崇明岛 生态度假区

目 录目 录  项目概述 项目概述  可行性分析 可行性分析  项目管理计划 项目管理计划

项目概述  崇明岛介绍 崇明岛介绍  东滩湿地环境介绍 东滩湿地环境介绍

崇明岛介绍 崇明岛是中国第三大岛，也是世界上最大的河口冲积岛屿。 岛位于万里长江入海口，三面环江，一面临海。东濒浩瀚东 海，南与上海市宝山区、浦东新区及江苏省太仓市隔水相望， 西接滚滚长江，北与江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛 面积 1200 多平方公里，东西长 76 公里，南北宽 13 至 18 公里， 形似 " 春蚕 " 。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍 高，西南部和东部略低。 90% 以上的土地标高（以吴淞标高 0 米为参照）在 3.21 米至 4.20 米之间。崇明岛在东经 121°09'30" 至 121°54'00" ，北纬 31°27'00" 至 37°51'15" 的位置 上，地处北亚热带，气候温和湿润，日照充足，四季分明。 岛上水土洁净，空气清新。崇明岛素有 " 长寿岛 " 之称，岛上 居民平均年龄 76 岁。

 崇明岛有 1300 多年历史。公元 618 年至 626 年（唐朝武德 年间），形成东西两沙岛。 696 年（唐朝万岁通天元年）初， 始有人在岛上居住。以后无数沙洲时东时西、忽南忽北涨 坍变化，至明末清初，终连成一个大岛。五代初，在西沙 设镇，取名为崇明（意为高出水面的平地）。 1222 年（南 宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。 1277 年（元至元十 四年）升为崇明州，隶杨州府。 1396 年（明洪武二年）降 州为县，先隶杨州府，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时 期，先后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏南通专 区。 1958 年 12 月 1 日始改隶上海市。 BAC K BAC K

东滩湿地环境介绍  一、地理环境 东滩位于崇明岛最东端， 是径流中泥沙在该岛的主要 沉降区域之一，也是全岛最 具成长性的部分，目前仍以 每年 140 米左右的速度向外 延伸。东滩地势平坦，高程 在 4.2 米以下。该区域三面环 水，北面是长江口北支水道 末端，南面是北港水道，东 面是长江口滨海区域。

 二、自然条件  地质地貌 崇明岛由长江下泻的大 量泥沙在江海交互作用下 不断加积而形成。岛内地 势坦荡，遍被第四纪疏松 地层所掩盖。岛上无山冈 丘陵，地形总趋势为西北 部和中部稍高，西南部和 东部略低。

 气候条件 东滩位于北亚热带南缘沿海 地区，属北亚热带海洋性气候， 气候温和湿润，四季分明，日 照较为充足。年平均气温 15.3 ℃，最热为 7 、 8 月间，月 平均气温为 27.5 ℃，最冷为 1 月，月平均气温为 2.9 ℃。全 年降水量充足，年平均降雨量 为 毫米。

 三、资源条件  土地资源 东滩土地总面积为 公顷，主要是长江冲积而成 的沙质土，极少部分为壤土， 粘土较为少见。 目前，东滩土壤未受重金 属和有毒有机化合物的污染 ，对发展绿色食品生产极为 有利。

 湿地资源 东滩是长江口地区最大的 一块湿地，其冲淤状况受长 江口复杂水动力作用的影响。 自然湿地主要分布在 1998 年 建筑的大堤外侧，属典型发 育过程中的潮滩湿地，滩高 在 米，芦苇带、镳草 带、光滩分界明显，潮沟发 达。 BAC K BAC K

可行性分析  经济（ economic) 经济（ economic)  社会 (society) 社会 (society)  战略 (strategic) 战略 (strategic)  技术 (technical) 技术 (technical)

经济可行性分析（ 1 ）  从经济方面来讲：  项目成本分析：  启动成本：即沉落成本，是关于该项目立项前的调 查分析所花费的成本。约 RMB50 万。

经济可行性分析（ 2 ）  一次性的成本：即居民的拆迁 费用、工程设计施工费等。总 造价约为 RMB17.6 亿 ($2.2 亿 ) 。 其中： 项目造价 （万） 项目造价（万） 观鸟区 $300 四维影院 $2000 生活区 $2500 极限运动馆 $1500 游泳馆 $1000 购物中心 $5000 射击射箭馆 $700 主题公园 $4000 海洋馆 $3500 高尔夫球场 $1500  营运成本： 约为每年 RMB1.76 亿 （ $2200 万）

经济可行性分析（ 3 ）  项目投资回报期分析： 据估计每年的游客流量情况 为如下： 状况人次 / 年概率 优 350 万 20% 良 300 万 40% 中 250 万 25% 差 120 万 15%

经济可行性分析（ 4 ）  估计人均消费为 RMB150 元 由以上数据可得：（不考虑固定资产折旧、税收等因素） 每年预期游客流量为： 350*20%+300*40%+250*25%+120*15%=270.5 万 每年预期现金流入量为： *150=405,750,000 每年预期净现金流入量为： 405,750, ,000,000=229,750,000 预期投资回报期为： 1,760,000,000/229,750,000=7.66 年 BAC K BAC K

社会可行性分析  地理 地理  市场 市场  竞争者分析 竞争者分析

地理优势 进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸的世界级城市和 国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目标日益清晰， 城市功能和形态也进入了大规模的拓展期。崇明地处太平 洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有 " 东海瀛洲、长江门 户 " 之称。随着沪崇苏越江通道的建设和中国沿海大通道崇 明岛桥地位的确立， 21 世纪的崇明将凭借特殊的岛屿格局、 近便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大 优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海 21 世纪初期选择的战略重点地区之一。

与上海位置关系图 BAC K BAC K

市 场  定位 随着生活水平的提高，人们也越来越关注一种休闲放松 的生活状态，而上海周边城市并没有规模化现代化的度假 胜地，因此，以政府的支持为基础，借着市场空档，我们 将其定位为 “ 五星级酒店式度假社区 ” 的度假村必会迎来发 展的黄金时期。 江浙两地将首度出现以五星级酒店为配套 的别墅社区，这在全国，也是罕见的。而且我们不只局限 于消费度假房产项目的范畴，也将更有效地将投资项目引 入，盘活当地的旅游和经济，也给旅游房地产注入了新的 活力。

 市场需求  城市人均可支配收增加 年，我国城市人均可支配收入由 元增加到 元，年均增长率达到 14.28% 。但是近年来的增速较 以前有所降低， 年的年均增长率为 8.34% 。在这 5 年间，城市居民最高收入户的增长速度远高于平均水平，达 到 13.13% 。

 中产阶级的出现 随着我国经济快速发展、城市化进程不断加快和居民收 入的较快增长，中产阶层作为一个新兴阶层在我国迅速崛 起。去年全国约有 5000 万人步入中产阶层行列。到 2010 年将有 1.7 亿人步入中产阶层行列。中产阶层对住房、汽 车、旅游和教育的需求，正日益成为我国经济增长的重要 源泉。随着中产阶层力量的壮大，该阶层对市场消费的影 响力逐渐增强，创造了规模巨大的市场购买力。

中产阶层的消费行为决定了未来消费需求将呈现 出不同于现存市场需求结构的特点。中产阶层的 消费观念将不再局限于经济实惠，而更看重舒适、 时尚、档次、品位和个性化，因此只有中高档轿 车、住宅才能更好地满足其消费需求 。

 市场预测 据悉，已有不少的客户受到 “ 千里挑一的天然半岛独有景 观 ” 、 “ 旅业集团旗下五星级标准酒店作为社区配套 ” 、 “ 全装 修的国际品质 ” 等卖点的吸引，对同在半岛之上的私家别墅 表示了浓厚的兴趣。其中不乏来自房产界、金融界，计划 将半岛私家别墅作为自己度假与商务社交场所的成功人士， 同时，也包括部分颇有身价、希望能够在该别墅区里享受 天伦之乐、颐养天年的老年人士。目前该别墅群正在施工 过程中。 BAC K BAC K

竞争者分析 目前，在上海、江浙地区截至今年七月，高尔夫球俱乐部 度假村为 26 家。其他经营良好，规模较大的度假村有天目湖 度假村（浙江），浙江航之度假村（杭州），郁山森林公园 度假村（新安），虹桥度假村（杭州）。这些度假村都是以 自然景观为主要卖点的，其中最具实力的是郁山森林公园， 天目湖旅游度假区首期开发面积１８平方公里。区内将设旅 游中心区、农业历史文化区、国际度假区、森林公园区、自 然保护区及湖区。注册资本 1000 万，拥有近 2000 张床位。 BAC K BAC K

目前公司概况 我们本身涉足房产时间不长，但我们开发产品除住宅之外 又加上五星级酒店，已完成项目浦江 名都是上海首个酒店 化的高档社区，从城市酒店的运营到酒店化社区的运营，短 时间内完成了蜕变，并开创了独有的、复合式发展之路，才 使得酒店业和房地产业呈现双轮驱动、比翼齐飞的发展局面。 企业 —— 战略计划

该项目与企业战略计划的关系 通过崇明度假村的成功开发我们旨在实现酒店业与房地 产业的结合。对于崇明度假村这个项目，根据 “ 五星级酒店 式度假社区 ” 概念来打造，核心是五星级酒店与度假别墅实 现联动，一流景观与一流服务共同拥有。在项目开发过程 中，坚持 “ 星级服务，星级房产 ” 开发理念，实施酒店业与 房地产业联动发展的战略，即我们的酒店开到哪里，我们 的房地产也开发到哪里。

在十年内将取得的市场地位 我们将秉承高科技优势，在加强原有的客户群基础上，将 更多地开展行业合作，充分挖掘低端消费者，增建一些平 民设施，力求做深做细，这正是我们做大市场精髓所在。 预计在 2014 年，成为度假村行业的龙头。 BAC K BAC K

技 术 园区概况 观鸟区 休闲娱乐区 生活区

 各园区内的智能建筑 生活区 灯光可调、场景设置（ NICO 调光节点，操作面板） 煤气泄露报警、温度报警、紧急按钮 门磁、窗磁及玻璃破碎报警 门禁控制 空调本地和远程控制（通过 PDA 或电脑） 窗帘控制，并与照明等场景联动 通过 PDA 或电脑实现照明场景控制 通过 PDA 或电脑实现开门控制 报警后触发声光报警器

报警信息传送到 PDA 或电脑，同时发送到物业中心 设备联网方法： 采用 LonWorks 控制网络， IP （含无线 PDA ）网 络系统集成。

照明场景控制

别墅内餐厅

别墅内书房

别墅内客厅

现代化厨房

家庭智能化系统、安防系统、楼宇对讲系统、机电设备 监控系统、停车场、门禁一卡通系统，这些系统都充分利 用了现在最先进的自动化技术， 社区居民提供计算机网络、智能家居、物业服务和管 理、电子商务平台、社区服务信息网等全方位信息服务的 多媒体综合信息系统，通过这些服务，用户可以实现高速 INTERNET 接入、网上证券期货交易、远程电子视频会议 、网上购物、网上教育、网上游戏、家中视频点播等多种 功能，还可实现办公家居自动化管理，如家电自动化控制 系统、室内安全防护系统、远程抄表收费系统等。

湿地观鸟区 可完全无屏障的亲近 各种鸟类，建有独立农庄， 供游客休息。对于有愿望 的游客，可认养已经驯化 的珍禽。

 电子商务 我们希望通过电子商务对整个价值链管理以及对 所有业务信息高度整合共享，最终实现商业智能化 的决策支持和协同工作。  整个度假村内实现无线上网，方便顾客  建立度假村主页，实现网上订房  客户的所有问题均可以通过网络平台反映  通过网络与上游或下游企业实现订货

项目管理计划  项目范围管理 项目范围管理  项目进度管理 项目进度管理  项目综合管理 项目综合管理  项目成本管理 项目成本管理  项目质量管理 项目质量管理  项目风险管理 项目风险管理  项目采购管理 项目采购管理  项目人力资源及沟通管理 项目人力资源及沟通管理