北京世联行 综合体事业部 商业未来发展趋势

北京商业市场环境 1 互联网时代下的商业发展模式 2 互联网影响下, 未来商业环境的发展趋势 3 研究内容框架 ——

北京商业市场环境 1

购物中心快速增长，运营将成为未来的核心 以百货商场为主 北京、上海的购物中心迅速发展 购物中心在一线城 市遍地开花 一、探索阶段 二、起步阶段（开发思维）三、快速发展阶段（互联网时代，运营思维） 一线城市每年新开业购物中心面积走势 ( 单位：万平方米 ) 购物中心在中国发展历史短，从 2004 年起步， 2008 年金融危机后经过短暂调整，已经进入迅速发展 期 数据来源：世联行

 北京的购物中心发展水平处于全国领先水平， 2007 年起开始放量增长，金融危机后经过短期调 整， 2013 年推出总量超过 300 万平方米的，新增面积为历史最高水平。 2013 年北京商业供应呈现跳跃式增长 北京购物中心面积走势（ 2000 年－ 2016 年），单位：万平米 数据来源：世联行

已开业项目分布（五环内） 93 四环 朝青 商圈 CBD 朝阳门 东直门 三里屯 望京 三元桥 王府井 崇文门 西单 复兴门 公主坟 中关村 西直门 五棵松 亚奥 公益桥 城市传统商圈 轨道驱动型商圈 商务、产业驱动型商圈 新城、城郊居住驱动型商圈

已开业商业项目分布（五环外） 上清 天通苑 通州 黄村 顺义 亦庄 城市传统商圈 轨道驱动型商圈 商务、产业驱动型商圈 新城、城郊居住驱动型商圈 六环 五环 四环 83

未开业商业项目分布 13 大兴 天宫院 房山 长阳 通州 上清 常营 顺义 核心 马坡 新国展 天通苑 亚奥 丰台 科技园 大红门 大兴 黄村 亦庄 昌平 城市传统商圈 轨道驱动型商圈 商务、产业驱动型商圈 新城、城郊居住驱动型商圈 红色字体为未来三年新形成商圈 六环 五环 四环

图：已开业商业区位分布比例图 图：未开业商业区位分布比例图 郊区化趋势明显：已开业项目近 70% 在四环 内，而未来供应 55% 位于五环外 1

 已开业 :74% 项目位于北城，仅 29 个项目（ 26% ）位于城市中轴线以南  未开业 : 北城、南城各占一半 南城商业供应改善：已开业项目有 74% 均 位于北城，而未来供应南城占一半 图 : 已开业项目分布图（ 5 环内） 图 : 未开业项目分布图 2

平均规模增长：未开业购物中心规模集中在 6-20 万，相对于现状平均规模增长 35.5% 图：已开业购物中心面积区间比例图 图：未开业购物中心面积区间比例图  已开业商业单个面积为 9 万平米，百货平均规模 5.2 万，购物中心平均单个面积 10.2 万  未开业商业项目平均单个面积为 12.2 平米，相对于现有商业的平均面积 9 万平米，增长约 35.5% 3

 独立百货将逐渐消失 —— 已开业购物中心中，购物中心占比为 66% ，百货为 25% ，但在未 开业项目百货比例降为仅 4% ，购物中心比例提升至 84%  商业形式更丰富 —— 已开业商业形式主要为购物中心、百货、奥特莱斯、 block 街区四种， 未来供应的项目形态将更为丰富，主题商业以及奥莱和购物中心结合模式将出现，购物中心 的类型也更为多样 独立百货形式将逐渐消失，同时商业形式将更为 丰富，主题商业及复合型商业形式将出现 图：已开业项目各类型数量及比例 图：未开业项目各类型数量及比例 4

高端百货 200 ， 1.5 区域白领 400 ， 1.5 人均消费性支出 （单位：万元） 社会零售总额 （单位：亿 元） 城市财富 2300 ， 2 城市年轻 1800 ， 2 跨区域综合 350 ， 1.3 跨区域白领 1500 ， 1.7 跨区域大众 400 ， 1.1 区域大众 150 ， 1.1 精品百货 500 ， 1.7 区域年轻型 640 ， 2 社区型 40 ， 东城、西城、 丰台 房山、顺义、昌平、 通州、石景山 朝阳、 海淀 平谷、延庆、 密云、门头沟 怀柔 购物中心格局预测：丰台将成为商业发展热点之 一，出现新兴跨区域购物中心；房山、顺义、昌 平、通州等新城区域型购物中心将大量升级换代 5

互联网时代下的商业发展模式 2

网络销售 —— 是伴随互联网而衍生出来的新型商业模式，现 已具备较完善的模式分类及较高的市场份额 互联网销售额占社会零售总额比例 专业品牌 销售模式 综合品 牌管理 模式 广告展览 贸易模式 实体商 业网络 化模式 新型商业模式分类 淘宝网 …….. 阿里巴巴 …….. 银泰商城 凡客 …….. 当当网 ……..

商品品类丰富，不受空间 形式限制 ( 辐射范围广、 无国界、无营业面积限制 ) 强大的后台支持功能 不受营业时间限 制, 大大提升消 费几率 购物成本低, 消费便利 更新商品信息迅 速且便利 商品价格优势明显 新型商业 模式优势 新型商业模式优势 —— 时间压缩空间成本, 使购物便利化, 消 费让利化

新型商业对实体商业影响 1—— 改造零售业, 经营理念由零售 商家独大转变至消费多元化，即放大餐饮、休闲娱乐比重 图:太阳宫凯德业态配比图图:太阳宫凯德业态配比图 图:北京官舍业态配比图图:北京官舍业态配比图 图:红星爱琴海业态配比图图:红星爱琴海业态配比图 图:凤凰汇业态配比图图:凤凰汇业态配比图 零售、娱乐、餐饮三大主力业态的配比将由传统的 5:3:2 向 4:3:3 继而 1:1:1.

新型商业对实体商业影响 2—— 情感关系消费更明显：打造家 庭、情侣、同事等相关活动 “ 场 ”  2011 年北京市的新生儿数量超过了 19 万，  2012 年新生儿数量预计突破 20 万 项目 名称 区位开业 时间 规模儿童业态 比如购物中心朝阳区三元桥 万 职业体验中心 世纪金源海淀区西四环 2009 扩容 6万6万 儿童成长天地： 2.6 万儿童主题。 B1 层 培训： 1 万平， 6 楼， 其他： 2 万平， 4 楼 富力广场朝阳区双井 2011 调整 4层4层 儿童乐园 华润五彩城海淀区上清商圈 万 华北区唯一 Snoopy 儿童乐园 凯德 mall 朝阳区太阳宫 层为儿童类业态 大钟寺中坤广场海淀区中关村商圈 2011 C 座二层 几十家儿童商户 银泰百货丰台大红门 层4层 约 20 家儿童商户 龙德广场昌平区天通苑 层4层 近 30 家儿童业态 朝阳大悦城朝阳区青年路商圈 万 10 层蓝天成职业体验 2013 新增 30 余家 5 层童梦天地

新型商业对实体商业影响 3—— 商业主题化发展明显, 通过强 调硬件及软件的打造突出消费者体验感, 形成核心竞争力

互联网影响下, 未来商业环境的发展趋势 3

未来商业发展趋势预判 1—— 商圈职能化，部落化 日本借鉴案例：银座高档品质，涩谷前卫新潮，新宿年轻活泼，池袋主要是女 人街。 日本银座商圈日本新宿商圈 日本涩谷商圈日本池袋商圈

未来商业发展趋势预判 2—— 数字商业时代

未来商业发展趋势预判 3—— 仓储式消费 日本案例参考：在日本消费购物，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。 这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客 人家中或酒店房间。

致力于：中国商业地产集成服务首选 商业业务范围： 策、招、售、营 世联商业结合行业业务发展方向，主要服务：商业综合 体前期顾问、商业招商、商业策划销售、商业运营，即 为 “ 策、招、售、营 ” 一体化 商业业务营业部门： 7 个 分别在北京、广州、上海、深圳、成都、重庆、西安七 个城市设立商业业务部门，辐射所属区域商业业务 招商本地化城市： 8 个 分别在哈尔滨、青岛、苏州、杭州、合肥、重庆、广州 、深圳共计 8 个城市，开展了本地化招商业务 商业顾问服务城市： 31 个 结合各地分公司的布局优势，世联商业在过往的顾问业 务服务中，累积服务城市达 30 多个，主要集中在一线、 1.5 线、二、三线城市

25 ~ Thank You ~ 世联行期待与您共赢未来 世联行