不動產投資 CH5 當代不動產投資分析工具 （PART-2）

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1 不動產投資 CH5 當代不動產投資分析工具 （PART-2）
第6組 組員： D 方淑芬 D 吳麗雪 D 張玉成 C 黃雀萍

2 16. 假設一個案有10單位的商場要出租，每單位面積40坪，
每單位每月租金為20萬元，空屋損失及營運支出占可能 毛收入之20％，銀行要求的債務保障比率（Debt Coverage Rate,DCR）為1.5，目前的貸款利率為5％， 貸款期限30年，採本利均等攤還法，自有資金的需要報 酬率（Required Rate of Equity）為12％，假設不計 稅賦及時間的金錢價值。試問： （1）銀行願意貸款總額、自有資金價值與資產總價值各為 多少？ （2）今此個案欲以2億元出售，如你是投資者是否會購買 此一個案？原因為何？ （3）以本案為例，請說明以不動產出租經營收益評估其 投資可行性的方法之優缺點為何？

3 年利率 5％ 月利率 0.4167％ FV FVA SFF PV PVA MC 月 360 年利率 5％ FV FVA SFF PV PVA
複利 未來值率 複利年金 償還基金率 償還現值率 累加現值率 本利 均等償還率 360 年利率 5％ FV FVA SFF PV PVA MC 年 複利 未來值率 複利年金 償還基金率 償還現值率 累加現值率 本利 均等償還率 30

4 Ans ： （1）銀行願意貸款總額： ◎每年毛收入＝20萬元×10×12＝24,000,000元 ◎每年淨營運收益：24,000,000元 ×（1－20％） ＝ 19,200,000元 ◎ 每年償債支出19,200,000元 / 1.5 ＝ 12,800,000元 貸款利率為5％，貸款期限30年，採按年本利均等攤還 法：（以財務計算機計算） ∴銀行願意貸款總額為196,767,370元 （如採按月本利均等攤還法， 銀行願意貸款總額為 198,700,450元）

5 Ans ： 自有資金價值： 每年營運收益＝20萬元×10×12＝24,000,000元 每年淨營運收益：24,000,000元 ×（1－20％） ＝19,200,000元 每年償債支出19,200,000元 / 1.5 ＝ 12,800,000元 19,200,000 － 12,800,000＝6,400,000（元） 自有資金的需要報酬率為 12％ ∴自有資金價值為 6,400,000 / 12％ ＝53,333,333（元）

6 Ans ： 資產總價值＝銀行願意貸款總額＋自有資金價值 ＝196,767,370元＋53,333,333元 ＝250,100,703元 （如採按月本利均等攤還法； 資產總價值為252,033,783元）

7 Ans ： （2）∵售價2億元 < 資產總價值250,100,703元 （價位合理且偏低） ∴可以投資

8 （3）以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點
Ans ： （3）以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點 如下： 優點： a.簡單：不須收集太多財務資料，即可對各替代方案進行快速評估。 b.快速：可快速分析各替代方案來評估決定是否進一步投資。 缺點為： a.只做短期（一年）分析，並未考慮時間價值及租金收入變化，且通 膨率亦未考慮，無法反應真實價值。 b.忽略自有資金之增加部分。 c.未考慮經營期限問題。 d.資產總值應以稅後價值反應較為客觀真實。 e.投資過程之交易成本亦忽略。 f.不動產增值部分一般未予考慮。

9 17. 何謂預期報酬率 （Expected of Return）？ 何謂需要報酬率 （Exquired Rate of Return）？ 相關的決策法則為何？

10 Ans ： （1）預期報酬率： 一般以報酬率的平均數做為衡量投資對象的預期報酬率，公式為： 1 n n n
ER= Σ Ri 或 ER＝ Pi Σ Ri n i = i =1 ER ：預期報酬率， R i ：個別樣本報酬率， n ：樣本數，Pi：個別樣 本發生機率。 評估不同投資個案之報酬率，應考量不同風險及發生機率，而衡量出未來 之可能報酬率，由於此投資報酬尚未發生，所以稱預期報酬率。

11 （2）需要報酬率： 需要報酬率為投資者考量實際要求的最低利潤、通貨 膨脹的損失、以及風險的損失： (a)最低實際利潤：投資者所需要的最低實際利潤。 (b)通貨膨脹的貼水：投資過程中因通貨膨脹可能產生 的投資損失，所需要的利潤補償。 (c)風險貼水：投資過程中因投資所可能產生的各種風 險損失 ，所需要的利潤補償。 將以上三者相加之後，即為投資者的需要報酬率。

12 （3）報酬率決策法則： 投資者利用報酬率進行下列三項步驟，即可判斷投 資方案是否可行 ： (a)估計投資者期望投資報酬率 (b)設定投資者的需要報酬率時，同時考慮可能之風險 (c)比較期望報酬率與需要報酬率之大小。 假設ROI＝預期投資報酬率，RROI ＝需要報酬率 當ROI ≥ RROI 則進行投資！ 當ROI < RROI 則放棄投資！

13 19. 何謂總資金報酬率 （Rate Return on Investment , ROI）？ 何謂內部報酬率
（Internal Rate of Return,IRR）？ 就投資分析而言，各有何缺點？

14 Ans ： （1）總資金報酬率（ROI），即以營運 淨收益除以總投資金額，所得之報酬率 。

15 （2）內部報酬率(IRR)，其實就是一個投資計 畫的整體報酬率；即當淨現值（NPV）等 於零之折現率。 若 IRR> 必要報酬率，表投資計畫可行 (此時NPV>0) IRR< 必要報酬率，表拒絕投資計畫 (此時NPV<0) IRR＝必要報酬率，視執行者態度及客 觀環境而定(此時NPV=0)

16 （3）投資分析而言，採用上述二種方法之缺點： 總資金報酬率（ROI）： 缺點： （a）.未考慮投資期間之現金流量，容易產生資金缺 口
，影響營運。 （b）.未考慮貨幣時間價值，未作折現分析。 （c）.只瞭解總資金報酬率，而不能瞭解自有資金報酬 率。 內部報酬率(IRR)： （a）.未考慮到回收的資金可再投資的報酬率。 （b）.計算結果可能不只一個，亦可能無解。 （c）.無法從互斥計畫中，選出一個使股東財富極大化 的投資方案。

17 20. 何謂敏感性分析？該分析有 何缺點？模擬分析如何改進 之？

18 探討在其他條件不變之前提下，某一變 數變動某一幅度對評估結果（如金額或 報酬率等）之影響程度。
Ans ： （1）敏感度分析： 探討在其他條件不變之前提下，某一變 數變動某一幅度對評估結果（如金額或 報酬率等）之影響程度。

19 （2）缺點： a. 容易忽略變數間之相互關係。 b. 多個變數如同時變動，若無法全 盤考量，評估結果將會不正確。

20 Ans ： （3）模擬分析改進方法： 要做敏感性分析，須先找出所有的變數，以 及各變數對投資案所產生的影響程度；並可 用一些過去的資料，然後用統計方法導出模 型，或做一些假設，導出各種狀況可能產生 哪些變數的同時變動，經全盤考量後，評估 出正確結果。

21 21. （1）已知下列三個方案為互斥，又知每年現金流 量一致，請問應採用哪一種方案？（資金成 本＝10％） 方案 原始投資 life IRR A $23, ％ B $19, ％ C $58, ％ （2）又若上述三方案為獨立，請問應該投資在哪一 （些）方案？

22 Ans ： （1）以連續重置法計算： 方案 原始投資 life IRR 每年現金流量 連續重 置年限 連續重置後 IRR A $23,220
14％ $10,000 30 43.06％ B $19,990 6 13％ $5,000 24.98％ C $58,890 10 11％ 16.82％

23 每年現金流量：以X表示 A案： X X X X ≒ 10,000 B案： X ≒ 5,000 C案： X ≒ 10,000
＋ ＋ ＝ 23,220 （1＋14％） （1＋14％） （1＋14％）3 X ≒ 10,000 B案： X ≒ 5,000 C案： X ≒ 10,000 ∵三個方案之IRR均大於資金成本（10％） ∴若三個方案為互斥，則應選擇A案

24 （2） ∵三個方案之IRR均大於資金成本 （ 10％） ∴若三個方案互為獨立，且資金足夠 投資，則A、 B、C三案皆可投資 ！

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