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2015天津住宅市场精装修专题研究 中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin
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天津市区在售精装修项目对比 天津市区中在售项目精装标准共可划分为2000-3500元，4000-5000元，7000元以上三个档次。 河东
区域 项目名称 成交均价（元/㎡） 是否精装修 装修标准（元/㎡） 河东 嘉里雅颂居 26000 精装 4500 万达公馆 20000 5000 天津恒大帝景 待售 3500（普宅）\8000（豪宅） 招商雍景湾 24000 3000 河北 仁恒河滨花园 2500 红桥 惠灵顿国际社区 21000 亿城堂庭 17000 部分精装 3500 和平 天津大都会 23000 3000\5000 \10000 新汇华庭 售罄 5-10楼座精装修 金融街和平中心 28000 2、4楼座精装修 汤臣津湾一品 8000 河西 泰悦豪庭 4000 万科新梅江柏翠园 金侨新梅江壹号 中海八里台 29000 贵和中心 7000 全运村 待定 南开 紫熙台 29000 3000
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固本次专题对3000、4000两个档次，选出两个较为典型的楼盘进行深入研究
天津市区中在售项目精装标准共可划分为 元， 元，7000元以上三个档次。 其中区间3000元、4000元两个档次为主流在售楼盘，比较赢得天津市场欢迎。 少部分7000元以上精装标准楼盘，在精装品质方面没有得到明确提升，多数为项目售价的砝码和少部分电器及软装价值的增加。 固本次专题对3000、4000两个档次，选出两个较为典型的楼盘进行深入研究
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案例一——招商雍景湾精装修专题 高层为精装产品，洋房毛坯。 对外宣装修标准3000元/平米； 实际成本约 元/平米。
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海河沿线，双湾交汇，观景宜居住宅，吸引周边改善客群。
招商雍景湾 住宅 商业 开发商 招商 总建筑面积 18.18万 容积率 2.17 住宅建面 16.4万 物业地址 河东海河东路与海津大桥交口东侧 土地情况 津东海（挂） 号 楼面地价11276元/㎡ 物业类型 商业、住宅、普通住宅、豪华住宅 住宅产品类型 高层、洋房 首开时间 未开盘 当前售价 29000元/㎡ 地块背景：招商局地产和九龙仓中国置业有限公司合作开发， 天津港威房地产开发有限公司于2013年9月拿地，地块面建 18.18万平米，楼面地价为11276元/㎡，尚未开盘，预计洋房 销售价格29000元/平米。 所在版块：项目位于河东区天钢柳林地区，配套较为成熟，交 通畅达。 项目定位：海河沿线，双湾交汇，观景宜居住宅，吸引周边改 善客群。 天钢柳林地区 津塘路 大沽南路 昆仑路 外环线 项目
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整盘规划 二期 一期 项目涵盖了商业、住宅两大主要业态形 式。分两期进行开发建设，目前在售的 是一期住宅及商业。
共规划住宅20栋，其中15栋高层，5栋 洋房，高层分列于项目东西两侧，洋房 于项目中轴偏西。 高层18-33F到顶，洋房6F到顶，项目 整体中间最高，依次向南北两侧递减。 1.5万㎡综合性社区商业设置在地块南 侧。 二期 一期 1.5万㎡商业
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户型信息 18#24层高层两梯四户 24层以上楼座均为两梯四户 94㎡两居 92㎡两居 两梯四户全部为92-94㎡的三室。
18#24层高层两梯四户 层以上楼座均为两梯四户 94㎡两居 92㎡两居 两梯四户全部为92-94㎡的三室。 全部采用了设备平台赠送面积的手法，设计为半间书房和设备平台结合，扩大空间。 在玄关、洗衣机位等位置，进行了精细的设计，使各个功能空间合理不局促。
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户型信息 四个功能空间南向 122㎡三居 87㎡两居 144平米四室两厅两卫 在临近河景资源的局部位置设置了两梯三户的户型，产品占比不高。
三分离卫生间 122㎡三居 3.6m 3m 在临近河景资源的局部位置设置了两梯三户的户型，产品占比不高。
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客厅、卧室、餐厅为地板，壁纸。地块品牌为柏金地板及圣象地板。松下中央空调（分户）。
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厨房卫生间——瓷砖为特地陶瓷。
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厨房——弗兰卡灶具、中意橱柜、伊莱克斯抽油烟机。
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卫浴——喷头使用汉斯格雅和金莎丽。马桶、面盆、浴缸（部分户型）为科勒品牌
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开关插座——为TCL罗格朗国际电工，基本照明为TCL。
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三层双中空玻璃、室内紧急报警系统。
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安防配置——脉冲电子围栏、室内智能对讲控制面板、三重门禁（ETC、电梯刷卡、社区人性入口掌纹系统）
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案例二——嘉里雅颂居 对外宣装修标准4500元/平米；
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项目占据一线河景，定位为高端城市综合体。
嘉里雅颂居 项目占据一线河景，定位为高端城市综合体。 项目地址 河东区六纬路 与六经路交汇处南侧 建筑面积 项目总建73万平米 其中住宅18万平米 容积率 5.79 物业类型 3栋61层到顶超高层住宅 （1-4层为集中式商业） 住宅产品类型 超高层 首开时间 2012年9月 交付标准 精装修 装修标准4500元/平米 当前售价 26000元/平米 开发品牌 嘉里建设 项目区位交通图
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嘉里雅颂居 写字楼（二期） 超高层住宅 香格里拉酒店 集中式商业 集中式商业
嘉里雅颂居为大型综合体项目，总计 3栋住宅产品，3栋均为61层到顶超 高层住宅，内部户型设计均一样，共 计1126户精装住宅,8万平米4层大型 购物中心，及9万平米的天津香格里 拉大酒店，高级写字楼等。 设置约3100个停车位，车位户数比例 1.3:1。 整体绿化率为22%，园林规划有 4000多平米的空中花园，园林风格 不明显。 立面采用现代建筑风格，外墙采用铝 板配合石材设计，外墙石材为高级黄 金麻，落地窗设计。 超高层住宅 集中式商业 写字楼（二期） 香格里拉酒店 集中式商业
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7梯7户/8户的塔楼设计，180平米以上大户型产品可瞰景。
嘉里雅颂居 7梯7户/8户的塔楼设计，180平米以上大户型产品可瞰景。 A 149 I132 J125 B142 E186 D180 C191 高区22-59层 低区8-21层 A 149 F87 G77 H87 B142 E186 D180 C191 划分为低区和高区，区别在于纯北向部分，低区纯北向设计为小户型，高区设计为中大户型。 项目为塔楼建筑，存在出房率较低的问题，同时大量纯北向产品，影响整体品质。
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客厅——地面采用人造石，墙面采用壁纸。入户门锁采用耶路电子门锁。日立VRV分体空调。
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卧室——地面为实木复合地板，墙壁壁纸，主卧内配有衣橱。
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厨房——地面、墙面为瓷砖。橱柜为奔豪仕橱柜，台面选用三星人造石台面。
电器方面：菜盆、喷头、抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、灶具、烤箱（部分户型）均为弗兰卡。
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卫生间——地面、墙面为瓷砖。洁具方面：马桶、、面盆、浴缸（部分户型）均为TOTO。
龙头、花洒等均为汉斯格雅。热水器为史密斯。
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附：嘉里雅颂居不同户型配备不同电器型号标准
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电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 多维磁场空间，保持果蔬新鲜 Z直冷系统，上冷藏、下冷冻
抗菌可拆卸门封条，清洁更方便 进口环保内胆 FRANKE 一居室户型FGH 尺寸：527*607*1607毫米 总有效容积：210升 冷藏室有效容积：130升 冷冻室有效容积：80升 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 上冷藏下冷冻，时尚内置灯 超大冷藏、冷冻室，更多储藏空间
冷藏、冷冻均可手动调温，精确保险 低能耗，环保又节能 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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电冰箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 欧式外观，对开门大冰箱 智能控温，一键操作 冷藏冷冻单独制冷，不易串味
大冷冻能力，4小时迅速冻透食物 多层架设计，空间随意搭配，大容量存储 纳米银抗菌，360度全覆盖 低噪音、低能耗，达国家二级能效等级 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：914*744*1781毫米 总有效容积：576升 冷藏室有效容积：358升 冷冻室有效容积：218升
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洗衣机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：595*527*845毫米 内筒容量：45升 洗涤容量：6.0公斤
转速：每分钟1000次 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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洗衣机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：595*640*845毫米 内筒容量：52.5升 洗涤容量：7.2公斤
转速：每分钟1200次 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 403不锈钢机身材料 电子式按键，操作简易
活性炭滤网，板式铝滤网，清洁方便 FRANKE 尺寸：600*500*555毫米 排风量：每小时700立方米 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质403不锈钢机身材料 宽敞风口设计，油烟顺畅吸入
“坡导近吸”风道系统，吸力强劲 双层净滤不锈钢油网，集油迅速，不漏油，容易清洁 三分钟延时关机功能，吸尽余烟 全无缝外观设计，无卫生死角，油污无处藏匿，易清洁 百色LED照明灯，安全节能、不刺眼、不烫手 液晶显示屏，操作一目了然 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：900*500*555毫米
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抽油烟机 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质403不锈钢加黑色铝合金装饰前面板 “坡导近吸”风道系统，吸力强劲
一体成型集烟腔，油烟无处藏匿 双层净滤不锈钢油网，集油迅速，不漏油，容易清洁 三分钟延时功能，净吸余烟 白色LED照明灯，安全节能、不刺眼、不烫手 液晶显示屏，操作一目了然，按键操作时有提示音 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：900*500*555毫米
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灶具 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 嵌入式两眼多功能电陶炉 微晶玻璃面板 触摸式控制 EGO发热盘 FRANKE
过热保护 安全锁 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 尺寸：730*440毫米 功率：右：1.8千瓦 左： 千瓦 三居室户型CDE
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灶具 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 优质SUS304不锈钢面板、金属旋钮，外形简洁，易擦洗
三炉头设计，满足不同烹饪需求 独特的全进风设计，使燃烧更充分更安全 脉冲点火，瞬间启阀 铸铁锅架，坚固耐用 精密自动熄火保护装置，确保安全 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 尺寸：750*450*150毫米 热负荷：左：4.2千瓦 中：1.8千瓦 右：4.2千瓦
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微波炉 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 微波、烧烤、组合加热 3种微波烧烤组合 7段微波活力调节
8种常用预设烹饪模式 95分钟烹调时间选择 大功率烧烤 快速烹饪功能 电子程序，预置食谱 儿童保险锁、自动系统保护功能，使用更安全安心 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 600毫米 家用嵌入式微波炉 容积：25升 功率：2400瓦 旋转盘大小：270毫米 最大可用直径：3.14毫米
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烤箱 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 不锈钢面板及把手、镀银旋钮，外形简洁，耐用易擦洗
多种加热及烧烤模式，美味随心选择 定时功能 机械控制，操作简单实用 三层玻璃门设计，杜绝安全隐患 FRANKE 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 容积：58升 三居室户型CDE
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热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 24W即热式电热水器 德国制造，外形设计简约 简易一键式控制面板
提供35℃、38℃、42℃、48℃、55℃五种出水温度选择 多功率调控系统 根据流量和入水温度自动调节功率，节能省电 电子控制IES明线加热线制热 TTC双温度控制系统精确设定出水温度 气泡探测、温度和压力电子安全断电系统 GERMAN POOL 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 150L贮水式电热水器 独特高效双温控系统 双加热系统，快速升温，节能省电
金圭特护内胆，有效抗锈防结垢 不锈钢内芯强力阳极棒保护水箱经久耐用 加厚无氟聚氨酯发泡隔热层，保温性能好，减少热损耗 A.O.SMITH 史密斯 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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热水器 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE 190L贮水式电热水器 独特高效双温控系统 双加热系统，快速升温，节能省电
金圭特护内胆，有效抗锈防结垢 不锈钢内芯强力阳极棒保护水箱经久耐用 加厚无氟聚氨酯发泡隔热层，保温性能好，减少热损耗 A.O.SMITH 史密斯 一居室户型FGH 二居室户型ABIJ 三居室户型CDE
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洗脸盆 TOTO 简约外型设计 采用智洁技术，超越纳米尺度的超平滑表面，污垢 难以黏附，清洁更轻松，不必使用过多的水和清 洁剂
台下式安装，清洁简单，维护方便 TOTO 尺寸：550*370毫米 实际容量：8升
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座便器 TOTO 全包型底部设计，美观易清洁 加长型座便器，使用更加舒适 采用智洁技术，超越纳米尺度的超平滑表面，污垢
难以黏附，清洁更轻松，不必使用过多的水和清 洁剂 TOTO 3升或6升大小水切换，按启式水箱，节水环保
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浴缸 TOTO 简约设计风格 高温煅烧而成，釉面平整 良好耐酸碱性能，使用寿命更长 防滑底部设计，安全可靠
尺寸：1700*750*490毫米 满水容量：201升
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入户门锁 具有门卡、密码、机械钥匙三种开启方式 用户可自行更改门卡密码 智能显示：电池更换提示、登记密码显示、锁舌卡 住警告
触摸屏键设有虚位密码功能 电子感应锁定，3分钟自动锁死功能 侵入/破损警报、大锁芯设计，充分保障家居安全 一卡多用 语音提示，操作简易 节电设计
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对讲机 7寸TFT彩色显示屏，免提可视通话 超薄外观，电容式触摸按键，LED指示灯 监控、紧急报警功能于一身 FERMAX
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铝合金断热窗及双钢化低辐射Low-E镀膜中空玻璃
精装标准对比总结 功能居室 精装选项 招商雍景湾（高层参考） 嘉里雅颂居（洋房参考） 客厅 地面 柏金/圣象地板 人造石 墙壁 壁纸 卧室/书房 实木复合地板 衣橱 部分地方有橱柜 主卧有衣橱 卫生间 地砖 特地陶瓷 瓷砖 墙砖 洁具 科勒 TOTO 花洒/龙头 汉斯格雅/金莎丽 汉斯格雅 热水器 待定 史密斯 洗衣机 —— 弗兰卡 厨房 橱柜 中意 奔豪仕（三星人造石台面） 灶具 抽油烟机 伊莱克斯 冰箱 微波炉 烤箱 其他 灯具 部分TCL 部分品牌灯具 窗 三层双中空玻璃 铝合金断热窗及双钢化低辐射Low-E镀膜中空玻璃 空调 松下中央空调（分户） 日立VRV分体式空调 室内安防 紧急报警系统 监控、紧急报警 社区安防 社区电子围栏 智能安防出入系统 对讲 智能对讲 （弗曼科斯）彩色可视对讲 入户 电梯刷卡/掌纹识别 门卡、密码、机械钥匙三种开启方式
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