红塔资产·北京金融街百万庄 专项资产管理计划 1

目 录 1 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 2 投资顾问简介 3 红塔资产简介 4 红塔资产股东情况简介 2

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 一、计划要素 计划名称 红塔资产•北京百万庄专项资产管理计划 计划类别 一对多债权投资类专项资产管理计划。 投资顾问 安信信托以集合信托的标准进行监管 计划期限 自投资起始日起24个月 计划分配方式 管理人于每年的12月20日分配预期收益，到期归还本金和分配剩余收益。 资金用途 本资产管理计划成立后，所有资金用于北京百万庄大街2号院百万庄住宅楼项目危房改建拆迁及后续开发建设。 计划成立 项目最低满3000万成立；规模预计2亿。 计划预期收益率 100（含）-300万元（不含）（A类） 300万元（含）以上（B类） 10.5% 11% 3

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 二、项目介绍 西二环路 百万庄大街 北礼士路 目标项目位于北京国宾酒店 东北处，西城区百万庄大街 与北礼士路交叉口的西南角， 临西二环路，属于西城区最 核心地段的绝版稀缺地块 4

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 待改建楼房位置示意图如下图所示； 2003年拿地成本为5574万； 2014年8月20日，北京金嘉房地产开发有限公司以总价74.6亿竞得位于金融街的华嘉 胡同地块（20663㎡）。全程经过193轮竞拍;距离本项目直线距离400米 5

总平面图 ※ 百万庄2号院改建规划图，原危房拆除后将建成12--16层带精装高端小户型住宅 ※ 地上总面积65504㎡；总户数450套，商品房99套 26310㎡，回迁房351套 30957㎡； ※ 全部商业面积经估算，可实现回款56亿； 本项目预计第一年内完成土地平整，第二年实现销售回款。 05.03.2017

商品房户型 周边环境介绍 下沉庭院 据统计北京金融街汇聚法人金融机构72家金融从业人员1.7万人区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度全国第一 05.03.2017

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 序号 现有周边配套情况 8 金融机构 项目临近金融街拓展区，金融街聚集了“一行三会”即中国人民银行、中国银监会、中国证监会和中国保监会等国家级金融决策监管机构和金融行业协会、全国金融标准化技术委员会等国家级行业组织。 大型央企 三大国有商业银行总行、120多家股份制银行、证券、保险公司总部和分支机构以及中国电信、中国移动、中国联通、中国网通等全国最大的四家电信集团总部和长江电力、大唐发电、中国电力投资公司等全国主要电力集团总部。 政府机构 项目周边分布有国家统计局、国务院港澳办、国家工商总局、国家发展和改革委员会、财政部、中国商业联合会、国家审计署等政府机构。 商业配套 项目周边有华联商厦、万通购物中心、甘家口大厦、长安商场等商业配套，还有恒华国际、京润大厦、华树大厦、金融大厦、金亚光大厦等办公物业。 在金融街商务区内还有洲际酒店、丽思卡尔顿酒店、威斯汀酒店、金融街购物中心等商业配套。 医疗配套 北京阜外医院，心血管病研究所是隶属于卫生部、中国医学科学院、中国协和医科大学的三级甲等心血管病专科医院。 交通配套 项目周边交通便利，临近西二环线。轨道交通2号线在本项目附近。项目附近设有公交车站56路、61路、80路、101路、102路、103路、202路、211路、335路、336路、336路快车、603路、614路、619路、714路、746路、运通106路。 8

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 项目紧邻西二环路，道路通达性较 佳。 项目距离2号线阜成门站仅400米 ，距离地铁6号线车公庄站450米 ，步行可达。 项目以北1000米即是北京西部最 重要的交通枢纽—西直门交通枢纽 站，在这里地铁、城铁、公交、铁 路将实现零距离换乘。 9

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 项目亮点总结 10 政策支持： 本项目已纳入西城区重大项目办进行监管，得到北京市政府大力支持。 政策支持： 本项目已纳入西城区重大项目办进行监管，得到北京市政府大力支持。 首都核心区域：2008年以后，北京市三环以内不再新批土地；本项目处于北京西二环，完工后的新楼盘属于绝版房 产；据统计北京金融街汇聚法人金融机构72家金融从业人员1.7万人区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资 产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控 制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量超过100亿元人民币。 客户需求旺盛：临近金融街，大量改善型高端人才集结项目区域； 土地权利锁定：本项目为一二级联动开发，改建完毕后即可申请四证进行开发建设，无需进入土地招拍挂程序； 项目开发银行资金配合： 多家银行参与项目热情极高，明确表示当本项目土地平整后，即可提供开发资金。 项目盈利良好：项目区域房价坚挺，二手房（50-80年代的楼房）均价6-7万/平米，四环新盘房价10万/平米，由于 本项目位于首都二环核心区域，楼盘销售盈利情况良好。 融资方劣后资金投入： 根据协议融资方必须先行投入3.2亿资金 10

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 三、项目分析 通过市场调查，北京市，尤其是三环以内，现阶段房地产市场的特点为：（1）现阶段房地产市场 严重供不应求，商品房存量少；（2）土地稀缺，拿地成本高，开发成本增加；（3）供需比促使商 品房的销售价格不断攀升。（4）经过现场尽调，有多家银行明确表示在本项目土地平整后提供开 发资金。 从目前的情况判断，北京市房地产市场处于持续、稳定的发展阶段，受供需影响，未来2-3年仍将 处于稳中有升的态势，未来住宅成交价格仍有不少增长空间。三环内土地和商品房供应不足明显， 当地住宅市场的需求存在巨大的需求缺口，这一缺口在今年以及未来几年仍然将进一步持续，可以 保障项目住宅较高的去化速度和承受较高的售价。因此，我们对项目未来的市场前景保持乐观的态 度。 11

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 三、项目分析 本项目位于西城区，紧邻西二环，处于西直门商圈和金融街商圈的交界处，周边有地铁经过，交通 便利。我们对北京市二至三环的住宅及商业进行了市场调查，目前的市场价格为： 住宅（带精装）销售价格约为8万元/平方米； 车位销售价格约为40万元/个； 商业销售价格约为8万元/平方米。 根据上述市场价格，估计本项目可实现销售回款约56.4亿元，项目利润率约20%。 12

北京西城区房价稳定上涨 05.03.2017

3 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 四、风控措施 项目公司股权质押：中农国信将其名下或其指定方名下持有银科房产100%的股权全部质押给资产 管理人（代表本计划）。 项目公司土地抵押：土地整理完毕取得土地证后，在申请银行开发贷款之前应抵押给资产管理人（ 代表本计划），并办理相关的抵押登记手续。 融资方劣后资金先行投入：资管计划募集资金投入前，交易对手必须提前投入3.2亿元 连带责任保证：中农国信对银科房产的还本付息承担无限连带保证责任。 委托投资顾问进行主动管理：项目日常开发经营由中农国信负责，投资顾问安信信托向项目公司以 集合信托的标准派驻投资监管员与销售监管员，从拆迁、工程、财务、印章、人员等多个层面对项 目公司进行主动管理，确保银科房产拆迁工作按拆迁方案顺利进行，公司有序经营并正常销售，从 而实现既定的目的。资产管理人对拆迁机构的选择，拆迁方案的批准、拆迁补偿和回迁标准、拆迁 资金的使用等拆迁事项具有决定权。 14

目 录 1 红塔资产 北京百万庄专项资产管理计划 2 投资顾问简介 3 红塔资产简介 4 红塔资产股东情况简介 15

投资顾问简介 4 安信信托股份有限公司 安信信托投资股份有限公司是全国第一批股份制金融机构。公司成立于1987年，1992年 转制为股份制有限公司，1994年在上海证券交易所上市(股票代码:600816)，成为最早一 批金融类上市公司，是目前我国仅有的两家上市信托投资公司之一。公司受中国银监会和 中国证监会监管。 2013年报数据显示，安信信托资产管理规模1158.15亿元，同比增长151.57%；实现营业 总收入8.79亿元，同比增长84.99%；实现归属于上市公司股东的净利润2.796亿元，同比 增长159.65%。 2014年2月中旬，安信信托宣布以13.20/股的价格，向大股东国之杰定向增发不超过2.5亿 股票。此次定增完成后安信信托注册资本增加为33亿元。 将在本计划中谨慎勤勉地履行董事会管理、财务管理、印章管理等主动管理职责。 16

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红塔资产简介 1 深圳市红塔资产管理有限公司为红塔红土基金管理有限公司全资子公司， 经中国证监会批准，成立于2013年1月7日。 18

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红塔资产简介 1 红塔证券股份 有限公司 深圳市创新投资集团有限公司 北京市华远集团有限公司 深圳市红塔资产管理有限公司 红塔红土基金管理有限公司 100%全资控股 25% 26% 49% 2012年6月12日注册成立 注册资本2亿元 20

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红塔资产股东情况简介 2 红塔证券股份有限公司 投资能力突出，业内领先 成立于2002年，由云南红塔集团、云南省投资控股集团和国投信托等13家国内知名企业共 同发起设立； 注册资本人民币20.57亿元； 西南地区第一家创新试点类证券公司； 自2003年起，凭借卓越的投资能力，成为业内屈指可数的 证券自营业务连续10年实 现盈利的券商之一； 企业价值观——“诚信、稳健、专业、创新、共享”。 22

红塔资产股东情况简介 2 深圳市创新投资集团有限公司 投资领域全面，资产规模领跑 前身为“深圳市创新科技投资有限公司”，成立于2009年，是由深圳市政府牵头发起设立 的创业投资机构； 35亿元人民币注册资本、高达100亿元人民币的可投资能力、管理着外部100亿元人民币的 资本； 国内创业投资行业唯一一家博士后工作站； 十四年间接洽项目数万个，已投资项目515个，领域涉及IT、通讯、新材料、生物医药、能 源环保、化工、消费品、连锁、高端服务等，累计投资金额近143亿元人民币； 具有丰富创业投资经验、专业投资知识团队； 设有50个分支机构或区域性引导基金，项目资源丰富，合作伙伴遍及全国。 23

红塔资产股东情况简介 2 北京市华远集团有限公司 业务范围广泛、开创者魅力无限 公司成立于1983年11月，目前资产已逾百亿，旗下企业20余家，经营业务涵盖房地产开发 、金融、高科技、商业、国际旅游、物业管理、餐饮等诸多领域； 公司为华远集团的核心企业，公司的企业性质为国有独资公司，主要担负管理和投资职能， 注册资金12亿元。 公司旗下有华远地产股份有限公司、华远西单购物中心有限公司等众多知名企业。 24

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