南通房地产市场监测周报 2014.11.24-2014.11.30 彤心策划·市场研究部出品—— 版权声明：本文仅供公司内部使用，版权归南通爱心房产有限公司所有， 未经南通爱心房产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

2 1 宏观市场 南通土地市场 3 南通本周成交情况 4 区域成交分析 典型楼盘动态 5 6 本周平媒汇总

土改加速落地 多板块迎政策“红包” 一、宏观市场 资讯政策 据媒体报道,国土资源部相关负责人日前表示,目前国土部土地改革的总体框架方案已经完成,交由国务院审议通过,预计将于年内发布,这些改革的总体框架包括宅基地改革、农村集体经营性建设用地改革等。分析人士指出,临近年底政策高峰,包括中央农村工作会议、中央经济工作会议等重要会议,预期都将涉及三农领域的相关改革政策,或催生农业土地改革政策的阶段性投资风口,建议投资者重点关注改革带来的土地资产重估和农业产业链的重构两大主线,从农化、农机、种子、商贸流通、地产等板块挖掘投资机会。 3

一、宏观市场 规划建设 深改小组:农村土地制度改革坚持三条底线 依据新华社消息，习近平2日主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议上指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上进行有序推进。 【深改小组：县以下机关建立公务员职务与职级并行制度】中央全面深化改革领导小组第七次会议审议《关于县以下机关建立公务员职务与职级并行制度的意见》。会议指出，在全国县以下机关实施这项改革，要总结试点工作经验，坚持好的做法，改进存在不足，认真抓好组织实施。 【深改小组审议通过《最高人民法院设立巡回法庭试点方案》】中央全面深化改革领导小组第七次会议审议通过了《最高人民法院设立巡回法庭试点方案》和《设立跨行政区划人民法院、人民检察院试点方案》，建议根据会议讨论情况进一步修改完善后按程序报批实施。 4

楼市年末促销战提前升温 楼盘花样促销抢滩市场 一、宏观市场 行业动态 楼市年末促销战提前升温 楼盘花样促销抢滩市场 调查显示，今年的金九银十与去年相比尽管难成比拼之势，但在前期多重因素影响下，略显疲态的情形而言，有了明显的回暖迹象。连续两月势头也较为平稳。单层推盘数量上来看，年底之前将有超千套住宅新品房源入市，与10月份入市的1624套住宅房源量相差无几。 新推房源产品丰富，刚需小户、改善型大户、高端低密度住宅、商铺、写字楼等，可满足不同购房者的置业需求。为完成年度销售任务，年底众多开发商将放大推盘量，冲刺速度加快。目前，央行降息，聊城多家银行首套房执行基准利率，对于楼市来说是一大利好，开发商年底抓住这一窗口期，在年底加速推盘，为获得更多市场份额打营销战，快速回笼资金。 5

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二、土地市场 全国土地 "三块地"改革方向明确：宅基地可有偿退出 7 中央全面深化改革领导小组第七次会议指出，要始终把维护好、实现好、发展好农民权益作为出发点和落脚点，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革关系密切，可以作统一部署和要求，但试点工作中要分类实施。严守18亿亩耕地红线是推进农村土地制度改革的底线、是试点的大前提，决不能逾越。对宅基地制度改革的试点条件和范围要严格把关，不能侵犯农民利益，同时不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，这是关系社会安定的重要举措。中央有关部门和地方要加强指导监督，严格把握试点条件。 7

二、土地市场 南通土地 江苏南通市通州区二甲镇3000亩土地“全托管” 11月28日，南通市通州区二甲镇宝云山村700亩小麦郁郁青青，村党总支书记朱长英正在田间查看庄稼长势，这700亩地全托管给了种粮大户高怀平，“这些地涉及我村7个组，老百姓都非常支持，两个月就全整合好了，10月底就种上了小麦。”朱长英说。 “全托管”是通州区农村近年来兴起的一种新型农业经营模式，农民提供土地，服务组织全程经营，收益协商共享。今年以来，二甲镇围绕“高效农业创特色、设施农业上规模”的农业发展思路，全力推进土地“全托管”模式，除宝云山村外，通运桥村、六甲村、北潭村都落实了“全托管”任务，截至目前全镇已“全托管”土地近3000亩。 8

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三、成交情况 本周成交 上周央行宣布“降息”，规定金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。至此，政府已出台4波救市政策，包括放开限贷、解除限购、公积金松绑和本次央行“降息”，其整体力度堪比“2008年救市”，预计在以上政策叠加效应的推动下，后市成交上涨动力充足，同时成交价格震荡下行的趋势也将得到有效缓解。 10

三、成交情况 区域成交情况 又至年末，对房企来说，业绩表的漂亮数字是最好的答卷。但令业界头痛的是，市场并不给力，今年楼市一片冷清，大多数企业打总结时不免冷飕飕。而令人振奋的是，年末暖风频吹或带来希望，继上月房贷政策放松后，货币政策又有好消息，上周央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率无疑是“雪中送炭”。上周南通楼市新房市场已经逐步回暖，二手房市场亦企稳上行。 11

三、成交情况 市区成交情况 上周(1124-1130)南通楼盘住宅商办成交总量为375套，日均成交54套，与之前一周相比下滑了13.39%，成交面积为50152.48㎡，日均成交面积为7164.64㎡，与之前一周相比上涨了3.33%。住宅成交252套，日均成交36套，与之前一周相比下滑了29.41%，住宅成交面积为31614.92㎡，日均成交面积4516.42㎡，与之前一周相比下滑了29.37%；商业成交70套，日均成交10套，与之前一周相比上涨了125.81%，商业成交面积为6337.67㎡，日均成交面积905.38㎡，与之前一周相比上涨了207.19%；办公成交53套，日均成交8套，与之前上周相比上涨了17.78%，成交面积12199.89㎡，日均成交7164.64㎡，与之前一周相比上涨了614.19%。 12

三、成交情况 住宅TOP10 在住宅成交TOP10中，就区域分布而言，港闸区依旧一枝独秀，在TOP10中，强势独占5席，开发区和新东区各占2席，主城区占1席，新城区无楼盘进入排行榜。在上周的成交排行中，位于主城区的万科濠河传奇上周成交44套，位居排行榜榜首之位。位于开发区的景瑞望府上周成交19套，位居次席。位于港闸区的中海碧林湾上周成交17套，位居第三。位于新东区的世伦名郡上周成交14套，位居第四。位于港闸区的华强城上周成交12套，位居第五。位于港闸区的万达华府和御景澜庭上周成交11套，位居第六。位于港闸区的新城·香溢紫郡上周成交9套，位居第八。位于开发区的优山美地名邸和位于新东区的弘阳上城上周成交8套，位居第九。 13

三、成交情况 商业TOP10 在商业成交方面，上周南通市区商业成交成交备案项目有12个项目，比之前一周备案相比增加1个。其中，位于新东区的文华名邸上周成交19套，位居排行榜榜首之位，位于主城区的京扬数码广场上周成交11套，位居次席。位于开发区的通商华富国际广场上周成交8套，位居第三。位于新东区的金地国际上周成交7套，位居第四。位于开发区的幸福天地和位于主城区的南通五金机电城上周成交5套，位居第五。位于开发区的橡树湾和位于主城区的五洲国际广场上周成交4套，位居第七。位于新城区的中南世纪城上周成交3套，位居第九。位于主城区的滨江时尚广场上周成交2套，位居第十。 14

三、成交情况 办公TOP10 在办公成交方面，上周南通市区商业成交成交备案项目有6项目，比之前一周备案相比减少2个。其中，位于新东区的涌鑫八达通广场上周成交20套，位居排行榜榜首之位。位于新城区的汇金国际上周成交10套，位居次席。位于新城区的星光耀广场上周成交8套，位居第三。位于新城区的中南世纪城上周成交7套，位居第四。位于主城区的五洲国际广场上周成交5套，位居第五。位于港闸区的万科金域蓝湾上周成交3套，位居第六。 15

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四、成交分析 崇川区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(1124-1130)崇川区成交共计230套。其中，住宅部分共成交128套，商业部分共成交52套，办公部分共成交50套。崇川区的商办成交优势依旧是三个区域中最显著的，住宅部分的成交也渐渐恢复了优势，崇川区住宅的最大吸引力在于学区房，这是很多人现在选择在崇川区买房的最大原因。 17

四、成交分析 港闸区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(1124-1130)港闸区成交共计98套。其中，住宅部分共成交94套，商业部分共成交2套，办公部分成交3套。港闸区纯新盘的优势已经渐渐减弱，但是相比较开发区来说，港闸区的住宅成交还是比较理想。 18

四、成交分析 开发区 据彤心策划研究部统计数据显示，本周(1124-1130)开发区楼盘成交共计47套。其中，住宅部分共成交30套，商业部分共成交17套，办公部分无成交。开发区上周的成交再度陷入洼地。 19

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促 销 活 动 五、楼盘动态 营销动态 [金鼎湾国际][促销]50％超高绿化率，打造专属绿植养护 [涌鑫八达通广场][促销]清一套，少一套，现价4880 [城市嘉苑][开盘]6层电梯花园洋房，11月15日重磅出击 [中央商务区][促销]总价35万起，在CBD有套房 [景瑞望府][促销]两房6000抵3万,三房8000抵5万的优惠 [世茂公元]即日起-12月31日，8元买8折优惠活动 促 销 [雅居乐花园][活动]即日起，贴车贴，送加油费 [吴中豪景华庭][活动]11月4日-30日，买房送苏宁礼品卡 [苏建名都城][活动]11月29日，感恩大回馈 [中南世纪花城][活动]11月底前，各种礼品送不停 [五洲汽车博览城][开业]11月28日盛大开业 [滨江时尚广场][活动]11月10日-1月31日，免费洗车，送咖啡 活 动 21

五、楼盘动态 热点动态 活动名称：华润置地 橡树湾，房价提前到底，年终4重钜惠！10套特价房，先抢先得。VIP热线：0513-81528888 活动详情：华润橡树湾，秉承品质给城市更多改变的理念，为南通人民带来更高的人居标准，不仅体现在高品质的法式建筑打造上，也旨在提供更好的生活服务，引进具备30余年豪宅物管经验的物业公司——华润物业。来就送大礼。 22

五、楼盘动态 热点动态 特大喜讯，华润橡树湾荣获2014年度“南通市首届十大金牌物业项目”！本次评选由南通日报社、南通市物业管理协会、南通市房地产业协会联合组织。在经过严格筛选、激烈角逐后，华润橡树湾物业公司——华润物业脱颖而出，获此殊荣足见广大业主和评审专家对其的高度认可，同时也充分体现了华润物业以其专业化、规范化、悉心化的高品质服务在南通地区的影响力。 23

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六、平媒汇总 平媒投放 本期报告以2014年11月24日-11月30日的南通各楼盘平面媒体广告监测统计数据为基础，对楼盘投放排名、投放量进行汇总。本周媒体的监测范围包括《南通日报》、《江海晚报》《扬子晚报》、《南通周刊》（南通广播电视报）四大报纸平面媒体。 注：对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则：特刊、软文、小于1/4版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、1通栏=0.25整版、1半版=0.5整版；其他媒体以投放次数为单位，在图表中统一以点数计算。 25

六、平媒汇总 投放详情一览 从以上排名中可以看到，本周投放广告的楼盘有7家，比上周减少4家。本周来自崇川区的金鼎湾国际夺得广告投放量第一的位置。本周金鼎湾国际广告投放量为4.8个点数；位居第二的则是来自是崇川区苏建名都城。本周苏建名都城广告投放量为2个点数。排行第三的则是开发区的热门楼盘——鑫湖国贸中心，本周鑫湖国贸中心广告投放量为1.5个点数。来自崇川区的苏建学府雅居本周广告投放量共为1.2个点数；来自崇川区的住宅项目——德诚翠湖湾本周也有广告投放，广告投放量为1个点数。本周广告投放点数同样为1个点数的楼盘还有五洲国际汽车博览城。来自崇川区的涌鑫八达通广场本周广告投放量为0.9个点数，位居最后。从这些楼盘的近期动态来看，本周关于形象、活动、价格、促销和新品类诉求较多。 26

六、平媒汇总 区域广告投放分析 本周楼盘广告共投放了12.4个点数，比上周下滑了22%。从投放的区域来看，本周有崇川区、开发区和通州区这三大区域有广告投放。从投放量的分布来看，本周崇川区投放量占据大部分的分量，占据第一梯队。本周崇川区共有5个楼盘共投放广告量为9.9个点数，占本周广告投放量的80%；开发区共有1个楼盘共投放广告量为1.5个点数，占本周广告投放量的12%。通州区共有1个楼盘共投放广告量为1个点数，占本周广告投放量的8%。港闸区、通州区和县区则无广告投放量。 27

六、平媒汇总 物业类型分析 从物业类型看，本周物业类型有住宅、商办和综合体这三类。住宅类广告一向投放量最多，本周也不例外。本周住宅类广告投放量为9个点数，占投放总数的73%；本周综合体类广告投放量达到了2.4个点数，占广告投放量的19%。商办类广告投放量为1个点数，占广告投放量的8%。 28

六、平媒汇总 媒体广告分析 平媒方面，本周仅有江海晚报和南通日报这两类平媒有广告投放。从广告投放量的分布来看，本周江海晚报广告投放量依旧最多。江海晚报投放量为7.2个点数，占投放总量的58%。南通日报投放了5.2个点数，占广告投放总量的42%。 29

六、平媒汇总 广告诉求类型分析 从广告诉求点来看，本周广告诉求类型主要为五大类，广告投放量主要集中在形象、活动、价格、促销和新品类这五大类型上。本周形象类广告投放量最多，共投放了5.2个点数，占投放总量的42%；活动类广告投放量为2.6个点数，占广告投放量的21%。价格类广告投放量为2.4个点数，占广告投放量的19%。促销类广告投放量为1.2个点数，占广告投放量的10%。新品类广告投放量为1个点数，占广告投放量的8%。本周活动类广告投放量较多，这其中包括苏建名都城的“11月29日感恩大回馈活动”宣传、五洲国际汽车博览城的“11月28日盛大开业”宣传等。 30

六、平媒汇总 平媒研究 31

六、平媒汇总 平媒研究 32

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六、平媒汇总 平媒研究 38

六、平媒汇总 平媒研究 39

个案延展——南通五洲国际汽车博览城 40

南通五洲国际汽车博览城 项目区位图 项目区位：通州区锡通科技产业园336省道与银杏路交汇处 配套氛围：项目大概分为四个片区体现六大主题，汽车博览交易+汽配改装+主题乐园+商务金融+休闲购物+国际社区。建成之后将是华东首席汽车文化主题公园城市综合体，也是第一个及住宅、商业、办公、主题乐园、服务于一体的城市综合体。 41

南通五洲国际汽车博览城 基本信息 物业类别 商铺 项目特色 品牌地产,投资地产 商铺类型 市场类商铺 装修状况 毛坯 环线位置 暂无资料 所属商圈 通州 容 积 率 1.80 绿 化 率 25% 开盘时间 2013年9月8日已开盘 交房时间 2014年11月30日 物 业 费 2.00元/平方米·月 物业公司 南通五洲物业运营有限公司 开 发 商 南通五洲商业投资有限公司 楼层状况 专业市场：2层 预售许可证 通房预售证字第 通州区预售 停车位: 机动：1048个，地上：183个地下：865个； 非机动车：2582个，地上1525个，地下：1057个 售楼地址 市区项目接待中心：南通市人民中路71号附17号（环西广场对面） 建筑面积 : 420157平方米 物业地址 通州区锡通科技产业园336省道与银杏路交汇处 工程进度 : 商铺已全面竣工，道路施工中(2014-11-27) 交通状况 乘58、276路公交至锡通科技产业园站下车即到 产权年限 : 50年 南通五洲国际汽车博览城房价 均价6800元/平方米 42

南通五洲国际汽车博览城 项目实景 43

南通五洲国际汽车博览城 项目实景 44

南通五洲国际汽车博览城 项目实景 45

南通五洲国际汽车博览城 项目实景 46

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 47

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 48

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 49

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 50

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 51

南通五洲国际汽车博览城 项目现场 52

南通五洲国际汽车博览城 平媒信息 53

南通五洲国际汽车博览城 项目小结 项目小结：南通五洲国际汽车博览城项目整体规划为四个片区及六大主题：涵盖汽车博览交易+汽配改装+主题乐园+商务金融+休闲购物+国际社区。建成之后将是华东首席汽车文化主题公园城市综合体，也是第一个集住宅、商业、办公、休闲、娱乐、度假旅游服务于一体的城市综合体。五洲国际汽车博览城商铺已全面完工，并于11月28日开业。在售商铺现5800元/平起，均价6800元/平，一次性付款97折。公寓价格在10-15万元，面积38-60平。 54