整理者：吳有鎰 Roy Wu 教練：李如鑠 團隊：大亨隊 、 Alpha

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1 整理者：吳有鎰 Roy Wu 教練：李如鑠 團隊：大亨隊 、 Alpha
黃金捷運線-土城捷運站 土城區慶安街 整理者：吳有鎰 Roy Wu 教練：李如鑠 團隊：大亨隊 、 Alpha

2 大綱 人口分布 地理分析 案件分析及支撐面(夢) 入場策略 出場策略

3 土城區人口概略 人口數：23.8萬 人口密度：8,060人/平方公里 95 96 97 98 99 NO. 區 里數 鄰數 戶數 男 女
總人口數 95 23 土城區 47 1220 76610 118923 117325 236248 96 77420 119053 117890 236943 97 78520 119322 118326 237648 98 79767 119616 118693 238309 99 1236 81362 119704 119259 238963

4 位置 新北市土城區慶安街X號

5 案件周圍介紹 公家機關 就業區 土城區公所 土城區衛生局 土城區警察局及消防局 土城區圖書館 土城區農會 土城國小 土城工業區 永寧工業區
頂埔科技園區-鴻海、億光

6 交通 土城捷運站(未來萬大線轉樞紐) 北二高土城交流道 北縣特二號快速道路(100年通車)，動畫 醫療 亞東醫學中心 元復醫院

7 案件分析 室內坪數：103.27 平方公尺 ≒ 31.0坪 土地坪數：30.7125平方公尺 ≒ 9.22坪 土地類型：商二 屋齡：25年
室內坪數： 平方公尺 ≒ 31.0坪 土地坪數： 平方公尺 ≒ 9.22坪 土地類型：商二 屋齡：25年 房型：5/2/2 新北市政府城鄉發展局

8 未來空間 閃耀五星 雙捷運樞紐站 台北港特定區 三重二重疏洪道兩側 土城暫緩區 中和秀朗橋北側 新莊北側知識產業園區
頂埔捷運開通-2013/07 板南線與萬大線

9 現代住宅 海山、土城、永寧捷運附近之公有地 都更 欣湛然建設洽談中

10 入場策略 市場價格 實際購入價格 貸款成數 20-25年公寓約20-23萬 預售屋約35萬 16.3萬，低於市價2成(490萬)
開價 $4,900,000 成交價 建物權狀坪數 30 頂加坪數 建物使用坪數 單坪價格(開價) $163,333 單坪價格(成交價) 使用坪數成交單價 裝潢費 $0 仲介費 房屋登記人紅包 $30,000 買屋雜費 家電款 家俱費 套房數 月總租金 $11,000 年總租金 $132,000 總價投資報酬率 2.66% 貸款金額 $4,500,000 貨款利息 $108,000 管理雜費 自有資金 $400,000 自有資金報酬率(ROI) 6.00% $24,000 出售策略 4%回推價格 $3,300,000 合理成交議價 $6,000,000 仲介費4% $240,000 賣價-買價-仲介 $860,000 利差(賣-買-裝潢+雜支項) $800,000 售出投報率 200.0% 租金報酬(1年) ttl $824,000 TTL 投報率 206.0% 入場策略 市場價格 20-25年公寓約20-23萬 預售屋約35萬 實際購入價格 16.3萬，低於市價2成(490萬) 貸款成數 9成=450萬 1 2 3 4 5 均價 永慶 NT$17.43 NT$19.95 NT$25.61 NT$23.43 NT$21.61 信義 NT$15.63 NT$14.98 NT$21.91 NT$17.48 NT$17.50 591 NT$21.89 NT$16.71 NT$18.56 NT$22.28 NT$20.27 21世紀 NT$25.47 NT$22.18 NT$24.45 NT$24.03 單位：萬 NT$20.85

11 出場策略-租金報酬率 報酬率-單層 報酬率-套房 總價投資報酬率 自有資金報酬率(ROI) 2.66% 6.00% 4.87% 48.0%
註：因房子屋齡老舊，翻修不易，故採用單層出租，導致報酬率偏低。 若採用出租為主，可隔成5間套房，翻修費用約120萬，此時投報率可達4.87及48%。

12 出場策略-售出報酬率 報酬率 總價售出報酬率 TTL 投報率 200% (30坪*20萬=600萬) 206% 出價策略：
以650萬出售，根據如下： 目前市價約為20-23萬，採用20萬，約為600萬，會以650萬出價。 其優點： 等於市價或低於市價 環境優勢： 閃耀五星之一 交通便利：捷運、二高、北特二 都更計畫，建商已著手商談 園區招商，就業機會大

13 Thanks for your listening!