賃居安全面面觀 正修科技大學 楊俊豪 2 3 散發溫度 溫度 成為他生命中的貴人 4 感動 無怨無悔 找到最初感動.

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2 賃居安全面面觀 正修科技大學 楊俊豪

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4 3 散發溫度 溫度 成為他生命中的貴人

5 4 感動 無怨無悔 找到最初感動

6 簡報大綱 3 壹 教育部重要指示 貳 賃居安全宣導 參 輔導訪視作法 肆 租賃契約與安全 伍 常見租屋糾紛及處理方式 陸 結語 結語

7 壹、教育部重要指示 生涯 沒有起跑 就永遠不知道 原來自我潛力無窮 迎戰起跑點 未來就是贏家 6 4

8 壹、教育部重要指示  各校應辦理賃居生及房東座談，宣導賃居 安全及消防安全 。  各校應於學期內完成賃居生訪視工作 。  各校可函請地方政府，協助檢視消防設備、 逃生出口及建物安全 。  各校期能結合房東推動賃居處所安全評核 工作。  加強一氧化碳中毒宣導。  加強學生防制濫用藥物宣導

9 貳、賃居安全宣導 懂得站在巨人的肩膀 找到奮起的助力 12

10 貳、賃居安全宣導   居家安全   消防安全   行的安全   租屋安全   瓦斯安全

11 居家安全(環境)   敦親睦鄰，守望相助；少談自己生活作息、財務狀況   遷入新居應更新鎖具裝置，經常檢視家中門窗、鎖具   養成隨手關門習慣，短暫出門應隨身帶鎖勿僅虛掩門戶   家中使用安全合格設備，裝設可由內而外透視的眼孔   有插栓的門鎖選用自動上鎖型式   前後門上方應裝上照明設備，以利夜間看清來訪的人   外門結構用耐撞的金屬材質製作   窗戶應加裝窗簾裝置 (勿讓人知悉行動)   養成外出睡前關閉並上鎖窗戶的良好習慣   增裝求援的個人警報器   陽台後門應隨時上鎖關著

12 居家安全(行)   到達住所前注意是否遭人跟蹤？   若發覺有人跟蹤，不可立即回家，應設法求助   到家後注意居家外觀是否有異？   如果發現門窗、鎖具遭破壞，不要進屋立刻報警   電梯儘量站在控制鈕旁，以便遇事能立即反應   上電梯前，若有陌生人與自己單獨搭乘電梯，最 好改搭下次電梯   若陌生人已進入電梯共乘，應注意其特徵及所按 的樓層

13 消防安全   隔間裝潢是否為防火材質或易燃物。   房屋內部走道是否過於狹小影響進出。   房東是否有提供滅火器備用，有無定時檢查、補 充，是否仍堪用。   逃生避難通道或安全梯是否暢通。   安全門是否上鎖無法打開。   防火巷是否通暢，有無置放雜物。   鐵窗鎖頭是否有鑰匙，或是生銹無法打開影響逃 生 。   自己房間的逃生路線是否清楚。   電器本身的安全性是否瞭解。

14 消防安全(用電)   房屋內部電線配備是否過於老舊，用電負荷量是 高或低。   插座或總開關旁是否有熏黑痕跡，如果有的話， 可能是電線走火或是不當使用的結果。   插座上是否插滿延長線，會不會超過負荷。   總開關內之電線是否雜亂，有否出現電線內部裸 露現象 。

15 行的安全   避免深夜、凌晨單獨外出活動或行經暗街、陋巷   避免行走於有沿牆的街道，因為在轉角處易生危險   走路時應面對來車方向行走，如馬路的左邊   行路機敏，注意超過你的可疑人物，施暴犯者經常先經過後再回 來尋覓被害人的   行走時儘量走人行道中央，不要太靠近建築物或停放在路旁的可 疑車輛   對上前問路的人車，應保持距離，以免被強行擄走   如果因故須於夜晚走路回家，最好攜帶哨子或警報器，放在衣袋 中，以備緊急時使用 。

16   租屋前，儘量詢問朋友找信譽佳的仲介公司，確 實了解租屋訊息 。   看房子最好有家人陪同，儘量避免單獨前往。   若需單獨看屋時，可事先與家人約定時間，互打 電話確認安全 。   單獨前往看屋時，應注意出入口的位置，並保持 開放，不要關閉出入的大門 。   看屋前，最好先了解該屋的環境（環境要單純）、 治安狀況、前任住戶的行為及房東品行等 。 租屋安全

17 瓦斯安全   燃氣熱水器未保持2處不同方向開口之通風對流，容易引 起一氧化碳中毒造成人命傷亡。   燃氣熱水器安裝於室內，但卻沒有裝設排氣管且未保持室 內通風對流，導致一氧化碳容易蓄積於室內。   不論是桶裝或天然瓦斯，均應裝設在空氣流通處，注 意 其管線接縫處是否老舊、生銹、破損，以致發生漏氣現象   瓦斯災害之罪魁禍首就是漏氣；恪遵人離火滅原則。   熱水器或桶裝瓦斯筒外出時，應將總開關關閉。   橡皮管要經常檢查，發現龜裂、老化，立即更新。   洗澡時，需特別注意不可緊閉窗戶，應維持良好通風；另 外不可於室內使用炭火。

18 認識一氧化碳中毒（1/2） 所謂的一氧化碳 CCO) 中毒，是指 CO 末日血紅素結合時，因阻礙血液搬運氧 氣的能力，所造成的缺氧現象。

19 認識一氧化碳中毒（2/2） 空氣中只要有 0.08% 的一氧化碳存在 時，就會有中毒的可能性 ; 當有 1.28% 濃度時 '3 分鐘左右就可能造成死亡。

20 一氧化碳中毒處置（1/2）

21 一氧化碳中毒處置（2/2）

22 參、輔導訪視作法 生涯 是乘載夢想的羽翼 滿載而飛 不放棄任何學習機會 做好準備 15

23 参、輔導訪視作法   訪視重點  OP  訪視 SOP

24 輔導訪視重點   熱水器設備   消防設備   瓦斯用電   逃生通道   出入鎖具   偵煙設備(火警警報器)

25 訪視SOP   導師聯繫同學確定訪視時間。   協調房東共同參與 。   申請公假 。   實際訪視（按導師訪查記錄表逐項檢視賃 居處所） 。   告知房東所見缺失及請求改善。   針對訪視所見 ， 提醒同學應注意之安全事 項（另可電告學生家長，以示關懷） 。   上網填寫賃居生導師訪視紀錄表彙整。

26 房東配合事項   請房東參酌「訪查記錄表」事項，檢視房屋 安全狀況，並自行改善。   敬請房東配合辦理賃居房屋安全評核 ， 凡有 意願者，可由學校協調轄區警政、消防、營 建等單位擇時察勘認定；凡通過評核者，學 校將優先提供學生租屋參考。   請房東協助賃居同學生活照顧 及安全維護。

27 肆、租賃契約與安全 生涯中隨時累積乘願學習的過程 才能豐厚羽翼 使你逐願更踏實 23

28 租屋管 道 紅紙條 / 報紙 仲介 建商 親友 / 學長姐 介紹 校方資訊租屋網站大樓管理員 租屋廣告陷阱多 如何篩選才安全

29  建築物具有共同門禁管制出入口且有鎖具  建築物內或週邊停車場所設有照明者  滅火器功能是否正常  熱水器裝設是否符合安全要求  有火警警報器或獨立型偵煙偵測器  逃生通道是否暢通，標示是否清楚  學生是否知道逃生通道及逃生要領 教育部 6+1 安全評核項目

30 1 、日夜晴雨、內外兼顧 2 、左搖右晃、水電全開 3 、隔間防火、消防安全 4 、隔壁室友、左鄰右舍 5 、交通便利、生活機能 6 、房東好壞、察言觀色 7 、結伴同行、事先商量 看屋要領

31  確認一樓大門能否緊閉，安全門、安全梯、鐵窗是否通 暢。  注意個人門戶安全、門窗能否上鎖（建議跟房東要求更 換新鎖，或自備新鎖待租約終止時再行換回原本的鎖）。  注意隔間、裝潢材料之隔音、防火能力及消防器材功能 是否正常。  電器開關、插座是否鬆動，配電箱內是否凌亂，小心漏 電、跳電。 看屋基本事項

32  檢視瓦斯熱水器位置，室內需有強制排氣功能。  屋頂、牆壁及窗邊是否會漏水 ( 水痕、壁癌 ) 。  採光、通風是否良好 ( 是否為迎風面或西曬面 ) 。  馬桶是否暢通、水龍頭可否緊閉、排水管是否通暢。  樑柱、牆面有無裂縫或彎曲，門、窗是否卡住無法順利 開關。  地面是否有傾斜狀況，牆面、屋頂是否有大面積補土或 整修痕跡。 看屋基本事項

33 簽約時多注意 簽約後沒煩惱

34  租賃雙方的簽名  租賃標的物及租用範圍  租金金額及給付方式  租期的始末  押租保證金  轉租權、提前解約權  修繕歸屬  回復原狀  稅負的問題 租約內容

35 簽了契約未仔細看，竟然發現… 重點: 一定要將契約看仔細， 不急著馬上簽。 簽約注意事項

36  定金：承諾，推定契約成立  押金：保證，又稱「押租金」、「擔保金 」 用意：1.履行契約 2.返還原狀 3.損壞賠償 依照法律規定，押金，不得超過 2 個月房租總額，已交付者， 如超過此限額，承租人得以超過部分抵付房租（土地法第 99 條 參照）。但押金契約，仍成立生效，並不因超額而無效。  租金：義務，使用者付費 何謂定金 / 押金 / 租金？

37 茲收到 (租屋人) 租屋定金新台幣 元整，並保留至 年 月 日止。 此 據 出租人簽章： 承租人簽章： 中 華 民 國 年 月 日 定金收據範本 房東若有收取定金，務必請房東開立收據

38  民法249條 定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定： 一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部 二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履約時，定金不得請 求返還 三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金 四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還 之 ＊ 小提醒：定金金額一般以房租每月租金之 3 或 4 分之 1 。 關於定金

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40  先看看契約簽定內容對於提前解約的規定  提出解約的一方通常需給付違約金  違約金合理金額為一個月的租金金額 租約中止 - - 提前解約

41  租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂 的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有 的狀況。例如：打孔（冷氣裝機）、牆釘除去後之修補等，應屬回復 原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會 稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回 復原狀。  因此，牆壁如無「顯然污損」（例如：房客的小朋友以牆壁為畫布， 到處塗鴉等等），房東要求重漆應非合法。 ＊小提醒：入住時可拍照留底，以便租約終止房東點交房屋時 與房東確認回復原狀之狀態 租約終止 - - 回復原狀

42  １、終止租約，提前解約（ 26.44 ﹪）  ２、欠租、租金之增減（ 19.12 ﹪）  ３、押金抵充返還（ 15.44 ﹪）  ４、修繕問題（ 5.52 ﹪）  ５、回復原狀（ 5.23 ﹪）  ６、費用欠繳及費用分擔（如水電）（ 3.77 ﹪）  ７、損害賠償（ 3.27 ﹪）  ８、續約（不定期租約產生）（ 2.16 ﹪）  ９、轉租、分租（ 2.09 ﹪）  10 、買賣不破租賃（ 1.97 ﹪） 十大租屋糾紛排行榜

43 常見租屋糾紛及 伍、常見租屋糾紛及處理方式 42 34 生命有無限可能 啟發孩子的夢想 實現屬於他們的彩繪人生

44  1. 未滿二十歲之大學生所訂之租約是否有效？ 答：未滿二十歲之大學生為「限制行為能力人」，其所為之契約行為依 民法 §79 條為「效力未定」，應經法定代理人（通常為父母）承認始生 效力。但依民 §77 ，大學生之租屋行為應可認係「依其年齡及身分，日 常生活所必需者」，無須經法定代理人允許或承認，應為有效。  2. 房東與房客簽約時，僅簽一份契約書，並由房東收回，這樣做可以嗎？ 答：契約為租賃雙方權利義務之憑據，理應各執一份為憑。依誠信原則， 房客應堅持保留一份正本才是。 常見租屋糾紛及處理方式

45  3. 多人合租，由其中一人代表與房東簽約，但其中一位 室友搬走後，房東要求房客要付全部的租金是否合理？  答：多人合租同一房屋，而「房屋之全部租金」由數 人分擔者，雖其中一人搬走，房東要求其餘房客負擔全 部租金，應有理由。（但如數人分別與房東簽約分租特 定房間者，因有各別之租賃關係，個別房客即無分擔他 人【搬走之室友】租金之義務。）  ＊建議：若為多人合租同一房屋，合約書請各自簽 或是將所有人的姓名資料皆填寫於合約書上，並註明房 間分配。 常見租屋糾紛及處理方式

46  4. 承租分租的套房，房東會常帶其他人來看房子，且擅自開啟 我們的房間給新房客看，我們是否有權反對並自行換鎖？（若 與房東同住的分租房客，是否可以將房間門鎖換掉？） 答：分租套房後，該部分空間即為房客合法占有使用，房東非經 房客同意，不得擅自開啟，違者有觸犯刑法第 306 條 — 侵入住 居罪之嫌。 。除房東有正當理由，如依民法 §429 Ⅱ表示其「為保存租賃物所 為之必要行為（例：檢視屋內電線、電路、電器、瓦斯等用品 之安全時）」外，房客有權拒絕；房客如欲「換鎖」保障隱私 亦可，但租期屆滿時，應注意負責「回復原狀」。 常見租屋糾紛及處理方式

47  5. 房東或室友偷窺房客洗澡，如何處理？ 答：應視當時有無「利用工具」（攝、錄影器材）窺視：如有，則 依刑法 §315 之 1 應以「妨害秘密罪」論處（最重可處三年以下有期 徒刑）；如無（係僅依雙眼），則依社會秩序維護法 §83 Ⅰ妨害善 良風俗之行為，可處 6000 元以下罰鍰。房客發現以上情形可向當 地派出所報警處理（記得索取報案三聯單，以為憑據）。 ＊大部分學校備有防針孔探測器，歡迎同學借用，以保障自身安全。 常見租屋糾紛及處理方式

48  6. 哪些設備在自然使用狀況下損壞，可以請求房東來維修？（電燈？ 熱水器？.. ），若房東遲遲未修，該如何處理？ 答：（ 1 ）房東在所租賃房屋提供之設備，例如：電視、冰箱、冷 氣、熱水爐、電燈、電風扇、門窗 … 等，如非可歸責於房客故意 或過失原因之損壞者，依民 §423 、 §429 ，房東應負修繕義務。 （ 2 ）房東未依約修繕，依民 §430 ，房客可選擇自行修繕（費用由 房東負擔或自次月租金中扣抵），或終止租約。 常見租屋糾紛及處理方式

49  7. 房東口頭答應要給的設備，事後又未履行承諾，可以如何爭取？可否以 此原因終止租約？ 答：（ 1 ）房東口頭答應提供之設備，如未履行，房客得依諾成契約，催告 房東限期給付之。如房東未限期提供者，因非契約主要給付義務之違反， 房客應不得終止或解除契約。如欲保障房客權益，應於立約時載明設備品 名、數量，及未提供之效果，以免爭議。 （ 2 ）終止租約權利之行使，應依法律或契約之規定，除非明訂於租約（例： 「甲方願提供（增設）熱水器及冷氣機各一台，如有違約乙方得終止租 約。」），否則，房客不得據此理由終止租約。 常見租屋糾紛及處理方式

50  8. 房客提前解約，並願意讓房東扣除押金，但是預繳的租金（約６ 個月）房東言明不退還，是否合理？ 答：契約提前終止後，依民法 §263 準用 259 之規定，房東就預繳之 租金應返還之。（例：每月租金 5000 元，預繳租金 6 月，共 3 萬元。 房客僅住一個月而要求提前終止者，一般租約均要求房客應補貼 房東一個月租金之損失；除非房客另有應負損害賠償責任之事由， 否則房東就租金部分，應返還 20000 元；如有另收押金者，亦應返 還。） 常見租屋糾紛及處理方式

51  9. 租約到期房客搬走後，房東扣留部分押金或全部的押金，欲待最後一期 水電結清後才要返還，是否合理？房東可以扣留的押金，合理的金額是多 少？ 答：租約到期或房客提前終止租約時，房東應依約返還押金，房東如考量 水電單據尚未到來而欲酌留部分押金，是合於社會常情的；但扣留全部的 押金，欲待最後一期水電結清後才返還，則不合理。房客可主張以近兩期 之水電費單據之平均金額，酌留之；如房東不同意而堅持要全部扣留者， 房客應請其於雙方租約上載明：「押金 ○○ 元應於 ○○ 月水電結清後返還。 ○○○ （房東）簽章」以為憑據。 常見租屋糾紛及處理方式

52  仔細察看「屋況」（外在環境、漏水 … ）、「設備」（冷氣、熱水器、 冰箱、電視、大門 … ）是否良好、修繕責任如何。愛惜房子，善盡保管 使用責任。  「產權」調查，注意簽約人是否為所有人；瞭解房東、室友的「人品」  「三金」（定金、租金、押金）、「四費」（水電瓦斯費、管理費、第 四台收視費、網路費）要談清楚。「報稅」問題先講好。  （房客）準時「交租」，（房東）盡快「修繕」。  雙方同意的事，要白紙黑字寫下來。  遇有「糾紛」耐心溝通，切勿情緒化，瞭解自身之權利義務及處理方式  「出入安全」（注意陌生人）、「公共安全」（用電及瓦斯） 結語：租屋的小提醒

53 陸 陸、結語 52 34 有些地方有些人， 會給我們生命帶來神奇潛能的氛圍， 而可能在正確時機進去我們的經驗， 支撐我們的夢想

54 結語 一.凡事豫則立，不豫則廢 二.建構一個學校用心、家長放心 、學生安心賃居環境

55 ☆ 感謝昤聽 ☆