美国住宅房地产主题股票集合计划

目录 1：投资经理介绍 2：产品基本信息 3：投资逻辑 4：收益预测与风险管理 附录：市场现存境外投资产品分析 2

投资经理介绍 刘广明 13年的欧美股票基本面分析/投资经验，熟悉海外股票市场运作方式 8年创建及管理对冲基金的经验，业绩优良 投资履历 2011 – 至今 中信证券 总监 负责中信证券资产管理部跨境投资业务 2002 -- 2010 LOOMIS SAYLES 基金经理 创建并管理公司第一支市场中性对冲基金。基金以全球消费者股票为投资重 心, 资产管理额达12亿美元 1998 -- 2001 LOOMIS SAYLES 股票分析师 负责全球消费者行业及资本性行业股票的基本面分析，包括大/中/小 盘股票 及成长型/价值型策略 3

2002年12月至2010年4月，管理LOOMIS SAYLES CONSUMER HEDGE FUND 投资经理历史业绩 2002年12月至2010年4月，管理LOOMIS SAYLES CONSUMER HEDGE FUND 投资历史7.5年；年化收益率11.5%；最大回撤13.4%（08年2月至10月） 下图：投资业绩与标普500指数对比： 4

中信证券首只境外投资产品：美国住宅房地产主题股票 5

美国住宅房地产集合计划 基本信息 产品名称 中信证券美国住宅房地产主题股票集合资产管理计划 投资范围 投资范围包括股票和交易所交易基金，不投资衍生品 行业主题 产品投资于美国住宅房地产行业 业绩比较基准 标普住房建造行业指数* （SPSIHO ） 封闭期 3个月 流动性 每月开放申购赎回 币种 人民币认购、人民币赎回、人民币计价 投资起点 人民币一百万 费用 参与费0%；退出费1%（持有未满1年）0%（持有满一年）；管理费1.8%；托管费0.25%；业绩报酬0% 止损线 一级预警0.95、二级预警0.92、强制止损0.9 *标普住房建筑商指数是标普全市场指数中的房屋建造子行业指数 6

美国住宅房地产集合计划 7

投资逻辑：主题选择 8

最大的风险在于美联储的量化宽松将如何收场，这一风险最有可能爆发的时点在2015年。 基本面支撑：三大趋势将会持续 趋势1（右上）：流出新兴市场，流入 发达市场 趋势2（右下）：流出债券市场，流入 股票市场 趋势3（左下）：流出新型市场货币， 流入美元 最大的风险在于美联储的量化宽松将如何收场，这一风险最有可能爆发的时点在2015年。 数据来源：yahoo finance 9

政策扶持：美联储最关注的市场板块 ……在过去的一年中，由于按揭利率保持在较低水平，同时市场对经济复苏的信心不断增强，住房销售、房屋价格、住宅建设都呈现出积极上涨的态势。 房屋建设和住房销售的增长促进了就业，而显著上涨的住宅价格则改善了老百姓的财务状况、提升了消费水平、减少了背负按揭金额高于房价的业主数量。 虽然近期按揭利率有所上升，但是未来和住房有关的经济活动以及房屋的价格应该会保持复苏态势。美联储将持续密切关注这一行业的发展变化…… ——本·伯南克，7月17日在众议院听证会上解释美联储货币政策时的发言 10

政策扶持：住宅房地产与其他版块的对比 2009年以来，美国市场，甚至全 球市场，都一直是政策驱动的市 场； 直到2012年下半年，美国经济才 真正出现复苏迹象； 然而这一复苏仍然非常微弱。因 此央行必将继续保持强势的货币 的政策。 这时，最有可能获得资本利得的 金融资产就是既能从央行政策中 获利，又可以从经济基本面复苏 中获利的资产。（右图对比了市 场几大行业在9月底美联储声明后 的表现：黑线代表住房建造商板 块） 11

空间充足：地产价格远远没有回到金融危机前的水平 下图：美国20大城市房价变化 从2012年起， 房价开始上涨 12

投资逻辑：标的选择 13

买房还是买股票 通过投资美国房地产相关的权益类产品，间接投资美国房地产市场；不仅可以分 享市场回暖带来的收益，还能够提供流动性、省去直接投资的诸多手续。 实物投资与股权投资的成本对比 项目 实物投资 股权投资 管理费用 高（3%-5%） 低（1%-2%） 收入税收 有（15%-25%） 无 房地产税 有（2%） 投资收益所需时间 长 短 投资收益相对房价的弹性 <1（交易佣金3%-5%） >1 投资流动性 几乎没有 高 14

股票与房价具有极高的相关性 下图：20大城市房价与标普住房建造行业指数的相关性 白线：20大城市房价 黄线：标普住房建造行业指数 15

投资逻辑：选股流程 16

投资决策流程 股票池的建立及组合建立： 以标普500为大投资范围 通过交易流动性测试，筛选出300只股票 通过市值分析进一步筛选出200只股票 通过行业分析/公司详细分析精选出80只股票 通过详细的估值分析得出组合。 17

投资决策流程 18 All home-builders and residential housing related stocks We start with 500 stocks Greater than $1 million average daily volume Liquidity 300 stocks Greater than $200 million market cap Investable universe 200 stocks Theme identification Industry fundamental analysis 120 stocks Financial modeling, earning analysis, etc Company fundamental analysis 80 stocks Free cash flow support analysis Discounted cash flow intrinsic value analysis Valuation analysis 40 stocks 18

投资决策流程 选股策略 首先按照能够反映企业竞争优势和成长性的财务指标筛选出各行业中的部分股票构成股票初选库。 用于构造股票初选库的财务指标及标准为： 竞争优势和盈利能力指标：资产收益率(ROA)与资本回报率(ROE)大于行业平均水平； 成长性指标：近两年平均利润增长率大于行业平均水平或大于GDP增速； 投资主办人和研究团队对股票初选库中的股票做进一步的定性研究,主要内容包括： 公司治理结构、经营战略与商业模式； 竞争环境与优势（如独特资源与技术）、行业结构、公司在产业链中的竞争地位（如与上下游企业的谈判能力、销售渠道、品牌价值等）； 成本控制与利润水平； 市场增长潜力与未来的业绩增长预期； 全面的估值分析：市盈率、市盈率与3-5年预期成长率之比（PEG）；市净率、ROE、调整后的市净率；股票价格与资产价值比率；红息收益率、盈利收益率与无风险收益率对比；DCF分析等等。 19

收益预测 20

投资收益预测 产品收益来自于美国经济复苏的大背景 市场趋势：美国经济向好 板块优势：住宅房地产板块表现强劲 股票精选：去粗取精，挑选优质公司 货币升值：美元对人民币升值，产品以人民币计价 21

收益预测：DCF 模型 第一方面：通过DCF model的分析 ---- 通过对14个宏观经济因子及 行业/公司基 本面因素的研究，得到一个内在价值 Risk free rate/Equity market/industry risk premium Current Revenue and projected revenue growth CAP analysis Margin projection Capex and working capital analysis Balance Sheet projection Tax rate 22

收益预测：DCF 模型 上图：DCF model for XHB 23

收益预测：敏感性分析 第二方面： 历史上房价与股价的相关性 从下图可以看到两者的高度相关性，股价有一定的先行性 股票类有更高的弹性（房价下跌35%=股票指数下跌75-80%，反之亦然） 如房价回升至历史高位，股价应有60-70%的上升空间。 预期未来三年是上升 周期，平均年回报率应在20-25%之间 24

风险管理 25

风险管理：分散投资与止损线机制 分散投资： 账户持有30-40只股票 每只股票设定目标价，到达目标价后主动降低仓位 股票下跌15%预警，下跌20%强制平仓，被平仓股票1月内不再买入 止损机制： 产品将使用两级预警加强制止损制度。当产品净值下跌至每份额0.9500元时进行第一次预警，投资主办需要向投资管理委员会解释投资亏损原因；当产品净值下跌至每份额0.9200元时进行第二次预警，投资管理委员会有权要求投资主办降低风险敞口；当产品净值下跌至每份额0.9000元时投资管理委员会有权对账户进行强制止损。 产品存续期内，资产管理部投资管理委员会将定期根据对未来市场走势的判断和账户绩效情况制定组合资产配置和阶段性收益目标，评估是否需要调整止损位和大类资产仓位上限。 26

风险管理体系 27 投资管理委员会 确定投资理念、投资目标、投资原则； 核准投资策略和流程； 确定仓位控制范围，确定品种结构范围； 对投资经理和品种经理进行授权； 批准投资方案、账户控制与评估指标。 投资经理 个股组合方案制定； 投资策略的实施与方案制定； 投资组合的日常管理。 投资账户 风控与评估组 合规检查、风险监测 绩效分析 监督、执行“止损锁利” 品种组 债券基金分析 行业与个股分析 样本池维护 组合设计 策略组 经济与政策分析 市场趋势分析 仓位建议 品种结构建议 决策依据 决策需要 组合方案 策略方案 选股会 方案提交 批准实施 上图：资产管理部投资委员会制度 27

风险管理体系 上图：资产管理部业务风控流程示意图 28

风险管理体系 上图：资产管理部风控指引书示意图 29

风险管理体系 上图：CRD系统指标设置截图 30

附：市场现存境外投资产品分析 31

07、08两年发行的9只基金至今仍有5只净值在面值以下 第一代QDII基金：金融危机的牺牲品 07、08两年发行的9只基金至今仍有5只净值在面值以下 数据来源：万得资讯 32

2012年QDII基金平均收益超过14%，位列所有基金类别第二名。仅次于封闭式债基次级。 2012年成立的QDII股票型基金：为“QDII”正名 2012年QDII基金平均收益超过14%，位列所有基金类别第二名。仅次于封闭式债基次级。 数据来源：万得资讯 33

2010年至今，全部投资于美股的基金表现最差的一只净值0.97。同期，沪深300下跌31.7% 投资于美国股市的QDII基金：分散化投资的魅力 2010年至今，全部投资于美股的基金表现最差的一只净值0.97。同期，沪深300下跌31.7% 数据来源：万得资讯 34

美国房地产已经成为QDII基金关注的新热点 精心挑选的投资标的：我们的产品回避了REITs； 灵活的多空机制：我们的产品可以通过投资反向ETF实现对冲市场下跌的风险， 或从楼市下跌的波段中获利 数据来源：万得资讯 35