新竹縣政府 100年度不動產經紀業座談會 主題：新制預售屋買賣定型化契約 報告人：內政部地政司 蘇貴香 時間：100年9月14日.

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1 新竹縣政府 100年度不動產經紀業座談會 主題：新制預售屋買賣定型化契約 報告人：內政部地政司 蘇貴香 時間：100年9月14日

2 簡報大綱 定型化契約相關規定 100年5月1日生效修正規定 履約保證機制解析 結語

3 消費者、企業經營者與定型化契約之關係 消費者 企業經營者 不動產 建商 經紀業 賣方 居間 代銷契約 委託銷售契約 要約契約
預售屋、成屋買賣契約 委託銷售契約 賣方 買方 買方 成屋買賣契約

4 第一單元 定型化契約相關規定

5 定型化契約之意義 定型化契約 以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。 定型化契約條款
企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。其不限於書面，以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。

6 定型化契約之當事人 消費者： 指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。 企業經營者：
　指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。 企業經營者： 　指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。 消費關係： 　指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。

7 定型化契約之特徵 契約條款方面： 契約條款由一方當事人之企業經營者單方面所擬定。 締約目的方面：
其目的在於以此條款與不特定多數人（消費者）締結契約。

8 定型化契約訂定之原則 平等互惠原則 誠實信用原則 不明確條款解釋原則 消費者審閱原則 個別磋商條款優先
遵守「應記載與不得記載事項」原則

9 定型化契約條款之效力 違反誠實信用顯失公平及平等互惠原則者，無效。 (消§12) 牴觸個別磋商條款之約定者，無效。 (消§15)
違反中央主管機關公告之應記載及不得記載事項者，無效。 (消§17) 中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。(消細§15)

10 定型化契約之問題 消費者並不知道定型化契約條款的存在或不注意其內容，卻須受其約束。
消費者雖知其存在，卻沒有時間去瞭解及審閱契約條款內容，無法詳加閱讀或仔細考慮。 消費者雖去瞭解契約條款內容，但卻看不懂，無法了解其意義，不知道其重要性及法律效果，如預售屋買賣、委託銷售約款。 消費者明知契約條款對自己不利，但企業經營者不願接受磋商或修正，消費者無力加以對抗，欠缺磋商交涉談判能力。

11 定型化契約條款之適用如有疑義，應作有利於消費者之解釋。(88.08.24消保法字第01063號函)
不明確條款解釋原則 定型化契約條款之適用如有疑義，應作有利於消費者之解釋。( 消保法字第01063號函) 以本部公告之各項不動產交易定型化契約解釋範圍

12 定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。
依消保法第17條第1項規定，中央主管機關得選擇特定行 業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，其目的 係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，而由中央 主管機關依據上開授權規定，公告特定行業之定型化契約應記 載或不得記載之事項，依同法條第2項規定，該特定行業之定 型化契約如有違反者，其條款為無效。如前所述，於企業經營 者所定「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約 定，有利於消費者而為該約定時所不知者時，尚且應對消保法 第15條作目的性限縮解釋，認其僅於「定型化契約條款」之 內容，較「個別磋商條款」之約定，不利於消費者時，始有適 用餘地；則中央主管機關依前述消保法授權，公告特定行業之 定型化契約應記載或不得記載事項之內容，如較「個別磋商條 款」之約定，更有利於消費者，而為消費者於為該約定時所不 知者，自仍應以中央主管機關所公告之「定型化契約應記載或 不得記載事項」之內容，為雙方權利義務之依據，始足以保障 消費者之權益。 ( 消保法字第 號函)

13 定型化契約審閱期間 企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(消§11-1Ⅰ)
中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。(消§11-1Ⅲ)

14 內政部公告之定型化契約審閱期？ 預售屋買賣契約書範本 成屋買賣契約書範本 審閱至少5日 預售停車位買賣契約書範本 不動產委託銷售契約書範本
房屋租賃契約書範本 審閱至少3日 房屋委託租賃契約書範本

15 契約審閱期之功能？ 供消費者審閱契約條款內容。 沖淡消費者購買的衝動。
違反審閱期規定，其條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。(消§11Ⅱ)

16 定型化契約審閱期文字何者符合規定？ ×經買方就本約之買賣標的及各項條件明確告知後，雙方合意．．．
×經買方詳閱並確實知悉本契約內容後，雙方合意．．． ×業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條款業已充分了解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利．．． 內政部公告契約審閱權之文字： 本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日(契約審閱期間至少5日) 　買方簽章：　　　　　賣方簽章：

17 契約審閱期立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙或急迫間，未仔細閱讀契約條款，而不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。
按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。(第1項)違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。(第2項)中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。(第3項)」，消保法第11條之1分別定有明文。其立法目的在於使消費者充分了解契約內容，避免消費者於匆忙或急迫間，未仔細閱讀契約條款，而不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。 第按定型化契約之性質及難易程度各有不同，因此消費者需要的審閱期間也長短不一，故其審閱期間不宜一致，從而上開條文第3項乃規定，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間；且訂定30日為審閱期間之上限，兼顧及消費者權益及商業交易秩序，目前各主管機關所公告之審閱期間，大多數為至少3日或5日以上，最長者為至少7日以上。( 消保法字第 號函)

18 以定型化契約條款約定消費者同意拋棄合理審閱期間，將使消費者完全失去審閱之機會，違反消費者保護法平等互惠原則。
按審閱期間之規定，係使消費者在簽訂定型化契約之前，有充分了解其內容的時間，故如以個別商議條款之方式，約定拋棄審閱期間，核其性質，因非屬自由之拋棄或預先免除故意或重大過失，自無民法第17條第1項或第222條規定之適用，該約定尚難謂為無效。但如以定型化契約條款為此約定，將使消費者完全失去審閱之機會，則可能違反消保法第12條所揭櫫之平等互惠及誠信等原則及消保法施行細則有關審閱期間之規定而無效，惟具體個案仍應由法院判斷。( 消保法字 號函) 民法第17條第1項：自由不得拋棄。 第222條：故意或重大過失之責任，不得預先免除。

19 定型化契約是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應由司法機關視具體個案作最終判斷。
訂立契約要本諸「誠信原則」，契約內容要力求公平： 依消保法第11條第1項規定，企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠原則。消費者保護法第12條規定，定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。 消保法第12條第2項、消保法施行細則第13條及第14條等規定，並就違反誠信原則或平等互惠原則之判斷標準，予以補充規定。 有無違反應視具體個案判斷：鑑於定型化契約涉及私權，有關定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平問題，應由司法機關視具體個案，斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事依法作最終判斷。 ( 消保法字 號函)

20 以定型化契約條款方式，履行應提供消費者審閱期間之規定，對於是否已提供合理審閱期間之事實有爭執時，企業經營者應負舉證責任。
依消保法第11條之1第1項及第2項規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。現金卡融資契約書，文末記載「茲聲明上列條款均經本人於合理期間內審閱並確認後簽名」之文字，其以定型化契約條款之方式，履行應提供消費者合理審閱期間之規定，對於是否已提供合理審閱期間之事實若有爭執時，企業經營者仍應負舉證責任。 ( 消保法字第 號函)

21 ♦收受定金或簽約前，未提供購屋人至少5天契約審閱期間。
先向買方收定金再給契約審閱？ 公平會對於預售屋銷售行為之規範說明，建築開發業者銷售預售屋時，有下列行為之一者，將有違反公平交易法第24條規定之虞： ♦要求購屋人須給付定金始提供契約書。 ♦收受定金或簽約前，未提供購屋人至少5天契約審閱期間。

22 契約書範本僅供參考，無強制性 契約範本係提供各界作為締約時參考之用。(85.04.16消保法字0000004219號函)
契約範本係提供企業經營者及消費者締約時參考之用，與依消費者保護法規定公告之應記載或不得記載事項之效力不同。( 消保法字 號函) 定型化契約範本並未依消費者保護法規定公告之程序辦理，故不具有消費者保護法17條第2項之效力。( 消保法字 號函) 定型化契約範本係訂約時參考用，與消保法第17條第1項公告之應記載或不得記載事項所生強制力有別。( 消保法字 號函) 各主管機關訂定定型化契約範本，目的為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，範本之性質僅供參考。( 消保法字 號函) 各中央主管機關契約範本之發布，其目的在提供企業經營者及消費者作為訂定契約參考用，不具消保法第17條第2項之效力。( 消保法字 號函)

23 定型化契約應記載及不得記載事項屬實質意義之法規命令
消保法第17條第1項規定，其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款無效。準此，該公告係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規命令，自應踐行行政程序法第4章法規命令之訂定、修正等程序規定。(法務部95年9月21日法律字第 號函)

24 建商提供之預售屋買賣契約內容是否與內政部公告的內容逐字逐句相符？
♦建商提供之預售屋買賣契約內容應包括內政部公告之定型化契約應記載事項，且不得記載事項不應列入契約內容。 ♦應記載事項，每條、點次之順序，得自由調整。只要文意相同，未影響消費者權益即可，不須逐字逐句相同。 ♦已訂約之「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。

25 違反定型化契約之罰則？ 1.直轄市或縣(市)政府對於建商與消費者簽訂之預售屋買賣定型化契約認為有損害消費者財產之虞者，應依消保法第33條進行調查，於調查完成後，得公開其經過及結果。如認為確有損害消費者財產之虞者，依第36條應命其限期改善；違反者，依第58條規定，處新臺幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，並得連續處罰。 2.拒絶調查之處罰： 倘建商拒絶、規避或阻撓主管機關之調查者，處新臺幣3萬元以上30萬元以下罰鍰，並得連續處罰。（消保法57條）

26 第二單元 預售屋買賣定型化契約 100年5月1日實施之修正重點

27 如何認定預售屋、成屋？ 不動產經紀業管理條例第4條規定 預售屋︰指領有建造執照尚未建造完 成而以將來完成之建築物為 交易標的之物。
預售屋︰指領有建造執照尚未建造完 成而以將來完成之建築物為 交易標的之物。 成屋︰指領有使用執照，或於實施建 築管理前建造完成之建築物。

28 預售屋尚未取得建造執照可以銷售？ 公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。(公寓大廈管理條例 §58Ⅰ)
起造人或建築業者違反第58條規定者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。(公寓大廈管理條例 §49Ⅰ)

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30 100年5月1日實施之修正規定 增訂 履約保證機制、附屬建物除陽臺外不得計價 修正
契約審閱權、房地出售面積及認定標準、房地面積誤差及其價款找補、契約總價、驗收、房地轉讓條件、違約之處罰 ♦修正規定詳見「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項部分規定修正規定對照表」

31 預售屋買賣定型化契約 100年5月1日實施之修正規定 ～案例～

32 100年5月1日前訂定預售屋買賣定型化契約是否有新制之適用？
預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制、預售屋買賣屋簷、雨遮不計價，分別於99年8月16日、100年3月24日公告，均訂於今年5月1日生效，亦即自生效日起，建商所提供之預售屋買賣定型化契約均應載明該項履約保證及屋簷雨遮不計價之條款。 亦即生效日前已簽定之預售屋買賣定型化契約，不受上開規定之拘束。

33 成屋買賣是否適用履約保證機制？ 履約保證機制增列在預售屋買賣定型化契約，所以該機制是適用於「預售屋(未取得使用執照)買賣」。
成屋買賣定型化契約，尚未規定「履約保證機制」。 亦即成屋不適用履約保證機制。

34 成屋買賣是否適用屋簷、雨遮登記不計價規定？
成屋買賣契約書範本第2條(價款議定) 本買賣總價款為新台幣　＿元整。 　土地、建物及車位價款分別如下： 　一、土地價款：新台幣＿＿元整。 　二、建物價款：新台幣＿＿元整。 　三、車位價款： 　　　土地部分新台幣　　元整。 　　　建物部分新台幣　　元整。 亦即成屋買賣不適用屋簷、雨遮登記不計價規定。

35 新制預售屋買賣定型化契約共有部分之屋簷雨遮是否計價？
自100年5月1日起，附屬建物除陽臺外，其餘項目(例如屋簷、雨遮)不得計入買賣價格。 應記載事項第4點(房地出售面積及認定標準)第2款(房屋面積)第3目(共有部分面積)、第5點(共有部分項目、總面積及面積分配比例計算)，及所有權登記時尚無共有部分應分別登記陽臺、屋簷及雨遮等項目面積之規定。 亦即共有部分之屋簷雨遮是否計價不是本次規範範圍。

36 附屬建物屋簷及雨遮登記面積如有發生誤差，如何找補？
預售屋買賣屋簷、雨遮所有權登記但不計價政策，於100年3月24日公告，訂於今年5月1日生效，亦即自生效日起，預售屋買賣定型化契約應記載屋簷雨遮不計價之條款。 應記載事項第4點(房地出售面積及認定標準)第2款第2目、第6點(房地面積誤差及其價款找補)第2款、第7點(契約總價)第2款第2目規定，屋簷及雨遮買賣時不計入預售屋買賣價格，登記面積如有發生誤差，買賣雙方無須找補。 惟如面積減少時，買方得依民法第365條瑕疵擔保主張權利。

37 第三單元 預售屋買賣定型化契約 履約保證機制解析

38 履約保證有那幾種方式可供選擇？ 本預售屋應辦理履約保證，履約保證依下列方式擇一處理： □內政部同意之履約保證方式：不動產開發 信託。
□內政部同意之履約保證方式：不動產開發 信託。 □其他替代性履約保證方式 　 □價金返還之保證 　 □價金信託 　 □同業連帶擔保 　 □公會連帶保證

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40 何謂「不動產開發信託」？ 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。
興建資金應依工程進度專款專用。 簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

41 不動產開發信託-「興建資金」？ 所稱「興建資金」，指銀行融資款項、建商自有資金、買方所繳價金。
買方所繳價金：指買方依預售屋買賣契約，於所有權登記前所給付賣方之預售屋買賣價金，包括訂金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款，但不包含所有權登記款及交屋款。 亦即 興建資金=銀行融資款項+建商自有資金+買方所繳價金=專款 買方所繳價金=訂金+簽約款+開工款+各期工程款等自備款(不包含所有權登記款及交屋款)

42 不動產開發信託-「執行履約管理」？ 所稱「執行履約管理」，指受託之金融機構或經政府許可之信託業者於信託存續期間，按信託契約之約定管理土地，及辦理有關與本案興建開發所需之一切必要支出，並進行資金控管，按工程進度專款專用。 不動產開發信託契約之信託存續期間，自簽約日（或民國○年○月○日）起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止，或賣方無法依約定完工或交屋時止。

43 不動產開發信託-賣方就建案已完工並達交屋狀態、賣方無法依約定完工或交屋？
「賣方就建案已完工並達交屋狀態」，指建物完成所有權第1次登記，此時信託目的已完成，信託關係消滅，其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利之情形，「物之瑕疵」及「權利瑕疵」應由賣方處理。 「賣方無法依約定完工或交屋」，指建商因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達3個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形，此時視為信託目的不能完成，信託關係消滅。

44 不動產開發信託-「專款專用」？ 所稱「專款專用」，指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途。 亦即 專款=興建資金=銀行融資款項+建商自有資金+買方所繳價金 專用=完成興建開發費用+管理銷售費用+處理信託事務所需之一切支出費用

45 何謂「價金返還之保證」？ 本預售屋由__(金融機構)負責承作價金返還保證。 價金返還之保證費用由賣方負擔。
賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。 亦即消費者在購屋時，建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機構如數返還消費者已繳納之價金。

46 何謂「價金信託」？ 本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。 前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產，但賣方無法依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。 賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。

47 價金信託-「價金」？ 所稱「價金」指買方依預售屋買賣契約，於所有權登記前所給付賣方之預售屋買賣價金，包括定金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款，但不包含所有權登記款及交屋款。 亦即 價金=訂金+簽約款+開工款+各期工程款等自備款(不包含所有權登記款及交屋款)=專款

48 價金信託-「專款專用」？ 所稱「專款專用」指買方所繳價金賣方取得財產權交付信託後，辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其他用途。 亦即 專款=價金=訂金+簽約款+開工款+各期工程款等自備款(不包含所有權登記款及交屋款) 專用=工程款交付+繳納各項稅費

49 價金信託-「信託存續期間」、「賣方就建案已完工並達交屋狀態」？
所稱「信託存續期間」指自信託契約簽約日(或民國○年○月○日)起至賣方就建案已完工並達交屋狀態時止，或賣方無法依約定完工或交屋時止。 所稱「賣方就建案已完工並達交屋狀態」指建物完成所有權第1次登記，此時信託目的已完成，信託關係消滅，其後如買方發現施工品質有瑕疵或有第三人設定權利之情形，「物之瑕疵」及「權利瑕疵」應由賣方處理。「賣方無法依約定完工或交屋」此時視為信託目的不能完成，信託關係消滅。

50 價金信託-「賣方無法依約定完工或交屋」？
所稱「賣方無法依約定完工或交屋」指賣方因解散、破產、重整、廢止許可、撤銷登記、連續停業達3個月以上或歇業而無法續建，致客觀上無法依約定完工或交屋之情形。 發生「賣方無法依約定完工或交屋」之情形，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，賣方所享有價金信託之受益權歸屬於買方。

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52 何謂「同業連帶擔保」？ 本預售屋已與○○公司(同業同級之公司，市占率由內政部另定之)等相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。 亦即兩個建商同業連帶擔保，若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時，另外一家建商應無條件完成本建案後交屋。

53 同業公司：指經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者。
何謂同業連帶擔保之「同業公司」？ 同業公司：指經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者。 公司法第16條規定： 公司除依其他法律或公司章程規定得為保證者外，不得為任何保證人。 公司負責人違反前項規定時，應自負保證責任，如公司受有損害時，亦應負賠償責任。

54 同業連帶擔保-提供擔保之同業公司資格條件？ (1/2)
1.被擔保及提供擔保之業者，必須為該直轄市或縣(市)建築開發商業同業公會會員。 2.提供擔保者，最近5年內不得有退票及欠稅紀錄。 3.提供擔保者，僅得擔保一個建案至取得使用執照後，始得再擔保其他建案。 4.被擔保業者推出之個案總樓地板面積於2萬平方公尺以下時，應由丙級以上之不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。

55 同業連帶擔保-提供擔保之同業公司資格條件？ (2/2)
5.被擔保者推出之個案總樓地板面積逾2萬平方公尺，未達20萬平方公尺時，由乙級以上之不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。 6.被擔保者推出之個案總樓地板面積20萬平方公尺以上時，由甲級不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。

56 同業公司如何分級？ 「分級依據」指同業公司之市占率，以設立年資、資本額及營業額區分為以下3級：

57 「同業公司」、「分級」、「得提供連帶擔保資格」審核單位 ？
「同業公司」、「分級」及「得提供連帶擔保資格」由不動產投資業者所屬之直轄市、縣(市)建築開發商業同業公會審核。 亦即由擔保者或被擔保者所屬之直轄市、縣(市)建築開發商業同業公會審核。

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60 何謂「公會連帶保證」？ 賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。
本預售屋已加入由全國或各縣市建築開發商同業公會辦理之連帶保證協定，持本買賣契約可向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。 賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。 亦即由公會主導，數家建商互相成立協定，若參加協定之建商，發生預售屋建案無法完成交屋之情況，其中之任何一家建商均應無條件完成本建案後交屋。

61 預售屋買賣定型化契約 ～履約保證機制案例～

62 為什麼要實施預售屋買賣定型化契約履約保證機制？何時實施？
預售屋買賣由於履約期間長，交易糾紛時有所聞，為建立預售屋交易安全機制，以保障消費者權益，內政部依消費者保護法第17條之規定，將履約保證機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項。於99年8月16日辦理公告，給予業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。 亦即自生效日起，建商所提供之定型化契約均應載明該項履約保證條款。

63 如何取得取得履約保證機制相關資料？ 有關履約保證機制等相關訊息置放於
內政部ehouse不動產交易服務網 ( 內政部地政司全球資訊網 ( 歡迎大家下載使用。

64 建商可否與買方依消保法第15條規定，訂立排除「履約保證機制」條款？
為維護消費者權益及遵循定型化契約條款之誠信原則，避免企業經營者利用消費者之不知，藉由個別磋商之方式，獲取不當之契約權益，如經中央主管機關依消保法第17條公告特定行業之定型化契約應記載或不得記載事項，其內容如較當事人間之「個別磋商條款」約定，更有利於消費者，仍應以中央主管機關所公告之「定型化契約應記載或不得記載事項」之內容，為雙方權利義務之依據。 亦即定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。

65 「履約保證機制」內容，可否僅擇一記載？ 中央主管機關依消保法第17條第1項規定，公告定型化契約應記載及不得記載事項，其目的在維持定型化契約的公平合理，以保障消費者權益，企業經營者自應遵照辦理。內政部於99年8月16日公告修正預售屋買賣定型化契約應記載事項第7點之1，及99年12月29日號公告「預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定」所列履約保證機制之內容，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等5種，自100年5月1日生效。 亦即自生效日起，建商所提供的預售屋買賣契約，自應依規定載明5種履約保證方式及條款內容，俾使消費者瞭解並選擇是否簽約。

66 建商與地主合建保證金或地主搬遷費用是否屬履保機制「專款專用」？
不動產開發信託－「專款專用」，指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途。 價金信託－「專款專用」指買方所繳價金賣方取得財產權交付信託後，辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其他用途。 建商與地主合建保證金或地主搬遷費用，若為「信託契約約定之完成興建開發」所需之支出者，即屬於「不動產開發信託」 之「專款專用」之範圍。惟上開支出案涉事實認定，係屬建商與信託機構相關事項，宜由受託機構認定之。 非屬履保機制「價金信託」 之「專款專用」之範圍。

67 建商將融資款項、自籌工程款、銷售款信託銀行是否屬於不動產開發信託？
「不動產開發信託」指由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。 「興建資金」指「銀行融資款項」、「建商自有資金」及「買方所繳價金」。 「執行履約管理」指受託之金融機構或經政府許可之信託業者於信託存續期間，按信託契約之約定管理土地，及辦理有關與本案興建開發所需之一切必要支出，並進行資金控管，按工程進度專款專用。 「專款專用」，指興建資金經賣方取得財產權交付信託後，支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途。 亦即．．．．

68 建商之管銷費用是否屬履保機制「專款專用」範圍 ？
「不動產開發信託」係受託機構於信託存續期間，按信託契約之約定管理土地，及辦理有關與本案興建開發、管理銷售所需之一切必要支出，並進行資金控管，按工程進度專款專用。 「價金信託」指買方所繳價金經賣方取得財產權交付信託後，除為現金及銀行存款之運用，或辦理信託契約約定之有關工程款交付、繳納各項稅費等工程所需費用外，不得供作其他用途。 亦即「不動產開發信託」之專款專用包括管理銷售費用；至「價金信託」不包括管銷費。

69 買方以刷卡方式支付價金，是否應扣除刷卡手續費，再交付信託專戶？
按「預售屋買賣定型化契約增列履約保證機制『不動產開發信託』、『價金信託』補充說明」，對於買方所繳價金應直接匯入信託專戶或由買方繳納予賣方，如買方繳納予賣方，賣方至遲應於收訖該筆價金之次一營業日將該筆價金交付信託。 至於買方以信用卡支付價金，究以該價金或扣除刷卡銀行服務手續費後交付信託，係屬建商與信託機構委託事項，宜由雙方之信託契約議定之。

70 「價金信託」之價金是否包括定金？ 「價金信託」，指預售屋之價金交付信託，由金融機構負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。 亦即消費者與建商簽定預售屋買賣契約後，其所支付之價金交付金融機構信託專款專用，而「價金」係指消費者購買預售屋之定金、簽約款、開工款及各期工程款等自備款。

71 甲級公司推出個案總樓地板面積未達2萬㎡，得否由丙級之同業公司擔保？
預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定，第2點第3款規定：「被擔保業者推出之個案總樓地板面積於2萬平方公尺以下時，應由丙級以上之不動產投資業擔任其預售屋履約保證之同業連帶擔保公司。」 亦即甲級公司推出個案總樓地板面積未達2萬平方公尺，依上開規定得由丙級之同業公司擔保。

72 提供擔保之業者無法提供最近5年無退票及欠稅紀錄之證明文件？
有關「同業連帶擔保」提供擔保之業者須檢附最近5年內無退票及欠稅紀錄之證明文件，考量台灣票據交換所僅能提供最近3年有無退票紀錄，其他2年，由提供擔保之業者自行切結以示負責，俾利履約保證機制之執行。 無「欠稅」紀錄，請提供擔保之業者檢附稅捐機關出具最近5年內應納之營業稅與營利事業所得稅之查無欠稅紀錄之證明文件。

73 提供擔保及被擔保之業者，其公司之代表人得否為同1人？
提供擔保業者及被擔保者均為依法成立之法人，於法令限制範圍內，有享受權利負擔義務之能力。而公司代表人係依公司法代表公司執行業務， 亦即提供擔保與被擔保者之公司代表人得為同一人。

74 建商推案與所屬公會不同縣(市) 應由何者審核？
「同業公司」、「分級」及「得提供連帶擔保資格」由不動產投資業者所屬之直轄市、縣(市)建築開發商業同業公會審核。 建商於推案所在之縣市，得以榮譽會員加入該縣市公會。 亦即得由推案所在之縣市建開公會或公司所屬建開公會審核。

75 可由非屬被擔保者與擔保者之公會審核？ 案情 被擔保者屬台中市建築開發商業同業公會 擔保者屬台北市建築開發商業同業公會
可否由新竹縣建築開發商業同業公會審核？ 可由台中市或台北市建築開發商業同業公會審核。 不可由新竹縣建築開發商業同業公會審核。

76 提供連帶擔保公司如有虧損狀況，是否仍具有連帶擔保資格？
「預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定」乙種，俾利業者據以執行。其中第2點業已分別明定同業公司之認定、分級依據、提供擔保之同業公司資格條件。 建築開發業興建房屋，自取得土地至完工往往長達數年，在完工交屋前，出現經營虧損，乃行業特性使然，並不表示無能力接續完成建案。 亦即連帶擔保公司之營業虧損狀況，非提供連帶擔保之同業公司資格條件。

77 預售建案之營造公司可否擔任該建案之連帶擔保公司？
同業公司：指經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」者。 亦即營造公司於經濟部之公司登記之營業項目列有「H701010住宅及大樓開發租售業」，且符合分級依據、提供擔保之同業公司資格條件規定者，得為預售建案之連帶擔保公司。

78 提供擔保公司之代表人為被擔保業者之股東是否可行？
按「同業連帶擔保」係為「本預售屋已與○○公司(同業同級之公司，市占率由內政部另定之)等相互連帶擔保，持本買賣契約可向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。」 又同業同級如何認定於「預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定」第2點訂有明文。 另按提供擔保業者及被擔保者均為依法成立之法人，於法令限制範圍內，有享受權利負擔義務之能力。 亦即提供擔保業者為被擔保業者之股東，尚未違反同業連帶擔保之規定。

79 結 語 自100年5月1日起，建商所提供之定型化契約均應載明履約保證及屋簷雨遮不計價條款。
結　語 自100年5月1日起，建商所提供之定型化契約均應載明履約保證及屋簷雨遮不計價條款。 為落實新制預售屋買賣定型化契約，內政部將督促各直轄市、縣市政府積極配合辦理事前宣導與未來的查核，並將不定期會同中央消保官與地方政府進行抽查，若有發現建商或經紀業者未遵守公告修訂之新規定，內政部將依消費者保護法第58條規定處新臺幣6萬至150萬罰鍰，並可以連續罰且要求限期改善。

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