崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目：

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2 崔媽媽基金會簡介及服務項目 一、崔媽媽基金會創設於民國78年，由抗議 高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目：
　　高房價的無殼蝸牛運動組織所成立。 二、服務項目： 　1. 租屋服務（資訊提供、租屋手冊；學生、外籍、弱勢租屋協助） 　2.全臺之優良搬家公司評鑑與推薦 　3.公寓大廈社區公共事務輔導及培訓 　4.都會區弱勢族群租屋、搬家扶助 　5.義務法律諮詢服務（租屋、公寓大廈、搬家） 　6.推動住宅政策、社會住宅政策倡議。

3 主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址：www.tmm.org.tw
房東房客一家親 主講人：崔媽媽基金會 馮麗芳 網址：

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5 溝通，什麼叫溝通？ 各種形式傳達意念的方式 口頭、書面、身體語言

6 造成溝通困難原因 - 缺乏自信，主要由於知識和訊息掌握不夠  - 人的記憶力有限  - 對於重點的強調不足或條理不清楚  - 無法積極傾聽，有偏見，先入為主  - 按自己的思路去思考，忽略別人的需求  - 準備，沒有慎重思考就發表意見  - 失去耐性，造成爭執  - 時間不足  - 情緒不好  - 判斷錯誤  - 語言不通 

7 解讀錯誤時： 「你誤會我的意思了！」 「我沒那樣說喔！」 「你聽錯了吧！」 「喂，講話要負責喔！」

8 溝通之大忌： 搶話，直接下批判語詞 愈講愈大聲，人身攻擊 碎唸 口氣眼神的輕視 老大心態 言語中不自覺的不客氣 得理不饒人

9 溝通： 選擇對的時機 傾聽，少打斷，聽他把話講完 明白對方說什麼(重點整理) 作出回應(使用適當的語調/方式) 確定是否收到正確訊息
莫生氣，改約時間再談

10 人際溝通最大的難題其實大多不在於技巧，而在心態（或心意）。

11 常見租屋糾紛有哪些？

12 學生租屋糾紛排行榜

13 定金爭議

14 關於定金 民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之 14

15 等嘸人…. 沒收錢，我等不到人，收了錢，我 也等不到人！ 到底該怎麼辦？

16 定金收據參考範例： 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章：
茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保 留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據參考範例： 16

17 房東最怕： 1.不付租金 2.人去樓未空 3.哭鬧尋死搞破壞 4.吵吵鬧鬧鄰居抗議

18 房客欠租怎麼辦？

19 欠租 民法440條第2項「租賃物為房屋者，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約」

20 不簽約可以嗎？ 不簽約可以嗎？ 民法第422條： 不動產之租賃契約，其期限逾一年 者，應以字據訂立之，未以字據訂 立者，視為不定期限之租賃。
民法第153條： 當事人互相表示意思一致者，無論其為 明示或默示，契約即為成立。

21 不定期租約的形成： 1.簽約時未定租期。 2.民法第422條，未簽契約。 3.民法第451條： 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃
物之使用收益，而出租人不即表示 反對之意思者，視為以不定期限繼 續契約。

22 不定期租約的麻煩事 不定期租約對房客較有利 →房客可隨時終止契約 →調整原約定困難 →收回房子困難

23 不定期租約的麻煩事 不定期租約對房客較有利： 1.漲租困難—租金調整需雙方合意。 2.民法第450條第2項：(租賃契約之消滅)
Ⅱ.未定期限者，各當事人得隨時終止 契約。但有利於承租之習慣者，從 其習慣。

24 不定期租約的麻煩事 出租人(房東)如要終止租約，受土地法第100條之嚴格限制： 1.出租人欲收回房子自住或重新建築時。
2.承租人違返民法第443條第一項之規定轉租於人時。 3.承租人積欠租金額，除之擔保金(押租金)抵償外，達二個月以上時。 4.承租人違以房屋供違反法令之使用時。 5.承租人違反租賃契約時 6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而為相當之賠償時。

25 口頭約定算不算？

26 我曾經說： 不准養寵物 不准帶異性回來 只租一個人 不准釘釘子、貼膠帶 要打掃、要安靜、要丟垃圾

27 房客偷養寵物怎麼辦？ 分租套房租給一群學生，結果學生養寵物，被其他房客反映，告訴該學生不准養，學生反說當初又沒有規定不能養，所以不願配合…

28 多一個人有關係嗎？ 就算是我沒說，一個房間出租，結果一人住變二人住，學生算違約嗎？

29 想收回房子可以嗎？ 現在訂了一則公約要大家遵守，學生反彈…
鄰居多次反映，我的房客很吵(打牌、聚會、音響….)、垃圾亂丟，幾次勸導都不聽，煩不勝煩，我可以把房子收回來，不再租給他們了嗎？ 現在訂了一則公約要大家遵守，學生反彈…

30 有說勝不說： 設備有什麼？答應給什麼？ 可不可以養寵物？ 可不可以帶異性？過夜？作客？ 費用怎麼算？ 你來修還是我來修？ 房租遲交怎麼辦？
回復原狀 善良管理人的責任

31 口頭約定要清楚： 房客想要在牆壁上釘掛鉤，事先詢問房東後得到同意。可是沒料到同學卻在整面牆上釘滿一整列（十多個）掛鉤，因此要求同學拆除並負責修復原狀所需開支。

32 房客不認帳 原租5000/月，學生租二年，優惠租金每月少500，契約特別寫下「居住二年，一個月房租4500」結果，同學住了一年就要搬了，他算不算不履行承諾、違約？我可以跟他要回差額嗎？

33 修繕問題

34 修繕： 民法423 出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益 之狀態。 民法429
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租 人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人 不得拒絕。 民法430 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租 人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。 至下頁

35 房客不滿意修繕怎麼辦？

36 不是不想修，是不好修… 最近下雨，房屋一直漏水，房客一 直來電催促修繕，跟房客說等天晴 再說，天晴了，師傅卻說要等雨天
才能捉漏，就這樣拖了二個月，房 客說不修好就不租了，這樣能扣房 客的違約金嗎？

37 善良管理人責任 民法第432條： 承租人應以善良管理人之注意，保管租 賃物。租賃物有生產力，並應保持其生 產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損﹑ 滅失者，負損害賠償責任。

38 善良管理人之責任： 善盡維護責任 發現問題儘早告知，請房東處理。 不告知而致事態嚴重，房東可要求房客分擔費用

39 提前解約

40 我想賣房子 所有權移轉不影響租賃(民法425) 例外： 1.賣屋在租屋之前不適用 2.超過五年未經公證的定期租約或不定期租約

41 我要賣屋，房客想搬家 房客說因為我要賣房子，所以他也不想住了，這樣算他違約嗎？

42 房客說不想租了… 這裡太吵 這裡遭小偷 這裡有人習慣不好 這裡隔音差 要和朋友一起住… 這樣的理由是可以提前終止的嗎？

43 房客可以提前終止條件： 當承租物危及安全健康時(民法424) 須修繕時，承租人經催告而仍不修繕時(民法430)
租賃物因不可歸責於承租人之事由而滅失，所存餘部份，不能達租賃之目的時(民法435-1、2) 因第三人主張權利，致不能使用、收益時(民法436) 約定事項不履行時 承租人死亡，繼承人不願承租

44 第十八條：特約應受強制執行之事項：1. 租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2
第十八條：特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。 特約強制執行事項須經由法院公證 無甲方可提前終止文字 請刪除

45 契約該如何約定？ 不約定，即雙方均不可提前終止。 市售版本大多約定「乙方若提前終止，須賠償一個月租金…。」
意指：只有乙方可提前終止，甲方不可！ 建議：約定甲乙雙方有提前終止權利，罰則、時間等等均可約定

46 房客不開門… 早就告訴同學不租時，會帶新房客來看房子，他們都同意了。現在，帶了新房客去看，學生不是沒人在就是不方便，那什麼時候才能看？我能自己開門進去嗎？

47 房客可以自行換鎖嗎？

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49 回復原狀

50 何謂回復原狀？ 租期屆滿或租約終止後，房客有回復原狀的義務。 指回復訂約當時的狀態 或經過正常使用後應有的狀況

51 房客說不是他做的… 房客退租時，發現桌子上有刮痕、牆上有釘子，扣下房客押金當賠償，房客說刮痕和釘子租以前就有了，不是他弄的！

52 房東提供之傢俱清單 傢俱名稱 數量 簽收前使用狀況 維修責任權責 修繕費用分擔 備註 出租人簽收： 承租人簽收： 單槽洗衣機 書桌 壹台
壹張 數量 八年舊品，堪用 狀況良好 簽收前使用狀況 □房東 □房客 維修責任權責 無(壞掉就淘汰) 由房客負擔 修繕費用分擔 淘汰後，房東不提供新品 壞掉要負責賠償 備註 房東提供之傢俱清單 出租人簽收： 承租人簽收：

53 租期未始，房客毀約 租期尚未開始，房客臨時說不想租了…房客說契約無效，要退租金及押金，是這樣嗎？

54 我很怕….？ 怎麼辦？

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59 【存證信函】 *至郵局購買或至中華郵政網站下載 *一式三份(郵局、房東、房客各執一份) *以雙掛號寄送

60 寫存證信函的原則: 1.時間、地點、發生何事 2.主張之權利，或是房東 　應盡的義務 3.勿有模糊籠統要求 4.勿做情緒上的宣洩

61 解決方式及求助管道 《解決方式》 情理法，90%以上糾紛解決均靠協商 尋求學校幫忙 調解委員會 崔媽媽基金會(02)2365-8140
網址：

62 房東房客一家親 多照顧，少計較 多尊重，少干涉 多明細，少糾紛 多笑臉，少嘮叨

63 THE END