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主講人:馮麗芳 網址:www.tmm.org.tw

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2 主講人:馮麗芳 網址:www.tmm.org.tw
淺談租屋問題 主講人:馮麗芳 網址:

3 當我們決定租屋後……

4 何謂定金/押金/租金? 定金:承諾,推定契約成立 押金:保證,又稱「押租金」 「 擔保金」,用意: 1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償
租金:義務,使用者付費押金扣抵

5 定金收據參考範例: 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章:
茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整,並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章: 承租人簽章: 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例:

6 以下何種狀況可以拿回定金? 1.抽到宿舍了 2.被學校退學 3.老爸生病了 4.離開不到5分鐘,馬上回頭

7 關於定金 民法249條 定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定: 一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履約時,定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之

8 契約如何簽?

9 簽約前的基本觀念 一、簽名有效還是蓋章有效? 民法第三條: Ⅰ.依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。
Ⅱ.如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。 簽名〉蓋章

10 簽約前的基本觀念 二、不簽約可以嗎? 民法第422條: 不動產之租賃契約,其期限逾一年 者,應以字據訂立之,未以字據訂
立者,視為不定期限之租賃。

11 簽約前的基本觀念 效的嗎? 三、房東自己寫得契約書是有 契約成立要件: 民法第421條: 稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租
與他方使用、收益,他方支付租金之契 約。 簡單說: 人(房東、房客)+物(房子)+錢(租金)

12 簽約小提醒 1.簽約前要注意什麼 2.瞭解契約內容 3.雙方口頭承諾事項均註明於契約中 4.*留下租賃雙方資料及連絡方式

13 狀況: 簽了契約未仔細看,竟然發 現…..

14 私法自治原則 私法自治—私人間之權利義務關係,由私人間自行決定,政府及法律原則上不強制涉入
如何「決定」 —透過「契約」→雙方互相意思表示一致﹙民法153條﹚ 房東自書局購得之契約可否修改。 未成年人—法定代理人之同意 原則的例外— 違反強制禁止規定﹙應…﹔不得…﹔違者…﹚

15 超過一年的房屋租約應以書面訂立之(民法422條)
民法440條第2項「租賃物為房屋者,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止租約」 房屋有重大瑕疵(危及安全或健康)時,得解除之(民法424條) 買賣不破租賃(民法425條規定,承租後房屋賣給第三人,承租人仍得向新屋主主張) 誠信原則﹙民法148條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。 行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。 ﹚ 違約金過高(可請求法院酌減)。

16 市售版本契約書導讀 -簽約要注意的陷阱

17 房屋租賃契約書 文具店版本

18 房屋 租 賃 契 約 書 立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方)
立房屋租賃契約出租人 (以下簡稱為甲方) 承租人 (以下簡稱為乙方) 乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方) 租賃契約條件列明於左: 第一條:甲方房/店 屋所在及使用範 第二條:租賃期限經甲乙雙方洽訂為 年 個月即自民國 年 月 日起至民國 年 月 日止 第三條:租金每個月新台幣 元正(收款付據) 乙方不得藉任何理由拖延或拒納(電燈費及自來水費另外) 第四條:租金應於每月 日前繳納,每次應繳 年 個月份,乙方不得藉詞拖延。 第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣 萬 仟元正作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應於乙方遷空、交還房/店屋後無息退還押租保證金。 房屋 租 賃 契 約 書

19 第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷讓交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,決無異議。 第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房/店屋照原狀還甲方,乙方不得異議。 第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房/店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房/店屋。 第九條:房/店屋有改裝設施之必要時,乙方取得甲方之同意後得自行裝設,但不得損害有原有建築,乙方於交還房/店屋時自應負責回復原狀。 至下頁 第十條:房/店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。 第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房/店屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致 房/店屋毀損,應負損害賠償之責。房/店屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。至下頁

20 返還原狀的提醒: 返還原狀,原狀→房子經過使用後的自然耗損下的狀況。 若需改裝或加裝物品(釘子、掛勾),需徵求房東同意
徵求同意下,儘量爭取以現狀反還,否則仍需返還原狀 協議達成事項列於租約中 回前頁

21 提醒: 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租 人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態。 民法429
租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租 人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人 不得拒絕。 民法430 租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人 負擔,承租人得定相當期限,催告出租人修繕。如出租 人於期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用,或於租金中扣除之。 至下頁

22 第十二條:乙方若有違約情事,致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害,如甲方因涉及訴訟所繳納之訴訟費律師費用,均應由乙方負責賠償。
第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房/店屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願抛棄先訴抗辯權。 第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房/店屋,因此乙方所受之損失甲方概不負責。 第十五條:印花稅各自負責,房/店屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。 第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼乙方決不異議。提醒: 第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論,任憑甲方處理,乙方決不異議。 第十八條:特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議。 至下頁

23 提醒: 所得稅法第二條 (綜合所得稅課徵範圍) 凡有中華民國來源所得之個人,應 就其中華民國來源之所得,依本法 規定,課徵綜合所得稅。

24 提醒: 若無約定,提前解約須徵得雙方同意 若只約定一方,另一方要提前終止租約,則須徵得對方同意,方可提前終止租約。
違約金及損害賠償須視契約書中有無約定 提前一個月告知。

25 第十九條:本租金憑單扣繳由甲/乙方負責向稅捐稽征機關負責繳納。
上開條件均為雙方所同意,恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執,以昭信守。 立契約人(甲方) 簽名蓋章 身分證字號: 電話: 地址: 立契約人 (乙方) 簽名蓋章 乙方連帶保證人(丙方) 簽名蓋章

26 房東提供之傢俱清單 傢俱名稱 數量 簽收前使用狀況 維修責任權責 修繕費用分擔 備註 出租人簽收: 承租人簽收: 單槽洗衣機 書桌 壹台
壹張 數量 八年舊品,堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後,房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收: 承租人簽收:

27 問題討論

28 違建能出租嗎? 住進去後,才發現是違建,房東並未事先告知,可以要求退租嗎?

29 承租違建應考量的重點: 房屋結構 消防安全 居住安全 用水用電的安全 隨時有被拆的風險

30 租期未始 契約有效嗎? 契約已經簽了,租期還沒開始,也都還沒搬進去,可以要求房東還我錢嗎?

31 提醒: 簽約開始,即代表履行的責任開始 住或不住的事實與契約無關

32 臨時加入的生活公約 我花了一萬元租了一個房間,但是房東卻臨時規定了洗衣機使用的時間,為什麼我付了這麼多的錢還要被限制何時能洗衣服?房東可以臨時定公約嗎?

33 生活公約項目 打掃責任 公共物品使用時間及管理 進出時間 朋友進出狀況、可否留宿 消耗品的分攤方式 費用分攤、計算、繳交方式 可否養寵物
易影響他人部份之行為約束 違約之罰則

34 房東賣屋 一定要搬嗎? 房東說房子要賣了,請我們一個月內搬家,不搬可以嗎?

35 提醒: 民法425(所有權移轉不破租賃) 例外 : 查封、賣屋在租屋之前,不適用 超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

36 押金扣抵 只剩二個月就要搬家了,要求房東直接從押金扣下房租,房東卻不答應。房東很奇怪耶,反正到時押金還是要還我,幹嘛要這麼麻煩? 71

37 說好的不認帳 本來說好租金含水電、瓦斯、第4台,結果來收錢時又否認

38 提醒: 擔心舉證困難,所有承諾請用文字書寫

39 多人合租,中途有人搬走 怎麼辦? 和同學一起承租一戶12,000元,言明一人負擔3000元,住進去不到二個月,有個同學說不想住了,就搬走了;房東收房租時,卻仍要我們負擔12000,這樣合理嗎?

40 提醒: 一人代表簽約,則需承擔所有的責任 個別和房東簽約最保險 多人並列,並標示清楚各人承租範圍及金額 成為二房東

41 可以換鎖嗎??

42 提醒: 保障個人隱私及安全,可換鎖 房東進出需事先告知 避免衝突,宜先告知需換鎖 解除房東疑慮 搬走時,恢復原狀

43 【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送

44 寫存證信函的原則: 1.時間、地點、發生何事 2.主張之權利,或是房東  應盡的義務 3.勿有模糊籠統要求 4.勿做情緒上的宣洩

45 解決方式及求助管道 《解決方式》 《求助管道》 E-mail:tmm2.org@msa.hinet.net
情理法,90%以上糾紛解決均靠協商 勿惡言相向、互放狠話 勿用法條來壓房東 回學校尋求教官支援 《求助管道》 學校(生輔組、住宿組、軍訓室) 當地縣市政府、鄉市鎮公所 崔媽媽基金會(02) 網址:

46 租得安心‧住得開心 祝大家賃居愉快


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