上海昌懋投资南昌市青云谱区——富豪酒店综合改造项目介绍

声明及注意事项 市场有风险 投资须谨慎 免责申明 1、 本报告所涵盖的信息仅供上海昌懋与特定机构的交流探讨，未经允许，不得用于其他任何用途。 2、 本报告所包含的来源与公开资料及本公司的任何信息，包含产品分析与预测、产品收益预测均不代表任何定性的判断。 3、 本报告及内容均为保密信息，未经事先的书面同意，本报告不得被复制或者向任何第三方传播。一旦阅读此报告，每一个阅读者均应视为已同意此项条款。 4、 除本页条款外，本报告其他内容和表述均不属于具有法律约束力的内容，不构成任何具有法律约束力的协议的一部分，不应被视为构成向任何人发出的要约或者要约邀请。 本报告仅供参考，具体以合伙协议、投资文件为准。

第一部分 基金募资方案

一、募资方案-投资主体 绝对安全可靠的托管银行 上海鼎澜投资中心（有限合伙） 基金规模：人民币8300万元 募集4100万元 基金规模：人民币8300万元 募集4100万元 （结构比例1：1 优先级4100万、劣后级4100万、GP100万元） 投资期限及存续期： 6+6个月 本次募集期限：截止2014年xx月 xx 日 资金托管银行：中国xxxxx银行

一、募资方案-投资结构 国企劣后资金保障您的资金安全 上海鼎澜投资中心（有限合伙） 江西浩瀚正盛实业发展集团有限公司 合格投资者 优先级LP1，LP2,LP3…LPn 劣后级(LP) 上海昌懋投资(GP) 4100万 4100万 100万 1、富豪酒店土地使用权抵押； 2、富豪实业100%股权转让； 2、康盛装饰100%股权质押； 3、康盛装饰及集团实际控制人李剑夫妇连带责任担保。 上海鼎澜投资中心（有限合伙） 银行委托贷款 江西浩瀚正盛实业发展集团有限公司

一、募资方案-资金用途及还款来源 资金用途 将该8300万元用于浩瀚正盛集团经营性流动资金支持。 还款来源 浩瀚正盛集团经营现金流用作还款来源。

一、募资方案-增信措施 多重措施保障您的财富安全 土地第二顺位抵押担保 富豪酒店土地使用权及物业作为抵押给基金，抵押率不超过30%，抵押物充足； 质押担保 江西省康盛广告装饰工程有限公司的100%股权质押给基金； 保证担保 浩瀚正盛实际控制人李剑夫妇为浩瀚正盛的履约责任提供连带责任担保。

一、募资方案-投资收益率 高于银行几倍利率的财富投资收益 投资年化收益率 类型 认购金额 预期收益率 优先级投资者 10.5% 11% A1 50万元-100万元 10.5% A2 100万元（含）-300万元 11% A3 300万元（含）-1000万元 12% A4 1000万元（含）及以上 13%

第二部分 项目基本概况

二、项目基本情况-交易对手分析 浩瀚正盛集团介绍 江西浩瀚正盛实业发展集团有限公司（以下简称“浩瀚正盛集团”或者“浩瀚正盛”）成立于2010年11月15日，注册资金9900万元。总部设在江西省南昌市红谷滩新 区CBD地标建筑——新地中心。

二、项目基本情况-交易对手分析 浩瀚正盛业务及公司情况介绍 江西省浩瀚正盛实业发展集团核心业务已覆盖商业房地产开发、国家建筑装饰装修壹级资质企业、高端酒店业、政府BT项目投资建设、高端养生SPA及美容业等领域，并积极进行实业投资，开拓新的业务领域。 富豪酒店实业为浩瀚正盛子公司，康盛装饰和浩瀚正盛实际控制人为李剑。 浩瀚正盛集团 关联公司，同一实际控制人 全资子公司 全资子公司 富豪酒店实业 注册资本：12000万元 凤凰国际美业 注册资本：1000万元 康盛装饰 注册资本：6180万元

二、项目基本情况-交易对手分析 实际控制人介绍 李剑，浩瀚正盛集团及康盛装饰股东及实际控制人，江西南昌人，1977年出生，高级工程师，高级室内建筑师，江西省装饰行业协会常务理事，江西财经大学硕士研究生导师，中国装饰行业杰出青年企业家，现任浩瀚正盛实业发展集团董事长、康盛装饰集团董事长。至今名下集建筑装饰、装潢建材、星级酒店、房地产开发、高端养生会所等多元产业。 李剑参股控股企业如下： 江西富豪酒店实业有限公司及江西浩瀚天盛置业有限公司 江西省康盛广告装饰工程有限公司 江西金孔雀美容美发有限公司（凤凰国际美业）

二、项目基本情况-项目优势（南昌第一个引进王府井百货的项目） 北京王府井百货、超五A甲级写字楼 国际知名五星级豪华酒店——万豪酒店 南昌目前第一家王府井百货及 万豪酒店 效果图

二、项目基本情况-项目优势（稳定的现金来源） 浩瀚正盛子公司康盛装饰成立多年，持续稳步发展，具备装修行业龙头资质（一大七小），经营状况稳定。 1、2013年年度营业收入达到5.15亿元，较2012年实现27.9%增长，年净利润为近4500万元，净利润率约9%。 2、2014年第一季度经营收入为8600万元，净利润为800万元，3月份单月实现经营收入4000万，净利润490万元。考虑1、2月份年初及春节的关系为行业淡季，康盛装饰的平均季度经营收入可达1亿元。 3、康盛装饰稳定的主营业务收入可以为集团提供现金来源，为在项目开发初期资金紧张的浩瀚正盛集团提供了有力支撑，也组成了基金还款来源的一部分。

二、项目基本情况-项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源） 富豪酒店改扩建及综合改造项目概况 南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心，南昌市经济发展迅速，在全球发展最快的20个城市中名列第15名，是中国乃至全球未来最具发展潜力的城市之一。 2013年实现地区生产总值（GDP）3336.03亿元，全市面积7402.36平方公里，区面积265平方公里,人口513万。 南昌是中国唯一一个毗邻长江三角洲、珠江三角洲和闽南金三角的省会中心城市，是连接三大重要经济圈（长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区）的省际交通廊道。

二、项目基本情况-项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源） 富豪酒店改扩建及综合改造项目概况 项目位于国贸广场以西、育英学校正门以东、观音阁以北、洪城路以南。该项目总用地面积130亩，其中挂牌出让面积约120亩，其余10亩为目前富豪酒店所占地块。 项目总建筑面积81万平方米，总投资约为48.4亿元。紧邻地铁三号线，且正处于南昌市的“南大门”，距离南昌昌北机场约35公里，自驾车约40分钟车程，机场 巴士可达老福山，再步行至项目地只需 几分钟；距离南昌火车站约5分钟距离； 距离南昌长途汽车客运总站汽车站约6分 钟距离。 南昌火车站 南昌昌北国际机场 南昌长途汽车客运总站 南昌火车站

二、项目基本情况-项目优势（富豪酒店改扩建及综合改造项目作为还款来源） 富豪酒店改扩建及综合改造项目优势 区位优势 十字街棚户区（旧城）改造项目（即本项目）地处南昌市青云谱区国贸广场以西，育英学校正大门以东，地理位置优越，基础设施完善。十字街对于南昌人民来讲，是一个“品牌”，代表南昌的历史。 政府支持 在环鄱阳湖生态经济区建设的大背景下，南昌大力进行轨道交通建设，大力推行棚户区改造。浩瀚正盛与青浦区签署了《富豪酒店改扩建及周边地块综合改造开发项目合作协议书》，浩瀚正盛在项目开发建设过程中得到政府大力的支持。 强大的资源整合能力 为保证项目的高起点、高标准，本项目建设单位将和北京王府井百货合作通过世界一流的商业策划顾问公司和设计公司（美国凯里森建筑设计事务所）共同参与，项目引进王府井购物中心及万豪五星级酒店。 盈利能力 项目盈利能力优势，通过测算，该项目盈利能力强，具有良好的抗风险能力。

第三部分 公司介绍 上海昌懋投资是一家国内领先国有企业控股混合所有制并获得中国证券投资基金协会颁发的《私募投资基金管理人登记证书》投资管理机构。 待扫描后再填

三、股东构成 地产加金融管理是我们企业核心竞争力 上海昌懋投资管理有限公司由南昌水利投资发展有限公司（国有企业）、上海兆龙投资有限责任公司和东田控股集团（房地产二级开发资质）有限公司三家公司共同投资设立。 总部位于上海陆家嘴金融贸易区花旗集团大厦，注册资本金3000万元。

三、股东优势 强有力的国有企业背景 南昌水利投资发展有限公司是2006年经南昌市人民政府批准成立的国有独资公司，初始注册资本为7.5亿；2010年4月，为提高公司资本实力，南昌市水务局以现金出资3.5亿，将公司注册资本增至4.25亿；2012年4月，增加注册资本至12亿；截止至2014年3月14日公司注册资本金增至15亿。 截至2013年12月31日，南昌水利投资发展有限公司拥有总资产270多亿。目前，南昌水投全资子公司6家，控股子公司共4家，参股公司12家。

公司有丰富的资产管理经验，目前受托提供金融服务资产已达40多亿元。 三、股东优势 多年的地产金融服务及开发管理经验 上海兆龙投资有限责任公司 公司有丰富的资产管理经验，目前受托提供金融服务资产已达40多亿元。 东田控股集团公司 在杭州有多年房地产开发经验，目前累计开发项目达100多万方，持有二级房地产开发资质的房地产企业。

三、管理优势 至诚至信 自我批判 专业创新 合作共赢 专业优势： 强大的金融资源整合能力和金融方案创新设计能力管理团队。 内控优势： 产品前期尽调、定位、工程、销售、财务全程运用管理进行管控。 服务优势： 开发商提供一揽子的金融解决方案，为开发商全程运营管理提供专业支持。

三、产品管理优势 项目全程运营管控 风险控制、综合管理 研发支持 机构销售渠道影响力 财务、工程、销售监管 基金产品设立阶段   基金产品设立阶段 基金产品营销阶段 基金项目运营阶段 项目甄选 退 出 产品销售 项目尽调 设计包装 销售代理 开发建设 决 策 投 资 主要活动 支 持 活动 风险控制、综合管理 研发支持 机构销售渠道影响力 财务、工程、销售监管 收 益 地产策划

第四部分 基金管理团队介绍

四、团队介绍 专业优秀的资产管理机构 管理团队主要来自： 业界知名并购专家、 会计师、税务师。 5 1 大型证券公司 其它金融机构 的高级管理人 员、业界知名 专家。 4 2 3 信托公司 基金公司

四、顾问团队 让您的财富资产持续增长 顾问委员会主席--周立 清华大学经济管理学院会计系教授、北京大学汇丰商学院兼职教授、国内知名的房地产会计、税务、并购专家。曾任清华大学科技开发部主任、清华大学国家技术转移中心主任、清华大学副秘书长、河北清华发展研究院院长。现任中金黄金、北方国际、三元股份、英威腾独立董事。信达证券首席财务顾问、东方资产财务顾问。擅长地产金融、 创业投资、公司战略与治理、财税会计等领域研究。

四、顾问团队 没有什么比保障您的资产安全更重要 顾问委员--秦荣生 北京国家会计学院教授  、中国人民大学博士生导师、中国审计学会副会长、中国总会计师协会副会长、国内知名房地产会计、税务、并购专家、 “2012年最佳上市公司独立董事”。曾任多家上市公司独立董事（长江证券、保利地产等）现任北京国家会计学院党委书记兼副院长。擅长会计学、审计学和上市公司信息披露等领域研究。 顾问委员--沈隆 南京航空航天大学本科、执业律师、曾任于浙江三狮集团有限公司、锦天城律师事务所杭州分所、上海东方高圣投资顾问有限公。现任上海东方高圣投资顾问有限公司总经理。主持或参与过十余家上市公司重大资产重组、战略并购。跨国并购项目，代表项目有中国建材整合南方水泥财务顾问、浙江恒逸石化引进战略投资者暨借壳上市财务顾问、中小板及创业板并购产品开发及推广等项目。擅长房地产金融，尤其是商业地产项目并购及投资。

四、管理团队 让您的财富持续增长更有价值 总裁——曾文桃 学历背景：工科双学士、清华大学工商管理硕士 职 称：注册税务师、国际注册内审师 职 称：注册税务师、国际注册内审师 从业经验：曾在中国人保、中国人寿省级分公司担任部门负责人，具有丰富企业管理、团队管理经验。现任上海兆龙 投资有限责任公司总裁。 擅长领域：熟悉房地产投融资业务模式，房地产基金运作模式。

四、管理团队 没有什么比保护您的隐私更高尚 常务副总裁——钱益升 学历背景：美国加利福尼亚大学工商管理 博士 社会荣誉：杭州市余杭区政协委员、浙商理事会主席、浙江 大学城市学院房地产研究中心主任。 从业经验：曾就职于杭州市余杭区城市建设局、杭州市余杭区国土资源局；目前担任浙江大学城市学院房地产研究中心主任，东田控股董事长及总经理。 擅长领域：房地产开发和运营管理全环节运营筹划和整理管理。

四、管理团队 让我们成为您长久信赖的财富合作伙伴 副总裁——汤晓东 学历背景：浙江财经学院会计专业本科、石河子大学工商管理硕士 从业经验：历任广厦集团公司中南国际经济技术合作有限公司、浙江万福建材有限公司、蚌埠新区发展股份有限公司、青年时报社/浙江青年信息传播公司/广厦传媒集团、浙江影视（集团）有限公司财务总监及集团总部资金管理部总监。 擅长领域：房地产各环节财务资金运筹和投资管理。

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