都市更新權利變換估價課題探討 報告人：張能政 中華民國103年03月04日

上課大綱 更新前後權利價值評估基礎 權變估價常見課題 更新前常見問題 更新後常見問題

權利變換方式 實施者取得 更新後價值 權利分配價值 條例第三十條：實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路…抵充外，其不足土地與工程費用…經直轄市、縣 (市)主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。 條例第三十一條：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。 權利分配價值 共同負擔折價底付 更新後價值 實施者取得 權利人依權利 價值比分配

權利變換架構 共同負擔高低影響權利人與實施者分配價值分析圖 更新後權利價值高低影響權利人與實施者分配價值分析圖

都市更新之價值立論 潛在地租 房地總價值 價值 租隙 資本化地租 年期 仕紳化＿自發性更新 政府引導的更新 擴大租隙 容積獎勵 稅賦優惠 建物經濟 耐用年數 潛在地租 資本化地租 租隙 仕紳化＿自發性更新 政府引導的更新 擴大租隙 容積獎勵 稅賦優惠 多數決

更新前土地權利價值 空地 未利用 素地價 透天建物 未最有效利用 最有效利用 現況地價 地價立體化 區分建物

現況地價與素地價差異 更新前價值 169萬元/坪 土地平均單價 138 169 151.8萬元/坪 35年屋齡 面積 建坪價 總價 4F 25 41 1025 3F 2F 42 1050 1F 住三(32) 合計 60 1500 4600 建物價值 100 2 200 土地價值 4400 土地平均單價 138 15年屋齡 52 1300 54 1350 75 1875 5825 4.29 429 5396 169 新屋價值 2F 60 1F 90 平均 65 容積率 225% 素地單價 151.8萬元/坪 169萬元/坪

土地權利價值基準

各宗土地價值評估 技術規則第84條：數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。 合併後土地價值： 20E 合併前各筆土地劃定 合併前各筆土地價值 計算各筆土地比例 計算各筆土地合併後價值

合併前各筆地價考量因素 比準地編號12：150萬元/坪 考量:地形、地勢、臨路路寬、臨路面寬、臨路數量、平均寬深度、面積、容積比較、商業效益等 編號1更新前=6,180/145,000×200,000 =8,524.14(213.10) 編號1權利比率=8,524.14/200,000=4.2621% 編號 比準價 臨路 地形 角地 容積 商效 合計 合併前 總值(萬元) 1 150 0% -5% 3% 5% 103% 150＊103%=154.5 154.5＊40=6,180 2 100% 150%100%=150 150＊30=4,500 ： 12 150*100%=150 150＊20=3,000 145,000

現行地價立體化之規定 不動產估價技術規則第125條 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 各區分所有建物之土地權利價值＝各區分所有建物房地總價×土地價值比率 各區分所有建物之建物權利價值＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率 前項土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下： 土地價值比＝土地素地單價×基地總面積÷〔土地素地單價×基地總面積＋ （全棟建物面積× 營造單價×（1－累積折舊率）） 〕 問題﹖ 各戶土地持份比率不一，如何處理？ 有土地無建物、有建物無土地產權，如何處理？ 公設分配不合理，如何處理？ 約定使用或現況違規使用，如何處理？ 合法未登記建物(例如未登陽台等)，如何處理？

權利關係人權利價值 權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。 問題﹖ 合法建物所有權價值應被定義為合法建物使用土地之權利價值 合法建物所有權價值不包含建物實體之殘值補償部分 合法建物所權價值與建物尚餘使用年期有很大關係？(估價條件) 不定期地上權與建物所有權重疊之價值分算

權利變換關係人價值分配 ？ 無涉他宗土地分配比 地上權人：丙 建物所有權人 ：乙 土地所有權人：甲 更新前土地總價值：3000萬元 甲：？％ ＋乙：？％ ＋丙：？％ 100％ 誰的價值最高 ？

更新前評估流程說明 價格日期 : 評估流程 : 區分建物地價立體化 評估合併為一宗土地價值 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 即評價基準日(權利變換計畫報核日期前6個月內) 由於房地產市場及物價波動，故須訂定價格日期為權變分配基準 評估流程 : 區分建物地價立體化 評估合併為一宗土地價值 劃定各宗土地範圍 分析各宗土地個別條件 評估各宗土地價值比例 分配各宗土地地價a1~aN 權利換關係人價值比例 各權人權利價值歸戶 選定比準地 全體權利人權利價值總和；A 價值提升 各宗地地價分配

更新後價值評估規定 第128條：權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

權變估價常見課題

權利變換估價委託議題 行政院版更新條例第四十八條：權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。 前項估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。 各級主管機關審議權利變換計畫認有必要時，得就實施者所提估價報告書委任其他專業估價者提複核意見，送各級主管機關參考審議。 第二項之名單，由各級主管機關會同相關職業團體建議之。 目前權利變換實施辦法第六條：權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內 其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上專業估價者查 估後評定之。

更新前價值爭議 更新前整體價值與個別價值高低之議題 不參與者補償價值是否合理？ 更新後與更新前價值提升比率是否合理？ 個別地主權利比率是否合理？ 合併前後容積差異的歸屬？ 畸零地是否有獨佔價值？ 不臨路土地是否須大幅下修？ 現有巷道廢巷與不廢巷價值為何？ 法定空地是否有價值？

更新前價值課題 土地持份差異之議題 陽台或其他專有建物未登之議題 更新前公設比差異之議題 更新前以土地價值為基礎 技術規則125、126條未考量土地持份差異 土地所有權與與使用權(土地建物不同人)拆分 陽台或其他專有建物未登之議題 同棟建物面積不同差異 是否可以補登解決 更新前公設比差異之議題 同棟建物公設比不同是否影響房價 估價條件解決

更新前價值課題 違章建物與既成使用之價值議題 現況區分建物與素地價值差異之議題 頂樓增建物是否影響價值 1F增建建物是否影響價值 未登記地下室是否影響價值 現況區分建物與素地價值差異之議題 多數更新單元區分建物價值低於素地價(不含獎勵容積) 更新熱絡地區，區分建物反映更新後效益，是否應考量

更新前價值課題 原容積獎勵之議題 容積移轉分配之議題 適用125或126條？ 原容積列入更新前價值 應考量各宗地對容積獎勵之貢獻 列入共同負擔(由地主購買、實施者代墊)，與合建協議不同。 容積成本提列方式：實施者自行提出買賣價款(合約證明) ，或採估價師評估結果(移入容積後地價-移入容積前地價)/(1.5~2.0) 含容移共同負擔比較高，應分檢討避免審議誤解。

更新前價值課題 地上權或合法建物價值之議題 對土地價值占比因使用容積、使用範圍及設定條件有差異。 受估價報告書範本規定限制，評估結果大多地主占較大比率。 估價條件的設定影響其價值占比大。 估價結果僅具參考性，重點仍在協調。 地上權之登載內容不詳盡，應先釐清法律關係或以協調為主，否則易生審議困擾。 不定期地上權是否=永久？ 民國99年2月3日新增之民法第833-1條定有明文「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權」

更新後對照之價值課題 更新後整體與個別價值高低之議題 更新前後樓層別效用比差異之議題 造價與房價關係 更新後價值提升與容獎提升比率 指定選配房屋之價值高低 更新前後樓層別效用比差異之議題 1樓與樓上對換倍比 更新前後1F效用比有利於1F分配

更新後價值課題 共同負擔提列的造價與房價具有連動關係(分配比問題) 估價之樓層別效用比與銷售公司所訂之價差不一定一致(價差相對較小、樓層以1%為原則)。 露臺、庭院等約定專用面積可計入更新後價值，但須列入估價條件。 產品面積大小影響房價水準。 車道上方、中繼水箱層及上下樓層必須進行適當修正。 二樓以上平均單價為審查重點。