四、 合同的效力 （4-12、34） 引例： 一已婚男甲与一未婚女乙订立一合同:只要乙愿意与甲婚外同居两年,即甲付给乙20万元人民币。乙与甲同居两年后，甲不付钱给乙，乙起诉甲违约，甲以该合同属于无效合同来抗辩。 问题：甲的抗辩是恶意抗辩吗？甲的抗辩成立吗？该合同是无效合同吗？合同怎样才有效？

（一）合同生效 概念 应具备的条件 生效时间 合同所产生的法律上的约束力 1、订立合同当事人应具有相应的民事行为能力 2、双方当事人意思表示真实 3、内容不得违反法律或者社会公共利益 应具备的条件 生效时间 依法成立的合同，自成立时生效 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，在合同签定后并办理了批准、登记等手续时才能生效

分析 甲与乙签订了一房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记。下列判断正确的是 A.房屋买卖合同无效 B.房屋买卖合同有效 C.房屋所有权已转移 D.房屋所有权未转移

答案： BD  为什么？

（二）无效合同 概念 特征 种类 不具有法律约束力和不发生履行效力的合同 1、具有违法性 2、自始就不具有法律效力 1、具有违法性 2、自始就不具有法律效力 特征 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 2、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益 3、以合法形式掩盖非法目的 4、损害社会公共利益 5、违反法律、行政法规的强制性规定 种类

案例一 丈夫不同意妻子能卖房吗？     孙女士购得一套商品房，产权证是其丈夫的名称。孙女士后通过中介机构将该房屋转让给张先生。孙女士与张先生签订一份《购房合同》，约定孙女士将该商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，双方办理产权过户手续后，张先生再支付房款余额。购房合同还约定张先生向孙女士支付20000元的购房定金。购房合同签订后张先生依约向孙女士支付房款及定金。事后，孙女士丈夫李先生以妻子转让房屋并未征得他同意而不同意转让该房屋。张先生认为因孙女士的原因导致双方不能继续履行购房合同，要求孙女士根据合同的约定向其返还已付购房款并双倍返还定金。

案例二     未办出房产证房子能转让吗？     李女士购得一套商品房，但未办出房产证，后李女士通过中介机构将该房屋转让给张先生，李女士与张先生签订了一份《购房合同》，约定李女士将其购买的商品房转让给张先生，张先生先支付90％的房款，在李女士取得该房屋所有权证书后双方办理产权过户手续，张先生再支付房款余额。购房合同还约定为保证双方顺利签订房屋转让合同，张先生向李女士支付1000元定金。购房合同签订后张先生依约向李女士支付房款及定金。后房产证无法办出李女士要求解除合同。

案例三 甲乙双方口头约定购销合同，甲方向乙方购买20万瓶劣质酒，货款为24万元，交款提货，并约定乙方须加贴名牌商标，以便甲方冒充名酒出售。在合同履行时，甲方借口手头一时紧，只付了15万元即提走了全部货物。乙方一再催讨无道，遂向人民法院起诉，要求甲方如数支付拖欠的货款，请根据以上情况，回答下列问题： （1）该购销合同是否有效？理由何在？ （2）双方各自返还财物给对方，是否可以？为什么？ （3）人民法院在审理该案时，应如何处理双方的经济责任？ （4）该购销合同若为无效，其无效应从何时开始？

分析提示： （1）该购销合同为无效合同。理由是：根据我国《合同法》第五十二条规定，凡损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，本案中的双方当事人约定以劣质酒冒充名牌酒的行为，不仅损害了社会公共利益，而且违反了法律的强制性规定，所以应确认为该和同是无效合同。（2）在本案处理中，不能采取各自返还对方财物的方法，因为双方订约时都是恶意，不仅违反了法律的强制性规定，而且损害了社会公共利益。（3）人民法院在审理该案时，应当追缴20万瓶劣质酒和乙方的15万元以及甲方尚未支付的9万元货款。理由是：《合同法》第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。（4）该无效的合同，从其订立的时候起就没有法律约束力，高精尖即从其订立时起无效。

重大误解——对合同性质、当事人、 标的物、标的品质等发生误解 （三）可变更和可撤销的合同 概念 合同成立后因法定事由，人民法院或者仲裁机构根据一方当事人的申请，变更合同的有关内容或者将合同予以撤销 应具备的条件 重大误解——对合同性质、当事人、 标的物、标的品质等发生误解 必须具有法定事由 显失公平——签订时不公平 欺诈、胁迫 必须有一方当事人行使请求权 违背真实意思 乘人之危 必须是由法院或者仲裁机构行使变更或者撤销权 权利人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权

（四）合同无效与合同被撤销的法律后果 无效合同的处理 1、返还财产 自始没有法律约束力 部分无效的不影响其他部分的效力 2、折价补偿 3、按照责任赔偿损失 4、收归国家、集体、第三人所有—当事人恶意串通，损 害国家、集体、第三人利益的。

可撤销合同的处理 1、返还财产 2、折价补偿 3、按照责任赔偿损失

案例分析和讨论 北京通州区宋庄镇，因大量画家聚集居住，被称为“画家村”。从1993年有画家陆续入住宋庄至今，宋庄已经聚集了海内外近2000名艺术家。 　　这些画家大多购买或租赁当地农民的房屋居住。近年来因房价上涨卖方反悔等原因，出现了一些房屋买卖纠纷，据报道目前此类纠纷已有13起起诉至法院。其中马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案受到大量媒体长期关注。 　　2002年7月，李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处，花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月，马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。

通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。 　　李玉兰不服，上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民，无权获得辛店村宅基地使用权，因此认定合同无效。 　　

二中院也在判决中指出，卖方明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审时，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

请根据相关原理分析本案，并讨论法院的相关判决。 如无效，怎么处理？

课后小结： 合同的效力问题是个重要又复杂的问题，为了阐述清楚，案例必不可少。在这几堂课中，通过分组讨论法、引导课文教学法、角色扮演法等方法的使用，让同学们在案例分析中不但学了法律知识，同时，也具备了“雄辩之才”，独立思考的能力也在提高。