企业会计准则第21号—租赁

基本内容结构（八章39条） 总则：目的、定义、范围 租赁的分类：经营租赁、融资租赁；划分标准 融资租赁中承租人的会计处理：入账价值，初始直接费用，租赁内含利率，担保余值，实际利率法摊销融资费用，或有租金 融资租赁中出租人的会计处理：应收租赁款、初始直接费用，实际利率法，担保余值复核，或有租金 经营租赁中承租人的会计处理 经营租赁中出租人的会计处理 售后租回交易 列报

主要讲解内容 一、基本概念 二、融资租赁与经营租赁的划分 三、融资租赁资产的入账价值 四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 五、初始直接费用的处理

一、基本概念 租赁开始日： 是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。在该日应当： （1）将租赁认定为融资租赁或经营租赁 （2）在融资租赁下，确定租赁期开始日应当确认的资产、负债等各项金额

一、基本概念 租赁期开始日 指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。 在该日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认。出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

一、基本概念 最低租赁付款额 最低租赁收款额 担保余值 未担保余值 租赁投资总额 租赁投资净额 未确认融资费用与未实现融资收益 租赁内含利率

租赁有关价值计量概念的关系

内含利率的适用范围：融资租赁中的出租人 参照投资决策中的“内含报酬率”理解 对出租人而言： 对租赁内含利率的理解 将出租人的资产出租活动视为一项投资活动 参照投资决策中的“内含报酬率”理解 使投资项目现金流入现值与流出现值刚好相等的利率，也就是使净现值为零的收益率 代表了一项投资所固有的、在预定现金流量分布下可实现的收益水平 对出租人而言： 现金流出即租赁资产公允价值与初始直接费用之和；现金流入即租赁投资总额，其现值即租赁投资净额。所以出租人内含利率就是使租赁投资净额与租赁资产公允价值及初始直接费用之和相等的利率。

二、融资租赁与经营租赁的划分 （一）融资租赁 1、融资租赁的定义及特征 融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。 风险和报酬的转移与所有权的转移并不一定同步。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 所有权转移是认定为融资租赁的充分条件，但不是必要条件。

二、融资租赁与经营租赁的划分 2、融资租赁的认定标准 （1）租赁期届满时，租赁资产所有权转移给承租人 （2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

二、融资租赁与经营租赁的划分 （3）即使资产所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。75% （4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。90% （5）租赁资产性质特殊，如果不做较大改造，只有承租人才能使用。

二、融资租赁与经营租赁的划分 （二）经营租赁 经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。 特征： 通常情况下，在经营租赁中，租赁资产的所有权不转移，租赁期届满后，承租人有退租或续租的选择权，而不存在优惠购买选择权。

三、融资租赁资产的入账价值 融资租赁下，承租人按照租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者，作为租赁资产的入账价值 取消了租入资产占企业资产总额的比例不大（≦30％）时，对租赁资产入账价值自行选择的特殊规定（既可以采用最低租赁付款额，也可以采用租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值中的较低者）

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 （一）未确认融资费用的分摊 1、未确认融资费用的初始确认和计量 在租赁期开始日，承租人应当将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

融资租赁下承租人的账务处理 借：固定资产——融资租入固定资产 未确认融资费用 贷：长期应付款 租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值孰低 差额 最低租赁付款额 注：初始直接费用计入所确认资产价值

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 2、未确认融资费用分摊率的确定 根据租入资产入账价值的不同而定： 现值 公允价值

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 (1)以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率； (2)以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租入资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率； (3)以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率； (4)以租赁资产公允价值为入账价值的，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 3、分摊未确认融资费用的会计处理 借：财务费用 贷：未确认融资费用

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 （二）未实现融资收益的分配 1、未实现融资收益的初始确认和计量 在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余额；将最低租赁收款、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。

融资租赁下出租人的账务处理 未担保余值 借：长期应收款 贷：融资租赁资产/固定资产清理等 银行存款等 未实现融资收益 长期应收款：最低租赁收款额+初始直接费用 未担保余值：租赁资产余值减出租人而言的担保余值 现值 差额

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 （二）未实现融资收益的分配 2、未实现融资收益分配率的确定 以租赁内含利率为分配率；租赁内含利率无法取得时，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率；租赁内含利率与租赁合同利率均无法取得时，采用同期银行贷款利率作为折现率。 租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

四、未确认融资费用的分摊和未实现融资收益的分配：实际利率法 （二）未实现融资收益的分配 3、分配未实现融资收益的会计处理 借：未实现融资收益 贷：租赁收入

例：未确认融资费用的分摊方法 2004年12月1日，A公司与B公司签订了一份租赁合同，A公司以融资租赁方式向B公司租入一台设备，合同主要条款如下： 1.租赁期开始日：2005年1月1日。 2.租赁期：2005年1月1日～2008年12月31日，共4年。 3.租金支付：自租赁开始期日每年年末支付租金150000元。 4.该设备在2004年12月1日的公允价值为500000元。 5.租赁合同规定的利率为7%(年利率)。 6.承租人与出租人的初始直接费用均为1000元。 7.租赁期届满时,A公司享有优惠购买该设备的选择权,购买价为100元,估计该日租赁资产的公允价值为80000元。

1、计算租赁开始日最低租赁付款额的现值，确定租赁资产入账价值 最低租赁付款额 ＝150000×4+100＝600100(元) 现值计算过程如下： 每期租金150000元的年金现值=150000 × PA （4期，7%） 优惠购买选择权行使价100元的复利现值=100×PV（4 期，7%） 查表得知 PA（4期，7%）=3.3872 PV（4期，7%）=0.7629 现值合计=150000×3.3872+100×0.7629=508156.29 现值大于公允价值（500000） 因此,租赁资产的入账价值为500000元

2、计算未确认融资费用 未确认融资费用 ＝最低租赁付款额－租赁资产公允价值 ＝600100－500000 ＝100100（元）

会计分录：     2006年1月1日   借：固定资产——融资租入固定资产 501000         未确认融资费用 100100     贷：长期应付款——应付融资租赁款 600100 银行存款 1000

3、确定融资费用分摊率 根据租赁开始日最低租赁付款的现值＝租赁资产公允价值 当r＝7％时 150000×3.3872＋100×0.7629 =508156.29﹥500000元 当r＝8％时 150000×3.3121＋100×0.7350 =496888.5﹤500000

由上面计算可知7％＜r＜8％。插值法计算如下：    现值 利率   508156.297 7％    500000 r     496888.58 8%      508156.29- 500000 7％-r     508156.29- 496888.5 ＝ 7％-8％    r＝7.72%

    表1 未确认融资费用分摊表 (实际利率法) 2006年1月1日 单位：元   日期 租金 确认的融资费用 应付本金减少额 应付本金余额 ② ③＝期初⑤ ④＝②-③ 期末⑤ ① ×7.72% ＝⑤-④ 500000 (1)2006.12.31 150000 38600 111400 388600 (2)2007.12.31 29999.92 120000.08 268599.92 (3)2008.12.31 20735.91 129264.09 139335.83 (4)2009.12.31 10764.17 139235.83 100 (5)2010.1.1 合 计 600100 100100

支付租金 借：长期应付款 150000 贷 ：银行存款 150000 同时确认本期融资费用 借：财务费用/在建工程 38600 未确认融资费用的分配（以第一年为例） 支付租金 借：长期应付款 150000 贷 ：银行存款 150000 同时确认本期融资费用 借：财务费用/在建工程 38600 贷：未确认融资费 38600

租赁期满承租人行使优惠购买选择权 借：长期应付款 100 贷 ：银行存款 100

例：未实现融资收益分配 接上例： 最低租赁收款额=租金×期数+优惠购买价格 =150000×4+100=600100（元） 因此按照租赁内含利率R计算最低租赁收款额的现值 150000×PA（4，R）+100×PV（4，R）=501000（租赁资产公允价值与初始直接费用之和） 1、根据这一等式，可以在多次测试的基础上，用插值法计算租赁内含利率R。

当R=7%时 150000 ×3.387+100×0.763 =508050+76.3=508126.6>501000 当R=8%时 150000×3.312+100×0.735 =496800+73.5=496873.5<501000 因此,7%<R<8%. 用插值法计算如下:

现值 利率 508126.3 7% 501000 R 496873.5 8% 508126.3-501000 7%-R ____________________ =_________ 508126.3-496873.6 7%-8% R=7.63%,即租赁内含利率为7.63%

2.计算未实现融资收益 最低租赁收款额=150000×4+100=600100 应收融资租赁款入账价值=600100+1000=601100 最低租赁收款额现值=租赁开始日租赁资产公允价值+初始直接费用=501000 未实现融资收益=601100-501000=100100 3.在租赁期内采用实际利率法分配未实现融资收益.

20X5年1月1日 单位：元   日期 租金 确认的融资收入 租赁投资净额 减少额 租赁投资净额余额 ② ③＝期初⑤ ④＝②-③ 期末⑤ ① ×7.63% ＝⑤-④ 501000 (1)20X5.12.31 150000 38150 111850 388150 (2)20X6.12.31 29615.85 120384.15 267765.85 (3)20X7.12.31 20430.53 129569.47 138196.38 (4)20X8.12.31 11903.62 138096.38 100 (5)20X9.1.1 合 计 601100 100100

2006年1月1日 借：长期应收款 601100 贷：融资租赁资产 500000 银行存款 1000 未实现融资收益 100100 会计分录： 2006年1月1日     借：长期应收款 601100            贷：融资租赁资产 500000 银行存款 1000 未实现融资收益 100100

收取租金 借：银行存款 150000 贷 ：长期应收款 150000 同时确认融资租赁收入 借：未实现融资收益 38150 未实现融资收益的分配（以第一年为例） 收取租金 借：银行存款 150000 贷 ：长期应收款 150000 同时确认融资租赁收入 借：未实现融资收益 38150 贷：主营业务收入 38150

租赁期满承租人行使优惠购买选择权 借：银行存款 100 贷 ：长期应收款 100

五、初始直接费用的处理 初始直接费用，是指租赁双方在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的相关费用，主要包括手续费、律师费、差旅费、印花税等。 会计处理： 在融资租赁下，承租人发生的初始直接费用，应当计入租入资产价值；出租人发生的初始直接费用应当计入应收融资租赁款的入账价值。 在经营租赁下，承租人和出租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益（管理费用）。

小结：主要变化与关注点 排除了经营租赁投资性房地产 融资租赁下，承租人对租赁资产入账价值的选择，改为公允价值与最低租赁付款额现值比较；并取消了租入资产占企业资产总额的比例不大（≦30％）时的特殊规定 租赁内含利率的概念与计算方法改变 初始直接费用：融资租赁之下计入租赁资产或应收款 长期债权作为金融资产计量并确认减值 限定了融资租赁费用摊销的方法：实利法