 填报

38 房地产企业所得税与会计差异讲解 视同销售 税 国税发〔2009〕31号 第七条  企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位 和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或 使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现 。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　　 （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售 价格确定； 　　 （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确 定； 　　 （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率 不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

39 房地产企业所得税与会计差异讲解 视同销售 某市房地产开发公司2004年1月1日以一幢待售商 业用房向非关联企业A投资，该商业用房开发产品成 本为2000万元，投资公允价值为2800万元，占被投资 企业A增资后注册资本的30%，按出资比例占A企业 2004年1月1日的净资产金额为2600万元。（不考虑可 辨认净资产变动） 借：长期股权投资——A企业（投资成本） 2600 贷：开发产品-商业用房 营业外收入 涉税的处理？

40 房地产企业所得税与会计差异讲解 A房地产有限责任公司由B公司和C公司组成， 2014年经股东大会确认将未售商品房直接作为股 利分配给股东。该商品房开发成本2000万元，同 期该商品房售价为3000万元。 借：利润分配 贷：开发产品 涉税的处理？ 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

41 以房抵债 房地产企业所得税与会计差异讲解 会计处理: （1）债务重组：三个要件（财务困难、法院判决或协议、债权人作出 让步），债务人确认债务重组收益同时确认资产转让收益或损失 借：应付账款 （债务总额） 贷：主营业务收入（清偿额） 营业外收入 （债务重组收益） 借：主营业务成本 贷：开发产品。 （2）一般清偿：不具有三个要件其中的一个，债务人按清偿额确认收 入。 贷：主营业务收入（债务总额）

42 税 土地出让金返还 按照收入的性质分为：应税收入、不征税收入和免税收入
房地产企业所得税与会计差异讲解 土地出让金返还 税 按照收入的性质分为：应税收入、不征税收入和免税收入 不征税收入：是指企业非经营活动或非营利活动带来的经济利益的流入 ，主要包括财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性 基金、国务院规定的其他不征税收入。 免税收入：是指符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收 益以及国债利息收入、非营利组织机构收入等。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

43 1、财政拨款：是指各级政府对纳入预算管理的事业 单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国 务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
房地产企业所得税与会计差异讲解 新税法中第七条不征税收入： 1、财政拨款：是指各级政府对纳入预算管理的事业 单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国 务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 2、行政事业性收费：是指根据法律法规等有关规定， 依照国务院规定程序批准，在实施社会公共管理，以及 在向公民、法人或者其他组织提供特定公共服务过程中， 向特定对象收取并纳入财政管理的费用。 3、政府性基金：是指企业根据法律、行政法规等 有关规定，代政府收取的具有专项用途的财政资金。政 府性基金 4、国务院规定的其他不征税收入：是指企业取得 的，经国务院批准的国务院财政、税务主管部门规定专 项用途的财政性资金。

44 1、《财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展 企业所得税政策的通知》（财税[2012]27号 ）
2、《财政部 国家税务总局关于核电行业税收政策有关问题的通知》(财 税〔2008〕38号） 3、《财政部 国家税务总局关于全国社会保障基金有关企业所得税问题的 通知》(财税[2008]136号 4、《财政部 国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府性基金 有关企业所得税政策问题的通知》财税[2008]151号 5、《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题 的通知》（财税〔2011〕70号） 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

45 房地产企业所得税与会计差异讲解 企业取得的不征税收入，应按照《财政部 国家税务总局关于专项用途财 政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号，以下简称 《通知》）的规定进行处理。凡未按照《通知》规定进行管理的，应作为 企业应税收入计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。（《国家税务总 局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》2012年第15号） 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

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47 会 支付土地出让金： 借：开发成本 贷：银行存款 收到政府返还土地出让金：借：银行存款 贷：开发成本 差异的处理：取得当年？销售？
支付土地出让金： 借：开发成本 贷：银行存款 收到政府返还土地出让金：借：银行存款 贷：开发成本 差异的处理：取得当年？销售？ 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

48 房地产企业所得税与会计差异讲解 当期实际发生的各项支出 期前已完工并销售产品成本 当期税前扣除
占地面积法 成本对象的成本 固定资产 未销开发产品计税成本 开发产品 已完工成本对象 在建成本对象 折旧 未建成本对象 当期税前扣除 已销开发产品计税成本 直接成本 共同成本 间接成本 可售面积 土地征用费及拆迁补偿费 开发间接费 公共配套设施费 基础设施建设费 前期工程费 期间费用 期前已完工并销售产品成本 建筑面积法 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

49 房地产企业所得税与会计差异讲解 计税成本9步走 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清 缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开 发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权 确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民 共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

50 房地产企业所得税与会计差异讲解 计税成本对象的确定原则如下： 　　1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应 作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销 售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相 关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 2、企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计 量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接 成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象 ，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的 原则和配比的原则分配至各成本对象

51 4、对地下停车场所划分：分为属全体业主共有的且具有不 可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下 停车场所。
房地产企业所得税与会计差异讲解 3、公共配套设施的税务处理原则有二。一是属于非营利性 且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业 单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配 套设施费的有关规定进行处理。二是属于营利性的，或产 权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方 政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成 本。 4、对地下停车场所划分：分为属全体业主共有的且具有不 可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下 停车场所。

52 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告 国家税务总局公告2014年第35号
房地产企业所得税与会计差异讲解 国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告 国家税务总局公告2014年第35号 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品 的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发 项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得 税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税 务机关。 　　房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意 调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整 前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报 时报送主管税务机关。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

53 房地产企业所得税与会计差异讲解 房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本 对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉 及的证据材料，以备税务机关检查。 　　主管税务机关对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业 补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管 税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关 应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中 华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 　　公告自发布之日起30日后施行。 国家税务总局 2014年6月16日 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

54 具体内容：指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地 征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等 。
房地产企业所得税与会计差异讲解 费用的归集和分配： 1、土地征用及拆迁补偿费 具体内容：指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地 征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等 。 （1）分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的 “土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成 本”账户的借方； （2）分不清成本核算对象的，应先将其支出先通过“开发成本——自 用土地开发成本”账户进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定 标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房 屋开发成本”账户的借方 分配标准可按建设场地面积比例 2.配套成本对象 可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配 套设施；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

55 借：开发成本-土地开发成本（土地征用及拆迁补偿费） 20000 贷：银行存款 20000
房地产企业所得税与会计差异讲解 A房地产公司取得一块出让地，支付土地出让金20000万元，面积为 10000平方米，按照市政规划，商品房开发用地6400平方米，写字楼用地3600平 方米，同时支付征地拆迁费 50万元，支付土地开发承包设计单位前期工程款 10万元，支付土地开发承包施工单位基础设施费100万元，以上费用均取得正式 发票。商品房5幢（其中类型相同，同时开工，占地面积4000平方米），联排别 墅20幢（结构相同，与商品房同时开工，占地面积2000平方米）写字楼一幢（ 与商品房不同时开工，占地面积3500平方米，为独立开发项目）。不可转让的 幼儿园占地面积300平方米（建设完工后移交当地教育部门），不可转让的供电 和供水用房占地面积100平方米（建设后移交物业管理部门），产权归房地产公 司的会所一幢占地面积100平方米. 借：开发成本-土地开发成本（土地征用及拆迁补偿费） 20000 贷：银行存款 借：开发成本-土地开发成本（土地征用及拆迁补偿费）50 贷：银行存款 50 借：开发成本-土地开发成本（前期工程费 ） 100 贷：银行存款 100 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

56 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-土地征用及拆迁补偿费 8060 -房屋开发成本（联排别墅）-土地征用及拆迁补偿费 4030
房地产企业所得税与会计差异讲解 项目 土地出让金 前期工程费 建筑安装费 合计 金额 20000 50 100 20150 成本对象 商品房 联排别墅 写字楼 幼儿园 供电供水 会所 占地面积 4000 2000 3500 300 10000 分配率 2.015 分摊金额 8060 4030 7052.5 604.5 201.5 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-土地征用及拆迁补偿费 8060 -房屋开发成本（联排别墅）-土地征用及拆迁补偿费 4030 -房屋开发成本（写字楼）-土地征用及拆迁补偿费 -配套设施开发成本（幼儿园）-土地征用及拆迁补偿费 - 配套设施开发成本（供电供水）-土地征用及拆迁补偿费 -配套设施开发成本（会所）-土地征用及拆迁补偿费 贷：开发成本-土地开发成本 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

57 具体内容：指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费， 项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等 核算：
房地产企业所得税与会计差异讲解 2、前期工程费 具体内容：指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费， 项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等 核算： 分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期 工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

58 房地产企业所得税与会计差异讲解 A房地产公司将商品房、联排别墅和写字楼的设计费打包给某设计公司 ，共发生设计费用800万元，商品房建筑面积40万平方米，联排别墅建筑面积20 万平方米，写字楼建筑面积30万平方米，幼儿园建筑面积0.4万平方米，供电和 供水用房建筑面积0.02万平方米，会所建筑面积0.08平方 成本对象 商品房 联排别墅 写字楼 幼儿园 供电供水 会所 合计 建筑面积 400000 200000 300000 4000 200 800 905000 设计费 分配率 分摊金额 353.6 176.8 265.2 3.536 0.1768 0.6872 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

59 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-前期工程费 353.6 -房屋开发成本（联排别墅）-前期工程费 176.8
房地产企业所得税与会计差异讲解 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-前期工程费 -房屋开发成本（联排别墅）-前期工程费 -房屋开发成本（写字楼）-前期工程费 -配套设施开发成本（幼儿园）-前期工程费 -配套设施开发成本（供电供水）-前期工程费 -配套设施开发成本（会所）-前期工程费 贷：银行存款 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

60 具体内容：指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水 、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。 核算：
房地产企业所得税与会计差异讲解 3、基础设施费 具体内容：指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水 、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。 核算： 一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成 本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方 。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

61 具体内容：建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内 的各项费用支出（包括设备费用）。 核算：
房地产企业所得税与会计差异讲解 4、建筑安装工程费 具体内容：建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内 的各项费用支出（包括设备费用）。 核算： 如采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程 支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算 对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本” 账户的借方 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

62 接上例：A房地产公司将除写字楼外的所有建筑工程对外出包，工程结算金额如下表：
房地产企业所得税与会计差异讲解 接上例：A房地产公司将除写字楼外的所有建筑工程对外出包，工程结算金额如下表： 成本对象 商品房 联排别墅 写字楼 幼儿园 供电供水 会所 合计 结算价 175400 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

63 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-建筑安装工程费 122721.708 -房屋开发成本（联排别墅）-建筑安装工程费 51134.045
房地产企业所得税与会计差异讲解 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-建筑安装工程费 -房屋开发成本（联排别墅）-建筑安装工程费 -配套设施开发成本（幼儿园）-建筑安装工程费 -配套设施开发成本（供电供水）-建筑安装工程费 -配套设施开发成本（会所）-建筑安装工程费 贷：银行存款 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

64 具体内容：指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。
房地产企业所得税与会计差异讲解 5、配套设施费 具体内容：指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。 配套设施分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施 ，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能 有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营利性 公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内营利性配套设施，如 中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气 的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让 ，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

65 开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差 额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
房地产企业所得税与会计差异讲解 核算： （1）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，分清并可直接计入 有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费” 项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。 （2）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开 发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时 ，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（ 或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入 有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本— —房屋 开发成本”账户的借方和“预提费用”账户的贷方。预提数与实际支出数的差 额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

66 汇总土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费以及建筑安装工程费，配套设施的开发成本分配如下表(按实际成本分配）：
第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

67 分配 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-配套设施费 998.55603 -房屋开发成本（联排别墅）-配套设施费 421.40393
借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-配套设施费 -房屋开发成本（联排别墅）-配套设施费 -配套设施开发成本（会所）-配套设施费 贷：开发成本-配套设施开发成本（幼儿园） 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-配套设施费 -房屋开发成本（联排别墅）-配套设施费 -配套设施开发成本（会所）-配套设施费 贷：开发成本-配套设施开发成本（供电供水）

68 l．工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等 人员的工资、奖金和津贴。
房地产企业所得税与会计差异讲解 6、开发间接费 具体内容： l．工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等 人员的工资、奖金和津贴。 2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费 。 3．折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器 等提取的折旧费。 4．修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器 等发生的修理费。 5．办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷 、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6．水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

69 9．其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支
房地产企业所得税与会计差异讲解 7．劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、 摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或 补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8.利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发 成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入 。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 9．其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

70 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-开发间接费用 303.19973 -房屋开发成本（联排别墅）-开发间接费用 127.95432
A房地产公司为该项目的建造管理单独成立了工程项目管理部门，专门从事该项目的建造与承包商之间的协调工作。在该项目建造期间发生费用450万元。假设按项目直接成本进行分配 借：开发成本-房屋开发成本（商品房）-开发间接费用 -房屋开发成本（联排别墅）-开发间接费用 -房屋开发成本（写字楼）-开发间接费用 -配套设施开发成本（会所）-开发间接费用 贷：开发间接费用 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

71 A公司该项目商品房、联排别墅和会所全部完工，并已开始投入使用，会所转为 企业资产进行管理。 借：开发产品-商品房 132688.8987
房地产企业所得税与会计差异讲解 A公司该项目商品房、联排别墅和会所全部完工，并已开始投入使用，会所转为 企业资产进行管理。 借：开发产品-商品房 -联排别墅 固定资产 贷：开发成本-房屋开发成本（商品房） -房屋开发成本（联排别墅） -配套设施开发成本（会所） 自用？面积？ 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

72 第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
房地产企业所得税与会计差异讲解 第二十四条  企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第1列“账载金额”填报纳税人会计核算的以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产类项目，计入当期损益的公允价值变动金额；第1列＜0，将绝对值填入第3列“调增金额”；若第1列≥0，填入第4列“调减金额”。

73 房地产企业所得税与会计差异讲解 扣 除

74 内容 ： ——税前扣除原则 ——税前扣除凭证 ——扣除基本项目 ——扣除具体项目 工资及三项经费支出 利息支出 手续费及佣金支出 资产损失
等等 房地产企业所得税与会计差异讲解

75 房地产企业所得税与会计差异讲解 税前扣除的基本原则 税法第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支 出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算 应纳税所得额时扣除。 税前扣除的基本原则之一：真实性 真实性的判断：企业应当提供证明收入、费用实际已经发生 的适当凭据。 2017/3/4 75

76 税前扣除凭证种类（大致7类） 1、发票 2、财政票据 3、完税凭证 4、法院判决书 5、中国人民解放军通用收费收据 6、人工费票据
房地产企业所得税与会计差异讲解 税前扣除凭证种类（大致7类） 1、发票 2、财政票据 3、完税凭证 4、法院判决书 5、中国人民解放军通用收费收据 、人工费票据 7、其他扣除凭证

77 企业职工发生工伤，或者由于本企业责任支付的对外赔 偿款，是否可税前扣除 ?
房地产企业所得税与会计差异讲解 企业职工发生工伤，或者由于本企业责任支付的对外赔 偿款，是否可税前扣除 ?

78 条例第二十七条企业所得税法第八条所称合理的 支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损 益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
房地产企业所得税与会计差异讲解 税前扣除的基本原则之三：合理性 条例第二十七条企业所得税法第八条所称合理的 支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损 益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

79 不得税前扣除项目 （税法第十条） 1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项。 2、企业所得税税款。 3、税收滞纳金。
1、向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项。 、企业所得税税款。 3、税收滞纳金。 4、罚金、罚款和被没收财物的损失。 5、非公益救济性捐赠支出以及超过扣除比例的公益救 济性捐赠支出。 6、赞助支出 7、未经核定的准备金支出。 8、与取得收入无关的其他支出。 9、不征税收入所形成的费用和财产。 房地产企业所得税与会计差异讲解

80 －成本 企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货 成本、业务支出以及其他耗费。
房地产企业所得税与会计差异讲解 实施条例第29－33条 －成本 企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货 成本、业务支出以及其他耗费。 －费用 企业在生产经营活动中发生的销售费用、管 理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外 －损失 企业在生产经营活动中发生的固定资产和存 货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏 账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

81 －税金 企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增 值税以外的各项税金及其附加。
房地产企业所得税与会计差异讲解 －税金 企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增 值税以外的各项税金及其附加。 营业税、消费税、资源税、土地增值税、城建税和 教育费附加、出口关税，计入营业税金及附加扣除； 印花税、房产税、车船税、土地使用税计入管理费 用中扣除； 车辆购置税、契税、进口关税、不得抵扣的增值税 计入相关资产的成本 ； 企业欠税能否当期税前扣除？《内蒙古自治区国家税务 局2014年度企业所得税业务问题解答》第六条 －其他支出 除成本、费用、税金、损失外，企 业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合 理的支出。

82 房地产企业所得税与会计差异讲解 税前扣除具体项目

83 ※工资薪金及职工福利费、工会经费、职工教育经 费 实施条例第三十四条:企业实际发生的合理的工资薪金支出， 准予扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※工资薪金及职工福利费、工会经费、职工教育经 费 实施条例第三十四条:企业实际发生的合理的工资薪金支出， 准予扣除。 1、发生：工资薪金支出，是指企业每一纳税年度支付 给在本企业任职或受雇的员工的所有现金形式或者非现金 形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年 终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。

84 1、税前扣除的前提：实际支付 2、税前扣除的计税工资不包括三费、五险、一金 3、税前扣除的标准是“合理性”，国有？
房地产企业所得税与会计差异讲解 工资支出税前扣除应注意的细节 1、税前扣除的前提：实际支付 2、税前扣除的计税工资不包括三费、五险、一金 3、税前扣除的标准是“合理性”，国有？ 4、符合条件的福利性补贴可作为工资薪金税前扣除 5、年度汇算清缴结束前支付，汇算年度工资可税前扣除 6、安置残疾人工资可加计扣除 7、季节工、临时工等工资符合条件可税前扣除 8、功效挂钩企业“工资储备基金”可在实发年度据实扣除 9、与收入不直接相关的离退休人员工资福利费不可税前扣除

85 福利性补贴可作为企业发生的工资薪金支出，按规定在税前 扣除？
房地产企业所得税与会计差异讲解 　福利性补贴可作为企业发生的工资薪金支出，按规定在税前 扣除？ 　　1.企业需要经过股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管 理机构制订列入员工工资薪金制度，并实际发放给员工的福利 性补贴。 2.必须固定与工资薪金一起发放的福利性补贴 3.属于国税函【2009】3号文件第三条规定范围的“福利 性补贴”

86 3号 （一）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部 门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工 浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门 的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资 薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。 　　（二）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放 的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公 外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工 供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、 职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补 贴等。 　　（三）按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧 葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

87 税务机关在对工资薪金及福利性补贴进行合理性确认时， 可按以下原则掌握：
（一）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度及福利性 补贴制度； （二）企业所制订的工资薪金制度、福利性补贴制度符合 行业及地区水平； （三）企业在一定时期所发放的工资薪金、福利性补贴是 相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的； （四）企业对实际发放的工资薪金、福利性补贴，已依法 履行了代扣代缴个人所得税义务。 （五）有关工资薪金、福利性补贴的安排，不以减少或逃 避税款为目的；

88 不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔 2009〕3号文件第三条规定的职工福利费，按规定计算限 额税前扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 不能同时符合上述条件的福利性补贴，应作为国税函〔 2009〕3号文件第三条规定的职工福利费，按规定计算限 额税前扣除。 　 企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分 两种情况按规定在税前扣除：按照协议（合同）约定直 接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出；直 接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工 福利费支出。其中属于工资薪金支出的费用，准予计入 企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用 扣除的依据。 国家税务总局公告2015年第34号

89 房地产企业所得税与会计差异讲解 　企业根据公司财务制度为职工提取离职补偿费，在进行 年度企业所得税汇算清缴时，对当年度“预提费用”科目 发生额进行纳税调整，待职工从企业离职并实际领取离职 补偿费后，企业可按规定进行税前扣除。税总函〔2015〕 299号 辞退福利？

90 第四十一条 企业拨缴的工会经费支出，不超过工资薪金 总额2％的部分，准予扣除；
房地产企业所得税与会计差异讲解 第四十条 企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金 总额14％的部分，准予扣除； 第四十一条 企业拨缴的工会经费支出，不超过工资薪金 总额2％的部分，准予扣除； 第四十二条 除国务院财政、税务主管部门另有规定外， 企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5％的部 分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

91 《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣 除凭据问题的公告》国家税务总局2010年第24号公 告
房地产企业所得税与会计差异讲解 《国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣 除凭据问题的公告》国家税务总局2010年第24号公 告 《国家税务总局关于税务机关代收工会经费企业 所得税税前扣除凭据问题的公告》国家税务总局 2011年第30号公告 《关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见》 （财建[2006]317号）问题

92 企业到外地培训，发生的住宿费和差旅费，需要作为职工教育经费吗？
房地产企业所得税与会计差异讲解  企业到外地培训，发生的住宿费和差旅费，需要作为职工教育经费吗？

93 房地产企业所得税与会计差异讲解 ※社会保险支出 1、基本保险：（五险一金) 第三十五条 企业按照国务院有关主管部门或者省 级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保 险费(20％)、基本医疗保险费（6％）、失业保险费（2 ％）、工伤保险费（2％） 、生育保险费1％等基本社 会保险费和住房公积金，（注意：双重标准）准予扣除。 《中华人民共和国建设部  中华人民共和国财政部 中国人民 银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》建金管 [2005]5号 

94 2、补充保险： 企业为其投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医 疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标 准内，准予扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 2、补充保险： 企业为其投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医 疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标 准内，准予扣除。

95 房地产企业所得税与会计差异讲解 ※商业保险费 第三十六条 除企业按照国家有关规定为特殊工 种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主 管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为其 投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。 特殊工种是指从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放 射性、高速运输、野外、矿井等现场高危作业的职业，企 业为特殊工种职工缴纳的团体人身意外伤害保险费，可直 接作为成本（费用）列支 。航空意外险费用 ，可以扣除。

96 第四十六条规定，企业参加财产保险，按照规定缴纳 的保险费，准予扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※财产保险费 第四十六条规定，企业参加财产保险，按照规定缴纳 的保险费，准予扣除。 企业参加的商业保险其所获取的赔偿，在计算应纳税 所得额时，应抵扣相应财产的损失后，再计算出企业参加 商业保险的财产的净损失，计入当期损益。

97 第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息 支出，准予扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※融资费用、利息支出 第三十七条 无形资产和经过12个月以上的建造才能 达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、 建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计 入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 第三十八条 企业在生产经营活动中发生的下列利息 支出，准予扣除。

98 ⑴非金融企业向非金融企业利息支出：不超过按照金融企业同期同类贷款 利率计算的数额的部分。
房地产企业所得税与会计差异讲解 1、向银行信托公司等金融企业直接融资： 2、向非金融企业融资： ⑴非金融企业向非金融企业利息支出：不超过按照金融企业同期同类贷款 利率计算的数额的部分。 企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融 企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

99 《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出 企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕 777号）
房地产企业所得税与会计差异讲解 ⑵向个人借款利息支出： 《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出 企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕 777号）

100 《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利 息支出企业所得税前扣除问题的批复》国税函〔2009〕312 号
房地产企业所得税与会计差异讲解 3、投资未到位的利息支出 《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利 息支出企业所得税前扣除问题的批复》国税函〔2009〕312 号

101 房地产企业所得税与会计差异讲解 资本化？

102 房地产企业所得税与会计差异讲解 4、统借统还 房地产企业：国税发[2009]31号文件规定：企业集团或 其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企 业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文 件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用 借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

103 房地产企业所得税与会计差异讲解 集团公司统一向金融机构借款，所属成员企业按一定的程 序申请使用，并将本息支付给集团公司，再由集团公司统 一与金融机构结算本息，成员企业使用资金支付利息如何 在企业所得税前扣除？ 答：集团公司统一向金融机构借款分摊给集团内部其他成 员企业使用的，集团公司应与所属成员应签订资金使用协 议，成员企业按照协议实际占用资金支付给集团公司的利 息与集团公司向金融机构贷款利率一致的部分，集团公司 凡能出具从金融机构取得借款的证明文件的，可以在使用 借款的成员企业之间，按各成员企业实际占用资金分摊利 息费用；使用借款的成员企业以集团公司的借款合同、支 付给金融机构的利息单、发票等凭证的复印件及集团公司 的利息分摊单等有效凭证，在企业所得税前扣除。

104 《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前 扣除政策的通知》财税[2009]29号 房地产企业:
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※手续费及佣金支出 《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前 扣除政策的通知》财税[2009]29号 房地产企业: 《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得 税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，房地 产开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机 构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10% 的部分，准予据实扣除。

105 房地产企业所得税与会计差异讲解 ※广告费业务宣传费 条例第四十四条规定企业发生的符合条件的广告费和业务 宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超 过当年销售（营业）收入15％的部分，准予扣除；超过部分， 准予在以后纳税年度结转扣除。

106 《条例》44条：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传 费支出，除另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15% 的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后年度结转扣除。
财税（2012）48号：1.对化妆品制造与销售、医药制造 和饮料制造（不含酒类制造，下同）企业发生的广告费和业 务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入30%的部分， 准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。2.对 签订广告费和业务宣传费分摊协议（以下简称分摊协议）的 关联企业，其中一方发生的不超过当年销售（营业）收入税 前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业 扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一 方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业 所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的 广告费和业务宣传费不计算在内。3.烟草企业的烟草广告费 和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除。 房地产企业所得税与会计差异讲解

107 实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活 动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高 不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※业务招待费 实施条例第四十三条规定，企业发生的与生产经营活 动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高 不得超过当年销售（营业）收入的5‰。 纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供 证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资 料。不能提供的，不得在税前扣除。 业务招待费的范围？

108 房地产企业所得税与会计差异讲解 ※劳动保护费 条例第三十八条规定，纳税人实际发生的合理的劳动 保护支出，可以扣除。劳动保护支出是指确因工作需要为 雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品等所发生的 支出。以劳动保护名义发放现金和非因工作需要和国家规 定以外的带有普遍福利性质的支出，从职工福利费中列支。　 企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求 员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据《实施 条例》第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予 税前扣除

109 差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、 任务、支付凭证等。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※差旅费会议费 纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议 费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够 提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。 差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、 任务、支付凭证等。

110 1、支付对象是依法成立的协会、学会等社团组织，即 有批准成立文件； 2、支付会费金额不超过省及省级以上民政、物价、财 政部门批准的标准；
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※行业协会会费 同时满足以下条件可以税前扣除： 1、支付对象是依法成立的协会、学会等社团组织，即 有批准成立文件； 2、支付会费金额不超过省及省级以上民政、物价、财 政部门批准的标准； 3、票据为行政事业性收费票据（财政监制） 发生的党组织活动经费 ？

111 实施条例第四十七条规定，企业根据生产经营活动的 需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※租赁费 实施条例第四十七条规定，企业根据生产经营活动的 需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除： 以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按 照租赁期限均匀扣除；（权责发生制） 以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按 照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费 用，分期扣除。

112 4、经核准的准备金支出（证券、金融、保险、信用担保）
房地产企业所得税与会计差异讲解 预提费用 可税前扣除的： 1、银行贷款利息 2、计提的弃置费用 3、房地产企业预提费用(3项怎样掌握？) 4、经核准的准备金支出（证券、金融、保险、信用担保）

113 第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本 均应为实际发生的成本。
房地产企业所得税与会计差异讲解 　第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本 均应为实际发生的成本。 　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的 ，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提， 但最高不得超过合同总金额的10％。 　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预 算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已 在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤 销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物 业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应 由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基 金。

114 《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性 收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》财税 [2008]151号
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※缴纳的政府性基金、行政事业性收费 《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性 收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》财税 [2008]151号 （一）企业按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设 立的政府性基金以及由国务院和省、自治区、直辖市人民政 府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，准 予在计算应纳税所得额时扣除。 　　企业缴纳的不符合上述审批管理权限设立的基金、收费， 不得在计算应纳税所得额时扣除。 　　（二）企业收取的各种基金、收费，应计入企业当年收 入总额。 价格调节基金？

115 2、计税基础： 企业的各项资产，包括固定资产、生物 资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历 史成本为计税基础。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※固定资产折旧费 1、 含义：是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者 经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产， 包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产 经营活动有关的设备、器具、工具等。 2、计税基础： 企业的各项资产，包括固定资产、生物 资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历 史成本为计税基础。 企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财 政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的 计税基础。

116 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的 通知》（国税函【2010】79号）
房地产企业所得税与会计差异讲解 企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取 得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基 础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定 资产投入使用后12个月内进行。依据： 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的 通知》（国税函【2010】79号）

117 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理 问题的公告》国家税务总局2012年第15号公告 第8条规定：
房地产企业所得税与会计差异讲解 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理 问题的公告》国家税务总局2012年第15号公告 第8条规定： 根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务 会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出， 凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前 扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出， 在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。

118 《关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税 务总局公告2014年第29号 )第5条规定：.doc
房地产企业所得税与会计差异讲解 《关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税 务总局公告2014年第29号 )第5条规定：.doc 固定资产折旧的企业所得税处理  　　（一）企业固定资产会计折旧年限如果短于税法规定的 最低折旧年限，其按会计折旧年限计提的折旧高于按税法规 定的最低折旧年限计提的折旧部分，应调增当期应纳税所 得额；企业固定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足， 但税法规定的最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣 除，其未足额扣除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按 规定扣除。  　　  　　

119 （二）企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低 折旧年限，其折旧应按会计折旧年限计算扣除，税法另有 规定除外。
房地产企业所得税与会计差异讲解 （二）企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低 折旧年限，其折旧应按会计折旧年限计算扣除，税法另有 规定除外。

120 （三）企业按会计规定提取的固定资产减值准备， 不得税前扣除，其折旧仍按税法确定的固定资产计税基 础计算扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 （三）企业按会计规定提取的固定资产减值准备， 不得税前扣除，其折旧仍按税法确定的固定资产计税基 础计算扣除。 

121 （四）企业按税法规定实行加速折旧的，其按加速折旧办 法计算的折旧额可全额在税前扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 （四）企业按税法规定实行加速折旧的，其按加速折旧办 法计算的折旧额可全额在税前扣除。

122 《财政部 国家税务总局 关于完善固定资产加速折旧 企业所得税政策的通知 》财税〔2014〕75号
房地产企业所得税与会计差异讲解 《财政部 国家税务总局 关于完善固定资产加速折旧 企业所得税政策的通知 》财税〔2014〕75号 《国家税务总局 关于固定资产加速折旧税收政策有 关问题的公告 》国家税务总局公告2014年第64号 《国家税务总局关于企业固定资产加速折旧所得税处 理有关问题的通知》国税发〔2009〕81号

123 1、固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结 构、延长使用年限等发生的支出。(条例68条）
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※固定资产改扩建支出及房屋装修费 1、固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结 构、延长使用年限等发生的支出。(条例68条） 改建的固定资产，一般以改建过程中发生的改建支出增 加计税基础。又具体分为： ⑴ 企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前 进行改扩建的： 如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值， 应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使 用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧； 如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支 出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后 的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧， 如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最 低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。

124 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》. 国家税务总局2011年第34号公告第4条
房地产企业所得税与会计差异讲解 《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》. 国家税务总局2011年第34号公告第4条 注意，对于推倒重置的固定资产，该资产原值减除提取 折旧后的净值，已计入重置固定资产的计税基础，所以不能 确认为资产损失。 ⑵ 已足额提取折旧的固定资产改建支出，作为长期待摊 费用，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。 ⑶租入固定资产的改建支出，作为长期待摊费用，在租 赁合同的剩余期限内平均摊销。

125 符合税法规定的固定资产大修理支出条件的，按照固定 资产尚可使用年限分期摊销。
房地产企业所得税与会计差异讲解 2、 固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的 支出：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上； 修理后固定资产的使用年限延长2年以上 。 符合税法规定的固定资产大修理支出条件的，按照固定 资产尚可使用年限分期摊销。

126 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。 无形资产的摊销年限不得低于10年。
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※无形资产摊销 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。 无形资产的摊销年限不得低于10年。 作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合 同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限 分期摊销。 外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予 扣除。

127 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12％以内 的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。（第九条）
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※公益性捐赠 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12％以内 的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。（第九条） 　　　条例第五十三条 企业发生的公益性捐赠支出，不超过 年度利润总额12％的部分，准予扣除。 　年度利润总额，是指企业按照国家统一会计制度的规定 计算的年度会计利润。

128 房地产企业所得税与会计差异讲解 自2010年4月14日起，至2012年12月31日，对企业、 个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向 玉树受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前全额扣除。 2010年8月8日起，至2012年12月31日，对企业、个人 通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向舟曲 灾区的捐赠，允许在当年企业所得税前全额扣除。

129 企业只有通过公益性社会团体或者县级以上人民政府 及其部门发生的捐赠支出才能税前扣除，直接捐赠不能税前 扣除。
房地产企业所得税与会计差异讲解 企业只有通过公益性社会团体或者县级以上人民政府 及其部门发生的捐赠支出才能税前扣除，直接捐赠不能税前 扣除。

130 房地产企业所得税与会计差异讲解 ※准备金支出 除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业提取 的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出，在计算应纳 税所得额时不得扣除。企业应在损失实际发生时，向主管税 务机关申报扣除。

131 ※资产损失 一、资产损失的分类 实际资产损失 法定资产损失 二、资产损失扣除程序要求
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※资产损失 一、资产损失的分类 实际资产损失 法定资产损失 二、资产损失扣除程序要求 企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后 方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。 三、资产损失的申报方式 清单申报 专项申报

132 房地产企业所得税与会计差异讲解 四、汇总纳税企业发生的 资产损失 五、资产损失确认证据

133 《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011 年第25号）
房地产企业所得税与会计差异讲解 《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011 年第25号）

134 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函【2010】79号第7条1.DOC
房地产企业所得税与会计差异讲解 ※亏损弥补 一、亏损的含义 1、亏损的概念：条例第10条，亏损是指企业根据企业所得税法和本条 例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各 项扣除后小于零的数额。 2、筹办期间不计算为亏损年度问题 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 （国税函【2010】79号第7条1.DOC

135 税法第18条 企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以 后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
房地产企业所得税与会计差异讲解 二、弥补年限 税法第18条 企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以 后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。 三、核定征收与查账征收期间亏损的弥补衔接问题第三条二十六款 四、税务机关查补的所得弥补亏损问题 《国家税务总局关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的 公告》（国家税务总局公告2010年第20号）

136 企业所得税优惠政策事项办理办法 国家税务总局公告2015年第76号
税收优惠类型：免税收入、减计收入、加计扣除、加速折旧、所得减 免、抵扣应纳税所得额、减低税率、税额抵免、民族自治地方分享部 分减免等 。 企业所得税优惠事项全部取消审批，一律实行备案管理方式。 《企业所得税优惠事项备案管理目录》列示的55项优惠事项中，有24 项需要附报享受优惠政策的相关资质、证书、文件等，28项只需填写1 张《备案表》，3项优惠以“申报代替备案”。 对税务机关的要求：简政放权、放管结合、优化服务 纳税人：企业应当自行判断其是否符合税收优惠政策规定的条件。凡 享受企业所得税优惠的，应当按照本办法规定向税务机关履行备案手 续，妥善保管留存备查资料 ，企业对报送的备案资料、留存备查资料 的真实性、合法性承担法律责任。 备案分为正常备案、变更备案二种情况

137 房地产企业所得税与会计差异讲解 备案时间：企业应当不迟于年度汇算清缴纳税申报时备案 。 企业享受定期减免税，在享受优惠起始年度备案。在减免 税起止时间内，企业享受优惠政策条件无变化的，不再履 行备案手续。企业享受其他优惠事项，应当每年履行备案 手续。 　　

138 房地产企业所得税与会计差异讲解 第九条 定期减免税优惠事项备案后有效年度内，企业减免 税条件发生变化的，按照以下情况处理： 　　（一）仍然符合优惠事项规定，但备案内容需要变更 的，企业在变化之日起15日内，向税务机关办理变更备案 手续。 　　（二）不再符合税法有关规定的，企业应当主动停止 享受税收优惠。 对于不符合税收优惠政策条件的优惠事项，企业已经申报 享受税收优惠的，应当予以调整。

139 企业享受优惠政策后，汇算清缴期内未备案的怎么办？ 　　企业已经享受税收优惠，但在汇缴期间未按照规定备 案的，应在发现后及时补办备案手续，同时提交《目录》 列示优惠事项对应的留存备查资料。税务机关发现后，应 当责令企业限期备案，同时提交《目录》列示优惠事项对 应的留存备查资料。 　　对于上述情形，税务机关审核企业相关资料后符合税 收优惠政策条件的，应当按照税收征管法有关未按规定报 送相关资料处罚。对于经审核不符合税收优惠政策条件的 ，应当取消所享受优惠，追缴税款，加收滞纳金。

140 税务机关后续管理发现企业不符合税收优惠条件，如何处 理？ 　　税务机关后续管理中，发现企业已享受的税收优惠不 符合税法规定条件的，应当责令其停止享受优惠，追缴税 款及滞纳金。属于弄虚作假的，按照税收征管法有关规定 处理。

141 房地产企业所得税与会计差异讲解 企业不能提供留存备查资料，或者留存备查资料与实际生 产经营情况、财务核算、相关技术领域、产业、目录、资 格证书等不符，不能证明企业符合税收优惠政策条件的， 税务机关追缴其已享受的减免税，并按照税收征管法规定 处理。企业已经享受税收优惠但未按照规定备案的，企业 发现后，应当及时补办备案手续，同时提交《目录》列示 优惠事项对应的留存备查资料。 企业留存备查资料的保存期限为享受优惠事项后10年。

142 税务机关发现企业预缴申报享受某项税收优惠存在疑点的 ，应当进行风险提示。必要时，可以要求企业提前履行备 案手续或者进行核查。
房地产企业所得税与会计差异讲解 税务机关发现企业预缴申报享受某项税收优惠存在疑点的 ，应当进行风险提示。必要时，可以要求企业提前履行备 案手续或者进行核查。

143 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；
房地产企业所得税与会计差异讲解 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。

144 2014年及以前 征管规范1.0 《企业所得税优惠事项备案表》 投资于其他居民企业取得投资收益的相关证明资料
投资于其他居民企业取得投资收益的相关证明资料的复印 件

145 2015年及以后

146 房地产企业所得税与会计差异讲解 2014加速折旧新政主要内容 财税【2014】75号 一次性扣除：企业持有的固定资产，单位价值不超过 5000元的，可以一次性在计算应纳税所得额时扣除。企 业在2013年12月31日前持有的单位价值不超过5000元 的固定资产，其折余价值部分，2014年1月1日以后可 以一次性在计算应纳税所得额时扣除 最低折旧年限不得低于企业所得税法实施条例第六十 条规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，可采取 双倍余额递减法或者年数总和法。

147 房地产企业所得税与会计差异讲解 汇总纳税管理 一、税收规定 二、计算原理及表格

148 汇总纳税企业所得税计算 一、税收规定 1.《企业所得税法》及其实施条例
房地产企业所得税与会计差异讲解 一、税收规定 1.《企业所得税法》及其实施条例 企业所得税法第五十条： 除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。 2.相关文件规定 （1）财政部 国家税务总局 中国人民银行关于印发《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》的通知（财预〔2012〕40号） （2）国家税务总局关于印发《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理办法》的公告（国家税务总局公告2012年第57号，以下简称“57号公告”）

149 第三条 汇总纳税企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。
汇总纳税企业所得税计算 房地产企业所得税与会计差异讲解 国家税务总局公告2012年第57号 第三条 汇总纳税企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。 以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，应在预缴申报期内向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照（或登记证书）的复印件、由总机构出具的二级及以下分支机构的有效证明和支持有效证明的相关材料（包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等），证明其二级及以下分支机构身份。 以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供汇总纳税企业分支机构所得税分配表，也无法提供本办法第二十三条规定相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，

150 汇总纳税企业所得税计算 二、汇总纳税企业所得税计算原理及表格 总机构分摊税款 = 汇总纳税企业当期应纳所得税额 × 50％
房地产企业所得税与会计差异讲解 二、汇总纳税企业所得税计算原理及表格 　　总机构分摊税款 = 汇总纳税企业当期应纳所得税额 × 50％ 　　所有分支机构分摊税款总额 = 汇总纳税企业当期应纳所得税额 × 50％ 　　某分支机构分摊税款 = 所有分支机构分摊税款总额×该分支机构分摊比例 　　某分支机构分摊比例 =（该分支机构营业收入／各分支机构营业收入之和）× 0.35 +（该分支机构职工薪酬／各分支机构职工薪酬之和）× 0.35 +（该分支机构资产总额／各分支机构资产总额之和）× 0.30 分支机构分摊比例按上述方法一经确定后，除出现本办法第五条第（四）项和第十六条第二、三款情形外，当年不作调整。

151 境外所得税收抵免计算 行次 项 目 金 额 1 一、总机构实际应纳所得税额 A100000第31行 2 减：境外所得应纳所得税额
项 目 金 额 1 一、总机构实际应纳所得税额 A100000第31行　 2 减：境外所得应纳所得税额 A100000第29行 3 加：境外所得抵免所得税额 A100000第30行　 4 二、总机构用于分摊的本年实际应纳所得税（1-2+3） 境内所得税　 5 三、本年累计已预分、已分摊所得税（ ） 6 （一）总机构向其直接管理的建筑项目部所在地预分的所得税额 根据缴款书确认　 7 （二）总机构已分摊所得税额 根据预缴分配表确认　 8 （三）财政集中已分配所得税额 9 （四）总机构所属分支机构已分摊所得税额 10 其中：总机构主体生产经营部门已分摊所得税额 11 四、总机构本年度应分摊的应补（退）的所得税（4-5） 12 （一）总机构分摊本年应补（退）的所得税额（11×25%） 13 （二）财政集中分配本年应补（退）的所得税额（11×25%） 14 （三）总机构所属分支机构分摊本年应补（退）的所得税额（11×50%） 15 其中：总机构主体生产经营部门分摊本年应补（退）的所得税额 16 五、总机构境外所得抵免后的应纳所得税额（2-3） 境外所得应纳税额　 17 六、总机构本年应补（退）的所得税额（ ） 由总机构申报入库金额　 境外所得税收抵免计算 151

152 企业所得税汇总纳税分支机构所得税分配表 总机构纳税人识 别号 应纳所得税额 总机构分摊所得税额 总机构财政集中分配所 得税额
分支机构分摊所得税额 =A109000第11行“总 机构本年应补（退） 的所得税额”　 =A109000第12行“总机 构分摊本年应补（退） 的所得税额”　 =A109000第13行“财政 集中分配本年应补（退） 的所得税额”　 =A109000第14行“总机 构所属分支机构分摊本 年应补（退）的所得税 额” 分 支 机 构 情 况 分支机构纳 税人识别号 分支机构名称 三项因素 分配 比例 分配所得税额 营业 收入 职工 薪酬 资产 总额 合计 — 152

153 房地产企业所得税与会计差异讲解 敬请批评指正！ 谢谢！