CH2 房地產投資基本理念 96257018 許淑媛.

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1 CH2 房地產投資基本理念 許淑媛

2 大綱 緒論 投資利潤 投資風險 平均數與變異數準則 投資組合之選擇

3 第一節 緒論 投資本質 為獲得未來可能的價值而犧牲當前既有的價 值。 三面向： 1.確定與不確定之關係(風險) 2.價值的衡量(利潤)
第一節 緒論 第一節 緒論 投資本質 為獲得未來可能的價值而犧牲當前既有的價 值。 三面向： 1.確定與不確定之關係(風險) 2.價值的衡量(利潤) 3.當前到未來時間長短(時間) 投資環境趨向競爭或效率時，風險與報酬呈 現正向關係。(對偶性)

4 投資種類 投資市場 2.融資與否 3.有無抵押品 初級市場vs.次級市場(eg.股票第一次發行vs.再 交易；新屋、預售屋vs.中古屋)
第一節 緒論 投資種類 1.實體vs.財務(證券化) 2.融資與否 3.有無抵押品 投資市場 初級市場vs.次級市場(eg.股票第一次發行vs.再 交易；新屋、預售屋vs.中古屋) -兩市場間關係：價格、交易量、相互誘導性 -價格在初級市場確立，之後隨市場供需狀況變 動。 股票以次級市場為主，初級市場無誘導性 住宅為預售市場誘導中古市場

5 投資與投機 投資工具 1.投資：長期、理性分析、合理風險利潤 2.投機：短期、直覺、不正常風險利潤
第一節 緒論 投資與投機 1.投資：長期、理性分析、合理風險利潤 2.投機：短期、直覺、不正常風險利潤 3.賭博：無時間與分析、風險高、長期利潤為 負 投資工具 房地產、股票、債券、外匯 期貨：於未來某一時點依約定價格買賣特定 數量、品質商品 遠期交易：未來某一時點交貨 選擇權：可於某一段時間內，以一定價格買 進或賣出一定數量標的物。

6 預售屋、遠期交易、期貨、選擇權 第一節 緒論 預售屋 遠期交易 期貨 選擇權 1.產品標準化 2.交易保障 3.避險功能(價格) 4.價格
第一節 緒論 預售屋、遠期交易、期貨、選擇權 預售屋 遠期交易 期貨 選擇權 1.產品標準化 2.交易保障 3.避險功能(價格) 4.價格 雙方協議 公開競價 5.付款方式 依工期給付 依約給付 附保證金，到期清算 複選擇權價格，到期清算 6.稅賦 交屋前無 資本利得 7.實付價款 未知 已知

7 第二節 投資利潤 利潤的本質(報酬率or獲利率) 利潤衡量 未來價值 →淨額(扣除搜尋、操作成本、稅) 當前價值 →包括主觀價值、時間成本
第二節 投資利潤 第二節 投資利潤 利潤的本質(報酬率or獲利率) 未來價值 →淨額(扣除搜尋、操作成本、稅) 當前價值 →包括主觀價值、時間成本 1.預期利潤(平均期望值) 2.需要利潤(主觀)(無風險利潤代替) 3.真實利潤 利潤衡量 付出：金錢、時間、精神 未來得到：難預期與衡量(常從過去利潤平均推 測)

8 時間落差與現金流量 利潤種類 利潤與時間長短 一次投資，一次收回(or多次or未來一次) 多次投資，多次收回(or未來一次) →淨現值
第二節 投資利潤 時間落差與現金流量 一次投資，一次收回(or多次or未來一次) 多次投資，多次收回(or未來一次) →淨現值 利潤種類 表面利潤vs.真實利潤(key：通膨) 稅前報酬vs.稅後報酬(稅有多少、何時扣除、 何時繳納、如何抵稅？) 利潤與時間長短 利潤=f(風險+、時間+)

9 第三節 投資風險 風險的本質 投資者態度 -風險趨避者vs. 中立者vs.愛好者 風險vs.不確定性(機率已知or未知) 第三節 投資風險
第三節 投資風險 第三節 投資風險 風險的本質 風險vs.不確定性(機率已知or未知) 投資者態度 -風險趨避者vs. 中立者vs.愛好者 -隨風險等量增加，效用遞減、持平、遞增 愛好者 中立者 趨避者 投資額度 投資效用

10 風險的類型 1.個案經營風險(個案選擇) 2.財務風險(環境改變影響個別公司) 3.利率風險(資金成本)
第三節 投資風險 風險的類型 1.個案經營風險(個案選擇) 2.財務風險(環境改變影響個別公司) 3.利率風險(資金成本) 4.市場風險(結構性改變：供需、房地價、建材、 空屋) 5.通貨膨脹風險(房價上漲、購買力減少)

11 第四節 平均數與變異數準則 利潤與風險衡量 橫斷面vs.時間序列 利潤：ER=(∑Ri)/n 風險：Var =∑(Ri-ER)²/n
第四節 平均數與變異數準則 第四節 平均數與變異數準則 利潤與風險衡量 橫斷面vs.時間序列 利潤：ER=(∑Ri)/n ER:期望報酬率 Ri :個別報酬率 風險：Var =∑(Ri-ER)²/n Var :期望風險 算術平均過於粗略→重要變數加權平均、中 位數

12 平均數與變異數準則(Mean-Varience Criterion)
第四節 平均數與變異數準則 平均數與變異數準則(Mean-Varience Criterion) 假設：1.投資者皆為風險保守者 2.報酬率成常態分配 如ERa≥ERb 且 VARa≤VARb →投資標的a優於或等於投資標的b ER VAR 效率前缘線 無效率 有效率

13 第四節 平均數與變異數準則 投資工具選擇 ER VAR 效率前缘線 風險趨避者之無異曲線 風險愛好者之無異曲線 無效率

14 第五節 投資組合之選擇 Why?不要將雞蛋放在同一個籃子裡 What？投資工具、投資標的、投資地區 一種風險性投資組合 Eg.1-債券與現金
第五節 投資組合之選擇 第五節 投資組合之選擇 Why?不要將雞蛋放在同一個籃子裡 What？投資工具、投資標的、投資地區 一種風險性投資組合 Eg.1-債券與現金 Rp=X(R+G) R=利率 G=資本利得或損失 ERp=X*R VARp=X²*VARg Rp=投資組合期望報酬率 ER =投資組合期望利潤率

15 Eg.2- Xa=定存(無風險) Xb=房地產(有風險) 投資 組合 A B C D E Xa 100% 0% 60% 40% -20%
第四節 平均數與變異數準則 Eg.2- Xa=定存(無風險) Xb=房地產(有風險) 投資 組合 A B C D E Xa 100% 0% 60% 40% -20% Xb 120% ERp 5% 10% 7% 8% 11% VARp 20% 3.2% 7.2% 28.8% Xa² Xb² VARa VARb VARp =VARa*Xa²+VARb*Xb²

16 VARp=Xa²*VARa+Xb²*VARb +2(Xa*Xb*Ŕab*SDa*SDb) Ŕab:投資標的間的相關性 →越相關風險越大
第四節 平均數與變異數準則 投資兩種風險性資產 ERp=Xa*ERa+Xb*Erb VARp=Xa²*VARa+Xb²*VARb +2(Xa*Xb*Ŕab*SDa*SDb) Ŕab:投資標的間的相關性 →越相關風險越大

17 投資工具間相互關係 第四節 平均數與變異數準則 A B Ŕ=1 Ŕ=0.5 Ŕ=0 Ŕ=-1 SD ER 無效率 最小風險報酬 最大風險報酬
第四節 平均數與變異數準則 投資工具間相互關係 A B Ŕ=1 Ŕ=0.5 Ŕ=0 Ŕ=-1 SD ER 無效率 最小風險報酬 最大風險報酬 零風險 C

18 議題討論 房地產大漲小回的迷思 →未考慮擴短縮長，時間的價值 平均與變異
→房地產在觀察價格時多以平均數為主 軸，未觀察到變異數(價格分散)的情況 →在不同的時空的影響下，價格分散的 現象是否有跡可循？