第10章　財產稅.

Presentation on theme: "第10章　財產稅."— Presentation transcript:

1 第10章　財產稅

2 第一節 財產稅的意義與特性 財產稅的主要特性，有以下幾點：
第一節 財產稅的意義與特性 財產稅的主要特性，有以下幾點： 符合社會公平：財產稅一般係納稅人以自己的所得或財產多寡所繳納的租稅，與納稅人僅扮演替政府向消費者代徵的租稅相較，如消費稅，較不容易的轉嫁。 合乎效率原則：因為土地的供給固定，價格彈性為零，因此對土地課稅並不會影響市場最適數量，超額負擔也不會發生，符合租稅「中立性」目的。

3 充裕地方財源：地方政府從事公共建設的財源，除工程受益費及規費外，主要仍需依賴符合受益原則、稅源劃分容易、具地區特性、以及稅收穩定的租稅。
作為所得稅之補充稅：所得稅依所得額大小課稅，較能符合社會公平的目標，唯因稅務行政及立法技術，難免有所逃漏。財產為財富的一環，而財產稅常作為所得稅的補充稅收。

4 第二節 財產稅的歸宿 財產稅最後的負擔者是誰？
第二節 財產稅的歸宿 財產稅最後的負擔者是誰？ 一為傳統觀點(traditional view)：係以部分均衡分析方式，將財產稅視為對土地及房屋等財物課徵的貨物稅，且並未區分財產稅的課徵與改變，究竟是僅侷限於某一地方政府，亦或是具全國性質，因此僅以個別的財產市場供需條件，作為討論財產稅的轉嫁與歸宿。

5 二為新觀點(new view)：新觀點則以一般均衡分析的方式，將財產稅視為是使用資本財的成本之一，考量生產要素的移動性，及不同資本市場中，各種資本稅後淨報酬會趨於一致的觀點，進行財產稅歸宿的分析。

6 傳統觀點 傳統觀點認為，以土地而言，因為土地的供給固定沒有彈性，因此，根據轉嫁理論可知，在完全競爭市場中，對土地課徵租稅，將完全由土地的供給者負擔。 針對土地課稅的結果，消費者支付的代價並未因此改變(稅前與稅後皆為P*)，所有稅負為四方形E0EP*P*S面積，完全由供給者負擔。由於一般持有土地者，多屬於高所得者，因此土地稅具有累進效果。

7 圖19.1　土地稅與土地市場均衡

8 建築物 短期之下，由於建築物的供給與需求並不是完全有彈性或完全無彈性，因此針對建築物市場課徵的租稅，應會由供給者及需求者共同負擔。 長期下，由於建築物的供給曲線將成水平曲線，所有的供給者在價格低於P*時，就不會願意供給，使得供給具完全的彈性。因此，長期下稅負將完全由房屋需求者負擔。 由於低所得者有較大比例的所得花在建築物上面，低所得者於房屋消費的支出佔全部所得比例遠大於高所得者，所以房屋稅具有貨物稅累退的性質。 綜上，傳統觀點在部分均衡分析的架構下，認為土地稅具有累進性質，但由於土地占財產比例不多，因此財產稅與房屋的消費大致成某一比例關係，在平均消費傾向遞減下，由於房屋稅長期下乃具有累退性，所以土地稅的累進性，將被房屋稅的累退性抵消，使得財產稅具有累退的性質。

9 圖19.2　房屋稅與房屋市場均衡

10 新觀點 新觀點認為在稅前均衡(稅前報酬相等)的前提下，因所有部門的資本皆課徵相同比例的從價稅稅率，因此稅後資本的供給(或需求)曲線移動幅度一致，稅後所有資本的報酬因租稅的課徵下跌到一樣的水準，導致所有的資本沒有移動獲取較高報酬的誘因，使得稅前與稅後部門所使用的資本數量完全一樣，因此租稅將完全由資本所有者負擔，因此具有累進性。 新觀點在一般均衡分析的架構下，認為在單一稅率的課稅方式下，財產稅具有累進效果，但若採差別稅率的課稅方式，租稅將由所有的生產因素共同負擔，財產稅是否具有累進性，則難有定論。

11 圖19.3　單一稅率下資本稅的歸宿

12 第三節 土地稅 主管機關：土地稅法第2條規定，土地稅之主管機關分為下列中央主管機關及地方主管機關：
第三節 土地稅 主管機關：土地稅法第2條規定，土地稅之主管機關分為下列中央主管機關及地方主管機關： 中央主管機關為財政部 地方主管機關： 直轄市－直轄市政府 縣市－縣市政府 由於土地稅為地方稅，故土地稅的主管稽徵機關為直轄市政府及縣市政府之稅捐稽徵處。

13 地價稅及田賦 課徵範圍：凡規定地價之土地，除依法課徵田賦者，以及依土地賦稅減免規則規定免徵地價稅者外，均應課徵地價稅。 納稅義務人＃3
一般土地為土地所有權人 屬公有或公同共有者－以管理機關或管理人為納稅義務人 屬分別共有者－以共有人各按其應有部分為納稅義務人 分別共有係指數人共有一筆土地所有權，但有個別之應有部份之謂，例如：A,B,C三人共有一地，登記各持分1/3 公同共有係數人共有一筆土地所有權，但無個別之應有部分之謂，例如：A,B,C三人共有一地，未登記個人持分 設有典權之土地則為典權人：典權係當事人支付典價，在一定期間內占有他人之不動產，而為使用收益，他方得於期間內回贖之契約，例如，A為土地所有權人，因急需資金而與B約定，將價值1000萬土地，移轉B使用，B則給付1000萬元，約定期間20年，期滿A得以1000萬元回贖，A稱為出典人，B稱為典權人。 承領之土地則為承領人：耕地經徵收後依據實施耕者有其田條例規定由現耕農民承領稱為放領，因承領人對土地有實際使用、收益之權，故應以其為納稅義務人。

14 承墾之土地則為耕作權人：指荒地依據土地法規定招墾時，承墾人開墾後有一定期間之耕作權，在耕作期間內自應由實際使用人（耕作權人）為納稅義務人。
信託土地則為受託人：信託人將信託財產移轉或設定權利予受託人，受託人因此占有信託財產，而得加以使用收益故應以受託人為納稅義務人 代繳義務人＃4 納稅義務人行蹤不明者 土地權屬不明者 土地無人管理者 土地所有權人申請由占有人代繳者

15 稅基計算＃15：每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區之地價總額計徵之。地價總額指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總數額。　
依平均地權條例第15條規定，由直轄市或縣市主管機關先分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格，再依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後提交地價評議委員會評議，並計算宗地（指每一地號之土地）單位地價，將地價公告，在30日內由土地所有權人參考公告地價，自行申報地價，依據平均地權條例第16條規定，土地所有權人申報之地價超過公告地價的百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或公告地價百分之八十為其申報地價；未於公告地價期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。 公告地價之作用－公告地價一方面可作為政府課徵地價稅之依據，避免土地所有權人低報地價，逃漏地價稅；另一方面避免土地所有權人高報地價，逃漏土地增值稅。 申報地價之作用－申報地價一方面作為人民照價納稅及政府照價收買的依據；另一方面用於計算土地漲價總數額，作為課徵土地增值稅之參考。

16 稅率 地價稅之基本稅率依土地稅法第16條規定為千分之十，土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收，超過累進起點地價者，按下列規定累進課徵： 超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五 超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之二十五 超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之三十五 超過累進起點地價十五倍至二十倍者，就其超過部分課徵千分之四十五 超過累進起點地價二十倍以上者，就其超過部分課徵千分之五十五 惟土地稅法施行細則第3條規定，地價稅以新台幣為單位，計算到元為止，每年（期）地價稅，每戶稅額在新台幣一百元以下者，免予課徵

17 前述所謂累進起點地價，係以各該直轄市或縣(市)土地七公畝(每公畝等於30
前述所謂累進起點地價，係以各該直轄市或縣(市)土地七公畝(每公畝等於30.25坪)之平均地價為準，但不包括工廠用地、農業用地及免稅土地在內；累進起點地價的計算公式為(面積單位為公畝)： 直轄市或縣(市)規定地價總額－(農業、工業、礦業及免稅地的地價) ×7 直轄市或縣(市)規定總面積－(農業、工業、礦業及免稅土地的面積)

18 優惠稅率 自用住宅用地為2‰ 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍登記 無出租或供營業用之住宅用地 土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有 但土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，僅以一處為限

19 若申報一處以上之自用住宅用地，適用順序 土地所有權之戶籍所在地 配偶之戶籍所在地 未成年受扶養親屬之戶籍所在地 納稅義務人自用住宅用地若非以上述三種人員設置戶籍者，仍得適用優惠稅率 例如，A有下列台北縣非都市土地，除板橋、土城、三重僅能以板橋市一地為限外，其餘中和、永和、蘆洲均屬得適用優惠稅率之自用住宅土地。 板橋市一公畝，A本人設籍 土城市一公畝，A配偶設籍 永和市一公畝，A已成年子女設籍 三重市一公畝，A未成年子女設籍 蘆洲市一公畝，A父母設籍 中和市一公畝，A岳父母設籍

20 都市土地面積未超過三公畝(90.75坪)、或非都市土地面積未超過七公畝（211.75坪），超過者計算順序如下
土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬之戶籍所在地 直系血親尊親屬之戶籍所在地 直系血親卑親屬之戶籍所在地 直系姻親 A土地若均為都市土地，則能適用優惠稅率者為，板橋市、蘆洲市、永和市 地價稅開徵日期訂在11月1日，故須於開徵40日(即9月22日）前申請核准者，當年開始適用；逾期申請核准者，次年才能適用 。

21 其屬國民住宅、企業、或公營事業興建之勞工宿舍及民宿，自行動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅按照自用住宅用地之優惠稅率千分之二課徵。國民住宅係依據土地稅法施行細則第10條第1項規定，按政府直接興建、貸款人民自建、獎勵投資興建方式所興建之住宅。企業或公營事業興建之勞工宿舍係依土地稅法施行細則第10條第2項規定，指興建之目的專供勞工居住之用者。

22 事業直接用地之優惠10‰ 工業用地、礦業用地：工業用地係依據土地稅法施行細則第13條第1款規定，為依區域計畫法或都市計畫法劃定之工業區域或依其他法律規定之工業用地及工業主管機關核准工業或工廠使用範圍內之土地。礦業用地係依土地稅法施行細則第13條第2款規定，為經目的事業主管機關核准開採礦業實際使用地面之土地。 私立公園、動物園、體育場用地 寺廟、教堂、政府指定用之名勝古蹟用地：指已辦妥財團法人或寺廟登記之寺廟，專供公開傳教佈道之教堂及政府指定之名勝古蹟使用之土地 經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地。 其他經行政院核定之土地

23 公有土地，依據土地稅法第20條規定，一般公有土地均按基本稅率10‰徵收地價稅，但供公共使用者免徵地價 稅。
公共設施保留地：係指都市計畫範圍內，經劃定為公共設施用地，而未經開闢或使用之公有及私有土地。此種用地既經都市計畫劃分公共設施保留地，在未徵收或收購之保留期間，其使用既經限制，當然不應再以一般稅率課徵，而予特別優惠。依據土地稅法第19條，都。月計畫公共設施保留地，在於保留期間仍為建築之使用者，除自用住宅用地可適用2‰外，均為6‰計徵地價稅。若未作任何使用並與使用中土地隔離，免徵土地稅。 公有土地，依據土地稅法第20條規定，一般公有土地均按基本稅率10‰徵收地價稅，但供公共使用者免徵地價 稅。 騎樓走廊用地的優惠稅率則依建築物之層數不同而異。 無建築改良物全免；地上有建築改良物一層者，減徵二分之一 ；地上有建築改良物二層者，減徵三分之一；地上有建築改良物三層者，減徵四分之一；地上有建築改良物四層以上者，減徵五分之一。 在地直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅的土地，則按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍的空地稅。

24 稽徵 地價稅係底冊稅的一種，其稽徵程序與申報稅不同，依據土地稅法第40條至第44條規定如下：
核定－由直轄市及縣（市）主管稽徵機關按照地政機關編送之地價歸戶冊及地籍異動通知資料核定，每年徵收一次，必要時得分二期徵收 優惠稅率之申請－依法得適用特別稅率之用地，土地所有權人應於每年（期），地價稅開徵40日前提出申請，逾期申請者，自申請之次年（期）開始適用，例如，現行地價稅開徵日為每年11月1日，故申請適用優惠稅率之日期為每年9月22日以前。惟經核定適用優惠稅率之用地,嗣後用途未變更者，每年（期）免為再申請。 開徵公告－主管稽徵機關應於每年（期）地價稅開徵60日前，將適用優惠稅率之相關規定及申請手續公告通知。 填發稅單－主管稽徵機關於查定納稅義務人每期應納地價稅額後，應填發地價稅稅單，分送納稅義務人，並將繳納期限、罰則、收款公庫名稱地點、稅額、計算方法等公告周知。 繳納稅款－納稅義務人或代繳義務應於收到地價稅稅單後30日內，向指定公庫繳納。

25 實例計算(假設累進起點地價為170萬元) 【例一】 張三在某市有土地2筆，甲地70平方公尺，每平方公尺1萬元，乙地60平方公尺，每平方公尺8,800元，假設該市累進起點地價為170萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問張三每年應納地價稅若干？ (1)甲地申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額<累進起點地價(170萬元) 　　　　 1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元 　　　 地價總額 × 稅率 ＝ 稅額(甲地) 　　　　 70 萬元 × 10 0/00 ＝ 7,000元 (2)乙地申報地價 × 面積 ＝ 乙地地價總額 　　　　 8,800元 × 60 ＝ 52 萬元 8,000元 　　　 地價總額 × 稅率 ＝ 稅額 　 52 萬元 8,000元 × 2 0/00 ＝ 1,056元 (3)甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ 張三每年應納稅額 　　 7,000元 ＋ 1,056元 ＝ 8,056元 【註】自用住宅用地優惠稅率不累進，故單獨計算，不必與其他土地合併地價計算稅額。

26 【例二】 ( 按每一土地所有權人在每一直轄市或縣(市)轄區內之地價總額計徵)
李四在某縣有土地 3 筆，甲地88平方公尺，申報地價每平方公尺 1萬8,000元；乙地80平方公尺，申報地價每平方公尺2萬2,000元 ；丙地 888 平方公尺，申報地價每平方公尺8,800 元。請問某甲每年應納地價稅若干？(假設該縣累進起點地價為170萬元) A：基本算法： 申報地價 × 面積 ＝ 甲地地價總額 　　　　 (甲地) 1萬8,000元 × 88 ＝ 158萬4,000元 　　　　 (乙地) 2萬2,000元 × 80 ＝ 176萬元 　　　　 (丙地) 8,800元 × 888 ＝ 781萬4,400元 158萬4,000元 ＋ 176萬元 ＋ 781萬4,400元 ＝ 1,115萬8,400元 地價總額 - 累進起點地價 = 超過累進起點之地價 1,115萬8,400元 - 170萬元 = 945萬8,400元；945萬8,400元 ÷ 170萬元 ＝ 5.56倍 (超過累進起點地價5倍至10倍，適用25 0/00稅率) 未超過累進起點地價 × 稅率 ＝ 稅額； 170萬元 ×10 0/00 ＝ 1萬7,000元 超過累進起點地價未達5倍 × 稅率 ＝ 稅額； 850萬元 ×15 0/00 ＝ 12萬7,500元 超過累進起點地價5倍至10倍 × 稅率 ＝ 稅額； 95萬8,400元 ×25 0/00 ＝ 2萬3,960元 李四全年應納地價稅額： 1萬7,000元 ＋ 12萬7,500元 ＋ 2萬3,960元 ＝ 16萬8,460元 稅額 1 ＋ 稅額 2 ＋ 稅額 3 ＝ 全年應納地價稅稅額 B：速算法：(即套地價稅計算公式) 應納稅額 ＝ 地價總額 × 稅率 －(累進起點地價×0.065) ＝ 1,115萬8,400元 ×25 0/00 －(170萬元×0.065) ＝ 27萬8,960元－11萬500元 ＝ 16萬8,460元

27 如果八月份買了 1 筆土地，是不是只要繳納當年剩餘月份的地價稅？買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？
地價稅「納稅義務基準日」為每年 8 月 31 日，當日地政機關「土地登記簿」所記載之土地所有權人或典權人，就是當年度地價稅納稅義務人，負責繳納該筆土地全年地價稅。所以 8 月份取得土地所有權人， 雖然到年底只持有 4 至 5 個月， 仍須負責繳納該筆土地全年地價稅。( 但經法院拍賣取得之土地，依領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有分割、 公用徵收、 或因繼承而移轉他人之土地，在未辦理產權移轉登記前， 以法院形成判決確定日， 公用徵收之補償費發放完竣日 、 或繼承開始日為準 ) 又買賣雙方在買賣契約書中約定地價稅由誰繳納，屬於當事人之間約定之私權行為，不能因此變更地價稅納稅義務人，換言之，地價稅應由基準日土地登記簿所載之土地所有權人負責繳納。

28 土地增值稅 現行稅法將土地增值稅列於「土地稅法」，定義為財產稅。但是租稅客體為資本利得(capital gains)屬於財產交易所得，故本質上為所得稅的一環，本應併入所得總額計徵所得稅。然而我國為實現國父遺教「漲價歸公」社會公平正義理想，特別將土地增值利得從財產交易所得中獨立出來，納入「土地稅法」及其相關條例中，以採取分離課稅的方式課徵。 依據土地稅法第28條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總額徵收之。平均地權條例第35條規定，土地所有權人於申報地價後之土地漲價，應於土地所有權移轉或設定典權時徵收土地徵值稅。 土地所有權移轉而實現之土地自然漲價－土地移轉（買賣、交換、贈與）時，非因施於勞力或資本所發生之自然漲價部分，除有法定免徵土地增值稅規定外，均應於土地移轉時，依已實現之自然漲價徵收土地增值稅。其條件如下： 土地增值所得之實現－必須要有自然漲價的事實產生。 土地所有權之移轉－由原土地所有權人將土地移轉予其他當事人。因此拍賣之土地由原土地所有權人買回，係屬清債務之給付，所有權之主體並未變更；公司變更名稱及組織型態變更，並未消滅公司之法人資格，土地變更名稱，亦不構成產權之移轉。但公司合併、消滅公司之土地移轉於合併後存續或新立、公司時，因原土地所有、人人格已消滅，有移轉之事實。

29 土地設定典權而擬制實現之土地自然漲價－土地設定典權，並未移轉土地所有權，並未發生漲價歸公之事實，應無課徵土地增值稅之理。但民法第913條規定，典權　之約定期限滿15年者，得附有到期不贖即作絶賣之條款。為恐買賣雙方利用此條規定，偽為設定典權以逃避土地增值稅課徵，故土地稅法第29條規定，已規定地價之土地，設定典權時，出典應依本法規定預繳土地增值稅，俟出典人回贖時，原繳之土地增值稅，應無息退還。

30 課徵範圍：凡已規定地價之土地，除各級政府出售之公有土地及因繼承而移轉之土地外，於土地所有權移轉時，均應按其土地自然漲價總數額採用倍數累進稅率徵收土地增值稅。
納稅義務人＃5 土地有償移轉時，係指買賣、交換、政府照價收買或徵收等方式之移轉，則由原所有權人就土地漲價倍數繳納土地增值稅。惟土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期間繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。若其係依據平均地權條例第47條規定由權利人單獨申報土地移轉現值者，其應納之土地增值稅，應由權利人代為繳納。 當土地無償移轉時，係指遺贈及贈與等方式之移轉，則由取得所有權人繳納。 土地設定典權者，則由出典人繳納。 土地屬信託土地，於信託關係存續中，為管理或運用該財產而有償移轉所有權，設定典權或依法轉為受託人自有財產時，以受託人為納稅義務人。於受託人依信託本旨移轉委託人以外之歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人。

31 免徵規定 絶對免徵-土地稅減免規則第20條 因繼承而移轉之土地 各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地 被徵收之土地
依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉 依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者 區段徵收之土地，以現金補償其地價者，及因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者，或以抵價地補償其地價者 土地重劃時土地所有權人依法應負擔之公共用地及抵費地；於重劃區內原土地所有權人應分配之土地因未達最小分配面積標準改領差額地價者 分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者；公同共有土地分割，各人所取得之土地價值與分割前相等者 土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值相等者 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。但以符合下列規定者為限： 受贈人為財團法人 法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益

32 土地稅法第28條之3規定，土地為信託財產時，其於下列當事人間，因信託關係而移轉者，不課徵土地增值稅
因信託行為成立，委託人與受託人間 信託關係存續中，受託人變更時，原受託人與新受託人間 信託關係存續中受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間 因信託關係消滅，委託人受託人間，或受託人與受益人間 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間 以上絕對免徵土地增值稅之情形，嗣後所有權移轉或設定典權時，究應以何者為計徵土地增值稅基礎，恐生爭議，故土地稅法第30條之1規定，下列移轉現值之認定標準，作為下次移轉所有權或設定典權計徵土地增值稅之依據 各級政府出售之公有土地者，以實際出售價額為準 各級政府贈與及受贈之土地者，以贈與契約訂定日當期之公告之土地現值為準 私人依法捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地者，以贈與契約訂定日當期之公告之土地現值為準 區段徵收之土地，以抵價地補償其地價者，以區段徵收時，實際領回抵價地之地價為準

33 相對免徵－下列二種情形得申請免徵 農業用地在依法作農業使用時，移轉與自然人繼續作農業使用，經申請核准免徵者。惟民國89年修正土地稅法時，對農業用地移轉與自然人而不繼續作農業使用者，特別給予一次恢復使用之機會，於第39條之2增訂，不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。惟土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。

34 夫妻土地贈與者。93年1月14日修正土地稅法第28條之2後，夫妻土地之贈與有下列規定：
夫妻土地之贈與，原規定絕對免徵土地增值稅，93年修正後改為得申請免徵 嗣後再行移轉於第3人時，以該土地第1次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算土地增值總數額 再行移轉於第3人，計課土地增值總額時，贈與人及受贈人於土地所有權之期間內，所支付之土地改良費用，可以全部減除 再行移轉於第3人，計算土地增值稅時，贈與人及受贈人於土地所有權之期間內，因重新規定地價所增繳的地價稅，可在土地增值稅應納稅額5%範圍內抵繳之 土地在贈與人及受贈人於土地所有權之期間內，經過重劃者，其於第1次移轉予第3人時，土地增值稅減徵40% 適用自用住宅優惠稅率10%之條件中有關出售前一年未曾供營業使用或出租之期間，贈與人及受贈人持有期間應合併計算

35 土地增值總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉現值×台灣地區消費者物價總指數/100-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用+土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地之土地公告現值總額)

36 申報土地移轉現值之決定－土地稅法第30條 絶對以公告現值為準 訂約後30日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準
訂約後逾30日申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準 遺贈土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準 法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準 相對以公告現值為準 法院拍賣之土地，以拍定日當期之公告土地現值為準。拍定價額低於公告土地現值者，以拍定價額為準；拍定價額如已先將設定之抵押金額及其他債務予以扣除者，應以併同計算之金額為準 政府照價收買或協購買者，以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者，以政府給付之地價為準

37 原規定地價之決定－當規定地價後未曾移轉之土地，申報移轉現值應減除者，即為原規定地價，依平均地權條第38條規定，有下列3種：
53年規定之地價 53年以前已依土地法規定辦理規定地價之土地地價 53年以後舉辦規定地價之土地，第一次規定之地價 前次土地移轉現值之決定－依土地稅法第31條規定 規定地價後，土地曾經移轉者，以最後一次移轉時之地價為前次移轉現值 繼承取得之土地，以後再行移轉者，以繼承開始時該土地之公告現值為前次移轉現值。若係補辦繼承登記者，以補辦繼承時之公告現值為前次移轉現值。但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價，高於繼承開始時該土地之公告現值者，應從高認定。 土地改良費用－改良土地所耗費之工程費用 建築基地改良－包括整平或填挖基地、埋設管道、修築駁嵌、開挖水溝、舖設道路等 農地改良－包括耕地整理、水土保持、土壤改良及修築農路、灌溉、排水、防沙、堤防等設施

38 工程受益費－指地方政府為了推行都市建設，提高土地使用便利交通或防止天然災害，而建築或改良道路、橋樑、碼頭、水庫及其他水陸工程，因經費不足，向工程完工後之土地所有權人徵收（若設定典權之土地，則係向典權人徵收）之費用。一般工程受益費係包括工程興建費、工程用地徵購費、工程管理費、借款之利息費用等，由地政機關丈量及規劃、工務或建設機關估計工程總費用，依受益深度，計算並造冊通知稅捐稽徵機關徵收 土地重劃負擔費用－指土地重劃條例所規定，土地實施重劃時，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、廣場、鄰里、公園、市場等公共設施所需土地，除以原有道路、溝渠、河川等土地抵充外，其不足土地及工程費用，重劃費用與利息，由該地區土地所有權人按其土地受益比例共同負擔之費用

39 稅率結構 倍數累進稅率 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值值未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%
土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100%以上，未達200%者，就其漲價總數額徵收增值稅30% 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者，就其漲價總數額徵收增值稅40%

40 94年1月30日修正第33條增訂 一般土地之年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵20%
超過30年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵30% 超過40年以上者，就其土地增值稅超過最低稅率部分減徵40%

41 一般用地稅率(3種級距) 稅級 計算公式 第 1 級 應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率 (20%) 第 2 級 應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【 稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率] 】- 累進差額 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × A ) 註： 持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，A為0.06 第 3 級 應徵稅額= 土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後) 在百分之二百以上者】×【 稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率] 】- 累進差額 ( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值 × B ) 註： 持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20%，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30%，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40%，B為0.18

42 【實例說明】 李某有一筆土地，面積50平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為16萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺2 萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為200%，曾經繳納工程受益費8 萬元，持有土地年限35年，李某出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下： 申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額 (160,000元×50)-(20,000元×50×200%)-80,000元＝5,920,000元 漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷( 前次移轉時所申報之現值總額×臺灣地區消費者物價指數) 5,920,000元÷(20,000元×50平方公尺×200%)＝296/100 土地增值稅倍數累進 一倍以內部分：2,000,000×20%=400,000 一倍至二倍部分：2,000,000×30%=600,000 超過二倍部分：1,920,000×40%=768,000 超過最低稅率部分，持有超過30年，減徵30% 2,000,000×(30%-20%) ×30%+ 1,920,000×(40%-20%) ×30%=175,200 土地增值稅額 400, , , ,200=1,592,800

43 前揭例題如為自用住宅用地稅率 10% ，則其應納稅額為5,920,000元x10%＝592,000元
5,920,000元×【40%-(40%-20%)×30%】－2,000,000×0.21＝1,592,800元 前揭例題如為自用住宅用地稅率 10% ，則其應納稅額為5,920,000元x10%＝592,000元

44 優惠稅率 土地增值稅採累進稅率，目的在於消除財富集中，實現平均地權漲價歸公之精神；惟對於自用住宅用地，為實現住者有其屋政策，土地稅法第34條規定，土地所有權人出售其符合一定條件之自用住宅用地者，其土地增值稅就該部分土地漲價總數額按百分之十徵收之，惟應受下列條件之限制： 戶籍限制－地上建築物須為土地所有權人本人或其配偶、直系親屬居住於該地，並已在該地辦竣戶籍登記 面積限制－都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分。倘屬於自用住宅，但其面積超過限額者，其適用優惠稅率者，僅為限額內之面積，超過部分仍應以一般稅率計算之。至於都市土地三公畝及非都市土地七公畝係以合計數為準，並非以一處為限。例如，某人同時出售符合自用住宅條件之都市土地7處，各處均為一公畒，則其中三處得適用10%優惠稅率課徵土地增值稅，另四處應適用累進稅率。

45 至於適用優惠稅率者，依據土地稅法施行細則第44條規定，應依下列順序決定之：
土地所有權人之戶籍所在地 配偶之戶籍所在地 未成年受扶養親屬之戶籍所在地 直系血親尊親屬之戶籍所在地 直系血親卑親屬之戶籍所在地 直系姻親之戶籍所在地 以上第三小目至第六小目之認定順序，依長幼次序定之

46 用途限制－該土地於出售前一年內未曾供營業或出租使用者。
次數限制－享受自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅者，每人一生以一次為限。此係以每個人取得土地所有權計算，並非以登記戶籍所在地為準，故配偶及未成年受扶養親屬，以自己名義登記所有權之自用住宅用地出售時，仍可申請按優惠稅率計課土地增值稅。 房屋現值限制－自用住宅建築工程完成未滿一年者，其評定房屋現值須超過所占基地公告現值百分之十

47 一生一屋:名下僅有一戶自用住宅者，不論換屋幾次，在出售時都可適用10%土地增值稅的優惠稅率
土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制： 出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 出售前持有該土地六年以上。 土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續　　滿六年。 出售前五年內，無供營業使用或出租。

48 整體稅收影響評估 根據財政部統計，以房屋所有權人本人、配偶及未成年子女為單位，全台僅持有一棟房屋者共計423.3萬戶，占618萬戶的68.45%。台灣一般家庭換屋平均次數約3至4次，自用住宅持有年限平均10.8年。 若自用住宅優惠土增稅增設「一生一屋」減稅條款後，以民眾一生平均換屋4次計算，每年土增稅將減少51.3億元，但相對會增加所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收共24.4億元，減稅政策所造成的淨損失約27億元。

49 地方財政影響評估 土增稅在房地移轉時課徵，屬於地方稅，分配比例是地方收80％，20％繳國庫，可說是地方稅收的第一大稅，而所增加的所得稅、契稅與印花稅等週邊稅收卻是中央稅，以致於地方財政更顯困難。租稅改革對於地方稅只有減少，沒有增加，有些縣市甚至領不到薪水。財政部在推動稅制改革應做好全盤規劃，不要讓「中央請客地方買單」的情形一再發生。

50 與國際稅法精神相符 世界各國自用住宅的交易利得大多享有所得稅的減免優惠。依日本法令規定，擁有期間超過十年以上者，課稅所得在六千萬日圓以下，稅率為10%，超過六千萬日圓以上部分，稅率則為15%；美國規定，自用住宅的擁有者出售前五年至少有二年的期間，係以其為主要的住所，則每二年可從其交易所得中扣除二十五萬美元，韓國則是自用住宅移轉時免計入資本利得，但持有年限須達三年，同時，市價必須在六千萬韓圓以下（約台幣二百多萬元）。

51 持有期間及面積設限，符合防弊原則 「一生一屋」制策方案的自用住宅面積限制對絕大多數換屋者都足敷所需，以都市每一家戶的自用住宅土地為例，全國平均約僅十七坪，台北市平均僅八坪，高雄市平均十一坪，屏東為約卅一坪，台東約四十一坪。如果出售的土地超過前項面積上限，在上限之內的部分仍可享有優惠稅率，超出部分就必須以廿％至四十％累進稅率計算。 而對高所得的族群來說，通常擁有好幾戶房子，因此一生一屋對他們來說助益不大；對投資客來說，由於多為短線進出，也不在優惠條件內，但對於想要把房子由小變大、由遠變近的中產階級換屋族來說，將是滿大的誘因。因此確實可以達到避免政策浮濫或圖利投資客和高所得者的疑慮。

52 重購新地退稅 依據土地稅法第35條規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：

53 自用住宅用地出售後，另行購買都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，仍作自用住宅用地者，其適用條件如下：
時效條件－土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售 購售條件－新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者 金額條件－已納土地增值稅額內，退還新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額 戶籍條件－出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記 面積條件－都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分 用途條件－土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為 其他－沒有申請次數限制；出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅； 2 年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅； 重購退稅請求權時效為 5 年。

54 自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者
自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者 惟土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起5年內再行移轉時，依據土地稅法第37條規定，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款；重購土地改作其他用途者，亦同。

55 【實例說明】 重購自用住宅退還稅款計算公式 新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件） 已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。 已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。 例： 王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。) 甲屋： 新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬) 已繳土地增值稅款≦A 50 萬 < 100 萬 購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回 乙屋： 新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款) 430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬) 已繳土地增值稅款＞A 50 萬 ＞ 30 萬 結論： 購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元

56 減稅額及抵繳稅額 減稅額係指符合稅法規定減徵土地增值稅之土地，所得減徵之稅額。此於土地稅法第39條第4項及第39條之1第2項但書有下列二項：
經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。惟以下列土地，於中華民國66年2月2日平均地權條例公布施行後移轉者為限： 在53年舉辦規定地價或重新規定地價之地區，於該次規定地價或重新規定地價以後辦理重劃之土地 在53年以前已依土地法規定辦理規定地價及在53年以後始舉辦規定地價之地區，於第一次規定以後辦理重劃之土地 區段徵收之土地，以抵價地補償其地價者，領回抵價地後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。

57 抵繳稅額係以增繳地價稅抵繳土地增值稅之謂，依據土地稅法第31條第3項規定，土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。又者「增繳地價稅抵繳土地增值稅辦法」第5條規定，土地所有權人在持有土地期間，經重新規定地價者，其增繳之地價稅，自重新規定地價起，每繳納一年地價稅抵繳該筆土地應繳土地增值稅總額百分之一（繳納半年者，抵繳百分之零點五）。但納稅義務人申請按實際增繳稅額抵繳，需檢附地價稅繳納收據，送該管稽徵機關按實抵繳，其計算增地價稅之公式如下： 原按特別稅率、公共設施保留地稅率及基本稅率課徵地價稅者：增繳地價稅=[(最近一次重新規定地價之申報地價-取得土地時之原規定地價或重新規定地價之申報地價) ×原課徵地價稅稅率] ×同稅率已徵收地價稅年數 原按累進稅率課徵地價稅者：增繳地價稅=(各該戶累進課徵地價稅土地每年地價稅額/各該戶累進課徵地價稅土地課徵地價總額) ×(最近一次重新規定地價之申報地價-取得土地時之原規定地價或重新規定地價之申報地價)] ×同稅率已徵收地價稅年數

58 稽徵 申報－土地稅法第49條第1項規定，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起30日內，檢附契約影本及有關文年共同向主管機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。 核定－主管稽徵機關依土地稅法第49條第2項規定，應於申報土地移轉現值收件之日起7日內，核定應納土地增值稅，並填發稅單，送納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件，其期間得延長為20日。 繳稅－納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，依據土地稅法第50條規定，應於30日內向公庫繳納。

59 稅捐保全 欠繳土地稅，在欠稅未繳清前，依據土地稅法第51條規定，不得辦理移轉登記或設定典權。惟所欠稅款，土地承受人得申請代繳或在買價、典價內照數扣留完納；其屬代繳者，得向納稅義務人求償。 經法院拍賣土地，如拍定價額不足扣繳土地增值稅時，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書 依據土地稅法第52條規定，經徵收或收買之土地，該管直轄市、縣（市）地政機關或收買機關，應檢附土地清冊及補償清冊，通知主管稽徵機關，核算土地增值稅。稽徵機關應於收到通知後15日內，造具代扣稅款證明冊，送由徵收或收買機關，於發放價款或補償費時代為扣繳 退還稅款－土地稅法第29條規定，已規定地價之土地，設定典權時，出典人依法所預繳之土地增值稅，以典權人回贖時，原繳之土地增值稅，無息退還。

60 罰則 土地稅法第54條第2項規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。又平均地權條例第81條規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費20倍以下之罰鍰。究其處罰的原因約有下列幾項： 避免土地掮客利用土地買賣未辦竣權利移轉登記方式，炒作土地價格，並因此規避繳納土地增值，不但讓平均地權的精神不易實現，而且也會登生買賣雙方權利不明之糾紛。 土地增值稅之計算係以土地公告現值為計算基礎，而土地公告現值係每年調整一次，若經濟不景氣時，土地公告現值恐將調降，如此延後申請登記，即可能減少繳納土地增值稅。 若政策給予一定期間租稅優惠，例如，土地稅法規定自民國91年2月1日起至94年1月31日止三年內減半徵收。如果延後申請登記，即讓土地增值稅減收。 土地買賣應向登記機關辦理登記，登記時應繳登記規費，若未辦妥登記即予出售，即影響登記規費之收入。 平均地權條例就土地稅而言，是土地稅法的特別法，故遇有未辦妥權利登記，再行出售之情形，應優先適用平均地權條例。

61 土地稅法第28條之1規定，私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立學校使用之土地，免徵土地增值稅，但以符合下列條件者為限：
受贈人為財團法人 法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有 捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益 若依土地稅法第28條之1受贈之財團法人，有下列情形之一者，依據土地稅法第55條之1規定，除追補應繳之土地增值稅外，並處應納土地增值稅額2倍之罰鍰 未按捐贈目的使用土地者 違反各該事業設立宗旨者 土地收益未全部用於各該事業者 經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方法取得所捐贈土地之利益者

62 第四節 我國現行房屋稅概述 房屋稅 課徵範圍 房屋稅是以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。所謂房屋係指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。

63 納稅義務人 房屋稅是向房屋所有人徵收。設有典權者，向典權人徵收之。所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之。如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。 稅基的計算 房屋標準價格，由各直轄市、縣(市)(局)不動產評價委員會依據建造材料、房屋之耐用年數及折舊標準、以及房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，評定之，且每三年重新評定一次，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之。

64 稅率及稅額的計算 房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵：
住家用房屋最低不得少於其房屋現值1.2%，最高不得超過2%。但自住房屋為其房屋現值1.2%。 非住家用房屋，為營業用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%。供私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等非營業用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.5%。 房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

65 某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺，其中 15 平方公尺供作營業使用，其餘供作為自用住宅使用，假設每平方公尺評定標準價格為3,000元，則某甲當年應納房屋稅額計算如下：
非住家用面積雖僅為 15 平方公尺，但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ，故以30平方公尺計，而營業用稅率為3% ，故其房屋稅稅額計算如下： 3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% ＝ 2,700元 住家用面積之房屋稅稅額為： 3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% ＝ 5,400元 2,700元 ＋ 5,400元 ＝ 8,100元

66 應納稅額＝房屋現值×稅率 房屋現值的認定 納稅義務人於房屋建造完成後30日內向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。
主管稽徵機關收件後，依據不動產評價委員會評定的「房屋標準價格」，核計房屋現值，並通知納稅義務人。 納稅義務人如有異議，得於接到房屋現值核定通知書後30日內，檢附證件申請重新核計。

67 第五節 政府財政收支與財產價格 財政收支與房價的理論關係 在過去相關文獻上，影響房價的因素可歸納為六大項：
第五節 政府財政收支與財產價格 財政收支與房價的理論關係 在過去相關文獻上，影響房價的因素可歸納為六大項： 經濟因素，如經濟成長、物價水準、利率、與財務金融狀況等總體因素，及家計單位所得水準等個人因素。 社會文化因素，如人口成長率、都市化程度、教育普及化性、社會治安好壞、儲蓄率高低、與住宅自有率等。

68 住宅區域特色，如住宅環境、經濟或行政位階、交通便利性、公共設施，以及是否有噪音或空氣污染等。
政治因素，如國內、外的政治局勢、及兩岸的互動關係。 房屋本身特質，如坪數、建材、樓層、方位、採光等。 政府政策因素，除土地、住宅、金融及都市計畫等議題外，地方政府的公共支出及租稅課徵對於住宅價格影響亦是一重要課題。

69 在國內外文獻中，地方公共支出及租稅課徵之所以成為研究影響住宅的對象，主要是根據資本化(capitalization)的觀點。所謂資本化乃是基於因特定因素的發生，致使不動產的未來收益產生變化，進而影響其現在的價格。 正面資本化(positive capitalization)：如地方提供公共設施，將對房價產生正面效果， 負面資本化(negative capitalization)：如財產稅的課徵，將對房價產生負面影響。

70 財政收支與房價關係的實證研究 奧斯(Oates, 1969)實證研究發現不動產價值(房屋與土地)與該區地方政府公共支出水準(如社區狀況，通勤距離、公立學校每位學生教育支出)呈正相關，但與財產稅呈負相關。同時他也認為大部分的居民都願意負擔較高的稅負來享受較好的地方公共財提供。

71 艾度與史勒(Edel and Sclar, 1974)發現公共支出在1950年以前對住宅價格是呈負面影響，1950年以後才開始出現正面影響；但財產稅對住宅價格則一直呈現負面影響。他們認為奧斯以橫斷面分析並認為「財產稅與住宅價格呈現負向面關係，僅是短期現象，長期下即會消失」的論點是不存在的。

72 國內研究政府財政收支對房價影響的實證文獻：

73 說明：1. G表示政府支出、T表示租稅收入、P表示房價。
　　　2. +表示正相關；－表示負相關。

74 我國土地增值稅與房價關係

75