權 利 變 換 估 價 主講人：許文昌 博士 歐亞不動產估價師聯合事務所.

Presentation on theme: "權 利 變 換 估 價 主講人：許文昌 博士 歐亞不動產估價師聯合事務所."— Presentation transcript:

1 權 利 變 換 估 價 主講人：許文昌 博士 歐亞不動產估價師聯合事務所

2 主講人 許文昌博士 學歷：國立政治大學地政研究所法學博士 證照：高考土地行政及格 高考都市計劃及格 高考不動產估價師及格 普考地政士及格
普考不動產經紀人及格 現任：歐亞不動產估價師聯合事務所總裁 國立台北大學不動產與城鄉環境學系 兼任副教授

3 區段徵收 市地重劃 協議合建 聯合開發 權利變換 老屋拉皮 重建 都市更新實施方式 整建 維護

4 權利變換之意義 權利變換係指更新單元內重建區段之土地 所有權人、合法建築物所有權人、他項權 利人或實施者，提供土地、建築物、他項
權利或資金，參與或實施都市更新事業， 於都市更新事業計畫實施完成後，按其更 新前權利價值及提供資金比例，分配更新 後建築物及其土地之應有部份或權利金。

5 權利變換之性質 一、立體式重劃 二、合建 三、容積獎勵 四、多數決 自組更新會 ↗ 實施者為建商 ↘ 法定容積×1.5
原建築容積＋法定容積×0.3 人數＞2/3 面積＞3/4 ↗ ↘ ↗ ↘ ↗ ↘

6 都市更新權利變換估價方法 1.權利變換前土地估價方法： (1)未建築使用之土地：權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。
50萬/坪 × 600坪 = 30000萬元 地號 面積(坪) 综合修正率 單價(萬/坪) 總價(萬元) 調整後總價(萬元) A 100 100% 42 4200 4695 B 110 96% 40.32 4435 4958 C 120 97% 40.74 4889 5465 D 130 120% 50.4 6552 7324 E 140 115% 48.3 6762 7558 合計 600 26838 30000

7 充分利用 (2)充分利用之土地：權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下： a.各區分所有建物之土地權利價值=各區分所有建物房地總價×土地價值比率 b.各區分所有建物之建物權利價值=各區分所有建物房地總價×建物價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 土地價值比率= 素地單價×基地總面積 素地單價×基地總面積+［營造或施工費單價× (1-累積折舊率) × 全棟建物面積］ 建物價值比率= 營造或施工費單價× (1-累積折舊率) × 全棟建物面積

8 建號 建物面積(坪) 樓層別效用比 建坪單價(萬/坪) 房地總價(萬元) 土地價值比率 土地權利價值(萬元) A1 60 125% 25 1500 80% 1200 A2 110% 22 1320 1056 A3 103% 20.6 1236 989 A4 100% 20 960 A5 105% 21 1260 1008 合計 5213

9 低度利用 (3)低度利用之土地：權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方法如下： a.依前述規定計算土地價值比率。 b.未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值=未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率 c.各區分所有建物土地權利價值比率=未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值÷Σ未達法定容積之各區分所有建物土地權利總價

10 d.各區分所有建物土地權利價值=區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地權利價值比率
建號 建物面積(坪) 樓層別效用比 建坪單價(萬/坪) 房地總價(萬元) 土地價值比率 土地權利價值(萬元) 調整後土地權利價值(萬元) A1 60 125% 25 1500 60% 900 1080 A2 110% 22 1320 792 951 A3 103% 20.6 1236 742 891 A4 100% 20 1200 720 865 A5 105% 21 1260 756 908 合計 3910 4695

11 充分利用之分配比 地主 土地權利價值(萬元) 權利價值比例 A1 1200 3.93% A2 1056 3.46% A3 989 3.24%
960 3.15% A5 1008 3.30% B 4958 16.25% C 5465 17.91% D 7324 24.00% E 7558 24.76% 合計 30518 100%

12 低度利用之分配比 地主 土地權利價值(萬元) 權利價值比例 A1 1080 3.60% A2 951 3.17% A3 891 2.97%
865 2.88% A5 908 3.03% B 4958 16.53% C 5465 18.22% D 7324 24.41% E 7558 25.19% 合計 30000 100%

13 2.權利變換後房地估價方法：權利變換後區分所有建物及其土地應有部份，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關連性等因素，以都市更新評價基準日當時之「新成屋價格」查估之。 PiQi= 元

14 3.分配方法： (1)實施者 提列項目 壹 、 工 程 費 用 一 重 建 (A) (一)建築設計費 (二)營建費用 (三)營建工程管理費
(四)空氣污染防治費 (五)其他必要費用 1.公寓大廈公共基金 2.外接水、電、瓦斯管線工程費 3.建築相關規費 4.地質改良 5.交通影響評估 6.鄰房鑑定費 重建費用(A)合計

15 壹 、 工 程 費 用 二 公設 益施 或費 公用 共(B) 貳 權 利 變 換 (C) (一)公共設施 1.地上物拆遷補償費
2.工程開闢費用 3.其他必要費用 (二)公益設施 室內裝修費用 (三)認養及捐贈費用 1.公益設施認養經費 2.捐贈本市縣都市更新基金 公共及公益(B)合計 貳 權 利 變 換 (C) 一、調查費用 (一)都市更新規劃費用 (二)不動產估價費(含技師簽證費) (三)土地複丈費 (四)鑽探費 二、更新前土地及建物測量費用 三、合法建築及其他土地改良物拆遷補償 四、拆遷安置費 (一)占有他人土地之舊違章建築 (二)合法建築物拆遷安置費用 (建物租金補貼) 五、地籍整理費 六、其他必要業務費 1.模型 2.資金專案管理費 權利變換費用(C)合計

16 参、貸款利息(D) 肆、稅捐(E) 伍、管理費用 一、行政作業費(F1) 二、信託費用(F2) 三、總務及人事管理費用 F3=(A+B+C+D+E) × 5% 四、銷售管理費用 F4=(A+B+C+D+E) × 6% 五、風險管理費 F5=(A+B+C+D+E+F1+F2+F3) × 12% 管理費用合計 (F=F1+F2+F3+F4+F5) 共同負擔費用 (A)+(B)+(C)+(D)+(E)+(F)總計： 元

17 充分利用之分配圖 實施者 (53.96%) (1029300693元) 地主 (46.04%) (878151755元) 3.15%
3.30% 3.24% 3.93% 3.46% 實施者 (53.96%) ( 元) 16.25% 地主 (46.04%) ( 元) 17.91% 24.00% 24.76%

18 低度利用之分配圖 實施者 (53.96%) (1029300693元) 地主 (46.04%) (878151755元) 2.88%
3.03% 2.97% 3.6% 3.17% 實施者 (53.96%) ( 元) 16.53% 地主 (46.04%) ( 元) 18.22% 24.41% 25.19%

19 結論 一、新舊房價差異、容積獎勵、住戶整合等為都市 更新之成敗關鍵因素。 二、權利變換前，估價重心在土地。權利變換後， 估價重心在房地。
三、增加共同負擔費用或估低更新後房價，均會造 成實施者之「費用負擔平均比例」提高，因而 對實施者有利，但對地主不利。 四、地主間之土地權利價值比例，僅影響地主之權 益，不影響實施者。 五、更新後分配，採自行選擇，同一位置有二人以 上申請分配，則採公開抽籤決定。

20 簡 報 完 畢 謝 謝 大 家