湖北省地方标准《房产测绘技术规程》编写说明 武 汉 市 房 产 测 绘 中 心 刘昌平 2015年6月

《房产测绘技术规程》封面介绍 ICS17 (International Classification for tandards，简称ICS) 是由国际标准化组织编制的标准文献分类法。它主要用于国际标准、区域标准和国家标准以及相关标准化文献的分类、编目、订购与建库，从而促进国际标准、区域标准、国家标准以及其他标准化文献在世界范围的传播。 17表示计量学、测量、物理现象的分类。 P11（Project） 中国标准文献一级分类号。11为工程建设类 J13048-2015（备案号） 地方标准由地方标准化行政主管部门制定，并报国务院标准化行政主管部门和国务院有关行政主管部门备案。

DB42/T 1049-2015 为《规程》的编号。地方标准代号由汉语拼音字母“DB”加上湖北省行政区划代码前两位数字“42” （标准分类：国标、行标、地标、企标） T--推荐性标准 《规程》按照强制性内容考虑，作为推荐性标准发布。 1049-2015--顺年号和年号 2015-03-20发布 以质监局局长签字时间为准。 技术标准从申报到下发通知的时间点有： 1、立项批准时间 2、材料申报时间 3、审核部门签批时间 4、档案号申请批准时间 5、行业发布公告时间 6、行业管理部门下发通知时间

2015-06-01实施 标准遵循“不溯既往”的原则：适用于实施之日起的以后所发生的事与物。 按鄂建办【2015】97号“关于贯彻执行湖北省地方标准《房产测绘技术规程》的通知”要求做好衔接工作。 《规程》实施后，各地房产测绘工作必须严格 执行。 1、原有关房屋面积测算的规定与《规程》相矛盾的，以《规程》为准； 2、对原已实施房产测绘的，在进行房产变更测绘时，原则上维持原技术标准不变； 3、已进行房产面积预测且成果数据已用于房屋销售或房产管理的，原则上在实测时维持原技术标准不变。 各地在执行《规程》中的问题与建议，请及 时向省住建厅反映。

内容 编写情况介绍 一 《规程》与国标的主要不同点 二 《规程》的特点 三

（一）编写背景 1、房产测绘工作的需要 （1）房屋面积数据广泛用于房屋的买卖、登记发证、税费征收、维修资金收取、物业交费、货币还建等各个方面 （2）与老百姓的民生、权益息息相关 （3）面积数据要求真实、准确、合法 （4）国标的陈旧或各地的技术标准不统一，带来的风险加剧。 因此，2011年全省房产测绘年会上，各测绘队一致要求编制全省地方性的房产测绘技术标准。

2、城市房地产业发展的需要 （1）新颖的房屋建筑类型不断涌现 （2）GPS、RTK新技术在测绘领域得到了广泛的运用 （3）以数字房产信息化建设为核心的房产管理逐步开展 （4） 颁布实施的《物权法》、《房地产登记技术规程》等房产管理法规要求基础信息的采集与之相适应 （5）《房产测量规范》难以适应房产管理发展的需要 （6）同一建筑的面积因不同的测绘机构施测，其结果产生较大差异 房产测绘对技术标准提出了更多更高的要求。因此，必须要编制全省统一的、与时俱进的房产测绘技术标准。

3、与我省的测绘地位相适应 （1）湖北省为测绘大省（测绘大学、测绘单位和从业人员皆居全国前列） （2）房产测绘在全国具有较大的影响（国标制定和修订、中房测协会、房产测绘技术和管理的课题研究承担主要工作） （3）其它省级已经制定和颁布了与本城市相适应的规程或实施细则（如江苏、四川、浙江、吉林、湖南等） 制定和颁发全省统一的技术规程，引领全国房产测绘技术的发展，也是我们义不容辞的责任。

4、编写工作具备良好的基础 《武汉市房产测绘实施细则》体现的地位和作用 （1）从99年版到2010年版，经过了三次修订，其技术规定覆盖面广，适应城市发展的需要 （2）面积计算原则和共有面积分摊方法，被全国大多数城市借鉴引用，在华中地区具有一定的代表性。 （3）全省各地的房产测绘队在具体操作中，国标中没有的规定或不明确的规定基本上以武汉市的规定为主要参考依据 （4）新的建筑类型面积计算的方法各地趋于一致 以《武汉市房产测绘实施细则》为基础，综合各地区的意见，编制全省统 一的《规程》具备了良好的基础。

因此，编写全省地方性的技术标准是必要的、迫切的、可行的。 省住建厅颁发 [2012]268号文，决定编写全省地方技术标准《房产测绘技术规程》，具体由武汉市房产测绘中心组织完成。

（二） 编写原则 按照“依法依规、结合实际、统筹兼顾”为编写的基本原则。具体要求： 1、《规程》为地方性推荐标准，以房产测量系统性、全面性为准则，以实 际操作性为重点，兼顾发展的需要。 2、《规程》的编写以《武汉市房产测绘实施细则》为基础，与国家颁布的 相关法律、法规、技术标准的基本原则保持一致，综合考虑各地各方面的意 见，适当借鉴省外其它地区颁布的有关规定条文和量化标准。 3、《规程》条文要求在建筑合法的条件下公正、准确地反映房屋现状，不 考虑房屋的违规违建的情况。 4、优先采用先进技术与先进标准，并与国家最新版的相关技术标准保持一致。

（三）编写依据 房产管理法律法规、国家或行业相关技术标准、其它地方的规程或细则 1、《中华人民共和国物权法》2007年3月16日颁布，自2007年10月1日施行。 2、《房产测绘管理办法》2000年10月26日发布，自2001年5月1日起施行。 1、GB/T 6962-2005 1:500 1:1000 1:2000地形图航空摄影规范 2、GB/T 17278-2009 数字地形图产品基本要求 3、GB/T 17986-2000 房产测量规范 4、GB/T 18316-2008 数字测绘成果质量检查与验收 5、GB/T 20257.1-2007 1:500、1:1000、1:2000地形图图式 6、GB/T 24356-2009 测绘成果质量检查与验收 7、GB 50096-2011 住宅设计规范 8、CH/T 1001-2005 测绘技术总结编写规定 9、CH/T 2009-2010 全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范 10、CJJ/ T 8-2011 城市测量规范 11、CJJ/ T 73-2010 卫星定位城市测量技术规范 12、CJJ/ T 115-2007 房地产市场信息系统技术规范 13、JGJ/ T 246-2012 房屋代码编码标准 14、JGJ/ T 252-2011 房地产市场基础信息数据标准 15、JGJ 278-2012 房地产登记技术规程 16、TD/T 1001-2012 地籍调查规程 1、《武汉市房产测绘实施细则》武房发[2010]3号 2、《江苏省房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011 3、《四川省房产测绘实施细则》川建发[2010]19号 4、《西安市房产测绘实施细则》2007年9月

（四）编写人员及单位 编写人员（22人）： （一）编写人员的选择必须是从事多年的房产测绘工作，有一定的理论水 平和实践经验，在当地具有一定的技术权威性。 （二）编写人员的选择以武汉地区为主，其它地区为辅，均匀分布，能够 反映全省各地区房产测绘的基本状况。 编写单位（11家）： 主编：武汉市房产测绘中心、 参编：武汉市洪山区住房保障和房屋管理局测绘队、武汉市武昌区住房保障和房屋管理局测绘队、武汉市黄陂区住房保障和房屋管理局测绘队、武汉市房产交易和登记发证中心、黄冈市海星房地产测绘队、荆州市房地产地籍测绘队、 荆门市房地产市场管理处、襄阳市房屋测绘中心、宜昌市崇信房地产测绘公司、仙桃市房产测绘大队。

《规程》的编写，从需求的提出到颁布经历了调研、编写、征求意见、修改完善、审核颁布五个阶段。 （五）编写历程 《规程》的编写，从需求的提出到颁布经历了调研、编写、征求意见、修改完善、审核颁布五个阶段。 1、调研阶段（2012年3月-2012年7月） 形成方案、确定编写人员、确定规程章节、立项申请 2、研讨编写阶段（2012年7月-2013年9月） 形成初稿、征求意见稿 3、征求意见阶段（2013年1月-2014年10月） 收集意见和建议并形成整理稿、意见处理稿、对规程进行多次修订 4、修改完善阶段（2013年11月-2014年11月） 形成了送审稿专家评审、报批稿 5、审核颁布 报送材料、初审、复审、签批、档案号、颁布、省厅发文

二、《规程》与国标的主要不同点 （一）章节编制的不同点 （二）完善、补充和细划的内容

规程与国标规范章节比较 《房产测绘技术规程》 DB/T 1049-2015 《房产测量规范》 GB/T 17986-2000 2 3 4 5 范围 2 规范性引用文件 引用标准 3 术语和定义 总则 4 房产平面控制测量 5 房产调查 6 分幅分丘图测绘 房产要素测量 7 分层分户测绘 房产图的绘制 8 建筑面积计算规定 房产面积测算 9 共有面积分摊规则 房产变更测绘 10 成果资料检查与验收 11 成果资料检查、验收和归档 附录A、B 12 数字房产图和房产测量信息化 13 附录A—F

（一）章节编制的不同点 1、第三章 术语和定义 2、《规范》中的房产调查、房产要素测量、房产图绘制三章融合后拆分为第六章分幅分 1、第三章 术语和定义 2、《规范》中的房产调查、房产要素测量、房产图绘制三章融合后拆分为第六章分幅分 丘测绘和第七章 分层分户测绘二章。 3、第九章 共有建筑面积分摊规则 4、第十二章 数字房产图和房产测量信息化

（二）完善、补充和细划的内容 1、规范性引用文件 国标原引用4个标准，本规程引用16个，另加8个参考性文献。 2、术语与定义 明确了房屋基本单元、房屋占地面积、架空层、骑楼、阳台等术语，各术语和英文对照，为全国房产测绘术语的标准化做了探索性工作。 3、房产平面控制测量 弱化常规仪器测量方法和技术要求，强化网络RTK测量方法及有关规定。 4、分幅分丘图测绘 对分幅图的图名、比例尺和编号格式结合湖北省的实际情况重新进行了规定。 5、分层分户测绘 幢的划分、层划分、户划分、面积预实测数据采集的要求作了详实的规定，弥补了国标在这些方面的缺失。 6、建筑面积计算规定 增加了8.3节“建筑面积计算细则”的规定，主要在国标基本原则规定下，对新出现的建筑结构类形、多功能性建筑及面积计算条件进行了补充、完善和细划，可操作性强。

（三）完善和细划的内容 7、共有面积分摊规则 依据国标中的附录B的基本原则和方法，结合湖北地区的实际对共有面积的内容、分摊的一般性原则、参摊区确认方法、分摊方法及公共面积共有关系处理作了详细规定。 8、成果资料检查、验收和归档 增补了资料归档的要求。 9、数字房产图和房产测量信息化 对数字房产图及房产测绘信息化建设作了基本要求。 10、附录A—F 对各类的房产图给出了统一的规格和样式，重点对房产测绘技术报告书的编写的内容及规格提出了具体的要求。

三、《规程》的特点 与其它同类规程的比较，具有如下特点： (一) 地方性技术标准，有较强的法律效力 (一) 地方性技术标准，有较强的法律效力 (二) 体现了房产测绘专业的系统性、完整性 （三) 突显了新科技成果的优先运用 （四) 结合实际情况，具备较强的实际操作性 （五) 图文并茂，增强了条文理解的准确性 （六）强化了各类图件、测绘技术报告书的格式标准性

《房产测绘技术规程》DB42 /T 1049-2015讲义 4 总则 4.1 房产测绘的目的 4.2 房产测绘基本内容 4 总则 4.1 房产测绘的目的 房产测绘主要是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、城镇规划建设等社会管理和社会服务提供数据和资料。 4.2 房产测绘基本内容 房产测绘基本内容包括：房产控制测量、房产图测绘、房产面积测算、变更测绘、成果资料的检 查与验收等。 房产图包括分幅平面图、分丘平面图、分层平面图、分户平面图、房屋权证附图等。 4.3 房产测绘基本流程 房产测绘基本流程包括：委托与受理、资料收集、外业施测、房产图绘制、面积计算、资料整理、成果检查验收、资料提交与归档。

4.3 房产面积的精度要求 4.4.1 房产测绘的精度指标与限差 本规程以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。 4.4.2 房产平面控制测量的基本精度要求 末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。 4.4.3房产分幅图与房产要素测绘精度房产测绘的基本精度要求 地物点的精度要求（模拟、修测、全野外解析等作业方法不同） 4.4.4 房产界址点精度要求 4.4.5 房角点的精度要求 4.4.6 房产面积的精度要求

4.5 测绘基准 4.5.1 房产测绘坐标系统 宜采用国家大地坐标系（简称CGCS2000），也可采用1954年北京坐标系或1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家大地坐标系联测。 20世纪50年代，中国采用 了1954年北京坐标系。1954年之后，随着天文大地网布设任务的完成，通过天文大地网整体平差，于20世纪80年代初中国又建立了1980西安坐标系。1954北京坐标系和1980西安坐标系均为参心坐标系，即：以参考椭球的几何中心为原点。 随着情况的变化和时间的推移，上述两个以经典测量技术为基础的局部大地坐标系，已经不能适应科学技术特别是空间技术发展，不能适应中国经济建设和国防建设需要。 2000国家大地坐标系简称CGCS2000，原点为包括海洋和大气整个地球的质量中心。经国务院批准，自2008年7月1日起启用CGCS2000,过渡期8-10年。启用日后的测绘成果应采用2000国家大地坐标系。

房产测绘需要进行高程测量时，由技术设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。 4.5.2 平面投影 房产测绘统一采用高斯—克吕格投影。 将地球表面（大地坐系以参考椭球面为基准面）分成若干范围不大的带（带宽按经差6。、3。、1.5。）进行投影，在一定的精度要求和测区面积范围内，以水平面直接替代基准面（水准面），这种方法称为高斯—克吕格投影。 计算房屋建筑面积的投影面为各层底部的水平面。 4.5.3 高程测量基准 房产测绘需要进行高程测量时，由技术设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。 1954年我国确定用青岛验潮站计算的一均海水面作为 高程基准面。1976年我国进行了国家二期一等水准网布测工作，同时建立了1985国家高程基准，即我们现在采用的 1985国家高程基准。 我国高程系统采用正常高系统，起算面是似大地水准面，由地面点沿铅垂线向下至似大地水准面之间的距离，即该点的高程。

4.6 其它要求 4.6.1 房产测绘工作应积极采用高新技术和先进方法，但必须满足本规程规定的精度要求。 4.6.2 房产测绘除应符合本规程外，尚应符合国家现行有关强制性标准的规定。

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