「房地合一課徵所得稅制度」介紹 (含本法及申報作業要點)

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1 「房地合一課徵所得稅制度」介紹 (含本法及申報作業要點)
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2 課程大綱 壹、前言 貳、修正條文內容 叄、申報作業要點內容 2 2

3 壹、前言 一、現制缺失 房地交易分離課稅，土地按公告土地現值計徵土地增值稅，不課所得稅；大多房屋交易係按房屋評定現值計徵所得稅，致稅負偏低。
同年度內買賣土地沒有土地增值稅負擔，亦無所得稅，幾無任何租稅負擔。 納稅義務人透過房地價格安排，壓低房屋售價以規避所得稅。 →房地交易稅負有欠公平合理。 →炒作房地造成房價高漲，引發民怨，影響居住正義。 →過多資源投入不動產市場，影響經濟。 →擴大貧富差距。 3 3

4 二、改革目標 訂定日出，逐步推動 改善現制缺失 與國際接軌 特銷稅轉型 避免社會資源過度集中 自住減免 長期優惠 非自住、短期稅負合理調整
增加之稅收用於住宅政策及長期照顧有助改善貧富差距 3 4

5 貳、修正條文內容 一、修正所得稅法部分條文 (新增10條條文，修正1條條文) 二、增訂特種貨物及勞務稅條例 第6條之1 5

6 一、所得稅法部分條文 課稅範圍(§4-4) 免稅範圍(§4-5) 個人部分 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2)
自住房地免稅優惠(§4-5) 稅基、稅率及盈虧互抵(§14-4) 重購退稅(§14-8) 報繳期限(§14-5) 未申報或未提示成本費用(§14-6) 未申報案件處理、稽徵程序(§14-7) 罰則(§108-2) 營利事業(§24-5) 稅收用途(§125-2) 施行日期(§126) 6

7 納入新制課稅範圍(§4-4) 適用新制範圍: 土地不再免所得稅。(第3項前段) 農舍不適用新制仍按現制課稅。(第3項後段)
105年1月1日起交易下列房屋、土地：(第1項) 103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內(第1 款)(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人 持有期間合併計算(§14-4第4項)) 105年1月1日以後取得(第2款) 個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房 屋使用權(第2項) 土地不再免所得稅。(第3項前段) 農舍不適用新制仍按現制課稅。(第3項後段) 不適用新制者仍適用現行課稅規定。(本條說明) 7

8 房地合一所得稅制規定─課稅範圍 105年1月1日起出售房屋、土地，視其取得時點適 用新、舊制： 舊制 新制 103.1.2以後取得，且
新制：房地合一課徵所得稅／舊制：僅房屋課徵所得稅 以後取得，且 持有2年以下：新制 持有超過2年：舊制 舊制 新制 以前取得 以後取得 Timeline 8

9 舉例說明 取得日期 出售日期 適用新制or舊制 99.02.13 105.05.06 103.03.24 104.12.20
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10 免稅範圍(§4-5) 個人自住房地免稅優惠（第1項第1款）
符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申 請不課徵土地增值稅之土地（第1項第2款） 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地 改良物（第1項第3款） 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施 保留地（第1項第4款） 第2至4款房地交易損失，個人不適用盈虧互抵規 定，亦免申報；營利事業不得自其所得額中減除。 (第2項) 第1款房地交易，無論盈虧均需依規定申報。 10

11 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申 請不課徵土地增值稅之土地（第1項第2款）
作農業使用之農業用地移轉與自然人。 作農業使用之耕地依規定移轉與農民團體、農業企 業機構及農業試驗研究機構。 農業用地經依法律變更為非農業用地，細部計畫尚 未完成，未能准許依變更後計畫用途使用等。(視 同農業用地) 11 11

12 個人部分 自住房地免稅優惠(§4-5) 個人自住房地免稅（第1項第1款） 自住房地適用要件 課稅所得在400萬元以下部分
個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有 並居住於該房屋連續滿6年(繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人 或遺贈人持有期間合併計算(§14-4第4項)) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款 規定 12

13 舉例說明 例1：105.1.1取得3間房地 112.1.1年先出售1間 114.1.1年再出售1間 118.2.1年再出售1間
例2： 繼承取得(被繼承人 取得)， 111年出售 13

14 稅基、稅率及盈虧互抵(§14-4) 課稅所得之計算 (§14-4第1項及第3項序文) 出價取得者：
課稅所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取 得、改良及移轉而支付之費用－依土地稅法計算 之土地漲價總數額 繼承或受贈取得： 課稅所得＝房地收入－繼承或受贈時房屋評定現 值及公告土地現值按政府發布之消費 者物價指數調整後之價值－因取得、 改良及移轉而支付之費用－依土地稅 法計算之土地漲價總數額 14

15 成本及費用(§14-4說明) 得列為成本及費用： 不得列為成本及費用： <參照83.2.8台財稅第831583118號函訂定>
1.達可供使用狀態前支付之必要費用 (1)契稅、(2)印花稅、(3)代書費、(4)規費、(5)公證費、(6)仲介費、 (7)取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能 耗竭之增置、改良或修繕費等。 2.出售房屋及土地支付之必要費用 (1)仲介費、(2)廣告費、(3)出售時之清潔費、(4)搬運費。 3.改良土地已支付之全部費用（土地稅法施行細則§51） (1)改良土地費用、(2)已繳納之工程受益費、(3)土地重劃費用、(4)因 土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時 捐贈土地之公告現值總額。 不得列為成本及費用： 1.使用期間所支付之費用(例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、 清潔費、金融機構借款利息等) 。 2.依土地稅法規定繳納之土地增值稅。 <參照83.2.8台財稅第 號函訂定> 15

16 稅率 (§14-4第3項)(1/2) 居住者 非居住者 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%
持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交 易持有期間在2年以下之房屋、土地者：20% 個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日 起算2年內完成並銷售該房屋、土地者：20% 自用住宅：10%(課稅所得超過400萬元部分) 非居住者 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% 16

17 稅率 (§14-4第3項)(2/2) 繼承或受遺贈取得者，在審認持有期間以決定稅率 時，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算(第4 項)
舉例： 老王於105年購入A屋，後於110年間過世，由其子小王繼 承A屋；小王嗣於111年將A屋出售。 →因繼承發生於110年，小王於計算A屋之持有期間時，得 將老王持有期間合併計算，爰A屋決定稅率持有期間超 過6年，適用20%稅率，如符合(§4-5第1項第1款)自住 條件可免稅(課稅所得400萬元以內)或10%稅率。 17

18 期間及期日之三大關卡(分別認定) 舉例說明(三大關卡) 本法第4條之4(新制課稅範圍認定) 本法第4條之5第1項第1款(自住房地年數認定)
本法第14條之4第3項(適用稅率認定) (本法第14條之4第4項：繼承或受遺贈取得者， 持有期間合併計算) 舉例說明(三大關卡) 取得日期 出售日期 適用新制or舊制 是否適用自住優惠 適用稅率 18 18

19 盈虧互抵(§14-4第2項) 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內 之房屋、土地交易所得減除之。 現制 (§17第1項第2款第3目)
新制 財產交易損失特別扣除額： 納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易之所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算，準用第14條第1項第7類關於計算財產交易增益之規定。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內之房屋、土地交易所得減除之。 (免納所得稅之房屋土地不適用)(§4-5第2項) 19

20 重購退稅(§14-8) 換大屋(以金額區分)：全額退稅(與現制同) 換小屋(以金額區分)：比例(按重購價額占出售價額之比 率)退稅
先售後購(第1項)(申請退稅) 完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，重購 自住房屋、土地或房屋使用權者，得於重購自住房屋、 土地完成移轉登記（或房屋使用權交易）之次日起算5年 內申請按重購價額占出售價額之比率，自繳納稅額計算 退還。 　　 先購後售(第2項)(申報扣抵) 自完成移轉登記（或房屋使用權登記）之日起算2年內，出 售其他自住房屋、土地或房屋使用權者者，於申報時， 得按比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減 除之。 重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉(第3項)，違者應 追繳原扣抵或退還稅額。 20

21 舉例說明1 假設以下房屋皆符合自住房屋、土地規定 小明在100年購入A屋，104年為了換屋而購入B屋，於105年 將A屋賣掉。
→應按舊制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋 換小屋則不能退稅) 小華在104年購入A屋，105年出售A屋，並同時購入B屋 →A屋係於105年1月1日以前取得，且持有期間在2年以內，應 適用新制。 →應按新制規定辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大 屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 21

22 舉例說明2 個人適用重購退稅後，如5年內改作其他用途或再行移轉，應 追繳原扣抵或退還稅額(假設以下房屋皆符合自住房屋、土地 規定)：
1.小張於105年購入A屋，106年出售A屋，繳納新制所得稅50萬 元。 2.小張復於107年購入B屋(價值高於A屋)，並申請重購自用住 宅退稅50萬元。 3.小張於109年出售B屋，繳納新制所得稅100萬元，加計追繳 前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。 4.小張再於110年購入C屋(價值高於B屋)，其得申請之重購自 用住宅退稅金額，應以前次出售B屋而繳納之新制所得稅為準 ，即申請退稅100萬元。 22

23 報繳期限(§14-5) 課稅方式(分離課稅) 檢附文件
不論有無應納稅額(所得、損失、自用住宅減免優 惠)，應於所有權移轉(房屋使用權交易日)之 次日起算30天內向該管稽徵機關申報納稅 檢附文件 契約書影本及其他有關文件辦理申報； 有應納稅額者，應一併檢附繳納收據 23

24 未申報或未提示成本及費用(§14-6) 未申報或申報成交價額偏低： 稽徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額。 未提示成本：
稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得 依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政 府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。 未提示費用： 稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。 24

25 未申報案件處理稽徵程序(§14-7) 個人未依限申報，稽徵機關得核定所得額及應納 稅額，通知繳納 稽徵程序之準用
新制稽徵機關之調查核定：準用§80第1項 核定通知書送達及查對更正：準用§81 溢繳退稅：準用§100第2項及第4項 成本費用或損失超限：準用§100-2 25

26 罰則(§108-2) 行為罰：個人未依限辦理申報，處3千元以上3萬元 以下罰鍰。（第1項） 漏稅罰：
個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報， 而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰 鍰。（第2項）　　 個人未依本法規定 自行辦理房屋、土地交易所得 申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額 處3倍以下之罰鍰。（第3項） 如有以詐術或不正當方法逃漏稅捐，應依稅捐稽 徵法相關規定科以刑罰。(本條說明)

27 營利事業部分 §24-5(1/2) 27 27

28 §24-5(2/2) 項目 內容 總機構在境內之營利事業：結算申報，按17%稅率課稅 總機構在境外之營利事業： 持有房地1年以內交易：45%
課稅稅率 總機構在境內之營利事業：結算申報，按17%稅率課稅 總機構在境外之營利事業： 持有房地1年以內交易：45% 持有房地超過1年交易：35% 有固定營業場所者：分開計算合併報繳 無固定營業場所者：代理人申報(房地所在地)納稅 反避稅條款 1.交易其直接或間接持有該境外公司有表決權之股份或資本額，超過其已發行有表決權之股份總數或資本總額50%。 2.境外公司股權價值50%係由我國境內房地所構成。 股權交易所得額適用稅率及課稅方式： 持有1年以內交易：45% 持有超過1年交易：35% 無固定營業場所者：代理人申報納稅 28 28

29 增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出， 以改善貧富差距，落實居住正義。(§ 125-2)
稅收用途 增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出， 以改善貧富差距，落實居住正義。(§ 125-2) 施行日期：自105年1月1日施行(§126) 特種貨物及勞務稅條例§6-1 配合房屋、土地合一課徵所得稅，特種貨物 及勞務稅不動產部分自105年1月1日起停徵 29

30 叄、申報作業要點內容 一、前言 二、總則(第1點至第2點) 三、交易日、取得日及持有期間(第3點至第5 點)
三、交易日、取得日及持有期間(第3點至第5 點) 四、個人房屋、土地交易所得計算及相關調 整(第6點至第18點) 五、營利事業房屋、土地交易所得計算(第19 點至第20點) 六、附則(第21點) 30

31 一、前言 本要點訂定方針 特銷稅為消費稅，房地合一為所得稅，目的及性 質不同，特銷稅的規定，不盡然轉型至房地合一
新制房地合一與舊制財產交易所得並行，有關舊 制財產交易相關計算之規定，舊制可沿用至新制者 將繼續沿用，惟仍有例外 為利新制上路，在合理範圍內，盡量放寬規定， 避免爭議 本要點雖屬行政規則，惟係將可訂於施行細則(法 規命令)之內容訂於本要點，爰本要點未訂定者，將 於「模擬問答」及「稽徵作業手冊」中訂定 31 31

32 二、總則 法據 為利納稅義務人依所得稅法（以下簡稱本法）第4條之4、第4條之5、第14條之4至第14條之8及第24條之5規定計算及申報房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得，特訂定本要點。(第1點) 適用房地合一新制範圍 個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地，應依本要點規定計算房屋、土地交易所得，課徵所得稅： (一)103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內之房屋、土地。 (二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。 個人於105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使 用權，其交易視同前項之房屋交易。(第2點) 32 32

33 三、交易日、取得日及持有期間 交易日、取得日及持有期間的關係 房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 持有期間 買
房屋、土地持有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。 買 （取得日） 賣 交易日(出售或交換日) 持有期間 33 33

34 交易日、取得日認定原則 以房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。(第3點 及第4點序文) 理由：
同現行舊制規定。< 台財稅第53875號函> 參據民法第758條有關不動產物權之得喪變更，非 經登記，不生效力之規定。 隱含目的：預售屋交易屬權利交易，不包含在房地 合一之房屋、土地交易。但房屋使用權則例外於法 條明定視同房屋交易。 與特稅銷規定不同。 34 34

35 交易日認定之例外(第3點) 共3款例外 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，為拍 定人領得權利移轉證書之日。
<同現行舊制規定： 台財稅字第 號令> 無法辦理建物所有權登記（建物總登記）之房屋，為 訂定買賣契約之日。 <與現行舊制規定不同： 台財稅第12076號函> 本法第4條之4第2項規定之房屋使用權，為權利移轉 之日。 35 35

36 建物所有權登記概況 年度 第一次登記 移轉登記 買賣 拍賣 繼承 贈與 其他 100 93,632 361,704 14,422
41,198 39,655 40,760 101 102,385 328,874 9,547 43,025 46,952 26,510 102 111,093 371,892 8,093 44,143 51,683 27,817 103 115,865 320,598 5,922 47,619 55,317 28,455 104 44,652 110,821 2,045 19,558 23,312 13,607 註：單位：棟數；資料來源：內政部地政司網站 　　104年度截至5月份止 36 36

37 取得日認定之例外(第4點)(1/4) 出價取得 同交易日認定例外(第3點)(共3目) 非出價取得(共10目) 第一次取得所有權(第1目)
興建房屋完成後第一次移轉，為核發使用執照日。但無 法取得使用執照之房屋，為實際興建完成日。 原所有權人因土地開發取得之土地(第2及3目) 因區段徵收領回抵價地，為所有權人原取得被徵收土地 之日。 經土地重劃後重行分配與原土地所有權人之土地，為所 有權人原取得重劃前土地之日。 37 37

38 取得日認定之例外(第4點)(2/4) 配合土地政策(第4目) 配合民法規定(第5、6及7目)
營利事業實施都市更新事業或受託辦理土地重劃，依權利 變換取得都市更新後之房屋、土地或取得抵繳開發費用 之折價抵付之土地(抵費地)，為都市更新事業計畫或重劃 計畫書核定之日。 配合民法規定(第5、6及7目) 配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分 配請求權取得之房屋、土地，為配偶之他方原取得該房 屋、土地之日。 繼承取得之房屋、土地，為繼承開始日。 因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為 原取得共有物之日。 38 38

39 取得日認定之例外(第4點)(3/4) 信託行為(第8、9及10目) 自始以房屋、土地為信託財產(第8目)
以房屋、土地為信託財產，受託人於信託關係存續中，交 易該信託財產，以下列日期認定。信託關係存續中或信 託關係消滅，受託人依信託本旨交付信託財產與受益人 後，受益人交易該房屋、土地者，亦同： (1)受益人如為委託人，為委託人取得該房屋、土地之日。 (2)受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為 訂定信託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地 為信託財產者，該追加之房屋、土地，為追加之日。 (3)信託關係存續中，如有變更受益人之情事，為變更受益 人之日；受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定 受益人之日。 39 39

40 取得日認定之例外(第4點)(4/4) 信託後受託人管理時取得房屋、土地(第9目)
信託關係存續中，受託人管理信託財產所取得之房屋、土地，嗣受託人交易該信託財產，為受託人取得該房屋、土地之日； 該房屋、土地持有期間內，如有變更受益人之情事，為變更受益人之日； 如有受益人由不特定或尚未存在而為確定，為確定受益人之日。 信託關係存續中或信託關係消滅，受託人依信託本旨交付該房屋、土地與受益人後，受益人交易該房屋、土地者，亦同。 信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記(第10目) 　以房屋、土地為信託財產，嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下，為委託人原取得房屋、土地之日。 40 40

41 持有期間(第5點) 原則 例外的分類 因身分取得(持有期間合併計算) 興建取得房屋
自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。(第5點第1 項序文) 例外的分類 因身分取得(持有期間合併計算) 因繼承、受遺贈取得(第1項第1款) 配偶贈與(第1項第2款) 興建取得房屋 合併計算第4條之5第1項第1款持有期間(第1項第3款) 第14條之4第3項規定計算房屋持有期間，以土地持有 期間為準(第2項) 41 41

42 因身分取得持有期間之例外 因繼承、受遺贈取得 配偶贈與
個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地得將被繼承人、遺贈人持有期間合併計算。但依本法第4條之5第1項第1款規定計算持有期間，得併計之期間，應以被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。(本法第14條之4第4項)及(第5點第1項第1款) 配偶贈與 個人取自其配偶贈與之房屋、土地得將配偶持有期間合併計算。但依本法第4條之5第1項第1款規定計算持有期間，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。(第5點第1項第2款) 42 42

43 興建取得房屋持有期間之例外(1/5) 個人參與興建房屋之態樣 自地自建(個人出售房屋、土地) 1.個人持有素地，自行建屋出售。
2.個人持有房屋、土地，自行拆屋重建出售。 合建分屋(個人出售房屋、土地) 個人提供土地(亦區分為以純素地合建，或拆屋合建)與建設公 司合建，個人換出部分土地，換入部分房屋；公司換出部分房 屋，換入部分土地，個自出售持有之房地。 合建分售(個人出售土地；營利事業出售房屋) 個人提供土地與建設公司合建，分別由個人出售土地；公司出 售房屋。 合建分成(個人與營利事業共同出售房屋、土地) 又分為售價分成(同合建分售)及利潤分成，即共同出售房地， 再按比例分回。 43 43

44 興建取得房屋持有期間之例外(2/5) 合併計算第4條之5第1項第1款持有期間(第5點第1項 第3款) 態樣 條件
1.個人拆除自住房屋自地自建 2.個人拆除自住房屋與營利事業合建分屋 條件 應以個人或其配偶、未成年子女已於拆除前之房屋辦竣戶籍 登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。 44 44

45 興建取得房屋持有期間之例外(3/5) 第14條之4第3項規定計算房屋持有期間，以土地持有 期間為準(第5點第2項) 態樣 適用情形
1.個人自地自建房屋(含素地自建及拆屋重建) 2.個人提供土地與營利事業合建分屋(含素地合建及拆屋合建) 適用情形 以適用第14條之4第3項規定計算房屋持有期間為限。不包含 本法第4條之4第1項第1款及本法第4條之5第1項第1款之持 有期間。 45 45

46 興建取得房屋持有期間之例外(4/5) 整理說明--三大關卡(分別認定) 問題 態樣 取得土地時點 [新(舊)制及適用稅率的判斷]
態樣 取得土地時點 [新(舊)制及適用稅率的判斷] 房屋適用新(舊)制(§4-4)∣①認定 房屋適用自用住宅優惠(§4-5)∣①認定 房屋適用稅率優惠(§14-4)Ⅲ 個人提供土地與建商合建分售或合建分成 以實際取得時點為準 屬營利事業：以房屋核發使用執照為取得日 屬營利事業：不適用 自地建屋 素地 以房屋核發使用執照為取得日 以土地取得時點為準(第5點第2項) 拆屋重建 拆屋前房屋符合自用住宅者，得併合計算其持有期間(第5點第1項第3款) 個人提供土地與建商合建分屋 因交換而完成所有權移轉登記日 以房屋所有權移轉登記日取得日 46 46

47 興建取得房屋持有期間之例外(5/5) 問題1 問題2
本法第14條之4第3項第1款第6目規定，個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為20%。如個人 取得土地於116年合建分屋(暫不考慮自住)，於取得房屋所有權移轉登記後6個月內出售房屋、土地，該如何課徵所得稅？ 問題2 個人105年1月1日取得土地，120年1月1日興建房屋於125年1月1日完成，於125年7月1日出售，以下該如何課徵所得稅？ 態樣 適用新制or舊制 是否適用自住優惠 適用稅率 合建分售 自地建屋或合建分屋 素地 拆屋重建 房屋(營利事業)：新制 土地(個人)：新制 ※ 房屋(營利事業)：17% 土地(個人)：15% 新制 ※ 15% 新制 ˇ 免稅或10% 47 47

48 四、個人房屋、土地交易所得計算及相關調整
所得額及課稅所得之計算(本法第14條第1項、第3項序文及第6點) 個人依本法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，減除當 次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，應按 規定稅率計算應納稅額，申報納稅，不併計綜合所得總額。 所得額 出價取得： 房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用 繼承或受贈取得： 房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用 48 48

49 應申報及免申報之規定(本法第4條之5第2項、第14條之5、第7及8點)
第7點 第1項 個人交易房屋、土地，除符合下列情形之一免辦理申報外，不論有無應納稅額，應依本法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 交易之房屋、土地符合本法第4條之5第1項第2款至第4款規定情形。 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋。 第2項 前項第2款情形，因換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取 價金部分，仍應按比例計算所得，申報納稅。 49 49

50 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋免申報部分(第7點第1項第2款)
理由： 參照「國際財務報導準則」、「國際會計準則」、解釋及解釋公告（簡稱IFRSs）規定 營利事業如將房屋、土地列為商品項下(未來銷售之安排)，其有以土地交換房屋或以房屋交換土地時(合建分屋)，不得視為產生收入。 VS.本法第9條 本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損失。 50 50

51 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋應申報部分(第7點第2項)(1/2)
換入房屋價值低於換出土地價值收取價金部分 舉例說明 假設某甲105年取得土地10坪，每坪10萬元，取得土地成本 共100萬元。甲於120年與A建設公司合建分屋，以6坪土地 換得40坪房屋，交換時，重估土地價值達每坪100萬元，6 坪土地共價值600萬元，換得房屋價值僅400萬元，甲另收 取200萬元現金，爰該收取200萬元現金部分，屬土地交易 所得實現，應申報納稅，損益計算如下： 成本：6坪土地成本共60萬元，但交換時其獲利僅實現 換出土地之1/3(200萬/600萬)，爰其成本為20萬元。 已實現之獲利=200萬元-20萬元=180萬元。 51 51

52 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋應申報部分(第7點第2項)(2/2)
換入房屋價值低於換出土地價值收取價金部分 取得土地 成本計算 換出6坪土地成本共60萬 換入房屋成本：60萬X(400萬/600萬)=40萬 收取現金成本：60萬-40萬=20萬 合建分屋 實現損益 (應申報部分) 交換房屋 成本100萬 面積10坪 @每坪10萬 換出6坪土地 價值600萬 換入40坪房屋價值400萬 收取現金200萬 收取現金200萬 成本20萬 獲利180萬 52 52

53 申報人及申報地(第8點) 原則 非中華民國境內居住之個人 應向房屋、土地所在地稽徵機關申報。 信託行為
申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理。 同現行舊制規定。(本法施行細則第49條第1項) 非中華民國境內居住之個人 應向房屋、土地所在地稽徵機關申報。 信託行為 交易之房屋、土地為信託財產者，除受益人為營利事業外，得由受託人向該管稽徵機關辦理申報納稅。 原則上由受託人代為申報 受益人亦可自行申報(同現行舊制規定) 未申報核定仍以受益人為納稅義務人出單 53 53

54 成交價額之認定(第9點) 個人未依本法第14條之5規定申報交易所得、未依實際 成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者， 除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外，應參酌 下列時價資料認定其成交價額： 金融機構貸款評定之價格 不動產估價師之估價資料 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價 法院拍賣或國有財產署等出售公有房屋、土地之價格 報章雜誌所載市場價格 其他具參考性之時價資料 時價資料同時有數種者，得以其平均數認定 (參照「營利事業所得稅查核準則」第22條第2項及第32條第4 款規定修正訂定) 54 54

55 成本之認定(第10點) 共分為2項，第1項分為10款 以實際發生成本認定(1/2) 買賣取得者，以成交價額為準。(第1項第1款)
個人提供土地與營利事業合建分成或合建分售者，以該 土地之取得成本為準。(第1項第2款) 個人自地自建房屋，其土地以取得成本為準；房屋以實 際建造成本為準。(第1項第4款) 55 55

56 以實際發生成本認定(2/2)(第1項第3款) 個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋 、土地，其土地以取得成本為準；房屋以換出土地 之取得成本為準，並依下列情形調整(認定)： 換入房屋之價值低於換出土地之價值，所收取價金部分 之成本，應自成本中扣除。 換入房屋之價值高於換出土地之價值，另給付價金部分 ，應計入成本。 以適用本法第4條第1項第16款規定免徵所得稅之土地換 入房屋者，房屋之成本應按換入時之價值(即營利事業 開立統一發票所載含稅銷售價格)認定。 56 56

57 < > 個人以自有土地與營利事業合建分屋，以土地交換房屋 ● ● ● 合建分屋 合建分屋 取得土地 交換房屋 出售房地
成本100萬 面積10坪 換出6坪土地 換入40坪房屋 出售4坪土地 40坪房屋 ● 換入房屋價值400萬 < 換出土地價值600萬 收取現金200萬 成本20萬 獲利180萬 土地成本：40萬 房屋成本：60萬-20萬=40萬 ● 換入房屋價值600萬 > 換出土地價值400萬 土地成本：40萬 房屋成本：60萬+200萬=260萬 支付現金200萬 合建分屋 ● 土地成本：40萬 房屋成本：按換入時之價值 以免徵所得稅之 土地換入房屋 57 57

58 因特定原因視同原有，以原始取得成本認定 因區段徵收領回抵價地或土地重劃領回重劃後土地，以原 取得被徵收土地或重劃前土地之取得成本為準。但徵收或 重劃時已領取補償金部分之成本，應自成本中扣除。(第1 項第5款) 以房屋、土地為信託財產，嗣後因信託行為不成立、無效 、解除或撤銷而塗銷信託登記，該房屋、土地所有權回復 登記於委託人名下，以委託人原取得房屋、土地之成本為 準。(第1項第6款) 配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分 配請求權取得之房屋、土地，以配偶之他方原取得房屋、 土地之成本為準。(第1項第7款) 分割共有物取得房屋、土地，以原取得共有物之成本為準 。但該共有物係因繼承或受贈取得者，應按第8款規定認 定。 (第1項第9款) 58 58

59 無原始取得成本之認定方式 因繼承或受贈取得之房屋、土地 其他情形或無法依前9款規定認定成本者
以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。(本法第14條之4第1項及本要點第1項第8款) 取自配偶贈與之房屋、土地仍屬受贈取得，同本款規定。 其他情形或無法依前9款規定認定成本者 稽徵機關得依查得資料核定其成本。 無查得資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。(本要點第1項第10款) 依前項第8款及第10款規定按政府發布之消費者物價指 數調整後之數額認定成本，指按第3點規定之交易日所 屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整 。 <參照土地稅法施行細則第49條規定訂定> 59 59

60 民國 104年 6月 以各年月為基期之消費者物價總指數－稅務專用 (本表係以各年(月)為100時，104年6月所當之指數)
基期 : 各年月 = 100 年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 累計平均 48 959.7 952.7 938.0 938.9 923.0 895.2 849.1 823.5 836.7 860.3 862.5 895.9 49 853.9 835.4 806.2 770.3 773.8 751.9 746.0 714.7 705.9 712.2 711.2 724.1 755.7 50 722.6 709.3 704.0 703.5 706.9 698.3 688.1 683.2 689.1 695.5 701.1 100 104.9 104.2 105.1 104.3 104.1 103.5 103.8 103.7 103.6 103.0 103.1 102.8 101 102.5 103.9 102.3 101.7 101.3 100.3 100.6 100.7 101.5 101.2 101.9 102 101.4 100.9 102.4 101.8 101.6 101.1 99.8 100.1 100.8 103 101.0 99.9 99.4 99.5 99.0 99.1 104 100.0 註: 1.本表可由月報表1-7之最新月份指數/各年(月)指數x100計算而得，取至小數一位。 2.由於受查者延誤或更正報價，本表所載資料於公布後3個月內均可能修正。 行政院主計總處 60 60

61 附加成本(第11點) 個人除得減除第10點規定之成本外，其提示下列證明 文件者，亦得包含於成本中減除：
購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契 稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），及於 房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利 息。 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。 <參照現行83.2.8台財稅第 號函訂定> 61 61

62 改良土地費用之減除(第12點) 個人除得按第10點及第11點規定減除成本外，得再減 除依土地稅法施行細則第51條規定經主管稽徵機關核 准減除之改良土地已支付之下列費用： 改良土地費用 工程受益費 土地重劃負擔總費用 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈 土地之公告現值總額 62 62

63 費用 成本 收入 土地漲價總數額 房地交易所得 63 63

64 取得、改良及移轉費用之減除(第13點) 本法第14條之4第1項及第14條之6規定之取得、改良及 移轉而支付之費用，包括交易房屋、土地所支付之必 要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，不 包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。 未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額 未達成交價額5%者，稽徵機關得按成交價額5%計算 其費用。 取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、 管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間 之相對代價，不得列為費用減除。 <參照現行83.2.8台財稅第 號函修正訂定> 64 64

65 成本及費用申報類型及認定方式 能提示全部成本及費用 未能提示全部成本及費用且稽徵機關查無資料者 能提示部分成本，未能提示費用
成本：按實際取得成本認定，包括： 購入房屋及土地價款 達可供使用狀態前支付之必要費用 費用：按實際支出費用認定 未能提示全部成本及費用且稽徵機關查無資料者 成本：以取得時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之現值認定 費用：按成交價額5%設算 能提示部分成本，未能提示費用 能提示購入房屋、土地價款及達可供使用狀態前支付之必要費用者，但未能提示其他相關費用者，除達可供使用狀態前支付之必要費用(屬成本之一部分)可核實認列外，其出售之相關費用仍得按成交價額5%設算 改良土地費用無論何種申報類型均可再行減除 65 65

66 自住房地優惠適用分開計算(第14點) 符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅 結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定，個人與 其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者 ，於適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前6 年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，該 個人與其配偶得個別認定。 符合民法第1010條第2項難於維持共同生活，不同居已達6個月 以上之規定，向法院聲請宣告改用分別財產制者。 符合民法第1089條之1不繼續共同生活達6個月以上之規定，法 院依夫妻之一方、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人 之請求或依職權酌定關於未成年子女權利義務之行使或負擔者 。 因受家庭暴力，依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令者， 或取得該通常保護令前，已取得暫時或緊急保護令者。 66 66

67 新舊制之房屋土地交易損失不得互為減除(第15點)
個人依本法第14條之4第1項規定計算之房屋、土地交 易損失，得於交易日以後3年內自依該條規定計算之房 屋、土地交易所得中減除，不適用本法第17條有關財 產交易損失扣除之規定。依本法第14條第1項第7類規 定計算之財產交易損失，不得自依本法第14條之4第1 項規定計算之房屋、土地交易所得中減除。 67 67

68 2年內合建適用20%稅率適用於自地自建(第16點)
本法第14條之4第3項第1款第6目「個人以自有土地與 營利事業合作興建房屋」規定，其適用範圍包括個人 以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分 成或自地自建。 68 68

69 重購自住房地以本人或配偶名義出售並重購者均得扣抵稅款(第17點)
本法第14條之8有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵 及退還之規定，個人或其配偶、未成年子女應於該出 售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋無 出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自 住房屋、土地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適 用。 前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他 用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額。 <依本法第14條之8及參照現行 台財稅第 號函訂定> 69 69

70 個人從事房地交易認定為營利事業(第18點) 個人有第1點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個人 認屬本法第11條第2項規定之營利事業，應依本法第24條之5規定課徵 所得稅，不適用本法第14條之4至第14條之8規定： 個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款 規定： 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係｢營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則｣第4條第1項第2款所稱關係人。 個人5年內參與之興建房屋案件達2案以上。 個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所(包含 設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登 記）或僱用員工協助處理土地銷售。 個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。 70 70

71 現行個人被認定為營利事業及其所得之規定 <所得稅法第4條第1項第16款>：土地交易所得免稅
V.S. <所得稅法第11條第2項> 本法稱營利事業，係指公營、私營或公私合營，以營利為目的， 具備營業牌號或場所之獨資、合夥、公司及其他組織方式之工、 商、農、林、漁、牧、礦冶等營利事業。 <所得稅法第14條第1項第1類> 營利所得：公司股東所獲分配之股利總額、合作社社員所獲分 配之盈餘總額、合夥組織營利事業之合夥人每年度應分配之盈 餘總額、獨資資本主每年自其獨資經營事業所得之盈餘總額及 個人一時貿易之盈餘皆屬之。 營利事業出售土地之交易所得，依所得稅法第4條第16款規定， 免納所得稅，惟該項盈餘分配予股東時，依同法第14條第1項 第1類規定，屬營利所得，應由股東合併各類所得申報繳納綜 合所得稅。< 台財稅第 號函> 71 71

72 個人從事房地交易可能被認定為營利事業之類型
經常性買賣不動產(個人出售房屋、土地) 自地建屋(個人出售房屋、土地) 　個人持有土地，自行建屋出售。 合建分屋(個人出售房屋、土地) 個人提供土地與建設公司合建，個人換出部分土地，換入部分房屋；公司換出部分房屋，換入部分土地，個自出售持有之房地。 合建分售(個人出售土地) 個人提供土地與建設公司合建，分別由個人出售土地；公司出售房屋。 合建分成(個人出售房屋、土地) 又分為售價分成(同合建分售)及利潤分成，即共同出售房地，再按比例分回。 72 72

73 經常性買賣不動產(個人出售房屋、土地) 個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形 < 台財稅字第 號令>： 個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅： 設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。 具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。 其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。 < 台財稅字第 號函> 僅係彙整現行相關解釋之疑義說明，非新解釋，不得作為課稅依據。 73 73

74 自地建屋及合建分屋(1/2)(個人出售房屋、土地)
建屋出售原則上應辦理營業登記課稅< 台財稅第 號函>： 建屋出售(即自地建屋)者，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆 除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外， 均應依法辦理營業登記，並課徵營利事業所得稅。 < 台財稅第 號函> 合建分屋案件，除係屬個人，且係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 所稱「持有1年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿1年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿1年。 所稱「自用住宅用地」係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。 個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。 74 74

75 自地建屋及合建分屋(2/2)(個人出售房屋、土地)
< 台財稅字第 號令> 個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地 建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋。 屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝。 非自用住宅用地興建前持有10年以上者。 興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、 直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿 2年者。 無 台財稅字第 號令前3點情形之一。 < 台財稅字第 號令> 個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售， 依財政部 台財稅第 號函及 台財稅第 號函規定，應辦理營業登記者，其屬出售土地部分 之所得，不列入該營利事業之盈餘。 75 75

76 合建分售(個人出售土地) 現行由個案認定，無特別解釋 <所得稅法第11條第2項> <所得稅法第14條第1項第1類>
< 台財稅第 號函> V.S. <所得稅法第4條第1項第16款> < 台財稅字第 號令> 法院判決—支持按營利所得課稅 最高行政法院95年度判字第1344號判決 最高行政法院98年度判字第1266號判決 76 76

77 學者意見 意見 項目 學者主要意見 個人可否認定為營利事業
以個人名義從事銷售土地行為，如符合所得稅法第11條第2項規定要件，該個人可認定為營利事業，並不以營業登記為要件。 營利事業將源自土地交易所得之盈餘分配予股東，股東課稅問題 1.依A教授及B教授意見，營利事業之土地交易 所得依所得稅法第4條第1項第16款規定，免徵營利事業所得稅，惟該所得分配予股東、合夥人及獨資資本主時，屬該個人之營利所得，應課徵個人綜合所得稅。 2.C教授認為，上開2位教授之意見，係現階段所為之權宜之策，或為輿論、司法審判所支持，然長遠之計，宜就土地房屋交易所得稅制予以健全化。(不否認營利事業分配之土地交易所得屬個人應稅之營利所得性質) 77 77

78 本要點有關合建分售及分成之規定 (第1款) 態樣 要件：同時符合下列各款規定： 合建分售 合建分成
本要點有關合建分售及分成之規定 (第1款) 態樣 合建分售 合建分成 要件：同時符合下列各款規定： 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。 個人5年內參與之興建房屋案件達2案以上。 個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。 78 78

79 本要點有關興建房屋認定為營利事業之認定 (第2款)
態樣 自地建屋 合建分屋 合建分售 合建分成 要件 個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定 營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業 牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理 土地銷售。 79 79

80 本要點有關認定為營利事業之規定 (第3款) 態樣 經常性買賣不動產 要件 自地建屋 合建分屋
本要點有關認定為營利事業之規定 (第3款) 態樣 經常性買賣不動產 自地建屋 合建分屋 要件 個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業 登記。 80 80

81 五、營利事業房屋、土地交易所得計算 總機構在中華民國境內之營利事業(第19點)
項目 交易房地 內容 總機構在中華民國境內之營利事業 單筆 房地交易所得(A)＝ 【出售房地總價額-取得成本-必要費用】 A＞0，且(A-漲價總數額)≧0，課稅所得=A-漲價總數額 A＞0，且(A-漲價總數額)＜0，課稅所得=0 A≦0，A得自營利事業所得額中減除(即課稅所得＝A) 土地增值稅不得列為成本費用減除 二筆以上 按上開規定逐筆計算交易所得額及減除該筆交易之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額或自營利事業所得額中減除。 81 81

82 境內之營利事業-例1：交易單筆房地情形 例1 情況1 情況2 情況3 收入 100 成本費用 損失 60 80 110 交易所得 40 20
(10) 土地漲價 總數額 (20) (30) 不再 減除 餘額 計入營利事業所得額 82 82

83 境內之營利事業-例2：交易多筆房地情形 例2 甲 乙 丙 合計 收入 100 成本費用 損失 60 80 110 交易所得 40 20
(10) 土地漲價 總數額 (20) (30) 不再 減除 餘額 計入營利事業所得額 10 83 83

84 總機構在中華民國境外之營利事業(第19點) 項目 交易房地 內容 總機構在中華民國境外之營利事業 房地交易所得(A)＝
單筆 房地交易所得(A)＝ 【出售房地總價額-取得成本-必要費用】 A＞0，且(A-漲價總數額)≧0，課稅所得=A-漲價總數額 A＞0，且(A-漲價總數額)＜0，課稅所得=0 A≦0，A得自總機構當年度其他房地交易所得額中減除(即課稅所得＝A) 土地增值稅不得列為成本費用減除 二筆以上 1.按上開規定逐筆計算交易所得額及減除該筆 交易之土地漲價總數額後之餘額。 2.其交易所得額為負數者： 得自適用相同稅率交易計算之餘額中減除，扣除不足者，得自適用不同稅率交易計算之餘額中扣除，依規定稅率計算應納稅額。 3.不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。 84 84

85 境外之營利事業-例1：交易多筆房地情形 例3 1-甲 1-乙 2-丙 2-丁 收入 100 成本費用 損失 30 110 80 50
交易所得 70 (10) 20 土地漲價 總數額 (30) 不再 減除 餘額 40 小計 總機構 應納稅額 7(=30×45%+20×35%) 85 85

86 境外之營利事業-例2：交易多筆房地情形 例4 1-甲 1-乙 2-丙 2-丁 收入 100 成本費用 損失 30 110 150 50
交易所得 70 (10) (50) 土地漲價 總數額 (30) 不再 減除 (40) 餘額 40 10 小計 總機構 應納稅額 (不得自其他營利事業所得額中減除) 86 86

87 出售境外公司股權(第20點) 項目 認定條件 內容 總機構在中華民國境外之營利事業 適用情形
起，出售符合規定條件之境外公司股權。 股權持有期間 1.以股權移轉登記日為準。 2.無從查考時，依買賣契約或查得資料認定。 持有股權比例 直接或間接持有該境外公司有表決權之股份或資本額，超過其已發行有表決權之股份總數或資本總額50%。 交易時境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例 1.境內房屋、土地之時價(T) 2.該境外公司全部股權時價(E) (T/E)達50%以上。 所得計算方式 股權交易之所得＝出售股權收入ー成本、費用或損失 證明文件 1.股權轉讓前、後之境外公司股權登記資料、股權結構圖、被交易之境外公司與直接或間接持有中華民國境內房屋、土地之境內公司相關年度財務報表。 2.股權轉讓合約及中華民國境內房屋、土地與境外公司全部股權時價之評價報告(外文文件應附中譯本)。 3.股權轉讓交易之相關成本、費用等資料。 4.其他足資證明文件。 87 87

88 例1：境外股權交易 持有中華民國境內房地 境外 境內 1.A公司於106年出售C公司股權 2.股權持有期間已超過1年
4.(1)境內房屋、土地之時價(T)4,000萬元 (2)境外公司全部股權時價(E)5,000萬元 (T/E)80%＞50% 5.股權交易所得適用稅率35% 60% 30% B C A 持有中華民國境內房地 境外 境內 30% 88 88

89 例2：境外股權交易 持有中華民國境內房地 境外 境內 1.A公司於106年出售C公司股權 2.股權持有期間已超過1年
4.(1)境內房屋、土地之時價(T)3,000萬元 (2)境外公司全部股權時價(E)5,000萬元 (T/E)60%＞50% 5.無需課徵股權交易所得稅 30% 40% B C A 持有中華民國境內房地 境外 境內 30% 89 89

90 六、附則 個人逾本法第14條之5規定期限繳納房屋、土地交易所 得之應納稅額者，應依本法第112條規定加徵滯納金及 移送強制執行。 90 90

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94 敬請指教 謝 謝! 94 94