资产评估学.

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1 资产评估学

2 第一节 资产评估与市场经济 第二节 资产评估的特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估的主体 第五节 资产评估的工作原则
第一章 资产评估的基本概念 第一节 资产评估与市场经济 第二节 资产评估的特点 第三节 资产评估的目的 第四节 资产评估的主体 第五节 资产评估的工作原则

3 第一节 资产评估与市场经济

4 一、资产评估（valuation)的概念
市场经济的核心问题是交易： 一般商品的交易 资产的交易 现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在 评估

5 资产评估的概念： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。

6 资产评估由六大基本要素组成： 1、评估的目的（特定资产业务） 2、评估的对象（客体） 3、评估人（主体） 4、评估标准（价值尺度）
5、评估方法（成本法、收益法、市场法） 6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）

7 评估标准： 决定 制约 资产评估目的 估价标准 评估方法 估价标准 资产的理化状态 可获得的资料

8 评估程序： 1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘查与现场评估；
5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。

9 二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物
资产评估产生于生产要素需求市场配置的时期，因此计划经济时期不需要资产评估。

10 在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易
三、资产评估在我国经济改革中的重要性 在经济转轨过程中，国企改革催生了产权交易 国企内部 国有资产是否 存在流失问题 外商 定价是否合理 国企 国资是否 能顺利退出 改革 进程 私营经济

11 第二节 资产评估的特点

12 一、现实性 以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。 1、以实际状况为依据 2、以现实状况反映未来 3、强调客观存在 二、市场性 模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。 1、评估资料源于市场 2、评估结果接受市场检验 三、预测性 以资产未来时空的潜能说明现实。

13 四、公正性 评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。 评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。 五、咨询性 评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。

14 第三节 资产评估的目的

15 资产评估目的在资产评估中的重要地位 评估目的 估价标准 评估方法

16 狭义：仅指产权变动 资产流动时的评估 资产评估目的 广义：多种目的

17 单项资产交易 合资经营、合作经营、企业经营 企业合并、分设、兼并 产权变动 发行股票 企业出售 资产交易 企业出租 土地成片出租 房地产 交易 土地开发经营 房地产买卖 非法令评估 抵押贷款 房地产出租 融通资金 发行债券 融资租赁 资产保全 企业资产保全会计处理 财产保险 资产清算 税收 资产开发 法令评估 国家征用不动产 考核经营业绩 咨询服务 财务报表 （补偿评估 诉讼

18 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定
（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （2）以非货币资产对外投资； （3）合并、分立、清算； （4）除上市公司以外的原股东股权比例变动； （5）除上市公司以外的整体或者部分产权（股权）转让； （6）资产转让、置换、拍卖； （7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （8）确定涉讼资产价值； （9）法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。

19 我国政府对占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要评估的规定
占有单位有下列行为之一的，可以不进行资产评估: （1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转； （2）国有独资企业、行政事业单位下属的独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）划转、置换和转让。 占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： （1）收购非国有资产； （2）与非国有单位置换资产； （3）接收非国有单位以实物资产偿还债务。

20 第四节 资产评估的主体 一、资产评估的主体 1、评估机构（法人） 2、专业评估人员（自然人）

21 二、资产评估的客体 （一）资产的含义 资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。

22 （二）资产评估对象的分类 与会计分类相似，但是有其特点，表现在两个分类上。 1、按被估资产是否具有综合获利能力分： 单项资产与整体资产
1）定义 单项资产——单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格 整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力

23 2）整体与单项的区分标准： 一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。 3）企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值 企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）

24 2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为： 可确指资产与不可确指资产
3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、 流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企 业整体评估、资源性资产评估。 有形资产 可确指资产 除商誉外的无形资产 不可确指资产：商誉

25 第五节 资产评估的工作原则 一、独立性原则 二、客观性原则 三、科学性原则 四、专业性原则

26 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法

27 第二章 资产定价的基本原理 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估标准 第四节 资产评估假设
第二章 资产定价的基本原理 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估标准 第四节 资产评估假设 第五节 资产定价原则

28 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论
第一节 资产价值形成理论 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 供给（生产）决定价值 资本 劳动 的报酬 土地 生产费用 商品的价值量 生产费用价值论是成本法的理论基础

29 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。

30 三、供求决定价值论：均衡价值观 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 均衡价格
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。

31 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本
第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本 不一定与价值相等

32 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。
买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人 公开市场价格 形成的条件

33 （二）投资价值（investment value）
指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。 成交价=公允市价+“价值创造”的一部分

34 （三）账面价值（book value） 指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。
资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。

35 （四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。
内在价值与市场价值 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场 内在 价值 资产的获利能力 账面 价值 资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。

36 （五）重置价值（replacement value）
指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。

37 （六）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别：
1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价

38 （七）在用价值（value-in-use）
指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。

39 第三节 资产评估标准 一、资产评估标准的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准 特定资产业务 决定 估价标准
第三节 资产评估标准 一、资产评估标准的实质与意义 为不同的资产业务提供适用的价格标准 决定 特定资产业务 估价标准 但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。

40 二、资产评估标准 根据国际资产评估委员会的观点： 市场价值（market value basis of valuation）
非市场价值（valuation basis other than market value）

41 1、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳 使用状态下的价值 2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本法。

42 2、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。
2、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。 2）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类： 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权 变动） 从评估对象看： 非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产 属于 特殊评估 对象 有限市场资产 商誉 专用资产 无法单独在公开市场出售

43 三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系
1、公开市场价值=>市场价值 2、投资价值=>非市场价值 投资价值>公允价值 投资方 投资交易中 投资价值<公允价值 出售方 交易价格在双方投资价值之间: 作价基础 公允市价

44 对于可在公开市场出售的资产而言： 内在价值=>市场价值 不具有在公开市场出售条件的资产： 3、内在价值 内在价值=>非市场价值
为公允市价 设定了上限 与内在价值相一致=>市场价值 与内在价值不一致=>非市场价值 4、重置价值 5、清算价值 6、在用价值 =>非市场价值 7、账面价值

45 第四节 资产评估假设 一、继续使用假设 特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此资产评估 假设与评估标准也有密切联系。
第四节 资产评估假设 特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此资产评估 假设与评估标准也有密切联系。 一、继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 采用继续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的 收益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经 济上可行。

46 二、公开市场假设 指被估资产可在公开市场上出售 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性 三、清偿假设 企业破产，资产被强制出售

47 第五节 资产定价原则 由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则：
第五节 资产定价原则 由于资产评估或多或少总存在一定的主观性，因此，为保证评估结果相对公正、合理，要求评估人员在定价时遵循一定的原则： 一、预期收益原则 二、替代原则 从购买者角度考虑。 三、最佳效用原则 从出让方角度考虑，可促进资源有效配置。 四、贡献原则

48 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法

49 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法（The cost method） 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择

50 第一节 成本法（The cost method）
一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗 实体性 功能性 经济性 （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的

51 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率

52 （一）重置成本及其计量 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △ 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。

53 1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。
评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。

54 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。

55 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式：     该方法计算的一般是更新重置成本。

56 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。

57 4、统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K

58 （二）有形损耗及其计量     有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。    计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 有形损耗率

59 （三）功能性损耗及其计量 1. 功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力
1.    功能性损耗的含义 是无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力 2.   超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

60 （四）经济性损耗及其计量 1. 经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2. 表现形式
1.   经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2.    表现形式 ① 资产利用率下降 ② 资产年收益额减少

61 3.  计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 4. 因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）    注意问题

62 （五）综合成新率及其计量 1.   含义 资产的现行价值/资产的重置权价 2.    计量方法 (1)、观察法 (2)、使用年限法 (3)、修复费用法

63 三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。

64 第二节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 （二）收益法的评估思路 预期收益折现 （三）收益法运用的前提条件 效用价值论
第二节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）收益法的理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。 （二）收益法的评估思路 预期收益折现 （三）收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测

65 二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额

66 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 (3)注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。
（二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法）  稳定化收益A的估算方法： （1） （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 (3)注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。

67 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，
2、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。

68 前期 （设n=5） 后期 分段法图解 选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。 1 2 3
1 2 3 4 5 6 7 8 9 分段法图解   选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。

69 3、增长率法

70 三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1、预期收益的类型 (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 1.1 税后利润 2.1净现金流 3.1利润总额 税后净收益，被普遍采用

71 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。
2、预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 收益 时间 图3－2 使用时间序列法预测某企业的净收益

72 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638
表3－3 评估前每年收益 年 份 净收益（万元） 1990 1 000 1991 1 150 1992 1 210 1993 1 300 1994 1 340 按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－163638

73 表3－ 预测年收益 年 份 净收益（万元） 1995 1 449 1996 1 532 1997 1 615 1998 1 698 1999 1 781

74 （2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况；
③估算基于因素变动的未来收益水平。

75 （二）折现率与本金化率 1. 二者无本质区别 2. 内涵上略有区别: 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 本金化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。

76 3. 确定折现率的基本方法 (1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定：
3.   确定折现率的基本方法 (1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法

77 （3.1.2） 系数法 适用于股权被频繁交易的上市公司的评价 CAPM： 市场平均风险报酬率

78 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:
(2)、资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: • 折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债 利息率×（1－所得税率）+所有者权益 占资产总额的比重×投资报酬率 • 投资报酬率＝无风险收益率+风险报酬率

79 (3)、市场比较法 四、对收益法的评价 通过参照物的市价和收益来倒求折现率。 1、该方法最适宜： 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；
成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。

80 第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论:
第三节 市场比较法 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。

81 二、市场比较法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。

82 （二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数>1 一般以被评资产为100，

83 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

84 三、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法
参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……

85 [例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 区域条件 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4%

86 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正
被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正 100/104 修正后的价格 5,467 5,418 5,480

87 四、清算问题   清算价格属于非正常价格 (一）、 清算价格的确定方法 1、市价折扣法 清算价格＝公允市价×折扣率 2、模拟拍卖法（意向询价法）

88 五、评价 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2、该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对市场成熟度的需求；
（2）对被估对象的要求。

89 第四节 资产评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性
第四节 资产评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。 二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。

90 市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产
1、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是： 单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制 一般讲： 2、受可搜集到的数据和信息资料的制约 可复制的资产 专用资产 单项资产 成本法适宜评估 资源性资产 无形资产 整体资产 收益法适宜评估 市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产

91 第二篇 资产评估实务

92 第四章 机器设备评估 第一节 机器设备评估概述 第二节 成本法在机器设备评估中的运用

93 第一节 机器设备评估概述 一、机器设备及其评估的特点 （一）机器设备的特点 （二）机器设备的评估特点 1、以单台件为评估对象。
第一节 机器设备评估概述 一、机器设备及其评估的特点 （一）机器设备的特点 （二）机器设备的评估特点 1、以单台件为评估对象。 2、以技术检测为基础。 3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。

94 二、机器设备的分类 单台设备 机组设备 成套设备 1. 按组合程度分类: 自制 外购 2. 按来源分类： 国产 进口

95 三、机器设备评估的基本程序 四、机器设备评估方法的适用性 （一）成本法的适用范围 主要适用于继续使用前提下不具备独立获利能力的单台（件）设备。 在非继续使用前提下，若待估设备无市场参照物，也可使用成本法。 （二）市场法的适用范围 市价法主要适用于单项设备的变现价或交易，但需注意市场前提和可比前提。 （三）收益法的适用范围 主要适用于可单独核算收益的生产流水线（成套设备）。 总之，需据设备的使用状态、可获得的资料以及设备本身的特点选择最适评估方法。

96 第二节 成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗
第二节 成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 评估值＝重置成本×综合成新率

97 一、重置成本的测算 （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本

98 2、机器设备的重置成本构成 具体需根据设备取得的方式和设备组合程度来确定。

99 3、重置成本测算方法的选择 一般应遵循的规律： （1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法； （2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参 照物，则可采用功能成本法（更新重置成本）； （3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用 物价指数法（复原重置成本）。 注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。

100 （二）自制设备重置成本测算 价格＝成本+利润+税金 1、成本构成 制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。
2、自制设备重置成本测算主要采用核算法 （1）计算自制非标设备的复原重置成本 （2）计算自制非标设备的更新重置成本 （3）综合估价法 主材费 成本主材 费率 主要外购 件费 成本 利润率 销售 税金率 设计费率 台数 价格＝成本+利润+税金

101 （三）国产外购设备重置成本测算 1、国产外购设备重置成本构成 购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。
注：单台（件）与成套机组的成本构成有区别。 2、国产单台（件）设备重置成本测算举例 3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例 根据具体情况而定。

102 例题 某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。试评估该机床原地续用的重置全价。 经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。 分析：该机床服役期限仅2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程： 机床采购重置全价＝5×(1＋20%)＝6万元 运杂费重估价＝0.1×2＝0.2万元 安装费重估价＝0.3×(1＋40%)＝0.42万元 调试费重估价＝0.1×(1＋15%)＝0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为： 6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735万元

103 例题 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7，根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差异，采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为 由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将2004年的重置成本调整为2005年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及2004年至2005年上述六项的价格变动系数加权求取生产线价格调整系数。上述六项在生产线原始成本中的比重为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用变动率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。 重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋ 10%×15%＋5%×10%) ＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%) ＝2,259×(1＋6.25%) ＝2,400万元

104 （四）进口设备重置成本测算 1、进口设备重置成本构成
CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。 其中：进口关税＝进口完税价格×适用税率 消费税＝（进口完税价格+进口关税）÷（1－消费 税率）×消费税率 增值税＝（进口完税价格+关税+消费费）×增值税率

105 2、进口设备重置成本测算方法的选择 （1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。 重置成本＝CIF×现行外汇汇率+进口关税+进口增 值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费 （2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或 CIF，则可采用功能价值法。 （3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意：

106 ①技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；
②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数； ③注意汇率核算时间的选择； ④关税税率也应以评估基准日为依据。

107 3、进口设备重置成本测算举例 例1：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元 人民币（不含进口时的税与费），其中80％为支付外 汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评 估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设 备生产国的同类资产价格变动指数为120％，国内同 类资产价格变动指数为150％，现行关税税率为20％， 其他税费率为10％，国外运杂费为10万美元，境外途 中保险费为设备支付外汇部分的0.5％。 根据上述资料，计算进口设备的重置成本。

108 [例2]被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。
针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93∶1。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格＋银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。 根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下：

109 FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑 FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币 境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币 保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币 CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币 银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币 国内运杂费＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46万元人民币 被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46 ＝256.12万元人民币

110 [例3]: 某企业1999年从美国引进一条生产线，该生产线当年安装试 车成功正式投入生产。设备进口总金额为90万美元，2004年进行评估。经评估人员对该生产线进行现场察勘和技术鉴定，以及向有关部门进行调查了解，认为该生产线的技术水平在国内仍居先进行列，在国际上也属普通使用的设备，故决定采用指数调整法对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响，评估人员先将生产线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分，分别考虑国外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到，从设备进口到评估基准日，进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%，进口备件的价格变化率上升了30%，国内配套设施价格上升了60%，其他费用上升了50%。按评估基准日的国家有关政策规定，该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时点美元对人民币汇率为1∶8.3。从被评估机组进口合同中得知，进口设备主机原始价值75万美元，进口条件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机组的重置成本如下： 重置成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30 ＝1224.6(万元人民币)

111 从上述两个例题中，可以得知，在测算进口设备重置成本时应注意的问题主要有：有关报价的处理；运用物价指数法以及物价指数的选择；汇率应选择评估基准日的汇率；关税等税收也应以评估基准日为准。
例题4. 某进口设备FOB价为 ，关税税率为 16％，增值税率为17％，银行财务费率为0.4％，公司代理费率为1％，国内运杂费率为1％，安装费率为0.6％，基础费率1.7％。设备安装需要2年时间，第一年投入30％的资金，第而年投入70％的资金，假设每年的资金投入是均匀的，银行贷款利率为5％，试计算该设备的重置成本。

112 二、实体性贬值与成新率的测算 成新率＝1－有形损耗率 通常采用三种方法测算设备成新率 （一）运用使用年限法估算设备成新率 或

113 1、设备的总使用年限 物理寿命、技术寿命、经济寿命。 经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年 限法一般以经济寿命为总使用年限。 若仅计算有形损耗，则经济寿命以物理寿命为主。 若计算综合成新率，则经济寿命应通盘考虑物理寿命与技术寿命。 2、设备的已使用年限 注意： ①已使用年限是对设备工作量的一种计量，计量的前提条件：设备在正常使用时间和正常使用强度条件下的运行时间。因此，存在设备的命义使用时间与实际使用时间的区别。 ②已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。

114 *加权更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）
3、设备的尚可使用年限 综合年限法（适用于经过技改的设备） *加权更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）

115 例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。 第一步，调整计算现时成本。 投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 合计 35,000 85,490

116 第二步，计算加权更新成本。 第三步，计算加权投资年限 第四步，计算成新率 成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42% 投资日期(年) 现行成本（元） 投资年限 加权更新成本（元） 1994 78,000 10 1999 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合计 85,490 812,130

117 （二）运用观测分析法估算设备成新率 主要了解观测分析指标 （三）运用修复费用法估算设备成新率 该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。

118 例题 被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。 计算过程如下： 可修复部分实体性损耗：350,000元； 不可修复部分实体性损耗率：10/(10＋20)×100%＝33.3%； 不可修复部分复原重置成本：2,000,000－350,000＝1,650,000元； 不可修复部分实体性损耗：1,650,000×33.3%＝549,450元； 油罐全部实体性损耗率：(350,000＋549,450)/2,000,000＝45%。 假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。

119 （四）测算机器设备成新率时应注意的问题 1、选择适当的方法（信息资料、设备特点、评估人员的特长）。可同时运用几种方法。
2、实体性贬值中是否包含了功能性贬值。 上述三种方法在一定条件下均可计算综合成新率。

120 三、功能性贬值及其测算 （一）功能性贬值的表现形式 根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二： 1、超额投资成本。
2、超额运营成本。 （二）功能性贬值的测算 1、超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本 但是评估实践中此公式不一定有意义： 一、因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本； 二、若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。

121 2、超额运营成本的测算步骤 （1）测算年超额运营成本 （2）测算年净超额运营成本 （3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额 [例题] 某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。

122 根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：
（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (7－4)×12,000＝36,000元 （2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36,000×(1—33%)＝24,120元 （3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营 成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 24,120×(P/A，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元

123 （三）测算设备功能性贬值时应注意的问题 1、参照物的选择。 2、确定评估值时是否需单独计算功能性贬值，如果需 要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。

124 四、经济性贬值及其测算 （一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 [例题]
某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 具体计算过程如下： （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,500－300－150＝1,050万元 （2）计算经济性损耗率： ＝（1－0.48）×100%＝52% （3）计算经济性损耗额： 经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元

125 经济性损耗额＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3)
（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算 [例题] 被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 经济性损耗额＝(150×10,000)×(1－ 33%)×(P/A,10%,3) ＝1,005,000×2.4869 ＝2,499,335元

126 （三）测算设备经济性贬值时应注意的问题 1、被估设备是否能单独计算获得能力。 2、是否存在经济性贬值。

127 五、运用成本法测算设备评估值举例 [例题]
被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。 第一步：计算该设备的重置成本： 第二步：计算加权投资名义年限： 2,996,370÷339,900＝8.82年 第三步：计算加权投资实际年限： 8.82×50%＝4.41年

128 第四步：计算成新率: [5÷(4.41＋5)]×100%＝53% 第五步：计算功能性损耗: 1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元 第六步：计算经济性损耗: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。 第七步：计算评估值： 评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元

129 第二篇 资产评估实务

130 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法
第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法

131 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 决定 决定

132 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大

133 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性）

134 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告

135 第二节 房地产价格 一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。
第二节 房地产价格 一、房地产价格的特性 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。

136 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。

137 二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系
（一）我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。

138 1. 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体——土地的特性和条件。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。

139 2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。

140 （二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价 城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价 在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。
3、出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。

141 二、房地产价格分类 （一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率 例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？

142 三、影响房地产价格的因素 （一）一般因素 1、社会因素 2、经济因素 3、政策因素 （二）区域因素 1、商业繁华度 2、道路通达度
3、交通便捷度 4、设施完善度 5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。

143 （三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别因素
2、影响建筑物价格的个别因素

144 第三节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
第三节 房地产评估的成本法 一、基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。 二、适用范围 主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

145 （一）估算取得待开发土地的成本 （二）估算土地开发成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 1、从农村取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2、从城镇取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （二）估算土地开发成本 1、基础设施建设费 2、公共配套设施建设费

146 （三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定

147 [例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米

148 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

149 四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 开发利润

150 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
（一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建安工程费 4、公共设施建设费 5、开发过程的税费及其他间接费 （三）估算管理费（可并入“（二）”计算） （四）估算投资利息 （五）估算销售税费 1、销售费用 2、销售税金及附加 3、其他销售税费 （六）估算开发利润

151 五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤 旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。

152 （一）估算重置成本 1.    可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2.    注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。

153 3.    建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法 根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。 （2）间接法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。

154 （二）估算损耗 1、估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素）
无形损耗（社会经济因素） （1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年 的折旧为：

155 例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。
V＝800000－19200×7＝665600（元） 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限

156 （2）打分法（观察法） 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
钢筋混凝 土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 结构 部分 G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 单层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.8 0.15 0.87 0.03 二至三层 0.6 四至五层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.3 六层 七层以上

157 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝
例题 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝ 0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80× × ×0.13）÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三 大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且 暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新 率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

158 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 二、适用范围 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期： （2） a－年纯收益
第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期： （2） a－年纯收益 r－折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。

159 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。
三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用

160 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。
△    求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝   资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率 无风险报酬率 风险调整值

161 （三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限
（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。

162 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
四、收益法的计算公式 （一）房地合一评房地产价格 [例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 房地纯收益＝房地产总收益－房地产总费用 房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

163 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5% ＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5% ＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2% ＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%） ＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元

164 3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。

165 例题: 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。

166 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝ ＝73260（元）

167 4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝ （元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝ ×8％＝165000（元）

168 6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 单价＝ /500＝ （元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为 元，单价为每平方米 元。

169 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。
（二）房地合一评土地（土地残余法） 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。 例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 （1）计算房地合一纯收益 100×2000×60％×12－720000＝720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240×（12％+1/20）＝40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）

170 （三）房地合一评房（建筑物残余法） 若纯收益a不含折旧，则 注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。

171 例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元） 房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元）

172 年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） 年总纯收益＝57600－14320＝43280（元）
另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200×200＝240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） 建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％ 建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝ =172000×0.9622 ＝ （元） 建筑物每平方米价格为： ÷240＝689.58（元）

173 第五节 房地产评估的市场法 一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。
第五节 房地产评估的市场法 一、基本思路及计算公式 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积 二、适用对象及条件 （一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例 （二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产

174 三、市场法操作步骤及因素修正 （一）蹋勘被估房地产 （二）收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 （三）建立价格可比基础

175 （四）估算调整系数 1、 定基 2、交易日期修正系数 环比 3、区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法： 4、个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正 估价对象 估价对象 交易案例

176 （五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

177 交易实例 比较交易 A B C D 坐落 略 所处地区 繁华区 用途 商业 土地类型 熟地 价格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2003年12月 面积（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 地势 平坦 地质 普通 基础设施 完备 交通状况 很好 较好 剩余使用年限 35 30 容积率 5 4.5

178 1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14 交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12 交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075

179 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1

180 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元

181 地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润
第六节 房地产评估的剩余法 一、基本思路和计算公式 二、适用范围及注意事项    该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。   运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间， 必要时需折现。 地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润

182 [例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。
1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。

183 5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率 为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年 需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费 及相应的专业费用。 6、求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96万元

184 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方
便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折 现年数分别为0.5和1.5。 专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元 租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元 投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％ ＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝总地价×20％＋791.81 总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/ (1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元 单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的 时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利 息的因素，因此，投资利息不再重复计算。