第三章 房地产现金流量与资金时间价值 1、现金流量 2、资金时间价值 3、资金等效值计算 4、复利实例

Real Estate Development 第一节 现金流量 一、现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称～。 现金流出（Cash Output， CO）：流出系统的资金 现金流入（Cash Input， CI）：流入系统的资金 净现金流量＝CI－CO 对房地产开发投资，CI CO Real Estate Development

Real Estate Development 第一节 现金流量 二、 现金流量图 是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。 0 1 2 3 4 n Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 一、概念 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为～。 例：1000元存入银行，1年后本利为1120，120为增加值。也即是1000元在1年中的时间价值。就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬，这120是1000元在1年中的时间价值。 理解 1）随着时间的推移，资金的价值会增加。（资金增值） 2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 （从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿） Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 一、概念 资金时间价值影响因素 投资利润率 通货膨胀率 风险因素 Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 二、利息与利率 利息：占用资金所付出的代价。 Fn＝P+In Fn－本利和；P－本金；In－利息 利率：在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与本金之比。 i＝In/P×100% Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 二、利息与利率 利率的高低取决于平均利润率。 影响因素：社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境等 Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 三、单利计息与复利计息 单利：In＝P×n×i “息不生息” 复利：In＝P[(1+i)n-1] “息生息” Real Estate Development

Real Estate Development 第二节 资金时间价值 四、名义利率r与实际利率i 名义利率r：指一年内多次单利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积。 名义利率=周期利率×每年的计息周期数 实际利率i：指一年内多次复利时，年末终值比年初的增长率。 复利计算时：名义利率因计息周期不同 名义利率≠实际利率 例：年名义利率12%，1000元，按月计息，1年期的实际利率为多少。 两者关系： Real Estate Development

Real Estate Development 第三节 资金等效值计算 一、资金等值概念 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 或：与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值。 Real Estate Development

Real Estate Development 第三节 资金等效值计算 二、复利计算 1）P、 F 、 A三者两两之间的关系 P与F、F与A、P与A 2）只需记 P与A F=P（1+i)n P=A/i [ 1-1 /（1+i)n ] P=A1/(i-s) [1-(1+s) n/（1+i)n ] Real Estate Development

Real Estate Development 第三节 资金等效值计算 三、复利系数的应用 主要是在房地产投资分析与评估中的应用 Real Estate Development

Real Estate Development 计算 1 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息。问该笔贷款的实际利率是多少？ 2 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，,如果按照单利计息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果按照复利计算，则开发商实际支付的利息又是多少？ Real Estate Development

Real Estate Development 3 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？ Real Estate Development

Real Estate Development 解：（1）已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000*30%=4800（元） i=12%/12=1%,n=10*12=120月； （2）该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]=4800*[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(万元） Real Estate Development

Real Estate Development 4 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款余额还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？ Real Estate Development

Real Estate Development i=15%/12=1.25%,n=10*12=120月 （2）月还款额 A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=175000*[1.25%(1+1.25%)120]/[(1+1.25%)120-1]=2823.4（元） （3）该家庭预购买上述住宅，其月收入额为2823.4/0.25=11293.4（元） Real Estate Development

Real Estate Development 5 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入的增长情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。问该购房者第10年最后一个月的月还款额是多少？ Real Estate Development

Real Estate Development 解：（1）已知P=60万元，S=0.5%, n=15*12=180月，i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首次月还款额 A1=P*(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n} = 600000*0.0005/{1-(1+0.005)/(1+0.0055)]180} =300/(1-0.9144)=3504.67(元） （3）第10年最后一个月份的还款额 A120=A1*(1+s)t-1=3504.67*(1+0.005)120-1 =6344.50元 Real Estate Development

Real Estate Development 6 某家庭预购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后月还款额是多少？ Real Estate Development

Real Estate Development n=15*12=180月，i1=4.2%/12=0.35%, i2=6.6%/12=0.55%,P1=100000元， P2=210000-100000=110000元 （2）等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额 A1=P1*[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1] =100000*[0.0035(1+0.0035)180]/[1-(1+0.0035)180] =749.75（元） Real Estate Development

Real Estate Development A2=P2*[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1] =110000*[0.0055(1+0.0055)180]/[1-(1+0.0055)180] =964.28（元） （3）组合贷款的最低月还款额 A=A1 +A2 =749.75+964.28=1714.03(元） Real Estate Development

Real Estate Development 7 某家庭以4000元/平方米的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为6%，抵押贷款比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还了贷款本金8万元。问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ Real Estate Development

Real Estate Development P’=80000元，n=15*12=180月 n’=(15-5)*12=120月，i=i’=6%/12=0.5% （2）正常情况下抵押贷款的月还款额为 A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1] =336000[0.5%(1+0.5%)180]/[(1+0.05%) 180-1] =2835.36元 （3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为 A’=P’[i’(1+i’)n’]/[(1+i’)n’-1] =80000*[0.5%*(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1] =888.16元 （4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是 2835.36-888.16=1947.20元 Real Estate Development

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Real Estate Development 2 某家庭以4500元/M2的价格购买了一套建筑面积为120M2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少? Real Estate Development

Real Estate Development 3 某家庭预买一套面积为120M2的商品住宅，单价为7000元/M2，首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别4.65%和5.04%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元，采用等额还本付息方式。商业贷款采用等比递增还款方式，月还款额增长率为0.35%。问该家庭申请组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额是多少? Real Estate Development

Real Estate Development 4 某家庭购买了一套90M2的商品住宅，售价为4000元/M2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收人为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少? Real Estate Development

Real Estate Development 5 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给陈某。根据陈某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）。问陈某在新还款方案下的首次还款额为多少？ （估价师考试试题） Real Estate Development

Real Estate Development （2）n=15×12=180（月），i=6%/12=0.5% （3）该家庭能承受的抵押贷款额为P （4）该家庭能承受的购房总价值为V，则 V=213306/80%=266633（元） （5）对该家庭比较适合的房型面积为S，则 S=266633/3000=88.88（M2 ） Real Estate Development

Real Estate Development 解：2 （1）P=4500 × 120×70%=378000（元）， n=15×12=180（月），t=6×12=72（月），i=1% （2） （3）第十年年初拟一次偿还的金额应为： Real Estate Development

Real Estate Development n=20×12=240月，t=15×12=180月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/12＝0.42%，s=0.35%，P1=200000元， P2=588000－200000=388000元 （2）计算公积金月还款额 （3）计算商业贷款第15年最后一个月还款额 （4）组合抵押贷款后第15年最后一个月的最低还款额 A=A1+A’2=1284.83+3294.10＝4578.93元 Real Estate Development

Real Estate Development n=15×12=180月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元， P2=252000－100000=152000元，P’=50000元， n’=12×12=144月，i’=0.57% （2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额 Real Estate Development

Real Estate Development 解： （3）组合贷款的最低月还款额 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元 （4）要求该家庭的最低月收入 2120.72÷35%=6059.20元 （5）第4年初一次偿还商业贷款本金5000元后，在第4到第15年内减少的月还款额 （6）从第4年开始抵押贷款月还款额 2120.72－509.93=1610.79（元） Real Estate Development

Real Estate Development 解：5已知：i＝i’＝6%/12＝0.5%，s＝0.2%， n＝15×12＝180，M＝5×12＝60 （1分） （1）抵押贷款额P＝50×60%＝30万元 （0.5分） （2）张某月还款额（2.5分） （3）2005年1月1日欠银行本金（1.5分） （4）陈某首期付款（2.5分） Real Estate Development