土地增值税清算业务培训 主讲人：吴金娟 2014.03.24 怀集地税

土地增值税清算 前言 基本政策 土地增值税清算 目 录 怀集地税

一、前言 怀集地税

前言之舆论 据央视《每周质量报告》报道称，调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。报道称，2005年至2012年8年间，房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

前言之舆论 央视报道还指出，房地产企业这种做法给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做，是没有感受到来自税务部门的压力。根据我国法律，纳税人未按规定缴纳税款，税务机关除限期责令缴纳税款外，从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之五的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款，负责人也可能会承担刑事责任。但实际情况却是，地产公司并未受到惩处。

前言之舆论 11月25日晚间，多家上市公司澄清央视关于“多家房地产开发企业欠缴土地增值税”的报道，其中，华远地产指出，报道中关于华远欠缴土地增值税的说法应源于误解。华远地产董事长任志强在微博上一口气列出8条理由进行反驳。

前言之舆论 国家税务总局有关负责人11月26日回应称，该报道说法对税收政策和征管方式存在误解误读。 并指出下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。一是加强税收政策宣传，做好政策解读；二是加强调查研究，及时处理清算中发现的新问题，进一步完善土地增值税政策；三是继续加强督导检查，推动土地增值税清算工作全面深入开展；四是强化科学管理，坚持信息管税，加强土地增值税管理信息系统建设，严控核定征收，防止税款流失。 由此可见，土地增值税征管工作将越趋严谨、细致。

前言之政策趋势 （一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文） 对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。 （一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）        对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。 （二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）        对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。 （三）《土地增值税清算鉴证业务准则》        对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。

前言之政策趋势 （四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）        明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 （五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）        各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。

前言之政策趋势 （六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）        是对土地增值税征收管理工作制定的较完整的规范性文件，对税务机关的土地增值税清算工作提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。 （七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 

前言之政策趋势 （八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）是在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）印发仅6天后再次印发的文件。 以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留在技术操作与重申明确层面。而本文件则表示，要 “充分发挥土地增值税调控作用”。也就意味着国家将利用土地增值税这一杠杆，调节房地产市场及其由此引起的级差收入。主要对土地增值税的预征与核定征收等问题进一步做出了更加明确的规定，较大幅度的提高了预征率与核定征收率。

前言之政策趋势 （九）《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》 《规程》要求纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。 《规程》针对土地增值税清算管理特点，结合我省房地产开发的实际，突出可操作性，努力实现土地增值税清算业务的流程化、规范化、标准化。 本规程自2014年7月1日起施行。

前言之政策趋势 从上述几年共9个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是舆论监督越来越严格、中国房地产市场持续稳步上扬的近几年，不断出台清算准则、管理规程等新政策，进一步强化了土地增值税的清算管理，加大了土地增值税的征管力度。      

二、基本政策 怀集地税

土地增值税基本政策 征税范围 转让 存量房 销售 增量房 直接转让国有土地使用权

土地增值税基本政策 有关事项 是否属于征税范围 1、出售 征。（1）出售国有土地使用权（2）取得国有土地使用权后进行开发建造后出售（3）存量房地产买卖。 2、赠与 赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征，其余征。 3、企业兼并中转让房地产 暂免 4、房地产抵押 抵押期不征；抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。 5、房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换住房免征。 6、以房房地产投资、联营 一般情况暂免。但所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,征收。 7、合作建房 自用，暂免；建成后转让，征收。 8、出租 不征。（无权属转移） 9、代建房 不征（无权属转移） 10、房地产重新评估

土地增值税基本政策       应缴土地增值税﹦增值额*税率 增值额﹦收入‐扣除项目 收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税基本政策 增值额占扣除项目金额比率 适用税率 速算扣除系数 未超过50%的部分 30% 0% 超过50%，未超过100%的部分 40% 5% 超过100%，未超过200%的部分 50% 15% 超过200%的部分 60% 35%

三、土地增值税清算 怀集地税

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发[2006]187号） 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（国税发[2006]187号） 对分期开发房地产项目确认分期项目问题 　　　　对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： 　　　　（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的； 　　　　（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 房地产开发项目，如何确认已竣工验收？ 　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收： （一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案； （二）开发产品已取得初始产权登记证明。

二、土地增值税的清算条件 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。

二、土地增值税的清算条件 问题1：房地产项目竣工验收后，已销售比例为82%，出租比例为5%，剩余13%自用，这种情况是否符合土地增值税可清算条件？ 答：已竣工验收的房地产开发项目，已售、出租和自用的可售面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 问题2：同一开发项目内不同时期取得销售（预售）许可证，应如何确认取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕？ 答：同一个开发项目内不同时期取得销售（预售）许可证应按最后取得的销售（预售）许可证时间开始计算应办理清算手续时间。

三、土地增值税清算的时限 （三）应进行清算的时限 　 纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关办理清算手续； （四）可要求清算的时限 由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

四、土地增值税清算扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额：地价款+国家规定缴纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本）： 1.土地征用及拆迁补偿费 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4.基础设施费 5.公共配套设施费 6.开发间接费用 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） 或（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

四、土地增值税清算扣除项目 （五）与转让房地产有关的税金 （六）财政部规定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十扣除。 关于房地产开发企业清算土地增值税时，计算实际支付开发成本费用的截止时间问题 　（一）符合“187号文”第二条第（一）项清算条件的，以满足清算条件之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。 　（二）符合“187号文”第二条第（二）项清算条件的，以接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算实际支付开发成本费用的截止时间。

四、土地增值税清算扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

五、土地增值税清算申报受理 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料　 　（一）土地增值税清算表及其附表 　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。　 　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 在同一个项目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

应缴土地增值税﹦（收入—扣除项目）*税率 六、土地增值税清算审核 应缴土地增值税﹦（收入—扣除项目）*税率 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与房地产转让有关的税金 5、财政部规定的其他扣除项目 房地产企业扣除项目

六、土地增值税清算审核 收入的审核 1. 重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 2. 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 3. 对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

六、土地增值税清算审核 非直接销售和自用房地产收入的审核 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

六、土地增值税清算审核 取得土地使用权所支付的金额的审核 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 2.房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。 3.房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 4.房地产企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。 5.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、土地增值税清算审核 房地产开发成本的审核 第二十二条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目金额标准计算扣除。 凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的： 1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。 　　2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 ——摘自《广东省土地增值税清算管理规程（暂行）》

六、土地增值税清算审核 房地产开发成本的审核 3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 　 4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。 　 5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。 ——摘自《广东省土地增值税清算管理规程（暂行）》　

六、土地增值税清算审核 房地产开发费用的审核 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之间的百分之五以内计算扣除。 　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

六、土地增值税清算审核 房地产开发费用的审核要点 1. 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 2. 全部使用自用资金，没有利息支出的，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 3. 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，房地产开发费用计算扣除时不能同时使用细则第七条第三项所述两种办法。 4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 5.金融机构是必须有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融机构。 6. 房地产开发企业缴纳的商品房预售款监督管理服务费作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。

六、土地增值税清算审核 与房地产转让有关税金的审核 1. 与房地产转让有关税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市建设维护税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 2. 房地产开发企业转让房地产时缴纳的堤围防护费、地方教育附加视同转让房地产有关的税金准予扣除。 3. 对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

七、土地增值税清算鉴证 第三十九条 房地产开发企业可委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所进行土地增值税清算专项鉴证业务。税务师事务所应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。 第四十条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论，并附送详细的鉴证工作底稿。 ——摘自《广东省土地增值税清算管理规程（暂行）》

八、土地增值税的核定征收 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算： 　在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算： 　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理 　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。 　　“清算时的扣除项目总金额”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认允许扣除的各分类扣除项目金额； “清算的总建筑面积”应是清算的房地产开发项目或分期项目中经主管税务机关审核确认已销售的各分类建筑面积。

九、土地增值税清算需明确的问题 1.关于转让房地产行为发生时间的确认问题 转让房地产发生时间按交易双方签订房地产转让合同日期确定。 　转让房地产发生时间按交易双方签订房地产转让合同日期确定。 2. 关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入的问题 　　　　（一）代收税款，不计入销售收入。 　　　　（二）代政府部门收取各项费用，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号］第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 　　　　上述代政府部门收取的各项费用仅限于县级及县级以上人民政府出台相关文件明确规定的代收费用，对于房地产企业未经县级及县级以上人民政府授权而自行向购房者收取的“代收费用”，应计入销售收入，不得在计算扣除金额时予以扣除。

九、土地增值税清算需明确的问题 3. 折扣转让房地产，其土地增值税计税收入确认问题 折扣转让房地产，应按以下情形确认其土地增值税计税收入： 　　　　折扣转让房地产，应按以下情形确认其土地增值税计税收入： 　　　　（一）交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入一致的，以折扣后的转让房地产收入确认土地增值税计税收入； 　　　　（二）交易双方签订的销售合同和商品房销售发票所载折扣后的转让房地产收入不一致的，应按“220号文”第一条规定，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认土地增值税计税收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认土地增值税计税收入。 4. 分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题 　分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。

九、土地增值税清算需明确的问题 5. 关于拆迁安置土地增值税计算问题 　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 6.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 　 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

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