不動產市場 分析與預測 第二章 不動產市場概論.

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1 不動產市場 分析與預測 第二章 不動產市場概論

2 第二章 不動產市場概論 第一節 不動產市場定義與特性 第二節 不動產生命週期 第三節 不動產財務 第四節 房地產未來發展趨勢
第一節　不動產市場定義與特性 一、不動產市場定義 二、不動產市場之特性 第二節　不動產生命週期 一、不動產生命週期 二、不動產開發 第三節　不動產財務 第四節　房地產未來發展趨勢

3 第一節 不動產市場定義與特性 一、不動產市場定義 所謂「市場」係指從事財貨或勞務的場所，在交易場所中有許多出售者彼此磋商，使交易得以完成。
第一節　不動產市場定義與特性 一、不動產市場定義 所謂「市場」係指從事財貨或勞務的場所，在交易場所中有許多出售者彼此磋商，使交易得以完成。 在市場中生產者間或消費者間會有競爭，然而產品的特性、生產者的技術創新或人為的壟斷，市場會有某種程度的獨占性，並非呈現完全競爭的市場。

4 一般經濟理論乃將市場類型歸納為以下四種而各有其特質:
1. 完全競爭市場(Perfect Competition) 2. 純粹獨佔市場(Pure Monopoly) 3. 寡占市場(Oligopoly) 4. 不完全競爭市場(Imperfect Competition)

5 二、不動產市場之特性 （一）一般特性 （二）地區性 （三）過濾性 （四）資本性 （五）交易資訊不易公開

6 （六）不完全競爭市場 （七）市場供給與需求調整緩慢 （八）對產品的認知因人而異 （九）高交易成本 （十）政府介入程度高

7 第二節　不動產生命週期 一、不動產生命週期 一般產品的生命週期都是「投資→生產→交易→使用」，由這四個階段組成。一般的房地產生命週期也是如此的循環。 一般而言，不動產生命週期的每個階段，投資到生產約需1-5年，生產到交易約需1-2年或生產交易同時進行1-2年，交易到使用則較短，為數日至數個月，至於使用到下一次再次投資開發時，則因房地產使用年限較長而有數十年之久。

8 二、不動產開發 在不動產開發的整個過程中，先由生產部門提供資本及土地來建造不動產，消費者則依需求選擇適合的不動產向生產部門租用或購買；公共服務（政府）部門則供基礎建設提供生產部門和消費部門服務，並收取稅金；財務部門則是資金仲介的角色，一方面提供生產部門建造成本，另一方面也提供消費者購買不動產的貸款，收取利息以獲利。

9 以下分別就各部門間的參與者做說明： （一）消費部門：以需求為導向 （二）生產部門：以供給為導向 （三）公共服務（政府）部門：管制環境 （四）財務部門：金融市場

10 第三節　不動產財務 不動產由於價格昂貴，建造所需的成本也很高，因此不論是生產者建造所需的資金或是消費者購買不動產所需的價金，其中有很大的部分是來自於金融體系，也使得不動產財務在不動產投資的領域中形成很重要的一環。

11 第四節　房地產未來發展趨勢 一、向郊區發展 二、商務出租住宅前景看好 三、高層建築崛起 四、休閒型住家興起 五、大型的集合社區逐漸流行

12 六、特定族群出租住宅 七、民宿經營日漸風行 八、豪宅產品回溫