第二章 房地产市场

第一节 房地产市场概述 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动发生的过程。 房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。

一、房地产市场的类型 对房地产市场进行分类，可以从用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。 1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。

1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。 3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。

4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）；

二、房地产市场结构 从现实意义上看，房地产市场应该包括地产市场和房产市场两块。但是，从本质上看，地产可以独立于房产而成为市场，房产却不能独立于地产，故不可能有独立意义的房产市场。房地产市场可以由地产市场和房地产物业市场两部分构成。

（一）地产市场 1 、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途确定标准为： 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、卫生、文化、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其它用项式 50年 国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场和土地租赁市场。

土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。

2、土地二级市场 土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即已获得批租土地使用权的房地产开发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。

3、土地三级市场 三级市场是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。

（二）房地产物业市场 1、房地产投资开发市场。该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。

2、房地产建筑施工市场 市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。

3 、房地产物业交易租赁市场 房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。

房地产物业交易租赁市场主要功能 ①已开发的房地产物业通过该市场实现其价值，开发商通过交易租赁市场收回投资及获取投资利润； ②这一市场面临众多的物业需求者，产生大量的信息。开发商可通过这一市场的信息，了解掌握市场的需求，进行帮助指导各种要素的流向和开发经营活动； ③这一市场能以多种出售和出租形式（如分期付款、银行按揭、卖期房、售出返租等）直接为消费者提供生产及生活所需的活动空间，满足不同层次的消费者。

4、房地产金融市场 房地产金融市场是房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等多个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来和一种服务性市场。（后面有专门章节讨论）

5、房地产中介服务市场 由房地产物业市场中，为供求双方提供代理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟通的桥梁。 （本章第四节）

6、物业管理市场 其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。

三、房地产市场的特点 1、地区性。因房地产的不可移动性，某一地区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域性。这种地区性甚至在一个城市的不同区位也会有所表现。房地产市场的地区性会使得房地产商品的价格决定、供求状况、交易数量与其它商品有极大的不同。

2、供给调节滞后性。房地产开发周期较长，从申请立项到建成出售，需要一年甚至数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要较长的时间。又由于房地产商品的耐耗性，在市场供大于求时，多余的供给亦需要相当长的时间来消化。所以，房地产市场需求变动时，供给的相应调节需要相当一段时间，才能使供需达到平衡。

3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易信息多为非公开的，且因房地产商品的异质性，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。 4、投机性。房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。

5、交易形式多样性。房地产交易有土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州炒房团从买商品房到买商铺到做项目） 6、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到交易完成，需要进行寻求买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、资金到位、产权转移等活动，持续时间较长，且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、管理部门等。

7、受金融市场的高度影响性。房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。 8、市场效率低。这由房地产商品的异质性、交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总值较大且为长期耐用商品等特性引出。房地产商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品，如股票债券。

9、政府干预性。因房地产在国计民生中的特殊地位，各国政府对房地产市场均有较强的干预约束。政府通过财政金融政策、土地利用政策（如城市规划环境保护）等手段，根据具体情况，鼓励或限制房地产开发或转让。（杭州市2003年底出台的房产新政）

四、房地产市场的功能 1、联接房地产商品供求双方的纽带与桥梁的功能。房地产市场是房地产经济运行的信息中心，是联接房地产开发与需求的纽带与桥梁。房地产市场这种功能体现在展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易。当然，房地产市场信息功能发挥的效率高低取决于市场体系的完整程度。

2、优化房地产配置，提高房地产使用效益的功能。房地产市场中，通过房地产商品价格的调节，使具有不同级差收益的土地产生不同的的能差效益，即通过让具有高增值能力的土地、房产更多地流向能产出更高级差收益的行业，从而实现房地产资源的合理配置，提高使用效益。

3、交换功能。交换功能是一切市场机制的基本功能，房地产市场的交换功能比一般的市场的交换功能覆盖面更广，它不仅产生于生产者和消费者之间，也产生在生产者与生产者之间（如以作为生产资料的房地产资源作抵押取得经营资金），及消费者与消费者之间（如房屋使用权的交换）。

4、调节与再分配国民收入的功能。房地产市场调节与再分配国民收入的功能主要是通过房地产价格的上涨和下跌来调节房地产开发者、投资者及房地产使用者之间的收益流向来完成的。

5、优化消费结构的功能。住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大的比重。一个体系完备的房地产市场能提供多层次的房地产商品，满足各个层次的需求，进而使住房消费比重上升，达到合理的消费结构。

第二节 房地产市场的运行机制 房地产交易关系的完成必须具备必要的要素，即房地产交易主体、客体和媒介。 房地产交易主体，即从事房地产交易活动的当事人。房地产交易主体相当广泛，它既可以是国有土地使用权的法人代表，又可以是房地产开发商、建筑商，也可以是一般金融机构、企业及居民个人。房地产交易客体，即房地产商品，可以是土地或物业。房地产交易的媒介则是货币。货币是房地产交易的基础，是房地产交易成功的关键所在。这是因为房地产交易客体和媒介都具有或代表着一定价值。 在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系和相互作用的结合，形成房地产市场的运行机制。

(一)房地产市场的动力机制 房地产的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易的主体，决定了房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。而动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系。 动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和独立的经济利益为前提条件。

(二)房地产市场的供求机制和价格机制 根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化．而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。

房地产市场的供求机制是指供求关系与价格高低之间相互制约和相互协调的内在联系。供求机制的形成必须具备二个条件，其一，房地产供求和价格能在市场上通过竞争自发形成，只有这样，房地产市场才能为房地产交易主体提供可靠的市场信息；其二，房地产市场交易主体有根据市场信号调节供给或需求的能力和充分的自主权，这样交易主体才能对市场所提供的信息及时作出正确的反应，而不是一种扭曲的反应。

房地产市场价格机制则是指价格形成及其变动对房地产商品生产、消费和供求关系等经济活动的调节和影响的自发过程与形式，是市场机制的主体内容和核心。价格机制包括：价格形成的方式、影响价格形成的因素及其价格的制约作用；价格形式的采用和各种价格之间的关系；价格体系的产生和变动；价格结构与商品的比价关系；各种商品的价格和价格总水平的运动及其制约因素；市场价格的制定、调整和管理，以及价格管理中经济手段、法律手段、行政手段的相互联系；价格与其它经济杠杆的联系以及对社会再生产的调节，等等。房地产供求机制和价格机制的功能在于优化房地产资源配置。

(三)房地产市场的竞争机制 各房地产交易主体为了获取最大限度的利润，在房地产市场上为争夺客户、买者而展开激烈的竞争,对房地产开发经营形成一种强大的外在压力。这种外在的压力迫使房地产开发商和建筑商干方百计开发市场上供不应求的或卖价、租金较高的房地产商品，想方设法采用新技术，改善经营管理，提高劳动生产率，降低开发成本和建筑造价，以求在激烈的竞争中取胜，进而形成一种竞争机制。竞争机制是竞争与房地产供求关系、价格、利润之间相互制约和相互协调的内在联系。其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的外在压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。

（四）、房地产市场的利益与风险机制 利益风险机制是指房地产市场买卖双方必须独自承担市场交易中的利益与风险，并能按照经济效益的原则，根据收益与风险调节自身的行为。在市场经济的环境中，房地产开发经营企业都面临着盈利、亏损甚至破产的可能，都必须承担相应的利益风险。同样，房地产消费者也面临着购入的房地产商品升值或贬值的可能，一旦贬值，因房地产商品的高价值性，可能会给家庭或企业带来较大的损失，对将来的生活、工作、发展都有较大的影响。

风险也有积极的作用，它会迫使房地产开发经营企业奋发努力、锐意进取，不断提高管理效率，更新技术，使产品更大程度地贴近市场需求。对房地产投资者来说，风险存在的同时，也带来潜在的高收益。 资料：2003年，我省人均出售自有住房的投资收益达到103元，同比增长7.84倍。按我省城镇居民总人数2250万计算，居民的卖房收益高达23.175亿元。 2003年，我省城镇居民人均出租住房收入达102元，同比增长26.8%。另有数据表明，截至去年，我省已有13.2%的家庭拥有2套及以上的住房，其中有半数家庭选择出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重将会变大。

房地产运行机制的特点 第一，我国房地产市场的动力机制与一般商品市场的动力机制有所不同。这主要是因为我国的城市土地为国家所有，没有土地所有权的出卖，只有土地使用权的让渡，只存在纵向的由国家垄断的一级地产市场，不存在横向的开放的一级市场。 第二，房地产市场的供求机制和价格机制与一般商品市场的供求机制和价格机制也有所不同。房地产的稀缺性与人们对其需求的无限性，决定了房地产市场的发展趋势是供不应求而不是供过于求。 第三，房地产的竞争机制是不充分的。这是由于房地产在地理位置上具有固定性，不能移动，是一种不动产，具有一定的垄断性。

第三节 房地产市场的需求和供给

一、房地产市场需求 1、房地产需求的概念。和其它的商品需求定义相仿，房地产需求是指一定时期内，在一定的价格条件下，消费者愿意购买和承租的房地产商品的数量。 2、房地产需求的层次。①房地产的现实需求。这是消费者当期能够实现的需求。当期没有实现的需求称为意愿沉淀需求。当需求的增加能带来相应量的供给时，称为有效需求。②房地产的可能需求。它是借助于货币形式所形成的总需求。可能需求不可能全部转化为现实需求，有一部分会成为意愿沉淀需求。③已经实现的需求。这是需求运动的终点，已实现需求的表现形式应该是成交量。从现实需求到已实现需求，中间有一个交易过程。④房地产的边际需求。

3、房地产需求主体 居民。居民是房地产市场的最大的需求者，消费住宅为主。 企事业单位。土地及各种非居住用房，如厂房、仓库、办公楼、商店等，是企事业单位从事生产经营活动，开展业务不可缺少的物质条件。 房地产开发企业。开发商是土地市场的最大需求者。 涉外房地产商品需求者。

例：2004年动工的美国驻华新使馆占地4万平方米，将耗资2.75亿美元。 美国北京新使馆在其海外使馆中是最大的，但它在北京并不是最大的，因为，俄罗斯驻华使馆占地16万平方米，是美国新使馆的4倍。据说俄罗斯驻华使馆也是世界上面积最大的使馆。

4、影响房地产需求的主要因素 城市人口数量的结构的变化。 房地产的价格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者对经济形势的预期。

金融学院学生2005年暑期问卷调查结果： 购房主要目的 满足自己住房需求 44, 4% 二次购房,为了改善 96, 8% 自己的居住条件 535, 44% 302, 25% 34, 3% 188, 16% 96, 8% 44, 4% 满足自己住房需求 二次购房,为了改善 自己的居住条件 为父母购买住房 为子女购买住房 主要为了投资收益 其他

被调查者现有住房情况：

二、房地产供给 1、  房地产供给的概念 房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。 全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。 市场交易房地产供给，是指通过一定的交换关系，经过必要的市场交易程序，以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。 非市场交易房地产供给，是指通过划拨、配给手段满足社会需求的房地产，以及新旧体制摩擦导致的，具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。

2、  房地产供给的主体 政府。 （在以国家垄断土地所有权为基础的土地一级市场中，国家是唯一的土地供应者；政府向房地产市场提供的公有住房，成为“房改房”的主要来源；“安居工程”使政府成为一种特殊的供给者 ） 房地产开发公司 。 居民 。

3、土地供给的特性 土地一级市场的供给主体是国家，土地使用权进入市场是由国家这个唯一的主体垄断的，所以，市场中土地供给总量最终取决于国家出让土地的数量； 因为土地资源的有限性，土地的自然供给是刚性的。土地的经济供给是指投入劳动进行开发后，成为直接用于人类生活、生产的土地供给。它随着土地用途的效用、经济效益及社会对土地需求状况的变化而变化，因此土地的经济供给是弹性的。但由于受到自然供给的刚性限制，这种弹性又是不充分的。

3、土地供给的特性（续） 在土地供给出让、转让、出租三种形式中，出让价格首先遵循地租规律，其次也引入市场竞争机制 。 土地供给有时间上的滞后性。

杭州地产出让9月呈现低调 推地节奏放缓 　9月份的杭州土地市场，总共只推出两宗住宅用地，均成功出让。这两宗土地总面积仅为116.9亩，可供建筑面积为16.8万平方米。尽管在7月15日至7月27日，杭州市国土资源局曾经在其网站上预告了下一阶段即将推出17宗土地，共计约875亩，但到目前为止，正式推出的土地仅为9月份成功出让的这两宗土地和10月即将挂牌的浙大湖滨校区地块。

4、房产供给的特性 房产供给的短期价格弹性不充分 ，长期供给弹性较高。 房产供给滞后性。这主要由房产的生产周期长而决定的。 标的物多样性。这里的多样性包括房产地域、外观、功能、适应面等多方面的多样性 。

5、影响房地产供给的因素 价格。 房地产投资来源及数量。 企业素质。 房地产交易条件。 开发成本。 税收及非市场因素的转轨。

三、房地产供求均衡分析 和其它商品一样，房地产的需求量与价格成反比，供给量与价格成正比，在一定的市场条件下，房地产供求达到平衡，当然，这种平衡是短期的、相对的。需求与供给曲线及供求平衡如图所示。虚线部分表示需求或供给条件发生变化时，市场的均衡价格及均衡量的变化。

杭州房价涨幅回落至个位数 退居全国第六 7月份，杭州市房价同比上涨8.6%，在全国35个大中城市中涨幅位次从今年第二季度的第一位(12.5%)退至第六位。 　　省统计局的工作人员说，自2004年以来杭州市房屋销售价格同比涨幅一直在双位数运行，这次涨幅的明显回落主要是受近期政策调控影响。 　　杭州7月份住宅类价格同比上涨8.1%，比二季度低4.5个百分点。环比(和上月相比)价格明显回落，下降0.3个百分点。 　　非住宅类房产价格同比上涨9.5%，比二季度低2.8个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和其他用房同比涨幅分别为14.1%、3.0%和7.8%；办公楼价格比上月下跌0.8%。

（接前页）二手房价格同比上涨8. 8%，比二季度涨幅低3. 9个百分点。二手房环比价格近两年来首次出现小幅下跌现象，价格比上月下降0 （接前页）二手房价格同比上涨8.8%，比二季度涨幅低3.9个百分点。二手房环比价格近两年来首次出现小幅下跌现象，价格比上月下降0.5%，其中多层住宅价格降幅最大，比上月下降1.3%。 　　7月份全国房屋销售价格比上年同期上涨6.4%，杭州、宁波房价涨幅分别为8.6%和6.1%，分别比全国涨幅高2.2个百分点和低0.3个百分点，在全国35个大中城市中位列第六位和第十七位。上海房价涨幅比上年同期上涨8.1%，居全国第九位。全国仅有呼和浩特、青岛和太原三个城市的房价涨幅在两位数水平，其涨幅分别为12.3%、11.4%和11.1%。 来源： 今日早报 　作者： 黄淼君 2005年08月17日

四、房地产供求的消费市场与资本市场关系分析 1、租金及物业市场与资本市场的关系 租金是企业或家庭使用物业的成本，或是为了获得房屋的使用权所需的年度支出额。 租金是根据物业市场上的空间使用情况而定的，而不是根据资产市场上的所有权价值确定的。在物业市场上，使用空间的供给量是一定的(来源于房地产资产市场)。对物业的需求取决于租金和诸如公司的生产水平、收入水平或者家庭数量等一些其他的外在经济因素 。在其他因素保持不变的情况下，当家庭数量增加或企业扩大生产规模时，空间的使用需求就会上升。在供给固定的情况下，租金就会上涨。

2、物业市场与资本市场的关系 在资产市场和物业市场之间有两个接合处。第一，物业市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素。毕竟，在获得一项资产时，投资者实际上是在购买当前或将来的收益流量，因此，物业市场上的租金变化会立即影响到资产市场上的所有权需求。第二，两个市场在开发或者建设部分也有接合点。如果新建设量增加且资产的供给量也随之增长的话，不仅会使资产市场上的价格下滑，而且也会使物业市场上的租金随之下调。

3、四象限分析模型 我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。 四象限分析模型

第四节 房地产中介服务机构

一、房地产经纪与中介 （一）经纪、经纪人的含义。 1、经纪与经纪人。经纪活动和经纪人在世界各地的市场早而有之，如民间俗称的掮客，牙行。在市场上撮合买卖双方，使之达成交易的行为谓之经纪。为买卖双方牵线说合、促成交易而收取佣金的人即为经纪人或中介人（Broker）。从完整的法律意义来理解，经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，享有民事权利，独立承担民事责任，为促成他人交易而进行居间、信息服务以及委托代理等活动的经济组织和个人。

2、经纪人的主要特征 经济意识强 信息灵通 社会活动和工作能力较强

（二）房地产经纪人 房地产经纪人是指具备经纪人条件，经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照，从事房地产经纪活动的组织和个人。 房地产的资格要求有严格的限制，且而经过一定的考核，取得相关证书后，方可从事经纪工作。

（三）房地产中介 房地产中介是指在房地产市场中专门提供房地产信息进行技术和政策法规咨询服务，从事房地产策划、评估代理业务，为房地产交易牵线搭桥，促成交易，并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。 房地产中介服务市场的服务范围主要包括：房地产投资经营、房地产买卖、转让、租赁、资产评估、工程策划、工程代理、地籍测量、投标拍卖代理、物业管理、法律咨询、诉讼代理、人才培训、信息交流等等。 具体地看，房地产中介服务市场所提供的服务包括增量房地产的代理销售、出租和中介咨询；及存量房地产的估价、咨询和置换。

二、房地产中介服务体系 房地产中介服务市场主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构、房地产交易所、咨询公司、顾问公司、测量行、估价事务所等。

1、房地产咨询机构 房地产咨询主要是应投资者、消费者和房地产出售、出租者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、法律法规、政策及技术方面提供的咨询服务。

2、房地产价格评估机构 房地产价格评估（也称房地产估价）是指对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行评审估算的经济活动，是房地产中介的重要组成部分。 房地产估价的主要业务范围有：⑴国有土地有偿出让、转让中地价的评估；⑵有关房地产买卖、租赁、交换、拆迁补偿、分割、赠与等价格的评估；⑶金融、借贷、保险业务对房地产抵押、贷款、投保等所必需的价格评估；⑷企业合股、合资经营、兼并、破产清算中的房地产价格评估；⑸住房出售等的价格评估；⑹房地产纠纷仲裁、法律诉讼的价格评估；⑺有关房地产价格评估的政策、价格咨询等。

3、房地产经纪机构 房地产经纪机构主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。所谓代理，是指代理人在代理权限内以被代理人的名义进行民事活动，由此产生的权利和义务直接对被代理人发生效力的一种法律行为。 代理因授权不同，可以分为全权代理、一般代理和特殊代理。房地产经纪业务中的代理属于特殊代理。

租一天也行 杭州中介放下架子做起短租生意 …… “我爱我家”相关负责人介绍说，租金则分为日租金、周租金、半月租金、月租金四种。现在定价还没完全敲定，但据估算根据房源不同，日租金为不同星级宾馆的一半，而周、月租金将会更实惠一点。 　　一些中介业内人士分析说，以前不少中介接的都是租赁大单，小单子基本不接，但现在也许是200元的合租业务也在做。现在整个二手房市场情况成交量并不乐观，不少房子空着也是空着，房东又不肯降价，转售为租的现象非常普遍。而由于房源众多，各种完善齐全的租赁业务也将不断地丰富租赁市场，为消费者提供更多的选择。

中介风险 二手房中介机构设置的圈套主要有以下几个类型：一是中介商不让购房者与房主见面，从中赚取差价。二是中介商不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。四是中介商没有如实介绍商品房面积的含义。五是玩弄文字游戏，签订不公平合同。

旧闻一则--杭州：下猛药，整治房产中介 2002年8月19日 08:40 有关行政部门在接受记者采访时表示，“华浙”事件对市场的影响不外乎两方面。一是市场更趋向于规范化，二是消费者将趋向选择业绩好，规模大的中介公司。他们将在规范中介行业市场上采取一系列有力举措，以尽量减少此类事件的再度发生。…… 背景：新华网浙江频道7月31日电 杭州市区一家名叫“华浙房屋置换”的中介公司，在卷走客户巨款后不知所踪。目前，西湖警方已接到“华浙”涉嫌诈骗的报案多起，估计案值近百万元。（“华浙”总经理章旭祺，携款似为还赌债。）

他山之石：美国房地产中介体系 美国房地产管理师协会(The Institute of Real Estate Management) 。 1933年成立的美国房地产管理师协会(IREM)是为全球房地产管理专家服务的专业资格师团体。成立70年来作为行业领头羊提供了成功管理房地产所必需的各种工具与解决方法。 美国房地产管理师协会(IREM)是面向居住及商用财产管理人员进行教育并颁发结业证书的非营利团体。 美国国家房地产协会(National Association of Realtors) 。 1908年成立的美国国家注册中介师协会(NAR)的宗旨是提高房地产中介行为水平，为维护公共福利保护房地产所有权。

本章思考题 1、 房地产市场有哪些特点与功能？ 2、 房地产市场的运行机制有哪些方面？各种运行机制之间有哪些联系？ 1、  房地产市场有哪些特点与功能？ 2、  房地产市场的运行机制有哪些方面？各种运行机制之间有哪些联系？ 3、  影响房地产供应与需求各有哪些因素？试结合实际展开讨论。 4、  利用四象限模型分析各种外部因素对房地产市场需求、供应、租金、价格的影响，并结合实际展开讨论。 5、理解经纪人的概念，掌握房地产市场中介机构体系。