蕭黎明 中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004

Presentation on theme: "蕭黎明 中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004"— Presentation transcript:

1 蕭黎明 中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004
不動產投資信託評等方法 蕭黎明 中華信評企業評等部協理 July 7th, 2004

2 何謂不動產投資信託?  不動產投資信託結合大眾資金，購買並持有各種不動產之投資組合
 不動產投資信託結合大眾資金，購買並持有各種不動產之投資組合  不動產投資信託尋求不動產的投資機會，並以專業管理其投資組合  不動產投資信託的投資人並不直接投資不動產， 而是持有可公開買賣的信託基金

3 不動產投資信託的結構 投資人 受託機構 股利 投資 不動產投資信託 不動產管理機構 所有權 租金 不動產

4 評等準則 營運風險 產業風險 財務風險

5 不動產業之特性評估  循環趨勢 (過去市場的起伏變化)  競爭情況  經濟展望

6 營運風險的考量因素  資產品質  資產組合分散程度  營運穩定性  營運策略與管理經驗

7 資產品質  地點的品質 (主要地區/次要地區)  不動產的新舊與重新修繕的程度
 地點的品質 (主要地區/次要地區)  不動產的新舊與重新修繕的程度  該不動產投資組合過去經歷的變化與該信託基金持有的時間長短

8 資產分散程度與營運穩定性  資產類型的集中度  資產分佈的集中度  租戶的集中度與其信用品質  租約到期概況
 資產類型的集中度  資產分佈的集中度  租戶的集中度與其信用品質  租約到期概況  投資組合的平均租金相對於市場水準  投資組合的平均空置率相對於市場水準  保險的要求程度與涵蓋範圍

9 營運策略與管理經驗  投資策略  投資組合的成長偏好程度  不動產投資標的之選擇過程  管理架構  組織結構

10 財務風險分析  財務政策  獲利能力  現金流量保障程度  資本結構  財務彈性

11 財務政策  購買與出售不動產之計劃  融資策略  股利政策

12 獲利能力與現金流量保障  營業利益率  成本分析  利息保障比率  本業現金流量對借款比  資本支出計劃

13 資本結構與財務彈性  槓桿程度  借款的條件  尚未質押的資產  流動性  銀行額度  股東的人數與分散程度

14 個案分析: 富邦一號不動產投資信託  將為台灣第一個成立之不動產投資信託  初始的不動產組合約為新台幣58億元
個案分析: 富邦一號不動產投資信託  將為台灣第一個成立之不動產投資信託  初始的不動產組合約為新台幣58億元  包含兩棟辦公大樓與一棟商務住宅  富邦建經公司為基金管理公司  富邦集團將持有信託基金的20%

15 富邦一號不動產投資信託 之評等優勢  良好的不動產組合品質  優於平均水準的租戶組合  適當的槓桿比率  與富邦集團密切的聯結

16 富邦一號不動產投資信託 之評等弱勢  與台北市辦公室市場的景氣波動密切相關  資產/區域/租戶的集中度高
 與台北市辦公室市場的景氣波動密切相關  資產/區域/租戶的集中度高  缺乏管理不動產投資信託的經驗

17 初評結果  長期信用評等: ‘twA-’  短期信用評等: ‘twA-2’  評等展望: 穩定