嘉联地产第53周市场周报（ ） 川棉厂地块分析 川绵场地块分析

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1 嘉联地产第53周市场周报（13.12.30-14.1.05 ） 川棉厂地块分析 川绵场地块分析
赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址： 添加Q群 ，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送 嘉联地产第53周市场周报（ ） 川绵场地块分析 川棉厂地块分析 世联行·嘉联地产·策略资源中心 市场部

2 PART I 市场分析 PART II 地块分析 PART III 排布方案

3 PART I 市场分析 区域分析 住宅市场分析 商业市场分析 3

4 区域分析——区域规划 区域毗邻成华区二环路现代服务业发展轴，与周边几个版块共同承担引领带动全区服务业发展的功能，是成华区建设区域性商贸中心的重要组成部分。 2012年，成华区政府正式启动“一轴引领、四城驱动、一区辉映、三带贯穿”总体规划，城东升级全面提速，本项目处于一轴引领中的二环路现代服务业发展轴，将承担引领带动全区服务业发展的功能，突出发展商务、金融、餐饮和休闲娱乐等服务业，以加快形成成都新商圈。

5 区域分析——土地成交情况 2011年1月-2014年4月，本地块三公里区域内板块共成交土地20宗,以拍卖方式交易土地均为住宅兼商业用地，且均有溢价，溢价率在22%-84%间。 土地位置 板块 交易时间 用地面积（亩） 土地用途 交易方式 成交总价（万元） 容积率 楼面地价 （元/㎡） 竞得者 溢价率 成华区跳蹬河槐树店路26号 万年场 2014/4/23 140.78 住兼商 拍卖 2.95 9350 鲁能 0.84 锦江区沙河堡片区北1A地块 东大街延线 2014/1/29 51.74 商兼住 挂牌 3.8 盛世瑞城 0.00 成华区二环路东二段2号旧城改造项目土地 建设路 2013/4/17 22.82 7 3941 恒河、金源 成华区锦电东苑地块 2012/9/12 32.3 4.5 7130 佳城 0.58 成华区新鸿路363号、沙板桥19号 2012/7/30 37.18 4209 泰合 成华区二环路东三段19号 新华公园 2012/8/2 28.7 53643 6230 中建 0.56 成华区建设路2号（国光地块） 2012/6/27 44.58 2721 万科、华茂 锦江区攀成钢片区17号地块 37.87 3.4 6640 通用时代 0.28 成华区多宝寺路14号地块 2012/5/18 18.01 3.16 自然人 0.57 成华区杨东天片区杨柳一组 2012/4/20 7.2 1.8 3160 三鑫开泰 0.22 锦江区攀成钢片区4、7、8号地块 2012/2/1 106.24 4.92 5000 乐天 成华区二环路东二段宏明技校地块 2011/12/13 12.2 商业 5 嘉图 成华区杉板桥路9号地块 2011/12/9 24.19 2.86 4200 汇厦 锦江区攀成钢片区沙河以西、东大街延线以南范围内攀成钢片区11、12号地块 2011/11/18 76.2 5.54 4300 成华区建设北路二段四号电子科大南院旧城改造项目地块 2011/11/21 160.42 4.1 信远 锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南（3号地块） 2011/9/30 56.45 3 5740 深长城 成华区建设北路三段 2011/9/16 6.23 协议 6 泰业 成华区建设路锦电东苑地块 2011/6/3 23.11 3060 万科 成华区双林路片区 2011/5/23 23.53 4800 金地源凯帝 0.37 成华区东升社区4、6、8组 2011/3/21 43.08 纯住宅 345 成都城投

6 产城一体化下的大规模旧改区域成功开发次序模型
区域分析——发展阶段 区域开发阶段分析： 新华公园处于快速发展期，开发需求以中高档住宅与社区级商业为主。 开发次序 项目开发阶段 开发类型 规划期 建设期 快速发展期 稳定繁荣期 社区级商业 区域级商业 区域级商业 城市级商业 高档办公 社区配套商业 商业项目 地缘产业升级办公物业 办公项目 中高档办公 普通住宅 保障房 中高档住宅 高档住宅 高档住宅 居住项目 土地开发 路网设施 市政设施 轨道交通 社区配套类 产业配套类 社区配套类 市政配套 时间 0-3年 4-5年 6-10年 10年后 产城一体化下的大规模旧改区域成功开发次序模型

7 区域分析——版块竞争 新华公园板块也属旧城改造区域，相对周边版块配套商业暂不够完善，但其被多个商圈所包围的特殊地理位置能够共享其成熟商圈，未来发展日趋靠拢周边板块，目前仍处于价值洼地。 板块特征：综合性的城市步行商业中心，城市中央商务区(CBD)的核心 板块现状：区域配套完善，以高层物业为主 价格：高层均价14053元/ ㎡； 未来发展：该区域开发接近饱和，区域内地块已不多，未来发展向相邻区域发展 板块特征：政府重点规划，高端物业板块； 板块现状：交通较完善，以高层精装物业居多，正处于品牌开发商集聚的发展阶段 价格：高层均价14288元/ ㎡； 未来发展：大部分项目以住宅物业为主，后续有大体量高端商业物业呈现 板块特征：该片区已聚集一些品牌开发商，华润置地、城投等开发商的入驻，让万年场片区的整体楼盘品质有所提升 价格：高层均价10848元/ ㎡； 未来发展：该区域开发接近饱和，区域内地块已不多，预计后市市场活跃度下降转战区域旁的崔家店板块。 本案 红星路板块 建设路板块 万年场板块 东大街延线板块 新华公园板块 板块特征：城东现代服务业的新引擎交通汇聚点， 。“一心一轴两综合体三片区” 板块现状：品牌开发商进驻，已形成成熟商业配套 价格：高层均价13939元/㎡ 未来发展：高端住宅建成城东商业服务区，文化创意产业区 东大街 万象城 商圈 建设路 春熙路商圈 攀成钢商圈 猛追湾商圈 版块价格梯度：东大街版块>攀成钢版块>建设路版块>新华公园版块>万年场版块

8 住宅市场分析——供应结构 本地块三公里范围内的项目供应结构以70-90㎡的刚需面积段为主，兼搭少量100-150㎡改善型的面积段
面积段(㎡) 中建新华府 九龙仓御园 70 80 90 100 120 130 140 150 180 200 250 300 主力面积段 非主力面积段 350 保利康桥 太阳公元 万科金域蓝湾 50 板块 项目 面积区间（㎡） 主力面积段（㎡） 成交主力面积段（㎡） 东大街延线 成都ICC 90-500以上 九龙仓雍锦汇 仁恒滨河湾 90-500 环球汇.天誉 70-500以上 ，90-110 通用时代国际社区 70-170 90-110， 90-110 红星路 世茂玉锦湾 ， 建设路 保利康桥 90-400 ， 太阳公元 50-200 70-90 万科金域蓝湾 新华公园 中建新华府 50-110 万年场 华润二十四城 50以下-300 观城 70-400 朗诗绿色街区 50-150 信和御龙山 50-400 ，70-90 九龙仓御园 阳光米娅中心 50以下-200 70-90，50以下

9 住宅市场分析——销售情况 区域内热销面积段为70-90㎡刚需户型，目前在售项目偏少，存销比偏高，后期去化存在一定压力
板块 项目 面积区间（㎡） 主力面积段（㎡） 成交主力面积段（㎡） 成交均价（元/㎡） 月均走量（套数） 月均走量（㎡） 东大街延线 成都ICC 90-500以上 17 九龙仓雍锦汇 （精装4500） 4 985.04 仁恒滨河湾 90-500 （精装5000） 12 环球汇.天誉 70-500以上 90-110 （精装5000） 24 通用时代国际社区 70-170 16 红星路 世茂玉锦湾 ， 34 建设路 保利康桥 90-400 ， 14169 22 太阳公元 50-200 70-90 35 万科金域蓝湾 44 新华公园 中建新华府 50-110 26 2026.8 万年场 华润二十四城 50以下-300 64 观城 70-400 朗诗绿色街区 50-150 2265.2 信和御龙山 50-400 ，70-90 84 九龙仓御园 阳光米娅中心 50以下-200 70-90，50以下 29 销售均价： 清水房均价 之间，部分精装项目价位在 左右。 区域内70-90㎡户型面积段销售旺盛，开发风险小。 区域内项目月均去化套数约在20-45套，部分项目可达64套的月均走量，去化压力小。 区域内项目存销比普遍较低，在10-25个月间，去化压力较大。 版块 存量（㎡） 近1年月均销量（㎡） 存销比（月） 东大街延线 25.28 新华公园 32.21 万年场 9.48 建设路 10133 21.67 红星路 10.34 合计 14.54

10 住宅市场分析——均价走势 区域内住宅均价走势稳定，逐年走高
新华公园区域均价走势（2012年5月 – 2014年5月） 区域内均价自2012年5月至2013年6月均保持在万元以下，且价格走势较为平稳，维持在 元/㎡。 2013年7月均价突破万元大关，此后均价在 元/㎡之间平稳运行。 整体而言，该区域成交均价呈稳定上升态势，随着后期土地供应量的释放及楼面地价的上涨，及该区域配套的完善和商圈的成熟，住宅价格或增涨幅度显著。

11 商业市场分析——写字楼 项目周边在售写字楼存量少，仅2个写字楼项目，竞争压力小，开发写字楼产品风险较小。
本案周边竞品写字楼存量约3.1万㎡，存量少，按目前去化速度计算，在没有新增货量情况下，完全去化需约4.8个月。 项目名称 总供应量 （㎡） 销售面积 存量 去化率 （%） 月均走量 销售均价 （元/㎡） 板块均价 成都339 60727 32933 27794 54.2 1646 16439 15000 （红星路） 时代8号 104203 100600 3603 96.5 4902 17571 17600 （东大街） 合计 164930 133533 31397 -- 6548 周边核心竞品情况 存量约2.8万㎡，高价平量 高价走量，处于尾盘销售

12 商业市场分析—— SOHO 周边在售SOHO项目存量大，去化较难，后期竞争较大，建议酌情考虑SOHO产品的配比
项目名称 装修 销售模式 总供应量 （㎡） 销售面积 （㎡） 存量 去化率 销售均价 （元） 月均走量 阳光新业中心 清水 部分带租约 46086 30543 15543 66.3% 12000（清水） 13500（精装） 1500（清水） 500（精装） 隆鑫九熙 不带租约 54667 51883 2784 94.9% 7148 3011 观城 精装 34937 6391 28546 18.3% 11852 415 沙河湾 带租约 11890 6331 5559 53.2% 9159 370 环球汇 32310 2523 29787 7.8% 15000 315 世茂玉锦湾 36128 31510 4618 87.2% 11209 1724 合计 -- 216018 129181 86837 7835 本案 隆鑫九熙 阳光新业中心 世茂玉锦湾 球汇环 观城 沙河湾 距离本项目最近的观城及沙河湾存量分别为2.8和0.55万㎡，按现在速度去化分别需68.7和15个月，去化压力大。 世茂玉锦湾存量0.46万㎡，处于尾盘，按现在速度去化需2.7个月。 周边竞品分布情况

13 商业市场分析—— LOFT 周边在售LOFT项目价高，去化周期长，后期竞争激烈，建议谨慎考虑LOFT产品
项目名称 层高 总供应量 （㎡） 销售面积 存量 去化率 （%） 销售均价 （元/㎡） 月均走量 保利康桥 4.9 19425 2860 16565 14.7% 15063 159 隆鑫九熙 27540 13788 13752 50.1% 7857 984 阳光新业中心 16558 10568 5990 63.8% 14000 1174 合计 -- 63523 27216 36307 2317 保利康桥距离本项目约0.7公里，LOFT去化高价低量， 按现在销售速度实现完全去化需104月，去化压力较大。 隆鑫九熙地处中环，LOFT去化低价平量。 阳光新业中心地处一环，LOFT去化高价平量。 周边竞品分布情况

14 商业市场分析——酒店 目前项目周边酒店以经济型为主，少量三星级，整体档次不高。区域内存在高星级酒店需求，但仍需要较长时间的发展来支撑。
周边酒店以经济型为主，占比75%，三星级酒店占酒店总数的15.9%。 酒店档次及数量 酒店名称 起价（元） 经济型 （共66家，未全部列出） 如家快捷酒店 128 成都宾悦酒店公寓 108 时代金宇酒店 102 成都金阳光商务酒店 129 成都丁香花主题酒店 110 三星 （共14家，未全部列出） 城市仁德酒店 228 成都佳荣维阁时尚精品酒店 229 中天玉麒麟酒店 186 五粮液大酒店 198 岷山上成大酒店 158 好逸SMART酒店 238 海滨酒店 248 四星 （共6家） 成都高逸酒店 250 金玉阳光酒店 230 成都艺锦酒店 226 华联宾馆 178 果然24房设计酒店 444 四川四季康成酒店 249 五星 （共2家） 瑞升芭富丽大酒店 398 成都河畔康成酒店 348

15 市场分析——小结 住宅市场： 商业市场： ＞＞随着品牌开发商的聚集，区域热度逐渐升温，短期内价值将有一定的提升<<
＞＞区域热销主力面积段为70-90㎡刚需户型类产品，少有 ㎡改善型住宅产品 ＞＞区域住宅市场价格缓慢上行，目前价格区间为 元/㎡ ＞＞虽区域内在售项目较少，但走量较慢，存销比偏高，后期去化存在一定压力 ＞＞随着品牌开发商的聚集，区域热度逐渐升温，短期内价值将有一定的提升<< 商业市场： ＞＞区域内在售商业项目及体量较小，除写字楼外其他物业类型存销比偏高，有一定库存压力 ＞＞本案隔街亦规划有大体量商业，未来区域竞争较为激烈 ＞＞产品价值排序：底商>写字楼>LOFT>SOHO ＞＞产品风险排序：LOFT>SOHO>底商>写字楼 ＞＞本区域规划具备成为新兴商圈的能级，未来发展利好<<

16 PART I 市场分析 PART II 地块分析 PART III 排布方案

17 PART II 地块分析 指标分析 边界分析 17

18 地块分析——指标分析 占地 ①二类住宅用地：38469.72㎡（合57.75亩）
②商务用地兼容公共交通场站用地： ㎡（合35.48亩） ③服务设施用地： ㎡（3.17亩） 总建面积 ①二类住宅用地：不大于17.31万㎡（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20% 约合 ㎡）； ②商务用地兼容公共交通场站用地：不大于18.90万㎡ ③服务设施用地：不大于5902㎡ 计算容积率 二类住宅用地4.5；商务用地兼容公共交通场站用地7.99服务设施用地2.79 建筑 密度 ①二类住宅用地：总建筑密度不大于25%，高层主体建筑密度不大于20%。 ②商务用地兼容公共交通场站用地：总建筑密度不大于35%，高层主体密度不大于20%； ③服务设施用地：不大于40%。 高度 建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点不大于航空限高绝对海拔高程753米；住宅建筑主体高度必须不小于130米，且高低错落，形成丰富天际轮廓线；商务用地兼容公共交通场站用地建筑主体塔楼必须不小于180米，且与周边建筑相协调；服务设施用地：不大于24米。 绿地 要求 ①二类住宅用地：绿地率：不小于25%。主要绿地位置及面积，应将不小于用地规定绿地面积的30%作为集中绿地，其中50%的集中绿地应临街规划道路（城市开放空间）设置。且用地西北角设计项目集中绿地一处。 ②商务用地兼容公共交通场站用地：结合方案合理性确定 ③服务设施用地：结合方案合理性确定 预计起拍价 楼面地价= 土地款5600元/㎡ + 指标费150元/㎡ 备注 退让地铁4号线建设控制线须满足市地铁办要求（地铁控制线需要退10米） 地块有70/90的限制 自持商业面积不低于30%，需建设甲级写字楼面积不低于50000㎡ 临二环路规划布局商业街，其中特色商业面积不低于20000㎡ 配套建设开闭所（不小于200㎡）、公交首末站（不小于2467㎡）、健身馆（不小于2000㎡）、社区服务中心、社区用房、社区卫生服务中心、文化活动中心（不小于1500㎡）、社区养老服务设施（不小于10000㎡）

19 地块分析——指标分析 ②商务用地兼容公共交通场站用地： 占地：35.48亩 计算容积率：7.99 ③服务设施用地：占地：3.17亩
地铁控制线退10米（满足地铁要求） ③服务设施用地：占地：3.17亩 计算容积率：2.79 ①二类住宅用地：占地：57.75亩 计算容积率：4.49

20 地块分析——边界分析 本地块目前不涉及拆迁建筑，土地平整且较为规则便于规划与排布。东侧紧邻二环高架，有极强的交通通达性，但部分住宅将受噪音及粉尘影响，商业昭示面也所受损。 商务用地兼容公共交通场站用地现状 二类住宅用地现状

21 地块分析——边界分析 新鸿路北侧为泰合思源国际广场，集五星级酒店、大型集中式商业体、超高层甲级写字楼及商业
地块东北方二环外侧为保利康桥，目前仍为持续销售期 本地块紧邻二环快速通道，且区域内交通道路网健全，通达性强。且临街昭示面较大 地块西侧为中建新华府，及部分未拆迁老小区。中建新华府目前已经封顶。 地块南侧为老社区，业态基本为社区服务型底商如红旗超市等

22 地块分析——价值分析 住宅规划边界价值分析： 特征一： 地块东侧紧邻二环高架，噪音及粉尘污染较大，居住价值相对较差。 特征二：
按照规划要求，二类住宅用地西北角将设置项目集中绿地，景观价值较高，居住价值相对较高 特征三： 住宅用地西侧亦为住宅用地，且有东侧楼栋的阻隔噪音较小，且可享中庭景观 二级价值 二级价值 一级价值 四级价值 一级价值 二级价值 三级价值 三级价值 四级价值

23 SWOT分析 项目所在区域成熟度高，住宅开发风险较低，商业具备成为地标的条件。目前劣势及面临的威胁需通过商业运营能力提升物业品质，易于打造片区商业名片。 S1： 区域成熟度较高，人口密度大，生活配套完善 S2： 紧邻二环路，公交、BRT以及未来地铁8号线令项目有极佳的抵达性 S3： 地块较平整规则，便于规划排布 W1： 紧邻二环高架，商业面有一定受损，对住宅亦有噪音、粉尘等方面的影响 W2： 加油站对住宅的粉尘、噪音等有一定污染 O1: 成华区“北改”政策令区域内发展迅速，未来具备良好市场前景 O2: 区域刚性置业需求旺盛，客户基数大，具备良好住宅开发条件 O3: 较高的商业塔楼规划条件为区域地标，各物业有机组合，提升项目影响力 T1： 临本案的建设路板块与万年场板块集中商业聚集，加之电商对传统零售行业冲击，对持有型商业的运营能力有较高考验 T2： 成都整体商业放量巨大，未来销售型商业存在激烈市场竞争 综合评定：本项目开发的机遇大于挑战，具有较大开发价值，未来前景看好

24 PART I 市场分析 PART II 地块分析 PART III 排布方案

25 PART II 地块分析 排布示意 指标示意 25

26 方案一 方案一：排布示意 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 高层住宅 3F 住宅底商 3F 集中商业 酒店 写字楼 独栋商业
超高层住宅 高层住宅 3F 住宅底商 3F 集中商业 酒店 写字楼 独栋商业 SOHO

27 方案一 方案一：指标示意 地块 类别 类型 建筑面积 楼层 楼栋数 备注 商务用地兼容公共交通场站用地 商业 集中商业 6.08万㎡ 4 1
单层面积15200㎡ 甲级写字楼 8万㎡ 45 单层面积1800㎡ SOHO 2.4万㎡ 20 单层面积1200㎡ 酒店 二类住宅用地 临街底商 3 - 进深12-15m 独栋 1.24万㎡ 单层面积 ㎡ 住宅 高层 8.82万㎡ 30 2T6户 超高层 5.88万㎡ 40 5 3T6户

28 方案二 方案二：排布示意 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 超高层 3F 高层住宅 住宅底商 集中商业 SOHO 写字楼
独栋商业 独栋商业

29 方案二 方案二：指标示意 地块 类别 类型 建筑面积 楼层 楼栋数 备注 商务用地兼容公共交通场站用地 商业 集中商业 7万㎡ 6 1
单层面积11700㎡ 甲级写字楼 8万㎡ 45 单层面积1800㎡ SOHO 4.8万㎡ 20 2 单层面积1200㎡ 二类住宅用地 临街底商 2.77万㎡ 3 - 进深12-15m 独栋 0.69万㎡ 5 单层面积460㎡ 住宅 高层 5.88万㎡ 30 4 2T6户 超高层 7.84万㎡ 40 3T6户

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