Email: chen.jie@mail.shufe.edu.cn 中国房地产金融化下的企业应对策略 陈杰 上海财经大学校讲席教授、 上海财经大学校学术委员会委员 上海财经大学高等研究院院长助理 上海财经大学不动产研究所执行所长 上海财经大学公共经济与管理学院投资系 Email: chen.jie@mail.shufe.edu.cn

目录 当前房地产市场概况 中国房地产金融概况 金融、金融深化与金融化 中国房地产金融化的趋势 风险、机遇与企业应对策略 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产市场概况 销售指标“冲高回落” 区域分化特征更加凸显 销售与开发冷热两重天 热点城市地王频出 政策左右为难——因城施策不易 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

销售冲高回落 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

地域分化加快——加杆杠去库存的虹吸效应 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

投资难有起色，后劲不足 上海1-7月固定资产投资3374.85亿元，增速为6.7%；房地产开发投资1962.44亿元（58%），增长6.9%。 北京1-7月固定资产投资3638.40亿元，增速为4.5%；房地产开发投资1953.73亿元（53%），下降6.7%。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

政策左右为难 保投资还是保房价？ 加杠杆去库存的风险 虹吸效应 因城施策的不易 投资困境在于融资结构 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

中国房地产开发融资概况 房地产开发企业获得的投入资金，从1997年的3817亿元，飞速增长到2015年12.52万亿元。年均增速21% 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

中国房地产开发的融资结构 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

2016年上半年的房地产开发融资结构 个人按揭贷款突飞猛进，同比增长57%，占到房地产开发资金来源 的16.5%； 定金及预付款也同比增长34%，为房地产开发资金贡献27.8%； 相比之下，贷款继续紧缩，银行贷款同比只增长3.2%，非银行贷 款甚至萎缩了-2.5%。外资下降了63%！ 企业自筹资金同比增长-0.1%，其中企业自有资金增幅4.6%。 含义1：房地产外面融资环境没有得到丝毫改善，相反更加困难。 含义2：房地产开发企业依然靠天吃饭，靠市场输血。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

2013年以来中国房地产开发融资趋势 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

中国房地产开发融资新格局 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产贷款对银行的重要性 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产资金对实体经济的挤出效应 2016年1-7月，全国金融机构累计新增7.9万亿元贷款，3.4万亿到了住户部门，住户中长期贷款为3.1万亿元，这其中绝大部分为购房贷款，而同期非金融企业和其他部门加起来的中长期贷款也才2.7万亿。房地产加杆杠吸附了过多的金融资源。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

金融深化 vs. 金融化 金融深化：去金融抑制，消除政府对金融活动的 过度干预尤其信贷分配 金融深化的度量： 货币余额M(M0/M1/ M2)的增长率与GDP增长率之比 M2/GDP（经济的货币化程度）：从1990年的81.6%上升 到 2015年的205% ； 全部金融资产价值/GDP：越是发达国家，由于金融创新， M2占全部金融资产的比重越小，大量是证券化资产（“货 币外”金融资产与金融工具） 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

金融化 经济活动的目的性被改变——经济活动成为金融 资本增值的手段 经济活动的主导性被改变——经济活动从属金融 资本增值的需求，而不再是金融服务实体经济 经济活动的价格机制被改变——价格不再由市场 供求而是进场资金力量对比决定——买涨不买跌， 预期操纵 经济活动的财富归属被改变——经济活动中的利 润不再主要来自生产和交易而主要来自金融渠道 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

财富中文网2014年中国500强最赚钱的40家公司排行榜单 中国经济金融化的表征之一 从2015年沪深上市公司业绩报告来看，前11家盈利最高的公司中10家是银行（另外一家是平安保险，排名第8），前10家银行的利润总和就达到全部公司利润的一半。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产金融化 房地产，因其天然的双重属性（消费品与投资品）、经久耐用、 易于价值储存，是最容易被资本化、金融化、证券化的资产。 在中国的城镇化、城市发展以及整个工业化和经济增长进程中， 房地产成了金融工具，成为撬动资金的杠杆。 房地产金融化后，房地产开发与消费成为金融资本的附属。 金融资本驱动房地产开发的目标，改变房地产价格的定价机制。 各地涌现的地王，都有金融大鳄的身影。 万科宝能大战，金融资本争夺房地产业的主导权。 房地产金融化后，不必要的高杠杆、高负债，锁上房地产，锁 上中国经济。 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产金融创新发展的必要性 债务型融资发展模式让国家宏观资产负债表难以维系，必须重新修补和再重构。 成熟的金融系统应能分散风险，降低融资成本，增加参与机会。 互联网时代的房地产金融发展，关键词：众筹、分担、分享——打破金融寡头垄断

房地产证券化的意义 在中国经济进入“新常态”的当下，传统制造业面 临成本上行压力，新兴行业需要资金支持，政府债 务危机愈演愈烈。 房地产业作为国民经济支柱行业面临发展模式的改 变，需要分散系统风险。 资产证券化、REITs等金融化工具能够为房地产企 业和政府减轻压力，为中国经济的发展添加动力； 同时，资产证券化和REITs等金融工具能够为提高 居民收入提供新途径。

房地产金融化趋势下企业的对策 一、以金融撬动房地产开发 二、房地产即金融 三、房地产+金融 背靠金融机构，联合拿地 自有金融牌照的诱惑与优势——中信、绿地 二、房地产即金融 存量资本化——万科、凯德，地产基金 权益证券化——苏宁云商REITS 三、房地产+金融 持有物业的“轻重并举”——万达、SOHO 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

房地产+金融+互联网： 全产业链——开发、营销、租赁、中介、物业 全生命周期——增量、存量、更新 大数据 众筹 代人理财 上海财经大学不动产研究所陈杰教授

总结 房地产开发融资的外部环境日益收缩 房地产新增需求饱和，未来靠盘活存货 房地产行业必然趋势——金融属性的释放 房地产金融化的体现——未来权益证券化 房地产金融化的机遇——价值再发现与分享 房地产金融化的挑战——企业必须及时转型