建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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1 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉
黃 志 偉 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系講師 中原大學財經法律學系講師 中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

2 一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 1/2
一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 /2 （一）建築設計彈性化運用。 節能減碳，落實綠建築概念，活化建築設計。 （二）建物面積計算方式與法規規定相互矛盾，提供灌虛坪之機會： 1.「建築技術規則建築設計施工編」第一章第一條第三項建物面積計算方式，以外牆中心線。 2.「地籍測量實施規則」登記方式建物面積計算方式，以牆之外緣為界（地政機關產權登記方式）。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

3 一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 2/2
一、區分所有建物共有部分增加，房屋（虛坪）高比率原因 /2 （三）民眾對公共設施之迷思。 誤認建物公設比高表示房屋品質優，將中庭花園誤為公共設施。 （四）當層樓梯（小公面積）登記在主建物面積，銷售時訴求低公設比。 83年10月17日修正前。 （五）地下層及車道面積由全體住戶分擔。 建物所有權登記法令補充規定第十一之四點。 （六）相關建築法令訂定。 94年7月1日修正建築設計施工編第95條。 （七）營建機關免計入建管面積及總樓地板面積、而地政機關依不同法令受理建物測量登記。(建築設計施工編第1、95、96、162條，地籍測量實施規則第273條) 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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二、建物所有權第一次登記之要件 (一)建物須為合法。 (二)取得基地使用權。 (三)建物基地已完成土地總登記。 (四)須先行申請建物第一次測量。 (五)專有部分構造上獨立性。 (六)專有部分使用上獨立性。 (七)專有部分得單獨為所有權之標的。 (八)編列門牌或所在地址證明書。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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三、建物所有權第一次登記之性質 (一)登記之任意性。 (二)產權之確定性。 (三)登記之部分性。 (四)合法建物性。 (五)一物一權性。 (六)單方申請性。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

6 四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 1/2
四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 1/2 (一)台灣省政府46年5月3日令牆壁外之陽台、露台等不予登記。 (二)台北市政府62年10月16日領有使用執照之陽台，可依實際面積以附屬建物測量登記。 (三)台灣省政府63年6月28日發布台灣省土地建物複丈規則，牆壁外之突出物不予登記。 (四)內政部70年7月23日陽台以附屬建物辦理測量登記。 (五)內政部71年8月12日發布建物測量辦法，陽台、屋簷、雨遮准予登記。 (六)內政部79年6月27日修正發布地籍測量實施規則，陽台、屋簷、雨遮仍准登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

7 四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 2/2
四、附屬建物(陽台、屋簷、雨遮等)之登記法令變革 2/2 (七)內政部81年5月30日訂定建物所有權第一次登記法令補充規定，因退縮建築形成之露台及建築牆外突出部分(裝飾牆) 准予登記。 (八)內政部85年6月4日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物使用執照竣工平面圖載明陽台、屋簷或雨遮得以附屬建物登記。連接於一樓主建物直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖註明為平台或陽台准予登記，但花台、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽、露台不予登記。 (九)內政部90年2月16日修正建物所有權第一次登記法令補充規定，建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積得予登記。 (十)內政部95年12月14日非屬陽台、屋簷或雨遮性質，應計入樓地板面積，方可測量登記，入口雨遮不予登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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五、共有部分之登記方式及法令變革 /2 (一)地籍測量實施規則83年10月17日修正前： 區分所有共用部分原則應測繪於各區分所有建物之內。 (二)地籍測量實施規則83年10月17日修正後： 即專有部分及共用部分分別測繪登記。 (三)土地登記規則98年7月23日修正後： 區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。 (四)公寓大廈管理條例施行84年6月30日以後： 共有部分及約定共用部分，均以共用部分登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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五、共有部分之登記方式及法令變革 /2 (五)建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之4共用部分登記 之項目如下： 1.共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。 2.空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。 3.法定防空避難室。 4.法定停車空間。 5.給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。 6.配電場所，如變電室、配電室、受電室等。 7.其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共用部分者。 (六)民法第799條第3項、第4項、第5項規定： 區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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六、共有部分比率分算之態樣 1/2 (一)分算原則為依實際使用： 建物共同使用部分之項目應屬土地登記規則 所稱區分所有建物共同使用部分、其項目及所有權之劃分係私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。 (二)分算方式為契約自由約定： 起造人或區分所有權人相互間之自由契約約定為之。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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六、共有部分比率分算之態樣 2/2 (三) 共有部分比率之分算方式： 1.專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。 2.共有部分之應有部分，但另有約定者，從其約定。 3.主建物面積與主建物總面積之比例。 4.主建物面積或主建物面積加附屬建物面積。 5.戶數均分持分或層樓持分。 6.地下室停車位以每大車位十五平方公尺與地面上各樓層之主建物面積一併分算持分。 7.銷售價之比分算持分。 8.以出售面積與總銷售面積之比。 9.依地政士、建築師或土木技師測繪之建物測量成果圖所載建物面積分算持分。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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七、建物登記面積以牆之外緣為界解析 /2 (一)建物平面圖測繪邊界依地籍測量實施規則第273條第一款 規定依下列規定辦理： 獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。 (二)公寓大廈管理條例第7條： 公寓大廈管理條例第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用 供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 1.公寓大廈本身所占之地面。 2.連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門 廳；社區內各巷道、防火巷弄。 3.公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 4.約定專用有違法令使用限制之規定者。 5.其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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七、建物登記面積以牆之外緣為界 /2 (三)公寓大廈管理條例第56條： 1.獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。 2.建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。 3.附屬建物以其外緣為界辦理登記。 (四)中華民國建築開發公會全國聯合會，於98年7月29日 於監察院調查處諮詢座談會，主張以牆壁「外緣」為登記係為物權之完整性： 1.產權登記及於「外緣」，其所有權方能構成完整性。 2.開口處屬於門、窗等設置，登記於外緣，方得與專有部分 使用一體。 3.登記於外緣，陽台方得與專有部分連接。 4.課稅、徵收亦均以「外緣」範圍計算。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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八、地政機關如何測量建物面積 1/2 (一)建物測繪相關規定 1.依地籍測量實施規則第二百七十三、二百七十六條、公寓大廈管理條例第五十六條第二項。 2.實務測繪計算，測繪內容為主建物、附屬建物及共有部分(共用部分)，建物牆壁及結構柱均可納入測繪。 3.騎樓得辦理主建物登記。 區分所有建物之騎樓得以主建物內標示騎樓辦理登記。 4.陽台得以附屬建物登記。 5.雨遮得辦理登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

15 (二)全面實施辦理建物第一次測量，僅勘測建物位置免勘測建物平面圖作業要點：
八、地政機關如何測量建物面積 2/2 (二)全面實施辦理建物第一次測量，僅勘測建物位置免勘測建物平面圖作業要點： 1.竣工平面圖主建物以紅實線繪明，附屬建物以紅虛線繪明。 2.共有部分電梯間另於竣工平面圖上繪製。 3.建物最大投影位置勘測。 4.邊長距離標註不明建築師註記，如無法註記實地勘測。 5.建物測量成果圖依平面圖轉繪。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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九、建物所有權第一次登記之型態表解： /3 1.住宅 2.辦公室 3.商場 4.店舖 5.一般事務所 6.閣樓、夾層、騎樓、停子腳 7.樓電梯、門廳通道( 前) 8.法定停車空間( 前) 9.自行增設停車空間 10.獎勵停車空間 1.獨立使用及出入口 2.有門牌 3.須具有土地使用權 4.編列建號 5.有權狀 6.可自由處分 (一) 主建物 面積 計入權狀面積 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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九、建物所有權第一次登記之型態表解： /3 1.陽台 2.平台(一樓主建物 直上方有遮蓋物) 3.雨遮 4.露台(不准登記) 5.雨庇(不准登記) 必然 1.未計入容積面積 2.不能單獨使用 3.構造不具獨立性 4.無門牌 5.無單獨建號 (二) 附屬建物 計入權狀面積 1.瞭望台 2.屋頂突出物 3.自用儲藏室 4.防空避難設備 5.法定停車空間 約定 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

18 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉
九、建物所有權第一次登記之型態表解： /3 1.可分別或合併登記 2.另編建號登記 3.依實際使用分配 4.不分攤基地持分 5.不得分割 6.只有標示，無所有權 部與他項權利部 7.無建物所有權狀 8.隨主建物移轉 9.無建物門牌 10.不得移轉與非同一使照區分所有權人 1.水箱、蓄水池、水塔 2.變電室、受電室、電梯機房 3.地下室機房、屋頂機房 強制大公 (三) 共同使用部分 1.樓梯間 2.走道 3.門廳、突出物 4.自用儲藏室 5.瞭望台 6.法定停車空間 7.防空避難設備 可大公或小公 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

19 十、預售屋定型化契約面積誤差、價款找補及契約總價探究 1/2
十、預售屋定型化契約面積誤差、價款找補及契約總價探究 /2 （一）面積誤差發生，應有互相找補之約定。 （二）容許誤差不找補之弊害。 (三) 預售屋面積及價款找補： 民國98年9月24日行政院消保會169次會議審議通過，內政部「預售屋買賣契約書範本」，其中第五、六條有關面積及價款部分，內政部民國98年10月30日公告修正： 第五條　房屋面積誤差及其價款找補 一、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。 二、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。 三、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

20 十、預售屋定型化契約面積誤差、價款找補及契約總價探究 2/2
十、預售屋定型化契約面積誤差、價款找補及契約總價探究 /2 第六條　契約總價 本契約總價款合計新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 一、土地價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 二、房屋價款：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 （一）主建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿ 仟元整。 （二）附屬建物部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬 ＿ 仟元整。 （三）共有部分：新臺幣＿仟＿佰＿拾＿萬＿仟 元整。 三、車位價款：新臺幣＿佰＿拾＿萬＿仟元整。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

21 十一、預售屋定型化契約應記載事項修正重點
民國98年9月24日行政院消保會第169次審議通過，內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」其中第六、七點有關面積及價款部分，民國98年10月30日公告修正(民國99年5月1日生效)。 （一）增訂契約審閱期不得少於5日。 （二）明訂主建物、附屬建物及共有部分應分別列明面積。 （三）增訂主建物面積占本房屋登記面積之比例： （四）現行「房屋面積誤差在百分之一內互不找補」修正為「有誤差就互相找補」： (五) 房屋售價除總價外，依主建物、附屬建物及共有部分、車位分別列明於契約書。 (六) 買方遲延利息「萬分之五單利計算」調降為「萬分之二單利 計算」。 民國98年8月10日內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第二點(98年11月16日生效，刪除地下停車位面積誤差得互不找補約定) 。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (一)建物所有權第一次登記法令補充規定第11之2及第11之3條分別規定：「連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者，得以附屬建物登記。」。「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外，其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者，不在此限。」 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (二)中華民國建築開發公會全國聯合會，於98年7月29日於監察院調查處諮詢座談會，主張考量陽台、雨遮等所具功能性，如不予登記，將影響居住品質與人民財產權之確保： 1.陽台、雨遮等若不予登記，將使陽台、雨遮等功能喪失。 2.取消陽台、雨遮登記並未達到保護消費者目的。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (三)內政部營建署於98年10月6日邀集相關機關召開「研商因應監察院糾正建築法規不斷放寬免計入容積項目影響消費者權益等事項，有關建築技術規則修正會議」結論： 雨遮、屋簷及陽台具有提供建築物外部遮陽，有利建築外殼節能、遮雨及建築物防火之功能，陽台得供作洗衣、曬衣、設置空調室外機及熱水器之用，且位於建築物外牆之外，列為免計入建築面積、容積之項目，及其得免計入建築面積及容積之上限，尚屬合理，宜維持現行規定；惟雨遮及屋簷非可供人員實質使用之空間，建議修正建物所有權登記規定時，列為不得登記之項目。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (四)內政部地政司於98年10月13日召開「建物面積統一及附屬建物測繪登記」會議，針對屋簷、雨遮及陽台等附屬建物測繪登記事宜結論： 民法第799條第2項前段規定，專有部分係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，是建物應同時具備構造上及使用上之獨立性，方得辦理其所有權之測繪登記。因屋簷、雨遮之效用甚微，且未具前開構造上及使用上可獨立之要件，不再辦理測繪登記，而陽台可供生活空間使用，且符合前開要件，得予測繪登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (五)內政部於98年12月22日召開研商建物所有權第一次登記法令補充規定部分條文修正草案會議。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十二、陽台、雨遮、屋簷應否登記探討 /6 (六)內政部98年10月30日公告修正預售屋買賣契約書範本第三條： 二、房屋登記面積（二）附屬建物面積，即竣工圖上之陽臺__平方公尺(__坪)、雨遮__平方公尺(__坪)及屋簷__平方公尺(__坪)，合計__平方公尺（__坪）。附屬建物未列明項目面積不予計價。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

28 十三、法定停車空間、自行増設停車空間、獎勵增設之空間產權登記方式表解：
(一) 以共同使用方式登記(法定) 1.併入「大公」中登記為一 個建號分擔於全體住戶。 1.出售於全體住戶(大公) 。 2.按專有部分面積之比例分算持分。 3.僅得出賣於同一棟之住戶。 4.係以賣共有持分面積方式計算出售。 5.屬共有共用性質。 2.登記成小公共建號(車 公)分配於「特定住戶」 (即只登記給有購買車位 者) 。 1.按車位數比例登記為特定住戶之共有持分。 2.以車位數為計價單位出售車位。 3.僅得出賣於同一棟之住戶使用執照之其他住戶。 4.亦屬共有共用之性質(小公) 。 (二) 以非共同使用方式登記 (增設、獎勵) 1.獨立登記權狀單獨銷售。 1.按車位數比例登記建物產權。 2.係以車位數為計價出售車位。 3.可出賣於任意之第三人。 4.屬專有專用性質。 5.區分建物應分配土地持分。 2.獨立登記權狀，出售於全 體住戶 1.係以賣持分面積方式計價出售車位。 2.按專有部分之面積之比例分算持分。 3.出賣於同一棟之住戶。 4.屬專有專用性質之例外，類似共有共用性質。 3.附屬在一樓內登記(如店鋪、零售業、一般事務所、住宅、辦公室)。 4.附屬在地下層之其他區分所有建物之內登記(如二樓以上之主建物)。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

29 十四、停車空間產權登記方式之所有權與使用權方式之關係表解
停車空間種類 所有權使用權登記方式 所有權 使用權方式 前 後 車位編號 ( 後) 法定停車空間 主建物  固定位置 附屬建物 共用部分 大公 輪流或抽籤或出租 未購車位無使用權 小公 分管協議使用 自行增設停車空間 獎勵增設停車空間 註：代表：登記機關登記所有權 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十五、停車位銷售方式解析 (ㄧ)民國八十年九月十七日(含)前取得建造執照停車位銷售方式。 (二)民國八十年九月十八日以後建照核發停車位銷售方式： 1.併入專有面積以主建物面積登記。 2.單獨編列建號登記。 (三)以專有部分持分共同使用方式登記。 (四)以大公共同使用一個建號登記。 (五)以車道及停車位面積合併建號登記。 (六)以停車位面積不含車道登記。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十六、區分所有建物所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例，就登記權利於當事人未能協議或發生爭議之解決機制應否以法律規定為宜。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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十七、主管機關確實登載建物共有部分之詳細項目內容，俾利消費者瞭解其建物共有部分之測繪登記項目內容。(內政部98年10月16日台內地字第 號) 現行建物測量成果圖已將建物共有部分之項目圖說，轉繪至其建物平面圖上且於圖面註明各共有部分之項目，並於主要用途欄登載為共有部分。惟為使消費者瞭解其建物共有部分之項目，請　貴處（府）督請所轄各登記機關於建物測量成果圖上加註「本共有部分之項目有○○○、○○○、○○○、○○○、○○○及○○○等○項。」等字樣。 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉

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The End 謝謝各位 敬請指教 建物公設比登記高低及虛坪問題解析-黃志偉