亚太联华 李靖

目的：使新评估师了解评估报告有关的准则规定，更好的编制评估报告，规避执业风险。 主要内容： 一、相关的准则介绍； 二、评估报告的内容要素； 三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 四、总结

一、相关准则介绍 1、评估报告： 《资产评估准则—评估报告》第2条，本准则所称评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。

一、相关准则介绍 2、基本要求： （1）清晰、准确。 《资产评估准则—评估报告》准则第5条，注册资产评估师应当清晰、准确地陈述评估报告内容，不得使用误导性的表述。

一、相关准则介绍 2、基本要求： （2）合理理解。 《资产评估准则—评估报告》第6条，注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

一、相关准则介绍 3、与评估报告有关的准则。 （1）《资产评估准则—基本准则》第4章，报告准则。 第19条 注册资产评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在评估机构出具评估报告。

一、相关准则介绍 3、与评估报告有关的准则。 （1）《资产评估准则—基本准则》第4章，报告准则。 第20条 注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。

一、相关准则介绍 3、与评估报告有关的准则。 （1）《资产评估准则—基本准则》第4章，报告准则。 第21条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，提供能够满足委托方和其他评估报告使用者合理需求的评估报告。

一、相关准则介绍 3、与评估报告有关的准则。 （2）《资产评估准则—评估报告》，2007年11月28日发布，2011年12月进行修订。共4章30条。 （3）《企业国有资产评估报告指南》，2008年11月发布，2011年12月进行修订。共8章，45条。

一、相关准则介绍 3、与评估报告有关的准则。 （4）《金融企业国有资产评估报告指南》，2010年12月发布，2011年12月进行修订。共8章，45条。 （5）《评估机构业务质量控制指南》第7章，评估业务实施和报告出具。 …………

二、评估报告的内容要素 1、评估报告主要内容。准则第12条，评估报告应当包括下列主要内容： （1）标题及文号； （2）声明； （3）摘要； （4）正文； （5）附件。

二、评估报告的内容要素 2、评估报告正文内容。报告准则第15条，评估报告正文应当包括： （一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； （二）评估目的； （三）评估对象和评估范围； （四）价值类型及其定义； （五）评估基准日； （六）评估依据； （七）评估方法；

二、评估报告的内容要素 （八）评估程序实施过程和情况； （九）评估假设； （十）评估结论； （十一）特别事项说明； （十二）评估报告使用限制说明； （十三）评估报告日； （十四）注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。

二、评估报告的内容要素 本条所提及的前十三项评估报告要素可以基本归纳为以下三类： 基本事项要素：包括委托方和评估报告使用者、评估目的、评估基准日、评估对象和范围、评估对象和评估范围（等）内容，即要素第（一）～（五）项共五项； 与评估程序执行相关的要素：包括评估依据、评估方法、评估程序实施过程和情况、评估假设（等）内容，即要素第（六）～（九）项共四项； 报告结论要素：包括评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制、评估报告日（等）内容，即要素第（十）～（十三）项共四项。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （一）评估对象和范围 1、准则规定。 《资产评估准则—评估报告》第18条，评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （一）评估对象和范围 1、准则规定。 《资产评估准则—企业价值》第8条，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的，明确评估对象，选择适当的价值类型，合理使用评估假设，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （一）评估对象和范围 2、正确区分。 《资产评估准则—企业价值》第12条，注册资产评估师应当根据评估目的和委托方要求，明确评估对象，谨慎区分企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （一）评估对象和范围 2、正确区分。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 1、准则相关规定。 《资产评估准则--基本准则》第17条，注册资产评估师执行评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。 评估报告准则第24条，评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 1、准则相关规定。 合理确信，评估师有可靠证据表明其很有可能在未来发生，或者虽然缺乏可靠证据，但没有理由认为这些假设明显不切合实际。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 2、评估师对评估结论的合理性承担责任。 合理性，可以理解为其结论是公允的。所有公允的评估结论都是有条件约束的。因此，为确保评估结论的合理性，评估师应科学、合理使用评估假设。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 3、常用的评估假设： 持续经营假设：假定被评估企业在可以预见的将来，将会按照当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模消减业务。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 3、常用的评估假设： 交易假设：假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 3、常用的评估假设： 公开市场假设：假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 4、在使用评估假设过程中，需注意的事项： （1）评估师不得随意设定没有依据、不合情理的评估假设。 （2）不得在已知委托方或其他信息来源方提供的某些信息资料是不真实的情况下，用假设形式设定这些资料是真实的，并在此基础上出具评估意见。 （3）没有进行必要的分析和判断，未履行必要的调查分析或核实程序，直接以评估假设提出免责条款。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 5、《企业国有资产评估报告指南》： （1）国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 （2）针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。 （3）假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。 （4）除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 （5）假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。 （6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。 （7）有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。 （8）无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 案例：判断下列评估假设是否合理 1、公司在评估基准日所采用的会计政策与以往各年及撰写本报告时所采用的会计政策在所有重大方面一致； 2、假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化；

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （二）评估假设 案例：判断下列评估假设是否合理 3、公司管理层预测的营业收入、成本等均能如期实现。 4、假设某商场的租金收入能按照预测的标准收取（商业地产抵押评估）。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 1、特别事项是什么？ 特别事项：是指在已确定评估结果的前提下，注册资产评估师揭示在评估过程中已发现可能影响评估结果，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 案例：房屋建筑物中，有部分房屋建筑物没有办理房屋所有权证，“本评估报告书是在假设这部分房屋不存在产权纠纷的前提条件下做出的，亦未考虑将来办理房屋所有权证时需要支付的费用。”此种披露方式，既说明了委托评估资产存在特殊事项，又明确说明了该事项对评估结论可能产生的影响。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 2、特别事项的作用。 (1）特别事项披露是评估师执业的基本要求。 (2）特别事项披露有助于报告使用者更好地了解报告的内涵。 (3）特别事项披露有助于规避评估风险。由于特别事项不是注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关事项，而且这些事项可能影响评估结论。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 （1）产权方面。 ① 房产证上所列示资产与实际所勘查的资产存在不一致的现象； ② 融资租赁的机器设备货款未付清； ③ 车辆所有人与持证人不统一； ④ 房屋所有人与产权证所列示的所有权人不一致。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 （2）未决事项、法律纠纷等不确定因素，包括： ① 所有对评估结果产生重大影响的未决事项； ② 所有对评估结果产生重大影响的法律纠纷； ③ 存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 (3）重大期后事项。 ① 说明评估基准日之后出具评估报告前发生的重大事项； ② 特别提示评估基准日的期后事项对评估结论的影响； ③ 说明发生评估基准日期后事项时，不能直接使用评估结论的事项。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 (4）在不违背资产评估准则基本要求的情况下，采用的不同于评估准则规定的程序和方法。 在具体的评估实践中，由于客观且不可控的原因，在不违背评估准则基本要求的情况下，采用不同于评估准则规定的程序和方法的情况，对此，注册资产评估师应当在特别事项说明中加以列示。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 案例：某评估机构两年前受到委托方的委托，对某一货轮进行抵押评估，出具了评估报告。现在，抵押已到期，需再次贷款出具抵押评估报告。但该货轮目前正在美国，要半年以后才回国。 问：评估机构是否可以接受委托？如何进行评估？

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 该机构注册资产评估师未能到现场进行勘查，而是通过传真、快递等方式收集到该货轮的年检资料、照片、保险情况、有关港口进出口的记录、船体鉴定报告、航海日志等情况，并结合两年前的有关工作底稿，最终出具评估报告。

三、评估报告编制过程中需要注意的一些问题 （三）特别事项说明 3、特别事项的内容。 案例中，该评估机构和注册资产评估师由于客观原因未能完全按照评估程序准则中的要求到现场进行勘查。但是，评估机构和注册资产评估师在不违背评估准则基本要求的情况下进行评估。因此，该评估机构和注册资产评估师应当将上述情况在特别事项说明中列示。

四、总结 1、与评估报告有关的一些准则规定。 2、评估报告的主要内容。标题及文号、声明、摘要、正文、附件。正文含14项内容。 3、评估报告编制过程中需要注意的问题：评估对象和范围，科学、合理使用评估假设，特别事项说明。