第四章 城市构成 与用地规划

学习内容：城市构成、城市用地及用地适用性评价、用地分类、用地构成、不同用途的城市用地 重点：城市用地适用性评定、用地评定的分类、用地的选择、城市用地的分类、居住用地、工业用地、公共设施用地、城市绿地

主要章节 §4-1 城市的系统构成 §4-2 城市用地及其适用性评价 §4-3 城市用地的分类与用地构成 §4-4 不同用途的城市用地

§4-1 城市的系统构成 一.城市系统构成的概念 二. 城市社会系统的构成 三. 城市产业系统的构成 四. 城市空间系统的构成

一.城市系统构成的概念 城市的系统构成 §4-1 (1) 城市作为系统的特性 (2) 城市系统的构成 整体性和综合性 层次性 系统的动态性 (1) 城市作为系统的特性 §4-1 整体性和综合性 城市的系统构成 层次性 系统的动态性 系统的环境联系性 (2) 城市系统的构成 指的是构成城市的各要素以及各要素之间的关系总和。这些要素有：城市的社会系统、经济系统、空间系统、生态系统和基础设施系统等。

二. 城市社会系统的构成 政治团体角度 §4-1 政治系统 城市社会系统 城市的系统构成 市民之间的政治关系 人口系统 文化系统

三. 城市产业系统的构成 城市的系统构成 §4-1 (1) 按照国民经济产业结构分类 第一产业：农、林、牧、副、渔业、采掘业 (1) 按照国民经济产业结构分类 §4-1 第一产业：农、林、牧、副、渔业、采掘业 城市的系统构成 第二产业：制造业、加工业 第三产业：服务业 (2) 按照产业在城市发展中的作用分类 主导性产业 配套性产业 一般服务性产业

四. 城市空间系统的构成 城市空间系统是城市范围内社会、生态及基础设施各大系统的空间投影及空间关系的总和。它可从各城市要素的以下几方面分析： §4-1 城市的系统构成 空间位置（选址） 集聚程度 空间形态

§4-2 城市用地及其适用性评价 一. 城市用地概述 二. 城市用地适用性评价 三. 城市用地的选择 讨论 (1) 城市用地的概念 (1) 城市用地的概念 (2) 城市用地的属性 (3) 城市用地的价值 (4) 城市用地的区划 (5) 城市用地的归属与管理 二. 城市用地适用性评价 (一) 城市与自然环境 (二) 自然环境条件分析 (三) 城市用地适用性评定 三. 城市用地的选择 (一) 用地选择的影响因素 (二) 用地选择的原则 讨论

一. 城市用地概述 (1) 城市用地的概念 §4-2 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。 城市用地及其适用性评价 通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已经列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。

(2) 城市用地的属性 §4-2 城市用地不能简单地看作是可以进行城市建设的场所，土地利用的社会化过程，已不断地强化了土地的本质属性并扩展了它的社会属性。 城市用地及其适用性评价 自然属性 社会属性 经济属性 法律属性

§4-2 (3) 城市用地的价值 使用价值 经济价值 城市用地及其适用性评价 (4) 城市用地的区划 行政区划 用途区划 房地产权属区划 (3) 城市用地的价值 使用价值 §4-2 城市用地及其适用性评价 经济价值 (4) 城市用地的区划 行政区划 用途区划 房地产权属区划 地价区划 等等

图：南京市中心地区土地等级图

§4-2 (5) 城市用地的归属与管理 ａ.城市用地的归属 (5) 城市用地的归属与管理 ａ.城市用地的归属 §4-2 “中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制” “除了农民集体所有外，全民所有制的土地它的所有权由国务院代表国家行使” “城市市区的土地属国家所有” 城市用地及其适用性评价 国有土地和农民集体所有土地，可以依法确定给单位或个人使用。 b.城市用地的管理 国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

二. 城市用地适用性评价 §4-2 (一) 城市与自然环境 城市用地及其适用性评价 自然环境对于城市的影响： 影响城市职能的发挥 (一) 城市与自然环境 §4-2 自然环境对于城市的影响： 城市用地及其适用性评价 影响城市职能的发挥 影响城市空间布局 影响城市工程的建设 目前城市普遍存在的状况： 城市扩展造成水土流失 开发强度过大，形成城市小气候 城市地面下沉严重 城市水质恶化

§4-2 (二) 自然环境条件分析 地质条件 城市用地及其适用性评价 水文及水文地质条件 气候条件 地形条件 建筑地基 滑坡、崩塌 (二) 自然环境条件分析 §4-2 建筑地基 地质条件 城市用地及其适用性评价 滑坡、崩塌 冲沟、地震 矿藏 水文及水文地质条件 水文条件 水文地质条件 太阳辐射 气候条件 风象 温度 地形条件

水文条件： 是指水体的流量、流速、水位、水深、水质等条件。一般与较大区域的气候特点、流域的水系分布、区域的地质、地形条件等有密切关系。

图:水文条件分析

水文地质条件： 是指地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。 地下水可分为上层滞水、潜水和承压水三类。但是作为城市用水，主要是潜水和承压水。 图：地下水的组成

风象： 风向：分8个或16个方位观测,累计某一时期中各个方位风向的次数,并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比来表示. 由风向与风速两个量来表述的. 风向：分8个或16个方位观测,累计某一时期中各个方位风向的次数,并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比来表示. 风频：各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比. 图：风向频率、平均风速图（Ｐ７３）

在城市规划布局中，为减轻有害气体对居住区的危害，一般工业区应按当地盛行风向位于居住区下风向。具体布置见下图。 图：工业与居住用地典型布置图式

地形条件对于规划建设的影响，有以下几方面： 地形的分类,大致有:山地、丘陵、平原三类 地形条件对于规划建设的影响，有以下几方面： 1.影响城市规划的布局、平面结构和空间布置； 2.地面高程及各部位高差是竖向规划、防洪等方面的依据； 3.地面坡度影响规划与建设； 4.根据地形与气候关系适当进行规划； 5.地貌对城市中的通讯、电波有影响。

§4-2 (三) 城市用地适用性评定 1. 用地评定的要求 城市用地及其适用性评价 定义： 作用： 目的： (三) 城市用地适用性评定 §4-2 1. 用地评定的要求 城市用地及其适用性评价 按照城市规划与建设的需要，对土地的使用功能、工程的适宜程度、城市建设的经济性和可行性进行评估。 定义： 为城市用地选择和用地布局提供科学依据。 作用： 作出城市土地质量的综合评价，以确定用地适宜性区划，即划分出适宜修建、不适宜修建和采取工程措施才能修建地区的范围，提出土地的工程控制要求。 目的：

进行综合评定时须注意： (1) 是一项基础工作，并以此作为制定城市规划方案的依据． (2)用地评定的内容和深度要根据不同规划阶段的需要相应地拟订． (3)要注意用地所在区域的环境背景的潜在的可能的影响． (4)要因地制宜,抓住主导环境条件进行分析评价. (5)要考虑到用地的可持续性．

§4-2 ２.用地评定的分类 一类： 城市用地及其适用性评价 二类： 三类： ３.用地评定的成果 用地的工程地质等条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地． 一类： 城市用地及其适用性评价 需采取一定的工程措施、改善条件后才可用于建设的用地． 二类： 三类： 不适宜修建的用地 ３.用地评定的成果 是城市规划文件之一，包括图纸和文字说明。用地评定图有地下水深线、洪水淹没线、地形坡度、地基承载力等。比例应与规划图纸比例一致.

用地分类的详细划分： 下面是综合上面的评价信息，进行用地适用性评价的例子．

高程10－50米剥蚀低丘陵 土层液化塌陷区 高程50米以上剥蚀丘陵 冲海积平原,高程<10米 图：地形地貌分区图 图：地质灾害分区图

三类建设用地 一类建设用地 工程地质不适区 二类建设用地 图：自然条件适用性评价图 图：工程地质分区图

三. 城市用地的选择 §4-2 (一) 用地选择的影响因素 城市用地及其适用性评价 城市用地选择需要有用地适用性评定的结果为依据，同时还要参照规划与建设的要求，综合考虑到以下影响因素： 城市用地及其适用性评价 建设现状 基础设施 土地利用总体规划 生态环境 文化遗存 社会问题

§4-2 (二) 用地选择的原则 城市用地及其适用性评价 (1)遵照有关土地利用规定执行． (2)既要满足现实需要，又要留有余地；对于旧城扩建，要结合旧区布局扩建用地，要充分利用旧有的设施基础，节省投资． (3)要针对城市不同地域对用地的需求进行规划，遵照有关土地利用规定执行，合理利用土地资源，尽可能减少用地的工程准备费用，作到地尽其利，地尽其用． (4)保护环境结构，保护地域的文化遗产．

基本情况为: 县城附近资源丰富，因开发矿藏的需要，拟新建一城市．同时旧城区在地震时遭到破坏，决定另迁新地址． 案例讨论： 基本情况为: 县城附近资源丰富，因开发矿藏的需要，拟新建一城市．同时旧城区在地震时遭到破坏，决定另迁新地址． 该县城附近地区属于半山区，四周低山环绕．地势西北高，东南低，地面基本平坦，属河流冲积的一级和二级阶地，两阶地间高差10--15米，中间冲沟发育，南部是矿山．

活动断裂带 河流 推断断裂带 图：用地评定图

图：用地选择方案

表：用地方案比较表

§4-3 城市用地的分类与用地构成 一. 城市用地的分类 二. 城市用地的构成

一. 城市用地的分类 城市用地分为大类、中类、小类三类，共计10大类，46中类和73小类。具体见下表。 §4-3 城市用地的分类与用地构成

§4-3 二. 城市用地的构成 城市用地的分类与用地构成 按行政隶属的等次分 市区、地区、郊区等 按功能用途分 工业区、居住区、市中心区、开发区等 城市用地的分类与用地构成

§4-4 不同用途的城市用地 一. 居住用地 二. 工业用地 三. 公共设施用地 四. 仓库用地 五. 绿地 (一) 概述 §4-4 不同用途的城市用地 一. 居住用地 (一) 概述 (二) 居住用地的组成与分类 (三) 居住用地的指标 (四) 居住用地的规划布置 二. 工业用地 三. 公共设施用地 四. 仓库用地 五. 绿地

一. 居住用地 §4-4 (一) 概述 不同用途的城市用地 居住用地是承担居住功能和居住活动的场所. 不同用途的城市用地 城市规划的主要目标之一是为城市居民创造良好的居住环境,不断提高生活质量. 居住用地规划要在城市发展战略的指导下,研究确定居住生活质量及其地域配置的目标,选择合适的用地,进行合理的组织与布局. 容积率：也称建筑面积密度.是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 容积率=总建筑面积/总用地面积

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 特别提示： 对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例， 对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

§4-4 (二) 居住用地的组成与分类 1. 用地组成 不同用途的城市用地 为便于城市用地的统计以及与总规图上的表示取得一致,国标规定,居住用地是指住宅用地和居住小区及居住小区级以下的公共服务设施用地、道路用地、绿地等. 不同用途的城市用地 住宅用地（不同类型住宅所占用地，包括住宅基底和宅基周围所必要的用地） 公共服务设施用地（居住生活所需要的学校、医疗、商业服务、文娱管理等设施用地） 道路用地（居住区内各种道路、广场、停车场库用地） 绿地（居住区集中设置的公园、游园等公共性用地）

2. 用地分类 §4-4 我国的《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，将居住用地分为四类，一类最好，四类最差。 不同用途的城市用地

§4-4 (三) 居住用地的指标 不同用途的城市用地 居住用地指标主要由两方面表达： 但同时，居住用地指标的拟定受下列因素的影响： 居住用地占整个城市用地的比重； 居住用地的分级以及各组成内容的用地分配与标准 但同时，居住用地指标的拟定受下列因素的影响：

1.影响因素 §4-4 城市规模(居住用地占城市总用地的比重方面) 不同用途的城市用地 城市性质 自然条件 城市用地标准 2. 用地指标 居住用地的比重（按照国标，居住用地占城市建设用地的比例为20%——32%，可视情况定） 居住用地人均指标（按照国标规定，居住用地指标为人均18.0m2——28.0m2，并且大中城市不得少于16.0m2）

§4-4 (四)居住用地的规划布置 1. 理论发展 不同用途的城市用地 　　关于居住用地的规划理论,我们在第二章的邻里单位、小区规划和社区规划有详细的讲解,这里就不多讲了.同学们课后看书了解. 　　有一点需要强调：居住用地规划是以基本构成单元和分级构成两个概念为主体，同时可以多侧面的拓展。 具体见P93页图4-4-4：前苏联居住小区规划实例

(四)居住用地的规划布置 §4-4 不同用途的城市用地

§4-4 (四)居住用地的规划布置 2. 居住用地的选择 不同用途的城市用地 (1)选择自然环境优良的地区 (2)用地应与城市内其他功能用地相互协调关系,减少出行距离及时间 (3)要注重环境对居住用地的污染影响 (4)应有适宜的规模与用地形状 (5)城市外围的居住用地,考虑与现有城区的关系,充分利用旧区原有设施,节省投资. (6)考虑到居住建设的可行性以及效益 (7)要注意留有余地

§4-4 (四)居住用地的规划布置 3. 居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 a.居住用地规划的原则 (1)从协调与整合城市总体功能出发,在规模、标准、分布与组织结构方面确定规划的格局与形态 (2)要尊重地方文脉及居住生活方式，体现以人为本的原则． (3)要重视绿化，提高居住地区的生态效应． (4)遵循标准，确定合理的建筑容量、用地指标，从而提高土地效用． (5)要为营造安定、健康、和谐的社区环境提供支持和保障。 (6)要有利于社区管理和物业管理．

§4-4 (四)居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 b.居住用地的分布 (1)集中布置 　　城市规模不大、有足够的用地时,可成片紧凑地组织布置;但应注意当城市规模大或者在旧城区扩建时最好不要再继续集中成片. 不同用途的城市用地

(四)居住用地的规划布置 (2)分散布置 顺矿点布置 顺谷地布置 多单元布置

§4-4 (四)居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 (3)轴向布置 一般当城市用地以中心地区为核心时,居住用地或者一些与产业用地相配的居住用地沿着由中心向外的放射形交通干道布置,并逐步延展. §4-4 不同用途的城市用地

§4-4 (四)居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 c.居住用地的组织与构成 为了满足居民对基本生活设施的需求以及使用的频繁程度,同时又要结合城市道路系统的构筑,必须对居住用地进行一定的组织,从而保障居民生活的方便、舒适、安全，达到土地的合理利用. 居住用地的空间分布、构成形态以及一些相关的配置,都需要在城市总体用地结构中先进行定位、定量和定形。在总体规划中，是完善用地构成的专项规划类型。 一般来讲,居住用地空间组织和配置设施的依据为: (1) 所在地域的居住生活方式,以及对居住生活设施以后的发展需求; 不同用途的城市用地

§4-4 (四)居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 (2)按居住行为的特点以及对公共服务设施的使用频度,划分成不同的行为活动圈和需求层次. 由此我国逐步确立了以居住小区为居住用地的构成单元,并形成了多级的用地构成序列,即居住小区—居住区两级. §4-4 不同用途的城市用地 邻里单位 居住小区 居住区

§4-4 (四)居住用地的规划布置 不同用途的城市用地 居住区 居住小区 组团 户数 人口 居住区分级控制规模 10000-16000 3000-5000 300-1000 人口 30000-50000 10000-15000 1000-3000

§4-4 不同用途的城市用地

1、试计算 假设已知地块面积为16万平米，容积率为1。5，建筑密度为25%，请计算总建筑面积、总基底面积、平均层数各是多少？思考：若让你设计,大、中、小户型都要具备，可以设计几栋多层（6层）的房子？ 2、试判断小区规模： 共有18幢房子，其中有15幢是7层4个单元，3幢是12层4个单元，设置的电梯是1梯3户，请估算小区规模（户数和人口数）

(四)居住用地的规划布置