第八章 房貸證券的會計與稅務.

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1 第八章 房貸證券的會計與稅務

2 簡介 住宅抵押貸款證券的現金流量是依公開募集書中所約定的結構分配；其作為抵押品的房貸群組是登記在特殊目的工具(SPV)名下，並由SPV代表投資人共同持有其權益。這種新的金融工具產品自然會帶來新的作業程序與會計處理方式。

3 簡介 架構 1、轉付(Pass-through)證券會計處理與稅 務 2、支付(Pay-through)證券會計處理與稅務
3、殘值組證券會計與稅務 4、不動產抵押貸款投資管道(REMIC)的會 計制度與稅務

4 轉付證券的會計處理與稅務 轉付證券(Pass-through Securities)
轉付證券的每一持份都是按投資份額(Pro Rata) – 無優先順序之分，擁有信託帳戶裡的資產，因此信託本身即代表了所有投資人相同且唯一的權益。在會計與稅務上，可直接做到轉付的效果，而不需針對信託的資產作額外的會計與稅賦的考量。 這種用來發行轉付證券的信託，稱為讓與信託(Grantor Trust)。

5 轉付證券的會計處理與稅務 以讓與信託發行的轉付證券，其資產將帶來定期收入，扣除每期固定費用後，將餘額全數轉付給投資人。這些收入，成為投資人的可課稅所得。 一般而言，固定費用是從資產的利息收入中扣除，轉付後的利率稱為轉付利率(Pass-through Rate)或淨利率(Net Coupon)。

6 轉付證券的會計處理與稅務 由於讓與信託可以免除稅賦的義務，所以投資人必須承接所有投資轉付證券的稅賦。
投資人在申報所得稅時，應以總利息收入申報，而非以淨利息收入申報，然後再將一切費用列為費用支出而扣除免繳所得稅。

7 轉付證券的會計處理與稅務 條化型轉付證券(Stripped Pass-through Securities)
發行此類證券是由於資產組合中的房貸利率(例如9%)高於市場房貸利率(例如7.5%)，投資人希望能減少因提前還本而帶來的價格風險，因此將證券發行為具有7.5％利率的一般轉付證券與無本金收入的條化型純利息證券(其利率為1.5%)。

8 轉付證券的會計處理與稅務 如果資產組合裡的房貸利率低於市場利率，則可以一般轉付證券與條化型純本金證券的發行組合，來避免因增值而造成的各種會計與稅務上複雜的修正。 目前條化型轉付證券已演進為純本金與純利息的轉付證券。

9 轉付證券的會計處理與稅務 純本金轉付證券的會計處理可以比照一般無息債券；純利息轉付證券可視為每一期的利息付款為無息證券，因此投資人在申報純本金或純利息轉付證券的所得稅時，不會產生額外困擾。

10 轉付證券的會計處理與稅務 優先與次順位型轉付證券(Senior/ Subordinate Pass Through Securities)
優先與次順位型轉付證券為條化型證券的組合，因此其在會計與稅務上的處理，還是依照讓與信託的模式。

11 支付證券 支付架構債券與轉付架構之比較 支付架構 轉付架構 可發行多組債券與股權利益 只能發行單組證券
投資人擁有以業主信託發行的各式有擔保品的房貸債券 投資人擁有房貸資產的權益 信託擁有人在會計與稅賦上，以淨收益衡量 持有人所應付的稅，按照其資產收入的持份為基準

12 支付證券 支付架構發行之股權利益(Equity Interest) 支付證券的發行若滿足下列條件，則可歸類為債權，符合抵稅的目的：
1、證券的定期本金與利息收入間隔不能短於3個 月。 2、當支付證券的本金餘額減至原發行金額的20％ 或以下時，發行機構可以面額贖回。 3、需有多餘的資產收入來付給擁有發行股權的投 資人。

13 支付證券 投資人在購買股權利益之後，其收益可以分為公司、合夥或信託三種機構來付稅。
如果發行是以公司的性質來處理所有現金流量的收支與損益，沒有特別的稅賦優惠。 如果支付證券的發行是以信託或合夥的方式進行，則信託機構或合夥本身不需繳稅，由股權利益持有人按所擁有的股份比例來課稅。

14 不動產抵押貸款投資管道 不動產抵押貸款投資管道(REMIC)的特色為其投資管道不再細究其發行的法律模式，只要投資管道的功能是針對不動產抵押貸款的證券化，便可以引用此法案來從事證券化工作。 在稅務上，不動產抵押貸款投資管道發行的證券主要分為兩種： 一般利益(General Interest)與 殘值組(Residual Interest)

15 不動產抵押貸款投資管道 具有一般利益的證券，其收入是以債券的方式來做為會計與稅務上的考量；而擁有殘餘利益證券的投資人，則收取扣除一般利益證券收入後的剩餘所得。其會計與稅務則必須以一個報稅的實體，如公司或信託來處理。 證券化的資產如果是房屋貸款以外的應收帳款，如信用卡應收帳款、汽車貸款等，可以金融資產證券化投資信託(FASIT)法案為基準。

16 資產證券的各項稅賦 利息的會計與稅務 資產證券的利息收入可用一般債券的方式來處理。惟須注意下列因素： 1、房貸的利息累計期通常是從月初到月
底，由於收款機構的作業程序一直到付 款給投資人時，通常有15天的遲延，所 以投資人收到的利息是15天前到期的利 息收入。在報稅時，應以收款日為準。

17 資產證券的各項稅賦 2、當資產證券在前、後兩付款日之間交 易，利息累計的方法是以登記日為準， 通常資產證券的登記日為月底或當月最
後一個工作天。

18 資產證券的各項稅賦 發行折價與溢價 資產證券發行折價之會計處理與一般債券相同，其定期的升值必須以殖利率來折現。
房貸證券本金的提前還本，可根據提前還本率所推算出來的升值，來計算定期升值所應付的稅額。

19 資產證券的各項稅賦 資產證券發行時所假設的提前還本率，與每一報稅期間實際的提前還本率會有出入，在報稅時可根據實際的提前還本率，與假設比率的差距來計算實際的升值價格，此方式稱為提前還本率補救法(PAC Method)。 資產證券溢價發行時，溢價部分必須在預計持有期間內定期攤提，方式與一般債券類似。

20 資產證券的各項稅賦 變化的利率 資產證券的利率可以是固定的或浮動的。浮動利率的資產證券可分為兩大類： 1、純粹的浮動利率債券
指證券化發行的證券所附加的票息是可以調整 的。 2、應變還款債券 指資產證券所附加利率可能因為提前還本而造 成利率之波動。

21 資產證券的各項稅賦 純粹的浮動利率債券可以應用折價發行原則，將浮動利率付款轉變為相當的固定利率付款，然後將折價發行固定利率債券的會計與稅務準則，應用到浮動利率債券。 應變還款債券，其利率的改變受本金還款的快慢影響，因此其會計稅務將以提前還本率補救法與折價發行應用浮動利率債券的準則來處理。

22 資產證券的各項稅賦 轉付證券與其衍生的條化型證券
轉付證券通常沒有折、溢價問題，除了一些特殊情況，例如房貸資產裡參雜著優惠利率的貸款，其利率在優惠期後，將調回市場利率，所以發行時必須折價。

23 資產證券的各項稅賦 當實際的提前還本與假設的情況不同時，以類似於提前還本率補救法的處理方式：
首先，以沒有提前還本的假設，來計算轉付證券的殖利率與現值，提前還本則視為房貸的提前到期所產生的收入，其會計處理方式，以消費金融貸款的項目來處理。

24 資產證券的各項稅賦 條化型轉付證券通常為了需要，會做利率分割與面額分割。如果其分割率不超過一個百分點，或分割面額低於總面額的1％，則不需要發行折價的長期攤提會計處理。 不動產抵押貸款投資管道法發行的各式條化型證券，以債券的方式作會計與稅務處理。

25 資產證券的各項稅賦 交易折價 當證券發行後，在次級市場交易，交易中亦有折、溢價的差額，這種差額必須與發行時的折、溢價分開考量。
如果折價發行的證券在次級市場亦以折價買進，在會計上必須先將發行折價扣除後，再衡量是否有交易折價的定期攤提額必須申報繳稅。交易折價的攤提以直線遞減法進行，與折價發行與提前還本率補救法不同。

26 提前與逾期還款的會計 資產證券的提前還本，對會計與稅務並無太大的影響。當提前還本率比預期的快很多的情況下，其當年的溢價攤提額可能超過應申報的利息，而列為應報損失。 這種損失的申報，是根據其相對的純本金證券，來計算預期利息收入與實際上的差額，因此提前還本率補救法亦適用。

27 提前與逾期還款的會計 Example 假設投資人購買了面額1,000,000元的資產證券，付了1,050,000元的價格，年利率8％，分十年攤提到期。在第五年後，發行人可以1,020,000元提前贖回，每年的溢價攤提為5,000元。若第五年提前贖回，則攤提應改為每年6,000元，且需扣除溢價調整每年1,000元，調整4年，共4,000元差額。

28 提前與逾期還款的會計 殘餘利益的證券與一般利益不同，一般會計與稅務準則並不適用，因此殘餘利益證券可與原發行結構的稅務一起合併。

29 提前與逾期還款的會計 逾期還款 收款機構以30天、60天、90天及超過90天來統計預期還款的比數與金額。在90天後有拍賣與回收兩項過程。何時可以申報逾期還款的損失並沒有明確規定，主要是以各金融機構本身的作業法則來處理。

30 提前與逾期還款的會計 在沒有申報預期還款損失前，即使實際上沒有本金與利息的收入，因擁有資產證券的應收帳款，必須如數報備，待逾期還款確認之後再以損失扣回。 在決定申報逾期還款損失時，其損失金額的估計亦是一大問題，折、溢價發行、交溢價差、提前還本率補救法等，均受此損失金額影響而需重新計算。