高端楼盘工程招(议) 标管理方案 成本管理中心 2013.7.5

中式高端楼盘工程招(议) 标管理方案 一、关于邀请参投单位的资源获取渠道及资格预审； 二、招标阶段对工程施工过程将出现问题的前期把控； 三、招标文件内容灌宣形式； 四、合同检讨； 五、加强甲控材料的管理措施； 六、利润成本把控方向。

一、关于邀请参投单位的资源获取渠道及资格预审 1.投标单位资源的获取渠道及方式 1.1 根据公司中式高端楼盘初步定位要求，我司对总包、园林、装饰等作为产品展示核心工程的施工合作单位资源的选择，需突破快销盘产品操作思路，要在确保公司目标利润点的前提下，打造产品质量、打造公司品牌代表作效应，对此，公司可借助现在资源平台，从以下方向开拓施工合作资源： a、同类或类似产品的优秀开发商，如绿城房地产集团有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都置信集团、广东方圆集团有限公司等； b、古建筑施工修善行业协会，如：中国建筑业协会古建筑专业委员会； c、一流的古建筑设计院及科研院校，如：北京梓人传统建筑研究所、北京建工建筑设计研究院—园林古建所、广州普邦园林股份有限公司、广州市城市规划勘测设计研究院景观与规划设计院、厦门城邦园林规划设计研究院有限公司； 1.2 投标单位资源的获取方式：在招（议）标工作启动15天内，由成本管理中心组织集团成本、项目公司招标小组进行收集合作单位资源，再对公开批露的单位资源信息基础面进行初选招标需求数量的参投单位，并形成确认的投标单位推荐表，具体形式详见附件1《投标单位推荐表》。

2.参投单位资格预审： 2.1 目前我司对参投单位的资格预审，由考察小组针对参投单位的资质、公司办公场所、参投单位对我司应标兴趣及相关项目实地参观等内容进行评价和确认。 2.2 为了更完善的完成参投单位的资格预审，除了对2.1项中内容进行考察评估，还需对参投单位的工程技术管理人员情况、社会信用、代表性项目实地等作深入地、细致地评估考核，具体详见附件2《施工单位考察情况记录表》。

二、招标阶段对工程施工过程将出现问题的前期把控 针对我司目前施工过程中存在的问题如下： 1.住宅产品技术交底参数缺位，如交楼标准，因此招标前须明确相匹配的交楼标准。 2.招标时展示区参数缺位，如增加样板房而导致脚手架调整，展示面导致悬挑架增加，招标前须完善施工方案。 3.目前地基基础复杂性风险评估不能满足公司新目标项目要求。 现为了更好控制成本，需在招标阶段做出前期把控：招标前须规范施工管理办法及制定施工工艺做法、技术交底。

三、招标文件内容灌宣形式 招标文件编制过程中，应明确界定参投单位入阶门槛，如资金能力、资质能力、技术力量、质量及社会美誉度等方面要求，在参投单位资格考察阶段，需对各参投单位进行我司公司文化介绍、项目定位要求介绍、项目概况介绍等，从而让参投单位对我司招标文件内容有整体的了解，提升参投单位的兴趣性及积极性，在此阶段招标内容灌宣工作耗时不高于1小时/参投单位。 招标文件发放过程中，我司需再次对招标项目内容、招标时间节点、合同计价方式、合同付款方式、回标要求、招标答疑等内容进行阐述清楚，再次清晰明了地灌宣招标文件内容，在此阶段招标内容灌宣工作总耗时不少于15小时。

四、合同检讨 在我司现在合同平台基础上，招标文件编制时，需先对标前合同进行会签，整合法务、工程项目、成本管理中心等各中心意见，完善合同条款。 为配合目标项目商端的精品打造要求，合同条款内容需作适应性调整： a、合同未含工程规范及技术说明内容。 标前合同需对工程规范及技术说明内容做个明确，如相关工程的技术要求、细化的交楼标准、各工程项目范围内容等，具体形式我司今后可制定细化的交楼标准及各专业施工内容范围界定的技术说明及施工工艺标准，成文格式可参附件3《工程规范和技术说明模板》。其中具体的交楼标准及相关技术纲要侧需由成本管理中心统筹，设计中心、工程中心相关部门协办完成。 b、合同未含经甲方接受的施工图预算书。 合同签订时，建议我司应把双方确认后的施工图预算书作为合同附件。施工图预算书可作为工程进度款付款依据及相关变更工程计价依据。

五、加强甲控材料的管理措施 材料的管理核心是对工程造价的控制、对工程质量的掌握，因此量化各项技术、质量、业绩和价格是非常重要的工作。成立甲控材料管理小组，由工程、设计、审计、成本等部门组成。因甲控材料的选择有较强的针对性，可选用邀标的方式，直接向拟邀企业总部询问当地的子公司联系或者寻找一二级代理商。确定中标单位后，将投标时的样板封存；为防止甲控材料被调包、冒替，应对施工材料做到严格抽样送检，除了合同约定的各项内容，材料设备的选择：除了选择优质的合作单位，在材料设备方面也重要，必须保证是国际或国内一流的知名品牌，以此提升楼盘的品质和卖点：如电梯：选用三菱、日立、蒂森、奥蒂斯；发电机组：选用劳斯莱斯、奔驰、宝马；可视对讲选用：视得安、霍尼韦尔、慧锐通；开关电器：选用西门子、施耐德、ABB；门业：选用盼盼、王力、美心、步阳；开关插座：可选用松下、西门子、梅兰日兰、奇胜；墙漆：选用立邦、多乐士、三棵树、红苹果、紫荆花；

六、利润成本把控方向 根据公司最新的、初步的理念，走中式高端精品楼盘线路，需打破以往快销盘成本控制思维，引入利润倒推成本创新思维。在确保公司目标利润点前提下，有效提升产品高质量、高档次，打造公司精品，将成本费用合理的、充足的应用到各成本科目中。