城市分析方法之放大视野面 重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing.10.2012.

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1 城市分析方法之放大视野面 重庆中原咨询顾问营业中心 ChongQing

2 说明 此篇为2012年下半年沉淀《城市进入性分析维度与方法（1）—— 城市发展潜力分析》的细化部分
此篇主要着眼于“如何站在更高的视角”分析城市 由于时间与精力限制，略有粗糙之处。如经历与精力充足，会持续 总结沉淀，逐步构建完善的城市分析体系

3 回顾。常用的分析问题的方法主要为纵深分析和比较分析，前者在于揭露分析对象的本质，拓展分析问题的深度；后者在于明确分析对象的性质，扩张分析问题的宽度
如何分析城市？——分析的常用方法 科学的分析方法 1 此处细化 2 纵深分析法 比较分析法 分析 角度 对选取的可分析点进行层次递进的分析方式，即打破砂锅问到底，找出问题的本质的过程 把可分析点放在更大的平台对比，选取的对比对象跟分析目标处于同一价值平台或在某方面具有相似性即可 在于分析问题的深度，是科学的认揭露问题的本质 在于分析问题的宽度，是清晰化的认知问题的分量 分析 结果 说明，本篇幅摘自《城市进入性分析维度与方法（1）——城市发展潜力分析》，P25

4 分析三部曲 核心问题界定。 寻找参照物。 结论定论。

5 问题的由来

6 2010年8月国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，将前海定位于亚太地区重要的生产性服务业中心，推进深港金融合作，支持前海建设我国金融业对外开放试验示范窗口
图：前海深港现代服务业合作区 总体思路 核心区 充分发挥经济特区先行先试作用，利用粤港两地比较优势，进一步深化粤港紧密合作，在前海合作发展现代服务业，以现代服务业的发展促进产业结构优化升级，为我国构建对外开放新格局、建立更加开放经济体系作出有益的探索，为全国转变发展方式、实现科学发展发挥示范带动作用。 发展目标 到2020年，建成基础设施完备、国际一流的现代服务业合作区，具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境，形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系，聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。 配套区 加强金融业发展 在CEPA框架下，广东省先行先试范围内，研究探讨深入推进深港金融合作，研究适当降低香港金融机构和金融业务准入门槛，支持金融改革创新项目在前海先行先试。营造良好的金融生态环境，吸引各类金融机构在前海集聚发展。增强金融辐射服务能力，努力将前海建设成为国家对外开放的试验示范窗口。 物流区

7 前海中心规划确立，将再次改写深圳的城市中心，由福田科技中心升级为前海金融中心，深圳未来将有机会借力发展成为与香港融合发展的深港全球性金融服务业中心
第一阶段—罗湖中心—南中国商贸之都 罗湖中心 福田中心 前海中心 是深圳最早的中心区，是全市金融和商贸中心，拥有罗湖口岸、深圳火车站、东门商业街以及全国闻名的黄金珠宝市场，是深圳依托香港发展转口贸易业的发源地 第二阶段—福田中心—科技型产业城市 随着深圳不断发展壮大，高科技企业快速崛起，深圳中心区迁移到福田，福田发展成为总部经济区，新的金融中心，拥有全国最大的华强北商圈 第三阶段—前海中心—金融服务业中心 2012年7月3日，国务院公布《关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策的批复》支持前海建设我国金融业对外开放试验示范窗口，前海将成为深圳新的中心 依托香港发展 过去：罗湖中心 与香港融合发展 现在：福田中心 未来：前海中心 传统商贸业，金融业，转口贸易业 高科技企业总部，金融业转移 金融业总部，高端服务业

8 Step1：核心问题界定 前海特区对深圳城市发展的影响究竟何在？ 如何将这一不确定因素概念化、清晰化、具体化？

9 打开视野面

10 无缝连接香港，得天独厚的地缘优势是深圳过去现在将来发展的持续原动力。与香港共同组成的深港都市圈作为带动珠三角城市群发展的双核之一
图：深圳区位图 珠三角双核之一 广佛都市圈 城市区位：位于中国南方珠江三角 洲东岸，隶属中华人民共和国广东 省 双核之一：珠三角城市群形成了广 佛都市圈和港深都市圈双核带动格 局，深圳与香港为一极 深圳CBD 深圳 深港都市圈 与香港无缝对接的地缘优势 深圳毗邻香港，与香港以深圳河为 界，距离香港中环仅30公里 深港山水相连，经济相互依存，有 着紧密的历史渊源和天然联系 深圳，又称为“鹏城”，1980年8月26日 经国务院批准正式设立，土地面积为 1953平方公里，原特区面积395.81平方 公里，2010年8月，深圳特区扩容至全市 深圳市貌

11 特殊重大政策成为深圳持续快速成长催化剂。深圳是我国第一个经济特区，在国家计划中实行单列，被赋予其相当于省一级的经济管理权限，是带动中国对外开放、实行市场经济体制的先试先行区
1980年8月26日，第五届全国人民代表大会常务委员会第十五次会 议中通过了由国务院提出的《广东省经济特区条例》，批准在深圳 设置经济特区。 1992年邓小平第二次南巡视察深圳 1984年2月24日至26日，邓小平第一次视察深圳，为深圳题词： “深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。” 1988年11月，国务院批准深圳市在国家计划中实行单列，并赋予其 相当于省一级的经济管理权限。 1990年 12月1日，新中国第二个 证券交易所——深圳证券交易所诞生。 深圳小平同志巨幅宣传画 1992年邓小平第二次南巡，视察深圳，并发表了极为重要的谈话： 计划经济不等于社会主义，市场经济不等于资本主义，特区姓“社” 不姓“资”。

12 前海特区之历史地位与意义：中国进一步深化改革开放的风向标
2012年12月7日至11日，中共中央总书记、中央军委主席习近平在广东省考察工作。这是习近平在深圳前海深港现代服务业合作区考察。 2012年12月。习近平总书 记上任首站视察深圳，深 圳首站是前海。 1992年1月。中国改革开 放总设计师邓小平南巡深 圳发表重要讲话提出“基 本路线要管一百年，动摇 不得”，坚定了中国改革 开放的决心

13 香港相对大陆的比较优势逐步丧失，上海已经威胁到香港金融中心地位，城市发展急需导入新的增长点
受到城市发展空间限制以及98年金融危机影响，香港经济增长面临困局，而近几年大陆经济体强势崛起，香港的比较优势逐步丧失 ，上海金融中心已经[威胁到香港金融中心地位]，城市发展[急需导入新的增长点] 图：香港GDP变化及增长率 香港局限于 平方公里范围之内，城 市发展缺少新的拓展空间，2011年人均生产 总值达49137美元，经济发展已经接近极限 土 地 资 源 限 制 香港仍旧没有走出98年金融危机的阴影，经 济增长放缓 经 济 增 长 放 缓 数据来源：2011年香港年度公报 图：北上广深港2011年GDP（亿元）及增长率比较 近几年中国大陆经济强势崛起，北京、上海 生产总值已经超越香港，同时上海金融中心 的建设已经威胁到香港的地位 大 陆 城 市 竞 争 数据来源：2011年各城市统计公报 香港相对大陆的比较优势逐步丧失，上海已经威胁到香港金融中心地位，城市发展急需导入新的增长点

14 从香港经济发展历程来看，每一次的经济转型都离不开大陆的支持，香港[必须深度开拓大陆的市场空间，扩大其经济腹地]；香港经济转型的必然选择是[借力深圳共同繁荣，深港共建全球性金融中心]
第一次转型 第二次转型 第三次转型 港业界吁前海开放金融业 20世纪五十年代早期～1967年： 从“转口型”经济转向以“制造型”，制造业成为香港经济 支柱产业 大陆政局变动，使得上海和华南地区的大量资本、机器设备、 熟练工人流向香港，创造了转型条件 海通国际副主席兼行政总裁林 涌：希望前海能够在金融政策 方面做出进一步的探索以及创 新，打破旧有制度的约束，将 全球最好的金融制度引入到前 海，给香港金融业提供更多机 会 国泰君安（香港）主席阎峰： 在前海真正实现自由开放的前 提下，希望未来能够在前海设 立分公司，进行两地的跨境业 务，特别在证券交易领域 ——摘自香港文汇报 1976～1985年： 从“制造型”转向为“出口导向型”战略，初步发展成为以 制造业为基础，国际贸易和金融业为支撑的区域性经济中心 城市 20世纪七十年代，西方发达国家经历了黄金发展时期，对外 进行产业转移 1986～今： 转向为“国际金融中心城市”，以国际贸易和金融业为主导， 成为内地最重要的金融及商贸服务中心 香港制造业北移，本地制造业虚拟化，带动珠三角“三来一 补”工业发展

15 前海合作区成立延续并再次升级深圳快速成长的地缘及政策红利两大持续动力。对于政府而言，无论是经济上还是政治上都是大势所趋。保持香港的长期繁荣稳定，培植具有国际竞争力的金融中心，为香港更好地融入内地奠定基础，同时将带给深圳借力香港快速融入国际化发展平台的历史性机遇 前海政 策解读 前海深港合作区之深港共赢 国家战略支撑 前海之于香港：从国家整体战略出发， 前海重大作用是保持香港的长期繁荣稳 定，做大做强香港的资本市场，为香港 更好地融入内地奠定基础 前海之于深圳：温总理称前海为“深圳 的未来”，深圳可借力香港快速融入国 际化平台 国家政策支撑：在深圳前海地区探索开 展资本项目可兑换的先行试验、实行比 经济特区更加特殊的先行先试政策 前海发展前景：着重打通香港和深圳两 个资本市场，培植出国际性有竞争力的 金融中心，然后完成深港、粤港在金融 和资本市场上的合作

16 进一步拉通“前海—深圳—香港—中国”这一纵深线路
之于香港 做大做强香港的资本市场，共享大陆的市场空间与经济腹地，更好的融入内地助 推香港经济转型。 之于深圳 相较于珠三角其他城市，有机会短期内凭借前海特区，成为泛香港区域，快速成 长为全球顶级城市之一。 之于中国 加速社会变革和转型，进一步深化改革开放，是这一特殊历史时期的风向标。实 现“中国梦”，具有历史性意义的一步！

17 Step2：寻找参照物 前海对深圳的影响的参照物就是现今的香港——全球 顶级城市发展平台
前海的发展方向正是在于“深港融合，深圳成为泛香 港区域，香港更好的融入内地”

18 现在再来回答“前海特区对深圳的影响”。

19 香港具有国际化的平台优势，前海在规划定位、政策制定、招商引资等全方位与香港对接，前海就是香港的延伸，深圳就是内地香港，深港合作区的规划实施将极大提升深圳的城市价值
香港经济平台优势 前海全面对接香港 亚太地区传统“总部经济”中心，目前 有超过3800家跨国公司在港设立地区总 部或办事处，在整个亚太地区位居榜首 前海招商引资全部是真正与国际接轨 的国际化公司，已与30多家企业签订 合作协议或意向协议，其中有15家世 界500强企业 国际地位 前海 VS 香港 香港是国际自由港，是奉行自由市场的 经济体系，港府施行自由放任政策，以 全球最自由开放而全球知名 开放程度 实行比经济特区更加特殊的先行先试政 策，支持在CEPA框架下降低香港金融企 业在前海设立机构和开展金融业务的准 入条件 香港拥有整个亚洲最开放、最自由同时 也最健全的金融市场，整个亚洲的贸易 中心和结算中心，继纽约和伦敦之后的 世界第三大金融中心 推动人民币的区域化和国际化，我国金 融业对外开放试验示范窗口，与香港共 建国际性有竞争力的金融中心 金融地位

20 设立法定机构实行企业化运作，人才配套公寓先期建设等创新操作手法，深圳市政府的执行能力是前海深港合作区成功推进强有力的保证
前海推进图片 法定机构：成立“法定机构”前海海管理局意味着企业化运作的政府，目的是走出一条靠法律权威、不靠行政权威的新路子 咨询委员会：2012年8月成立前海合作区咨询委员会，全国人大常委会副委员长华建敏受聘主任委员 管理机 构设置 1.1万套人才公寓封顶 交通规划：共有各类轨道线路12条，总长53公里，其中已有两条轨道交通投入使用 1.1万套人才公寓已经先期动工，目前已经封顶，预计今年年底有望成型并交付使用　 规划建 设推进 市委书记香港推介 招商推介：2012年7月16日，前海管理局在香港举行了政策解读暨招 商推介会，与30多家企业签订合作协议或意向协议，其中有15家世 界500强企业，12家港资企业，12家外资企业，签约总金额达到了 2200亿元 招商引 资推介 温家宝总理视察前海 深圳政府的执行能力是前海深港合作区成功推进强有力的保证

21 深圳城市价值快速跃升将创造房地产价值上升空间短期内可名利双收
广州、佛山、东莞等珠三角城市实体经济发达，产业升级转型周期相对较长，依托前海深港合作区价值驱动，深圳城市经济转型能够快速驱动，城市价值和房地产价值具有快速跃升空间 深圳城市投资价值分析 珠三角制造业转型周期长 深圳可快速实现产业升级 深圳城市价值快速提升 实体经济发达：广州、佛山、 东莞等珠三角核心城市实体经 济发达，但目前普遍面临着产 业升级转型的需求 转型周期长：珠三角制造业转 型缺少外界驱动力，短时间内 难以实现生产力水平的快速提 升，产业转型周期会比较长 科技型产业发达：深圳科技型 产业发达，但同样面临历史遗 留问题，原始制造业需要升级 转型腾挪发展空间 可快速转型升级：前海深港合 作区强大的价值驱动将引领深 圳经济再次腾飞和产业快速转 型，发展成为金融业服务中心 城市价值提升：国际性金融服 务业中心城市发展预期，深圳 城市价值将在其科技型城市机 制基础之上进一步跃升 房地产投资价值：受城市价值 带动，房地产价值在短期内仍 然具有快速上升空间，在短期 内可名利双收 深圳城市价值快速跃升将创造房地产价值上升空间短期内可名利双收

22 对深圳城市发展的影响： 城市内涵升级，相较于珠三角其他城 市，有机会·短期内·凭借前海特区， 成为泛香港区域，快速成长为全球顶 级城市之一

23 Step3：结论定论 城市内涵升级，相较于珠三角其他城市，有机会·短 期内·凭借前海特区，成为泛香港区域，快速成长为 全球顶级城市之一

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