房地产估价

第一章 绪论

内涵：物质、产权和财产内涵 属性：自然、法律和经济属性 概念：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可 分离的部分及其由它们衍生的各种权益。 1.1 房地产的概念与类型 房地产的概念

1. 土地 2. 建筑物 3. 房地

概念：指不能被移动或移动后会破坏其功能或损 失其价值的财产。 内涵：土地及其定着物。 不动产 物业 概念：是单元性房地产。 房地产类型

 住宅房地产  商业房地产  服务房地产  办公房地产  工业房地产  其他房地产 按用途划分  生地  毛地  熟地  在建工程  现房 按开发程度划分

欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他 设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这 三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女 士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了 三套房屋的基本状况如下： 尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给 欧阳先生建议。 如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积 152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为 二室二厅，楼龄3年； C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型 为三室二厅，楼龄5年。 案例

两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同。

1 ）空间位置的固定性 2 ）数量的有限性 3 ）使用的持久性 4 ）异质性 5 ）利用的多样性 1.2 房地产特点及其估价理论体系 房地产特点

1.2.2 房地产估价理论体系

1.3 房地产价格 价值与价格 价值 Value ：宏观，市场均衡，劳动价值论 价格 Price ：个别，实际交易，供需价格论 房地产价格 正常市场价格水平，不是实际成交价格

房地产估价（ real estate appraisal 或 Property valuation ），也称房地产价格评估或房地产评估，是指 房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵 循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房 地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格 影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结 合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时 点的市场价值所作出的推测和判断。 1.4 房地产估价 房地产估价的概念

1 、房地产估价的要素 1 ）估价当事人：房地产估价人员；房地产估价机构；估价委托人 2 ）估价对象：土地、房屋、构筑物、在建工程等 3 ）估价目的：估价报告做什么用 4 ）价值类型：市场价值和非市场价值 5 ）估价时点：公历年、月、日 6 ）估价依据：法律、法规、政策、标准 7 ）估价假设：估价所必要、但不能肯定，而又必须予以说明的前提 8 ）估价原则：合法、最高最佳使用、估价时点、替代原则等 9 ）估价程序：先后次序 10 ）估价方法：市场法、成本法、收益法等，不得随意取舍 11 ）估价结果：不得随意更改

1 ）房地产价格是对房地产本身固有价值的客观反映 2 ）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 3 ）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 4 ）房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 5 ）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 2 、对房地产估价概念的理解

1 ）房地产市场的不完全性 2 ）房地产产品的非均质性 3 ）房地产价格形成的复杂性 4 ）在房地产管理中的作用 5 ）在房地产交易中的作用 房地产估价的必要性

现实中对房地产估价的需要 （一） 土地使用权出让 （二） 房地产转让和租赁 （三） 房地产抵押 （四） 房地产征收和征用 （五） 房地产分割 （六） 房地产损害赔偿 （七） 房地产税收 （八） 房地产保险 （九） 房地产争议调处和司法鉴定 （十） 企业有关经济行为 （十一） 房地产管理 （十二） 其他方面

《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款 第12条： “ 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价 ” 。 第17条： “ 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的， …… 相应调整土地使用权出让金 ” 。 第19条：土地使用者依法取得的土地使用权 “ 在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿 ” 。

第32条： “ 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期 确定并公布 ” 。 第39条： “ 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时， …… 依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 ” 。 第50条： “ 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的， 依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相 当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 ” 。 第51条： “ 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿 ” 。 《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款

1.5 中国房地产估价行业发展状况 以法律形式确立了房地产估价的地位  《城市房地产管理法》第 33 条 国家实行房地产价格评估制度  《城市房地产管理法》第 58 条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

1.5.2 建立了房地产估价师执业资格制度  1993 年房地产估价师执业制度  10 次全国房地产估价师执业资格考试  27.8 万人次参加考试  3.5 万人取得执业资格  近 3 万人注册执业  大学及以上学历 人，占全部注册人数的 85 ％  房地产估价行业从业人员超过 25 万人  全国取得房地产估价资质的机构近 3500 家  一级资质机构 145 家

1.5.3 设立了房地产估价师资格和房地产估 价机构资质行政许可项目  行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组 织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为  《中华人民共和国行政许可法》 500 项  房地产估价师职业资格注册 —— 行政许可  房地产估价机构资质审批 —— 第 110 项  房地产估价师职业资格审批 —— 第 84 项

1.5.4 发布了房地产估价的部门规章和规范 性文件  房地产估价机构管理方面  《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》  《房地产估价机构管理办法》  《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》  房地产估价师管理方面  《注册房地产估价师管理办法》  《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》

1.5.5 制定了房地产估价国家标准和相关指 导意见  1999 年《房地产估价规范》（ GB/T ）  《城市房屋拆迁估价指导意见》  《房地产抵押估价指导意见》

1.5.6 成立了房地产估价行业组织 中国房地产估价师学会 → 中国房地产估价师 与房地产经纪人学会（ china Institute of Estate Appraisers and Agents 简称 CIREA ）

1.5.7 形成了较为完善的房地产估价理论和 方法体系 形成了既与国际接轨又适用于中国内地现 行房地产制度及市场条件下的房地产估价 理论和方法体系

1.5.8 形成了统一开放的房地产估价市场 脱钩改制，改制成为主要由注册房地产 估价师个人出资设立的有限责任公司或 合伙企业

1.5.9 深化、拓宽了房地产估价的内容与领 域 房地产估价以房地产价值评估为中心，还提供 房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、 房地产开发项目策划等相关房地产专业服务

积极开展了国家交流与合作  中国房地产估价师与房地产经纪人学会现为国际测 量师联合会（ FIG ）正式会员。  2004 年，内地房地产估价师与香港测量师实现资格 互认， 111 名内地房地产估价师获得香港测量师资格， 97 名香港测量师获得内地房地产估价师资格。  与美国估价学会 （ AI ） 、英国皇家特许测量师学会、 香港测量师学会等国际、国家和地区的房地产估价行 业组织建立了紧密联系。

房地产估价面临的挑战  土地和房屋所有制不同  土地所有制在城乡之间不同  市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权（出 让和划拨不同）  土地和房屋由不同部门进行管理和登记  行政管理不到位  房地产市场不够发达，交易不够透明

1. 房地产的概念和内涵？ 2. 房地产、房产、地产、不动产和物业的联系和区别？ 3. 简述房地产的特点及估价理论体系？ 4. 房地产估价的内涵？ 思考题