中联税务师事务所湖南楚天有限公司 中兴财光华会计师事务所有限责任公司湖南分公司 董事长 中联造价咨询有限公司湖南分公司 中国注册会计师

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1 中联税务师事务所湖南楚天有限公司 中兴财光华会计师事务所有限责任公司湖南分公司 董事长 中联造价咨询有限公司湖南分公司 中国注册会计师
中兴财光华会计师事务所有限责任公司湖南分公司 董事长 中联造价咨询有限公司湖南分公司 中国注册会计师 詹兰昌 中国注册税务师 国家税务总局认定税收专家 联系电话： 、

2 营业税改增值税 （房地产行业） 指 南

3 一、增值税的原理与沿革 二、为什么要全面推行“营改增” 三、营业税改征增值税试点的基本内容 四、营改增的发票管理及风险控制 五、营改增的税收筹划

4 一、增值税的原理与沿革 （一）、什么叫增值税 增值税就是以增值额为课税对象的税。增值额是纳税人销售货物或提供服务价值总额，扣除购进货物或服务价值后那部分新增的价值就是增值额。

5 （二）增值税的沿革 增值税是二十世纪五十年代诞生的一个新税种，它首先产生于法国。我国是上个世纪八十年代引进这个税种，1972—1982年是试点阶段，82年元月起在全国部分行业推行。首先是在机器机械和农机两个行业和三项产品（电风扇、自行车、缝纫机）中试行。1984年税制改革中，国务院颁发了《中华人民共和国增值税暂行条例》成为一个独立税种。

6 1987年再一次扩大行业范围，后来几次扩大征收范围完善抵扣制度，现在已成为税制完善、征收广泛、税负合理的主体税种。

7 （三）增值税的计算有多种方法，国际通行采用“扣额法”和“扣税法”。
扣额法 就是从销售收入总额中减除外购的物质消耗和服务价值，求得增值额据以计算应纳税额的方法。 公式： 应纳税额=（销售收入－外购货物和服务价值）×税率

8 扣税法 就是先求出售收入额的应纳税额减去外购货物和服务的应纳税额求得增值额部分的应纳税额的方法。
扣税法 就是先求出售收入额的应纳税额减去外购货物和服务的应纳税额求得增值额部分的应纳税额的方法。 公式： 应纳税额=销售收入×税率－进项税额 进项税额（扣除税额）=购进货物和服务×税率

9 扣税时点的确定 购进——领料——生产——销售 我国最终确定为“购进扣税法”

10 二、为什么要全面推行“营改增” 这次是流转税全面推行增值税取消营业税。
其他行业在前些年的改革中都逐步从征产品税、营业税改征增值税，只剩下金融业、房产业、建筑业、生活服务业征收营业税，这下全部把这几个行业改征增值税取消营业税。

11 第一、避免重复征税 第二、便于贯串增值税征管链条 第三、优化产业结构 第四、启动结构性减税契机

12 营改增的要点： 1、不留死角，全面改征增值税； 2、试点行业以不含增值价格为基点，货物或服务的增值税税额由纳税人向购买方取得； 3、实行凭发票所注税额进行抵扣制度； 4、实行规范的购进扣税法； 5、除明文规定的减免税外，不随意进行减免。

13 三、营业税改征增值税试点的基本内容 （一）纳税人 纳税人——在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税纳税人，应缴纳增值税不缴纳营业税。 纳税人分一般纳税人、小规模纳税人。 年销售额在500万元上（含 500万元）的为一般纳税人，以下的为小规模纳税人。

14 （二）征税范围 销售服务、无形资产、不动产 视同销售： 1、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务； 2、单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产。

15 建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施向建造、修缮、装饰、线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程和其他建筑服务活动。包括：工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

16 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业用房、办公等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

17 （三）、税率和征收率 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。 其他6% 有形动产租赁服务17% 征收率3%

18 （四）、增值税的计算 计税方法分： 一般计税方法 简易计税方法

19 一般计税方法的基本公式： 本期应纳税额=本期销项税额－本期进项税额
A、销项税额的计算 销项税额是按规定税率计算并向购买方收取的增值税税额，也就是我们现在所说的整体税金，销项税额是随同价款向购买方收取的，销项税额不包含在价内，在增值税专用发票上它是按销售金额计算，但又与价格分栏填列。

20 公式：销项税额=销售额×税率 例（1）某房地产企业2016年5月销售收入2000万元，经计算该项收入中应分担向政府购地基款500万元。计算该企业5月份的销项税。 税基= =1500（万元） 销售额=1500÷（1+11%）= （万元） 销项税= ×11%=148.65（万元） 上述例子包含两个知识点： 一是价外税的知识点， 二是扣额法知识点。

21 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

22 销售额的确定注意几点： 1、销售额是包含除增值税以外的在价外收取的一切费用和各种名目的基金。但代收的维修基金不列销售额。 2、纳税人以外汇结算销售额的，应按规定折合人民币。 （ 12月不变） 3、视同销售的项目应列入销售额。 4、委托他人代销的货款。 5、将自产的货物用于集体福利或个人消费的。

23 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地款。

24 7、纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当开具红字增值税专用发票，未开的不得扣减。
8、纳税人将价款折扣额在同一张发票上分别注明，以折扣后的价款为销售额未在同一张发票上分别注明的，以货款为销售额。

25 6、以物易物、以旧换新的。 上述视同销售行为而无销售额或销售额明显不 合理时，按下列顺序确定销售额。 第一、按市场同类价格确定； 第二、按组成计税价格确定。 公式：计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定，成本利润率 一般为10%。

26 B、进项税额的计算： 进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产、支付或负担的增值税额。

27 下列进项税准予从销项税额中抵扣： 1、从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额； 2、从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增
3、按照农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和 13%的扣除率计算的进项税额 ； 4、从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动 产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证 上注明的增值税额。

28 不能抵扣的进项税额 1、购进货物或劳务、服务未按规定取得并保存增值税扣税凭证的。 2、超期验证的扣税凭证的增值税额。（180天）
3、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 4、非常损失的购进货物、劳务、服务的进项税。

29 5、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
6、纳税人适用一般计税方法计税的因销售折让、中止或者退回而退还给买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或退回而收回的增值税额，应当从当期进项税额中扣减。 当期应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

30 C、简易计税方法 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增 值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。 公式： 应纳税额=销售额×征收率
销售额=含税销售额÷（1+征收率）

31 D、几项特殊规定 1、一般纳税人销售自行开发的房产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经适用36个月不得变更。
老项目是指《建筑工程施工许可证》注明合同工期在2016年4月30号前的房产项目； 另外，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 老项目的销售额不得扣除土地价款。 建筑安装的老项目也可选择按简易计税方法计税，税率3%。

32 （1）、房地产开发企业采取预收税款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2、预征税款 （1）、房地产开发企业采取预收税款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 （2）、一般纳税人跨县提供建筑服务适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额按照2%的预征率计税应预缴税款。 适用简易计税方法计税和小规模纳税人的均按3%的征收率计税应预缴税款。 适用一般计税方法计税的， 应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3%

33 3、2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取的之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%. 4、纳税人2016年5月1日后购进货物和服务、建筑服务，用于新建不动产或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并新增加不动产原值超过50%的，其进项税分2年从销项税额中抵扣。

34 5、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
6、试点纳税人纳入“营改增”试点之日前发生的应纳税行为，因税收检查等原因需要补缴税收的，应按照营业税政策规定补缴税额。 7、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

35 E、增值税的征收管理 1、营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税国家税务局暂委托地方税务局代理。 2、纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，应在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。 3、向消费者个人、免征增值税项目的单位销售服务、无形资产或者不动产、不得开具增值税专用发票。

36 F、增值税纳税地点 1、固定业户应当向其机构所在地或居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各所在地的主管税务机关申报纳税。 2、非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的由其机构所在地或居住地主管税务机关补证税款。

37 3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产、转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。
4、扣缴义务人应当向其机构所在地或居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

38 G、增值税的日常会计核算 （一）、会计科目设置和核算内容
企业在“应交税金”科目下设置“应交增值税”明细科目，在应交增值税明细账中应设置“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税转出”，在“应交税金”中设置“待抵扣进项税额”。

39 “进项税额”，记录企业购入货物服务、无形资产、不动产而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税。企业购入货物支付的进项税额，用蓝字登记，退回货物应冲销售的进项税额，用红字登记。
“销项税额”，记录企业销售货物服务、无形资产、不动产收取的增值税额，企业销售货物应收取的销项税额用蓝字登记，退回销售货物应冲销的销项税额用红字登记。

40 “进项税额转出”，记录企业的购进货物服务、无形资产、不动产等发生非正常损失及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税。 “待抵扣进项税额”，记录企业的购进货物服务、无形资产、不动产的当期大于销项税部分或其他原因等待下期抵扣的进项税额。

41 （二）、日常核算 1、企业国内采购的货物，按专用发票上注明的增值税，借记“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，按照专用发票上记载的应计入的货物成本金额借记“原材料”、“开发成本”、“管理费用”、按照应付款实际支出的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。购入货物发生退货时作相反的会计分录。

42 （例1）购进货物进项税的会计处理： 某房地产企业2016年7月份购入钢材20吨，价款20000元，税额3400元；支付电费10000元，税额1700元；办公用品价款5000元，税额850元，当即付款，请作账务处理。

43 借：原材料 开发成本 管理费用 应交税金-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款

44 （例2）购进建筑工程服务进项税的会计处理：
某房产企业2016年7月支付某建筑工程公司建筑工程款2000万元，增值税税额220万元，当即付款。请作账务处理。 借：开发成本 应交税金—应交增值税（进项税额）220 贷：银行存款

45 （例3）购入不动产进项税会计处理： 某房产企业2016年7月购入按固定资产核算的房屋一栋，房价总值3330万元，其中不含税金额3000万元，增值税330万元，当即付款，请作账务处理。 借：固定资产—房屋 应交税金—应交增值税（进项税额） 应交税金—应交增值税（待抵扣进项税额）132 贷：银行存款

46 2017年8月1日作如下分录： 借：应交税金—应交增值税（进项税额） 132 贷：应交税金—应交增值税（待抵扣进项税额）

47 （例4）购入初始农产品进项税会计处理： 某房产企业2016年7月购入树苗一批100万元，填制农产品收购发票当即付款。请作账务处理，计算进行税额。 进行税额=100×13%=13（万元） 借：开发成本 应交税金-应交增值税（进项税额） 13 贷：银行存款

48 （例5）购入货物发生非常损失进项税会计处理： 某建筑工程公司2016年8月因下暴雨损失水泥50吨，账面价值15000元，账务上请作损失处理。
进项税额=15000×17%=2550（元） 借：营业外支出—损失 贷：原材料 应交税金-应交增值税（进项税转出）

49 （例6）销售房产的销项税会计处理： 某房地产公司2017年元月销售住房20套，每套价格120万元，全部收现。请作账务处理。 销项税额=（20×120）÷（1+11%）×11% =237.84（万元） 借：银行存款 贷：营业收入 应交税金-应交增值税（销项税额）

50 四、营改增的发票管理及风险控制 第1类：增值税专用发票 （不含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票）
从货物销售方、加工修理修配劳务或者应税服务提供方取得，是最主要的扣税凭证。纳税人应自开票之日起180天内认证，并在认证通过的次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣。

51 汇总开具专用发票的，应当使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，未加盖发票专用章。自行打印销货清单的，属于未按规定开具发票不得抵扣

52 票 样

53 从货物运输服务商取得。它是提供货物运输服务开具的专用发票，基本使用规定与增值税专用发票一致，也应自开具之日180天内认证抵扣。
第2类：货物运输业增值税专用发票 从货物运输服务商取得。它是提供货物运输服务开具的专用发票，基本使用规定与增值税专用发票一致，也应自开具之日180天内认证抵扣。 货物运输代理业务、旅客运输及其他货物、劳务和服务不得开具发票。

54 票 样

55 第3类：税控机动车销售统一发票 从机动车零售商初购入新机动车时取得，用于车辆注册上牌照、缴纳车购税和增值税抵扣。一般纳税人从事机动车（旧机动车除外）零售业务使用税控系统开具机动车销售统一发票。纳税人应自开票之日起180天内认证，并在认证通过的次月申报期内，申报抵扣进项税额，逾期不得抵扣。

56 纳税人购入新机动车用于批发零售的，应当取得增值税专用发票；纳税人购入二手车，应当取得二手车销售统一发票，如果需要抵扣增值税，还需一并取得增值税专用发票。

57 票 样

58 第4类：海关进口增值税专用缴款书 纳税人进口货物时从海关取得。纳税人应自开具之日起180天内申请稽核比对，逾期不予抵扣。对稽核比对结果为相符的，纳税人应在税务机关提供稽核比对结果的当月纳税申报期内申报抵扣，逾期不予抵扣。委托代理进口的，对代理进口单位和委托进口单位，只准予其中取得专用缴款书原件的单位抵扣。

59 海关税款专用缴款书号码第19位应为“-”或“”，第20位应当为“L”。如果是其他字符如A、C、I、Y、V，则不属于进口增值税专用缴款书，不得抵扣。

60 票 样

61 第5类：农产品收购发票（核定扣除除外） 一般纳税人从农业生产者自产农产品时开具，按农产品买价乘以13%计算抵扣，实行农产品进项税额核定扣除办法的纳税人除外。向批发零售商购买农产品，或者向农业生产者购买非自产农产品，不得开具收购发票。

62 票 样

63 规范专用发票管理 1.取得发票环节—行为不当，会造成税负增加！ 应纳增值税=销项税额 - 进项税额 进项税额构成要件：
应纳增值税=销项税额 - 进项税额 进项税额构成要件： 必须取得增值税专用发票 （1）必须取得增值税专用发票，普通发票无效！ （2）增值税专用发票必须通过税局认证！

64 中国增值税征管实务中，实行“以票管税—以票减票”，开票收入立即实现销项税额，但进项税额因各种原因（无票、假票、虚开票、票不合规等）往往不确认为进项税额。
所以，应纳增值税往往不等于增值额（毛利额）乘以税率，而是取决于管理手段和管理水平。

65 第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，而未取得；或取得“假票”或“认证不通过”的发票。
【案例】：向钢材供应商采购钢材，对方向房地产企业开具的是增值税普通发票或其他发票。

66 第二、取得专用发票后，未及时(180天内)到税务局认证，使得进项税额作废；
举例：2016年5月1日向钢材供应商采购钢材，对方于2016年5月1日开具发票，但物资供应人员“压票”，若未在2016年11月1日前传递至财务人员去税局认证，则此票不得作为进项税额！

67 目前对超过180日的解决措施 国家税务总局公告2011年第50号规定： 对增值税一般纳税人发生真实交易但由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。

68 “善意取得”——补税但不涉及刑事责任 【案例】：向钢材供应商采购钢材100吨，对方开具增值税专用发票，但房地产企业自始至终不知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，即房地产企业不知情，取得发票后作为进项税额抵扣了，被税局查出后也必须补交税款！

69 非“善意取得”：补税且涉及刑事责任 【案例】：实际向钢材供应商采购钢材100吨，房地产企业要求对方开具120吨增值税专用发票。 这属于明知虚开而取得，取得发票后作为进项税额抵扣，被税局查出后除必须补交税款外，还要移送司法机关。

70 “营改增”后不能抵扣的14种发票 第1种：票款不一致的增值税专用发票
《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发「1995」192号）第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”

71 第2种：对开发票”不能抵扣进项税金 没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。

72 第3种：“营改增”过渡期，三种发票不能抵扣
1.营改增前购买，税改后收到营改增前签订的材料采购合同，合同已经履行，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，且营改增后才付款给供应商并收到的增值税专用发票。 2.营改增前购买，税改后付款营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完工的工程建设项目，

73 营改增后才支付采购款而收到供应商开具的增值税专用发票。
3.过渡期间的非工程采购营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。

74 第4种：没有销售清单不能抵扣 没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。国税发【2006】156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

75 因此，若没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。

76 第5种： 职工集体福利和个人消费的专用发票 财税[2016]36号规定：用于集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 购进货物如果用于企业职工福利，专用发票是不能用来抵扣的，像企业购买的饮水机、饮用水、微波炉，若是为企业员工集体福利而买，就不能抵扣。

77 第6种： 非正常损失的专用发票 例如：工地上被盗窃的钢材、水泥。 （1）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（2）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （3）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （4）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

78 第7种： 超过认证期限180天的专用发票 如果企业已经取得了增值税专用发票，一定要记得在180日内到税务机关办理认证。国税函[2009]617号第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。

79 第8种： 固定资产发生以下三种情况不能抵扣 纳税人已抵扣进项税额的固定资产发生以下三项所列情形的，应在当月按下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率 （一）用于免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务； （二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳； （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务

80 第9种：与小规模纳税人相关的四种情况不能抵扣
1.增值税小规模纳税人购进货物取得的发票不允抵扣进项税额。 2.增值税一般纳税人在以小规模纳税人身份经营期（新开业申请增值税一般纳税人认定受理审批期间除外）购进的货物或者应税劳务取得的增值税发票，其进项税额不允许抵扣。

81 3.增值税一般纳税人在认定批准的月份（新开业批准为增值税一般纳税人的除外）取得的增值税发票不允许抵扣进项税。
4.增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物或者应税劳务取得普通发票（购进农产品除外）不允许抵扣进项税额。

82 第10种：票据无法通过有关部门认证的不能抵扣
1.增值税一般纳税人购进货物或者应税劳务，取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票和农产品销售发票不符合法律、行政法规或财政、税务主管部门有关规定的，其进项税额不允许从销项税额中抵扣。 2.辅导期增值税一般纳税人取得的增值税专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书交叉稽核比对没有返回比结果或比对不符时，其进项税额不允许抵扣。

83 第11种：与五种减免税相关不能抵扣 1.购进免税货物取得增值税抵扣凭证，其进项税额不允许抵扣。 2.购进用于免征增值税项目的货物或者应税劳务以及随之发生的运输费、销售免税货物的运输费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣，已申报抵扣的应作进项税额转出处理。 3.纳税人在免税期内购进用于免税项目的货物或者应税劳务所取得的增值税扣税凭证，一律不得抵扣。

84 3.实行海关进口增值税专用缴款书“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得进口增值税专用缴款书稽核比对不符的，其进项税额不允许抵扣。
虽然专用发票有无法认证、纳税人识别号不符以及发票代码、号码不符等情形之一的，其进项税额不允许抵扣。但购买方可要求销售方重新开具专用发票，重新认证通过后在规定时间内仍可申报抵扣。

85 4.免税货物恢复征税后，收到该项货物免税期间的增值税抵扣凭证注明的进项税额不允许抵扣。
5.进口货物减免的进口环节增值税税款以及与周边国家易货贸易进口环节减征的增值税税款，不得作为进口货物的进项税额抵扣。

86 第12种：作废及停止抵扣期间的发票不能抵扣 1.取得作废增值税抵扣凭证，其进项税额不允许抵扣。 2.纳税人在停止抵扣进项税额期间所购进货物或应税劳务的进项税额，不得结转到经批准准许抵扣进项税额时抵扣。 3.增值税一般纳税人在停止抵扣作废及停止抵扣期间的增值税发票不能抵扣。

87 第13种：未申请办理一般纳税人认定手续的不能抵扣
增值税纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准，未申请办理一般纳税人认定手续的，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不允许抵扣进项税额。 同时，增值税一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，其取得的进项税额也不允许抵扣。

88 第14种：购进货物退回或折让收回的已支付增值税进项税额不能抵扣
增值税一般纳税人因购进货物退出或者折让而收回的已支付的增值税进项税额，应从发生购进货物退出或折让当期的进项税额中扣减。

89 五、营改增的税收筹划 什么叫税收筹划：税收筹划就是纳税人 （或聘请的专业机构）在制订经营方略、选择经营模式、采纳核算方法时，在不违背税收原则的条件下既能规避税收处罚，又能减轻税收负担的谋略行为。

90 营改增过程中要注意以下筹划： （一）、教育全体员工树立增值税意识

91 （二）健全各种与增值税有关 的制度 1、发票管理制度 2、物资服务采购制度 3、合同管理制度 4、费用报销制度

92 （三）、经营模式选择中的筹划 1、建筑安装行业中的经营模式选择中的税收筹划。 对项目经理收取管理费的经营模式将要彻底改变。

93 2、房地产开发企业经营模式选择中的税收 筹划 自销与营销公司销售的选择 成立材料采购公司 成立苗圃公司、园林公司

94 （四）、结算方式的税收筹划 结算方式分为现金采购、赊购、分期付款三种方式。“营改增”后房地产企业尽量选择分期付款、分期取得发票。这样可以分步递延产生增值税进项抵扣，有效控制税负。

95 房地产项目来自于设计、工程施工、购入材料，产生进项税额较多，而销项税额在开发早期很少。
（五）、进项税额抵扣时间的筹划 房地产项目来自于设计、工程施工、购入材料，产生进项税额较多，而销项税额在开发早期很少。 但房地产企业采取税款预缴制，会造成先期垫付大量税金，而出现进项税额留抵情况。 因此，房地产企业必须考虑工程进度和税款抵扣时间的合理安排，以及其他产生销项税额和进项税额的交易业务和经营活动。

96 （六）提高精装修房销售比例 增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，就比例而言降低了企业税负，增加盈利空间。

97 （七）企业控制索取发票的筹划 杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收,会计核算结束。

98 （八）采购合同的税收筹划 企业应当规范相关合同，所有对外交易合同要全部以企业名称对外进行签订，取得的增值税发票名称必须与企业全称一致。

99 （九）、新旧项目一般计税方法与简易计税方法选择中的税收筹划
开发成本科目中核算的金额大，不宜选择一般计税方法。 材料库存不大，开发成本已转完，适合选择一般计税方法。 估计难以取得增值税发票，制度又不健全，建议采用简易计税方法。 一个企业分项目采取两种方法比较灵活。

100 （十）、地基款分配的税收筹划 地基款收据一定要合法 各期地基款的分配 共同设施用地、开工时间并在哪一个项目核算 政府摊派修路的用地

101 （十一）、在实行一般计税方法之前要将开发成本尽快结转到老项目中去

102 （十二）、新项目开工之前要减少采购压缩库存

103 谢 谢！