都市更新權利變換 不動產估價報告書範本 簡報

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1 都市更新權利變換 不動產估價報告書範本 簡報
報告人：卓輝華

2 卓輝華 簡經歷 學 歷：台北大學地政系學士、政治大學地政系碩士、博士班
卓輝華 簡經歷 學 歷：台北大學地政系學士、政治大學地政系碩士、博士班 專長領域：不動產估價、不動產投資財務分析、不動產開發分析、房地產市場分析 現 職：中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長 台北市不動產估價師公會創會理事長 宏大不動產估價師聯合事務所所長 宏大資產評估顧問股份有限公司董事長 中華民國土地估價學會副理事長 中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員 中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金委員 財政部國家資產經營管理委員會委員 財政部國有財產估價委員會專家委員 經濟部工業區土地建築物價格審定委員 台北縣都市更新審議委員會委員 台北市畸零地調處委員會委員 台北大學不動產與城鄉環境系兼任講師 台北科技大學建築設計系兼任講師 中國土地估價師協會顧問 (大陸)

3 壹、計畫緣起： 一、都市更新權利變換估價包括更新前土地價值評估、(補償價值評估)、及更新後更新單元內權利人權利價值評估
二、不動產估價報告書內容不一致及估價用語之表達不夠精確統一，造成閱讀估價報告書之不便利，及用詞不統一。 常造成權利人、更新審議委員及相關使用報告書之誤解，實需制定一嚴謹及具公信力的不動產估價報告書範本

4 權利價值分配公平性？ 「權利變換」是以更新前各權利人之間的「權利價值」為基礎 透過比例計算後 依個別比例來分配更新後利益，
及負擔更新過程中之共同負擔之方式， 藉以在公平基礎上，達成土地再開發的目標 更新前後，各權利人之權利價值分配公平與否，是權利變換最重要的課題。 但是！！？？ 權利人與實施者的合作分配方式？

5 制度設計？ 促使實施者爭取權利價值分配之最大利益
權利人分配更新後不動產 甲 3,000萬–1,200萬 20% 乙 4,500萬–1,800萬 30% 丙 丁 合計 9,000萬 100% 更新後不動 產價值合計 15,000萬 更新前權利價值 甲 1,000萬 20% 乙 1,500萬 30% 丙 丁 合計 5,000萬 100% 共同負擔 6,000萬 實施者 折價抵付 6,000萬 不動產

6 制度設計？更新後不動產價值降低情況下 折價抵付 6,000萬 實施者 不動產 更新後不動 產價值合計 12,000萬 共同負擔 6,000萬
權利人分配更新後不動產 甲 2,400萬–1,200萬 20% 乙 3,600萬–1,800萬 30% 丙 丁 合計 6,000萬 100% 更新前權利價值 甲 1,000萬 20% 乙 1,500萬 30% 丙 丁 合計 5,000萬 100% 實施者 折價抵付 6,000萬 不動產 共同負擔 6,000萬 6

7 制度設計？提高共同負擔情況下 折價抵付 7,500萬 實施者 不動產 更新後不動 產價值合計 15,000萬 共同負擔 7,500萬
權利人分配更新後不動產 甲 3,000萬–1,500萬 20% 乙 4,500萬–2,250萬 30% 丙 丁 合計 7,500萬 100% 更新前權利價值 甲 1,000萬 20% 乙 1,500萬 30% 丙 丁 合計 5,000萬 100% 實施者 折價抵付 7,500萬 不動產 共同負擔 7,500萬 7

8 不動產估價之作用 1、都市更新前，權利人之間的權利價值 比例基礎。 2、都市更新不願或不能參與分配之權利 人補償價值之基礎。
3、都市更新後，分配不動產價值與權利 價值差異之找補依據。 4、都市更新後，實施者及權利人之間， 分配重建後價值之基礎。 5、主管機關及都市更新審議委員會，審 查權利變換是否適當之基礎。

9 不動產估價師所扮演的角色 處於政府、權利人與實施者間的公正客觀第三人 不動產估價師的估價結果: 應顧及實施者的權益，
也要平衡權利人間的利益， 更要禁得起政府都市更新的審議

10 實務上，實施者居於主導地位 從選定不動產估價單位、簽訂估價委託書、提供不動產資料、到決定估價結果及權利變換價值等程序，主要都是實施者參與
在都市更新過程中，由於未對不動產估價訂定明確的程序，受委託的不動產估價單位，可能受限於委託估價的資料來源為實施者，支付估價服務費也是實施者，提報估價報告書又是給實施者 基於估價委託之權利義務關係，不動產估價師應該在何種估價機制之下？ 方能有效達成估價服務且又兼顧各方公平與利益。

11 貳、工作成果： 都市更新權利變換不動產估價報告書範本。 都市更新權利變換不動產估價報告書審議注意須知。

12 參、都市更新權利變換不動產估價 報告書審議注意須知說明
參、都市更新權利變換不動產估價　 　　報告書審議注意須知說明 1、版面格式及內容相關數字 (1)報告書以A4紙張製作、內容字體最小為14但表　 　　 格內字體大小不限，表格若較大則以A3紙張製　 　　 作但要折頁。 (2)更新前權利價值比例應表現到小數點後六位， 例如 %或 。 (3)應請委託人提供與權利變換報告書中一致之土 地或建物面積。

13 2、關於委託合約應注意事項 合約內應載明委託者應提供資料及不動產估價師工作內容 (1)委託者應提供資料 　 A.土地、建物登記簿謄本 　B.地籍圖謄本 　C.建物測量成果圖(視實際需要加以調整) 　 D.更新後建築規劃設計圖說 　E.更新後建材設備說明書 　 F.載有估價條件之合約或函件 　 G.勘估標的出租租約(視實際需要加以調整) (2)不動產估價師工作內容 　 A.更新前土地所有權人及權利變換關係人之權利 　　 價值及權利價值比例。 　 B.更新後供分配之建築物及其土地應有部份面積 　　 之權利價值。

14 4、都市更新權利變換不動產估價報告書範本使用時間本估價報告書範本於價格日期即評價基準日在中華民國九十七年一月一日(含)之後起，正式開始適用
3、都市更新權利變換不動產估價報告書內容注意須知 (1)詳見不動產估價報告書範本。 　 (2)不動產估價報告書作為權利變換計畫報告書附錄時 ，以不動產估價摘要作為內容並以A3紙張製作。 4、都市更新權利變換不動產估價報告書範本使用時間本估價報告書範本於價格日期即評價基準日在中華民國九十七年一月一日(含)之後起，正式開始適用

15 肆、重要成果說明 1、本報告書開始適用時間為價格日期即評價基準日 在中華民國九十七年一月一日(含)之後起
2、不動產估價報告書作為權利變換計畫報告書附錄 時，以不動產估價摘要作為內容並以A3紙張製作。 3、報告書案號增加都市更新案號，便於主管機關整理 列管。 4、報告書中估價條件由委託人提供發文函件或於合約 　　 書內載明，估價條件變動時亦同，確認估價基礎一 　　 致。

16 肆、重要成果說明 5、確定更新前土地權利價值評估基礎為以下兩點： (1)土地以法定容積或原容積作為評估依據，不加計
　 　 獎勵容積但應加計移入容積(台北市適用)。 (2)更新單元內更新前土地法定容積為依「台北市土 　 　地使用分區管制規則」第十條及第二十五條所規 　 　定法定容積率上限為評估基準，但應檢視該更新 　　 單元整體開發下，是否有符合「台北市土地使用 　 分區管制規則」第十條及第二十五條所規定法定 　　 容積率上限之相關條件，若無法符合時，則應根 　 據合併後更新單元個別條件情況，決定法定容積

17 景文街 15公尺寬 羅斯福路六段455巷 6公尺寬 羅斯福路六段469巷 5公尺寬 使用分區:第三種商業區

18 6、比較案例的選擇及區域和個別因素修正應注意
事項： (1)比較標的應至少有一成交案例，且成交日期 　 應至少距價格日期一年內，但若無距價格日 期一年內之比較案例，得放寬超過一年，應 敘明理由。 (2)比較標的在近鄰地區以外者，應檢討區域因 素修正，而近鄰地區範圍由估價師視該地區 實際發展調整之。

19 7、更新前各區分所有建物土地權利價值計算得依不動產估價技術規則第125、126條計算之？
說明：實施都市更新單元內之土地利用現況，通常有素地、獨棟低度利用房地或四至五層區分建物等型態，依據都市更新權利變換實施辦法第六條規定，實施者委託估價師查估權利變換前各宗土地之權利價值，做為土地權利人權利價值分配比例之計算依據。因此，不動產估價時應將獨棟低度利用房地或四至五層區分建物等型態利用之土地與建物價值分別估價，並估計出個別之土地權利價值。

20 更新前各筆土地上有區分所有建物時， 各權利人土地權利價值評估
說明：先選定比準單元以比較法及收益法決定 合理市場建坪價格 次根據樓層別效用比及位置差異推估其 他區分所有建物市場建坪價格。 再依不動產估價技術規則第125、126條 來決定土地權利價值。 20

21 不動產估價技術規則第一百二十五條 土地價值比率＝ 建物價值比率＝
權利變換前為區分所有建物者，得以全棟建物之土地價值比率及建物價值比率，分算各區分所有建物房地總價之土地權利價值及建物權利價值，公式如下： 一、各區分所有建物之土地權利價值 ＝所有建物房地總價×土地價值比率 二、各區分所有建物之建物權利價值 ＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 土地價值比率＝ 建物價值比率＝

22 不動產估價技術規則第一百二十六條 權利變換前區分所有建物之基地使用容積未達法定容積，且其基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區分所有建物之土地權利價值，計算方式如下： 一、依前條規定計算土地價值比率。 二、未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值 ＝未達法定容積之各區分所有建物房地總價×土地價值比率 三、各區分所有建物土地權利價值比率 ＝未達法定容積之各區分所有建物土地權利價值／Σ未達法 定容積之各區分所有建物土地權利總價 四、各區分所有建物土地權利價值 ＝區分所有建物坐落基地之素地總價值×各區分所有建物土地 權利價值比率

23 三、案例分析(本案例為模擬案例) (一)更新單元現況說 明: 1、A區為五層樓公 寓，屋齡20年。 2、B區為素地。 3、C區為四層樓公
寓，屋齡35年。 A區 土地面積65坪 土地單價60萬元/坪 素地價格：3,900萬元 第三種住宅區 B區 土地單價55萬元/坪 素地價格：3,575萬元 C區

24 A區更新前權利價值評估 ◎方案一、依不動產估價技術規則第125條計算 土地及建 物所有權 人 樓層別 建物單價 (萬元/坪) 各區分所有
建物房地總 價(萬元) 土地價 值比率 土地權利 價值(萬元) 甲 地面層 45 1,350 89% 1,202 乙 二樓 30 900 801 丙 三樓 丁 四樓 戊 五樓 33 990 881 合計 5,040 4,486

25 A區更新前權利價值評估 方案二、依不動產估價技術規則第125條計算結果，做為各戶土 地權利價值佔整筆地號土地權利價值比率之計算依據，
土地及 建物所 有權人 樓層別 建物單 價 (萬元/坪) 各區分所 有建物房 地總價 (萬元) 土地 價值 比率 土地權利價值 (萬元)(依不動 產估價技術規 則第125條計 算) 各戶土地權 利價值佔整 筆地號土地 權利價值比 率 A區土地 素地價 格(萬元) 根據前欄(各戶 土地權利價值佔 整筆地號土地權 利價值比率)分 配素地價格 甲 地面層 45 1,350 89% 1,202 26.8% 3,900 1,045 乙 二樓 30 900 801 17.9% 696 丙 三樓 丁 四樓 戊 五樓 33 990 881 19.6% 767 合計 5,040 4,486 100.0%

26 B區更新前權利價值評估 ◎說明： B區更新前為素地，素地價格為3,575萬元，土地所有權人為己，因此己更新前權利價值為3,575萬元。

27 C區更新前權利價值評估 ◎依不動產估價技術規則第126條計算 3,575 3,168 土地及 建物所 有權人 樓層別 建物單 價
(萬元/坪) 各區分 所有建 物房地 總價 (萬元) 土地 價值 比率 土地權利價 值(萬元)(依 不動產估價 技術規則第 125條計算) 各戶土地 權利價值 佔整筆地 號土地權 利價值比 率 C區土 地素地 價格 根據前欄(各 戶土地權利價 值佔整筆地號 土地權利價值 比率)分配素 地價格(萬元) 庚 地面層 32.5 975 96% 936 29.5% 3,575 1,055 辛 二樓 25 750 720 22.7% 813 壬 三樓 癸 四樓 27.5 825 792 25.0% 894 合計 3,300 3,168 100.0%

28 更新前權利價值決定 ◎以A區方案一決定更新前權利價值 ◎以A區方案二決定更新前權利價值 甲 1,202 10% 乙 801 7% 丙 丁 戊
權利人 更新前權利 價值(萬元) 更新前權 利比例(%) 甲 1,202 10% 乙 801 7% 丙 丁 戊 881 8% 己 3,575 31% 庚 1,055 9% 辛 813 壬 癸 894 合計 11,636 100% 權利人 更新前權利價值(萬元) 更新前權 利比例(%) 甲 1,045 9% 乙 696 6% 丙 丁 戊 767 7% 己 3,575 32% 庚 1,055 10% 辛 813 壬 癸 894 8% 合計 11,050 100%

29 A區更新前權利價值作為未參與都市更新 權利人之補償金之探討
土地及 建物所 有權人 樓層別 各區分所 有建物房 地總價 (萬元) 土地權利價值 (萬元)(依不動 產估價技術規 則第125條計算) 依台北市舉辦 公共工程相關 規定建物補償 金(萬元)(註1) 補償金 合計 補償金與各 區分所有建 物房地總價 之差額 甲 地面層 1,350 1,202 150 1,352 2 乙 二樓 900 801 951 51 丙 三樓 丁 四樓 戊 五樓 990 881 1,031 41 5,040 4,486 750 5,236 註1：台北市舉辦公共工程相關規定建物補償金單價為5萬元/坪。

30 A區更新前權利價值作為未參與都市 更新權利人之補償金之探討
土地及 建物所 有權人 樓層別 各區分所 有建物房 地總價 (萬元) 各戶土地權利 價值佔整比地 號土地權利價 值比率分配素 地價格(萬元) 依台北市舉辦 公共工程相關 規定建物補償 金(萬元)(註1) 補償金 合計 補償金與各 區分所有建 物房地總價 之差額 甲 地面層 1,350 1,045 150 1,195 -155 乙 二樓 900 696 846 -54 丙 三樓 丁 四樓 戊 五樓 990 766 916 -74 5,040 3,899 750 4,650 註1：台北市舉辦公共工程相關規定建物補償金單價為5萬元/坪。

31 8、更新前權利變換關係人 權利價值評估（1） (1)合法建築物所有權人權利價值評估 步驟一：先以不動產估價技術規則第31、32條
　 (1)合法建築物所有權人權利價值評估 　 步驟一：先以不動產估價技術規則第31、32條 或第47條評估合法建物使用土地之收 益價格(但不含期末處分價值)，再以 該收益價格扣除建物殘餘價值所得結 果。 　 步驟二：將步驟一所得結果除以各該土地合併 前土地價格所得之比率。 　 步驟三：將該比率乘以合併後土地價格，作為 合法建築物所有權人權利價值。

32 權利價值評估（2） (2)地上權權利價值評估 8、更新前權利變換關係人 步驟一：先以不動產估價技術規則第31、32
　步驟一：先以不動產估價技術規則第31、32 條或第47條並同時需考量第116條評 估地上權價格。 　 步驟二：將地上權價格除以各該土地合併前 土地價格所得之比率。 　 步驟三：將該比率乘以合併後土地價格，作 為地上權人權利價值。

33 不動產估價技術規則 第三十一條 折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。 第三十二條 折現現金流量分析之計算公式如下： P＝/（1＋Y）k ＋Pn'/（1＋Y）n' 其中： P：收益價格 CFk：各期淨收益 Y：折現率 n'： 折現現金流量分析期間 k：各年期 Pn'：期末價值

34 不動產估價技術規則 第四十七條 一定期間之收益價格，依下列計算式求取： P＝a×其中： P：收益價格 a： 平均一年期間折舊前淨收益
第四十七條 一定期間之收益價格，依下列計算式求取： P＝a×其中： P：收益價格 a： 平均一年期間折舊前淨收益 r：收益資本化率 n'：可收益之年數 收益價格已知者，適用該公式反推平均一年期間折舊前淨收益。 一定期間終止後，有期末價值者，收益價格得加計該期末價值之現值，期末價值並得扣除處分不動產所需之相關費用。 第一百十六條 地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

35 伍、都市更新權利變換不動產估價 報告書摘要說明
伍、都市更新權利變換不動產估價 　　報告書摘要說明 一、不動產估價報告書案號及都市更新案號： 　 　不動產估價報告書事務所案號： 　 　不動產估價報告書都市更新案號： 二、委託人： 　 　《注意須知》委託人應為實施者。 三、勘估標的基本資料： 　　 更新單元名稱： 　 (一)更新前基本資料 　 勘估標的內容： 　　 (1)土地標示：______________________。 　　　 (2)建物標示：______________________。 　　　 (3)評估的權利種類：都市更新權利變換之 權利價值。

36 《注意須知》應依據委託者所提供之產權清冊 辦理。 (1)所有權人及權利範圍：
2.產權分析： 《注意須知》應依據委託者所提供之產權清冊 辦理。 (1)所有權人及權利範圍： 表一：土地產權分析表 編號 地號 土地面積(㎡) 所有 權人 持分 分子 分母 土地持分 面積(㎡) 面積(坪) 登記 建號 備註

37 《注意須知》(1)目前政府機關已公開除土地及建物登記資訊外尚有其他 不動產資訊，例：台北市政府的土地參考資訊、行政院
表二：建物產權分析表 編號 建號 地號 主建物面積 (㎡) 附屬 建物 總面積 門牌 所有 權人 持分 權利面積 (坪) 樓層數/總樓層數 構造別 建築完成日期 (民國/月/日) 備註 《注意須知》(1)目前政府機關已公開除土地及建物登記資訊外尚有其他 不動產資訊，例：台北市政府的土地參考資訊、行政院 原子能委員會的輻射鋼筋屋資訊及行政院環境保護署的 土地汙染資訊等，估價師應調查並於土地及建物產權分 析表備註欄內加註。 (2)他項權利及耕地三七五租約：設有抵押權○○筆，金額 合計○○元；設有地上權○○筆，金額合計○○元。

38 (3)依土地或建物登記簿謄本上登載勘估標的於民國○○年○○月 ○○日受○○地方法院或○○機關申請假扣押、查封、預告登
表三：他項權利分析及耕地三七五租約表 項目 權利種類 順位 設定標的 設定日期 權利價值(元) 權利人 (3)依土地或建物登記簿謄本上登載勘估標的於民國○○年○○月 ○○日受○○地方法院或○○機關申請假扣押、查封、預告登 記等限制登記情事，應請使用報告書者注意。 3.建築型式： 。

39 (二)更新後基本資料 1.建築型式：地上 層，地下 層之大樓。 2.更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積： 《注意須知》(1)面積應請委託人提供更新後預計 產權登記面積。 (2)僅說明更新後總面積即可，其餘 各單元面積則詳見○頁附表五) 3.建物構造： 。 (三)評估內容： 更新前後權利價值 《注意須知》(1)更新前土地所有權人及權利變換 關係人之土地權利價值及土地權 利價值比例。 (2)更新後供分配之建築物及其土地 應有部分面積之權利價值。

40 四、估價前提： (一)估價目的：都市更新權利變換價值參考。 (二)價格種類：正常價格。 (三)價格日期：民國○○年○○月○○日。 (四)勘察日期：民國○○年○○月○○日。 (五)估價條件： 依委託人提供民國○○年○○月○○日○○號 函或合載明估價條件如下： 1.更新前估價條件 2.更新後估價條件 《注意須知》應檢具委託人發文函件或於合 約書內載明，估價條件變動時 亦同。

41 五、評估價值結論： 經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域 因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效 使用情況下，與專業意見分析後，最終價格決定如下。 (一)更新前土地權利價值總額：新臺幣__元(詳見表四) (二)更新後建築物及其土地應有部分權利價值總額：新 臺幣 元(詳見表五) 以上評估結果僅適用於勘估標的於都市更新權利變換估 價目的下之價值參考。另使用本估價報告書者，請詳閱 報告內容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說 明及估價條件，以避免估價結果之誤用。 不動產估價師： （簽名或蓋章） 不動產估價師開業證書字號： 地方公會會員證書字號：

42 《注意須知》更新前權利價值比例應表現到小數點後六位，例如12.3456%。
表四：更新前土地權利價值表 編號 土地所有權人及權利變換關係人 權利價值來源說明及地號 更新前土地權利價值(元) 更新前土地權利價值合計(元) 更新前土地權利價值比例(%) 1 2 總計 100% 《注意須知》更新前權利價值比例應表現到小數點後六位，例如 %。

43 表五：更新後各單元建築物及其土地應有部分之權利價值表
分配單元代號 規劃用途 土地持分面積(坪) 建坪面積(坪) 建坪單價(元/坪) 權利價值(元) 備註 總計 表六：更新後車位權利價值表 車位編號 樓層層次 車位形式及大小 車位權利價值 (元) 備註 地下一層 例如：坡道平面(大) 例如：坡道平面(小) 地下二層 例如：坡道機械(大) 總計

44 《注意須知》更新後權利價值分析，應視實際建築設計及規劃用途等，適 當調整分析內容。
表七：更新前後權利價值分析表 更新前 比準地土地價格 (元/坪) 比準地土地總價(元) 整體更新單元土地權利單價(元/坪) 整體更新單元土地權利總價(元) 更新後 地面層平均建坪單價 二樓以上平均建坪單價 車位平均價格 (元/個) 更新後總權利價值(元) 《注意須知》更新後權利價值分析，應視實際建築設計及規劃用途等，適 當調整分析內容。

45 陸、都市更新權利變換不動產估價 報告書範本大綱說明
陸、都市更新權利變換不動產估價 報告書範本大綱說明 壹、序言 一、估價立場聲 二、估價報告書基本聲明事項 三、估價報告書使用之限制條件 貳、估價基本事項說明 一、委託人 二、勘估標的之基本資料 (一)更新前基本資料 1.勘估標的內容 2.產權分析 3.建築型式

46 (二)更新後基本資料 1.建築型式 2.更新後供分配之建築物 及其土地應有部分面積 3.建物構造 (三)評估內容 更新前後權利價值 三、估價目的 四、價格種類 五、價格日期 六、勘察日期 七、估價條件 (一)更新前估價條件 (二)更新後估價條件

47 八、現況勘察情況說明 (一)領勘人及其說明 (二)現場勘察參考資料 (三)勘察結論 九、估價資料來源說明 參、價格形成之主要因素分析 一、一般因素分析 (一)政策面 (二)經濟面 二、不動產市場概況分析 (一)不動產市場發展概況 (二)不動產市場價格水準分析

48 三、區域因素分析 (一)區域描述 (二)近鄰地區土地利用情形 (三)近鄰地區建物利用情況 (四)近鄰地區之公共設施概況 (五)近鄰地區之交通運輸概況 (六)區域環境內之重大公共建設 (七)近鄰地區未來發展趨勢 四、個別因素分析 (一)土地個別因素 1.土地個別條件 (1)更新前 (2)更新後 2.土地法定使用管制與其他管制事項....17 3.土地利用情況

49 (二)建物個別因素 1.建物個別條件 (1)更新前合法建物個別條件 (2)更新後建物個別條件 五、勘估標的最有效使用分析 肆、價格評估 一、更新前權利價值評估 (一)價格評估過程 (二)更新單元內各宗土地劃定 (三)更新前土地價值評估 步驟一：合併前各筆土地價值評估 (1)比準地之選定及分析 (2)比準地估價方法之選定 (3)比準地價格評估過程 (4)比準地價格決定理由 (5)合併前各筆土地價值推估 (6)合併前各筆土地權利價值比例計算....27

50 步驟二：合併後土地價格評估 (1)勘估標之分析 (2)估價方法之選定 (3)價格評估過程 (4)合併後土地價格決定理由 步驟三：以合併前各筆土地價值比例分配合併後 土地價格 (四)更新前各筆土地上有區分所有建物時， 各權利人土地權利價值評估 1.更新前各區分所有建物房地價格評估 (1)勘估標之分析 (2)估價方法之選定 (3)比較法評估過程 (4)收益法之直接資本化法評估過程 (5)比準單元價格決定及理由 (6)推估更新前各區分所有建物價格

51 (六)更新前各權利人權利價值及權利價值比例.....41 二、更新後權利價值評估..........................42
2.更新前各區分所有建物土地權利價值計..40 (五)權利變換關係人權利價值評估 (六)更新前各權利人權利價值及權利價值比例 二、更新後權利價值評估 (一)勘估標之分析 (二)估價方法之選定 (三)價格評估過程 1.比較法評估過程 2.收益法之直接資本化法評估過程 3.比準單元價格決定及理由 (四)更新後各單元權利價值及總值

52 伍、其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明
之情況 陸、附件 1、他項權利分析表 2、勘估標的出租租約 3、勘估標的位置圖○份(○張) 4、勘估標的分區示意圖○份(○張) 5、土地、建物登記簿謄本○份(○張 ) 6、地籍圖謄本○份(○○張) 7、建物測量成果圖○份(○○張) 8、更新後建築規劃設計圖說○份(○○張) 9、更新後建材設備說明書○份(○○張) 10、土地使用分區證明書○份(○○ )

53 11、勘估標的照片○○頁 12、不動產估價師證明文件 13、報告書修改過程說明 14、委託者提供載有估價條件之合約或函件 (說明)： (1)以上附件資料請視實際需要加以調整。 (2)估價報告書中所附之勘估標的登記簿謄本申請 領取時間，除委託人另有要求應註明外，以不 超過距報告書所載之勘察日期3個月內為原則。 (3)不動產估價師證明文件應檢附不動產估價師證 書、地方主管機關核發之開業證書及當年度之 地方公會會員證書等影本資料。 (4)土地、建物登記簿謄本三家僅出具一份。

54 都市更新權利變換 有關「估價」的幾個問題？

55 更新後新成屋價格 不動產估價技術規則第128條：「權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

56 新成屋作為更新後權利價值評估依據? 以新成屋價格查估，而非以預屋價格查估，原因：
（1）、預售屋價格為預定未來房屋建造完成後，預先交易的價格，此種價格有期貨性質，換句話說，現在成交價格與未來交屋當時不動產價格，會隨著興建期間不動產市場變化而難以掌握，造成風險不確定。 （2）、都市更新估價原則應具有普遍性，即適用於台灣任一角落，而預售屋市場會隨著每個地區的交易習慣有所差異，因此無法滿足普遍性原則。 （3）、新成屋價格代表於權利變換價格日期時，實施者與土地權利人假設現在銷售可得之利益，而預售屋代表未來實現之利益。

57 公會對新成屋定義及價格查估原則 (1)新成屋定義：為新建造完成並取得建物使用執 照後一年內之房屋。 (2)新成屋估價原則：
A、不動產估價師應就同一供需圈之近鄰地區或 類似地區搜集新成 屋比較案例，予以比較調 整勘估標的之新成屋合理價格。 B、若無訪查到新成屋實例時，得採預售屋或屋 齡在五年以內房屋調整修正之。但若該供需圈 內並無類似屋齡五年以內房屋產品時，不動產 估價師應敘明理由後，則可放寬案例屋齡選取 標準，並作適當修正率調整。

58 (2)新成屋估價原則 C、運用B項房屋比較案例調整修正時，應同時選取新成屋以外案例 及預售屋案例各三(含)個以上，分別推估合理的試算價格後，視情況給予適當權重，決定新成屋合理價格。 D、運用B項之預售屋價格調整為新成屋價格時，除考慮不動產估價技術規則第128條外，尚應考慮當地市場成長性、房屋供需、興建期間等要素，並以適當折現率修正調整為新成屋價格。

59 都市更新權利變換估價步驟？ 一、由誰(實施者？權利人？主管機關？)徵選三家不動產估價師事務所進行。
二、由誰來確定估價條件？(實施者？不動產估價師？權利人？) 三、確認委託內容、簽定委託契約 四、實施者依據委託契約書之內容，提供進行權利變換估價作業所需之相關資料予不動產估價師。 五、不動產估價師進行更新前後不動產權利價值評估，估價完成後交付報告書。 六、誰來確認最後估價結果？(實施者？權利人？)

60 是否需要召開估價會議？ 一、委託者說明更新案的開發計畫內容及時程。 二、委託者、權利人與不動產估價師共同釐清價格
種類、估價目的、價格日期及估價條件。 三、商討三家估價師事務所共同的估價作業原則、 避免評估條件與結果差異過大。 四、向實施者與權利人報告說明價格決定之過程理由及 其合理性 伍、委託條件若於估價過程中有任何變動，應發函告知 受委託之估價師，並請估價師依據最新提 供資料 進行估價作業。

61 不參與更新者之權利價值？ 正常價格？ 或特定價格？ 外部衡量 絕對價值 內部均衡 相對價值 補償價值 權利比例 更新前 權利價值
內政部 台九十內營字第 號函釋對於不願或不能參與分配之土地權利人現金補償數額規定：「 …上開條文所稱之現金補償，其數額應以權利變換前之權利價值計算，無須扣除共同負擔。」 更新條例第三條第五款：「權利變換係指更新單元內重建區段…按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」

62 相關估價課題(一) 區分所有權土地持分比例不一致之估價 公設比例不一致之估價 低度利用不動產之土地與建物所有權人不同時之估價
區分建物所有權中，有土地產權，卻無建物產權之估價 區分建物所有權中，有建物產權，卻無土地產權之估價 未辦產權登記之建物估價

63 其他估價課題(二) 建物法定用途與更新前現況實際用途不同之估價 更新前違章建築物殘餘價值之評估 更新前畸零地、裡地之估價
區分所有權更新前法定空地之估價 更新前現有巷道之估價 更新前私有公共設施用地(保留地)之估價 地上權估價

64 簡報完畢 敬請指教