Real Estate Economics 房地产经济学 主讲教师 侯莉颖 上课班级 0 5 研

第一章 概 论 第一节 基本概念 第二节 房地产经济 第三节 房地产经济学 房地产属不动产。 其实只有地产才堪称为真正的不动产。 第一节 基本概念 第二节 房地产经济 第三节 房地产经济学 房地产属不动产。 其实只有地产才堪称为真正的不动产。 由于房产，以及地上构筑物在若干年，甚至上百年中都与土地相连，移动困难，甚至不可能移动。因此也被统称为不动产 我们研究的房地产，包括地产兼及房产，以及与地产、房产密不可分的土地的某些性质。

第 一 节 基本概念

房屋 一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中生产生活、学习、娱乐、储物，具有固定基础的，屋高2.2m以上的永久性场所。 根据人们的生活习惯，也包括可供人们长期居住的窑洞、竹楼。

土地 一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。 广义的土地指陆地及其空间的全部环境因素，即地球表面的特定区域(由土壤、气候 、地貌、地质、生物和水文、水文地质等因素)构成的自然综合体。 其特性包括这一区域上下垂直的生物圈的（相当稳定或可以预见的周期循环的）所有属性，以及过去和现在人类活动的结果。 所以有人认为：土地是自然资源，是自然本身的产物，没有凝结人类劳动，因此没有价值。 土地是一种天然形成的自然产物，它具有化学的和物理的各种特性；而现实的土地已无法再单纯地理解为自然物了。它渗入了人类劳动，与人类各种活动息息相关，因此又具有种种社会属性。因此它又是一个十分复杂的综合体。 由于土地具有多种属性，因此可以从不同的方面、不同的学科加以定义和研究。例如： 土地的利用和保护——土地的管理（法）——土地经济（土地经济关系、生产、流通、交换）等等。

从土地的物质构成来看 有人认为，土地应包括地表以上的土壤、岩石、植物、水和空气。 土地被视作地球表层 有人认为，土地不仅包括土地表层，而应视其为垂直面。 土地应包括地球表层以上的大气及以下的土壤。

从土地的功能来看 多数人都认为，土地在人类生产生活中起着“基地”、“场所”的作用，充当载体，并且起着生产资料和生产要素的作用。 强调土地的使用价值。

从土地的性质来看 土地是自然的物质和能力。 ——强调土地的自然属性 土地是生产要素，财产或资源。 ——强调土地的社会属性

从土地的利用来看 将土地看作地球的表层及其附 属物构成，是一个上下垂直的立体 的概念。 ——研究土地实质或物质整体

从土地经济方面来看 将土地视为“产”。 ——重点研究土地经济关系

地产 法律上认可的土地产权（土地 所有制的体现）和资产（土地本身所有 权的价值和土地资本）的总称。 ——土地的经济形态和法律用语。

房地产 房产和地产的统称。 从法学意义而言，可定义为 房屋和土地产权资产的总称； 从经济学意义而言，可定义 为房屋和土地在经济方面的商品 体现。 在物质形态上，房产和地产往往是紧密相连的，房依地建，地为房载，凡是有房的地方，总是表现为房地的不可分性。在这种情况下，房产与地产具有内在的整体性，因此，二者也合称为房地产。 但无论从物质形态上，还是经济形态上来看，二者又有着明显的不同之处，尤其独特的物质内容和经济运动规律。 因此，本书关于房地产经济问题的讨论将考虑二者的整体性，也照顾到二者的特殊性。以便学习者能对房地产经济规律有一个比较全面客观的认识。

土地资本 为适应耕种、建筑、居住、采掘等各种用途的经济技术要求，对土地开发、再开发投入的物化劳动和活劳动。 形成固定资产。 土地资本形成的固定资产，如在城市土地上兴建的各种基础设施，再农田上修筑的排灌系统都是人类劳动的产品，有价值，与自然物体地不一样。 土地资本或合并在土地中如化肥，或埋藏在土地里如地基，或建立在土地上如楼房，因而有时与土地本身实际上很难分开，但在理论上一定要分开。 从实物形态看，土地资本所形成的固定资产，与其它任何固定资产一样会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的； 从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润。 而土地出租是取得土地使用权让渡的代价——及土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。 图片：侯莉颖2004年摄于台湾

第二节 房 地 产 经 济 一、房地产经济的实质 二、土地经济关系 三、房地产经济管理体制 培植和发育土地市场，把土地使用引入市场机制，就必须明确土地是不是商品，土地经济的实质是不是商品经济？土地本身（不是指土地资本形成的固定资产），作为自然物不是商品。因为按照马克思的劳动价值论，商品是由劳动创造的，是劳动产品，具体劳动产生商品的使用价值，抽象劳动生成商品的价值。而土地既不是劳动创造的，又不是劳动产品，因此，从理论上讲，土地既不是商品，也没有价值。既然如此，我们又如何将土地引入市场机制呢？ 首先，土地这种自然物在历史上曾经作为商品对待确实是事实。马克思曾经指出：“有些东西本身并不是商品，例如良心、名誉等等，但是也可以被他们的所有者出卖以换取金钱，并通过他们的价格，取得商品形式。因此，没有价值的东西在形式上可以具有价格。在这里，价格表现是虚幻的”。（《马克思恩格斯全集》第23卷，人民出版社1972年版，第120-121页）。马克思还指出：“要出售一件东西，唯一需要的是，它可以被独占，并且可以让渡”（《马克思恩格斯全集》第23卷，第714页）。这就是说，一件东西成为商品，不一定非要有价值。土地本身没有价值却成为商品，或作为商品来买卖，是因为土地和其他商品一样，具有极为重要的使用价值，是人类极为宝贵的财富，它可以被独占，也可以让渡。 其次，我们在理解土地经济是商品经济这一实质时，混淆了作为自然物的土地与土地地租的区别。在商品经济条件下，土地所有者决不会无偿地出让土地，而是与一般商品一样，在商品交换中出租或出售土地，一索取货币，这是因为它具有一般商品的基本性质，使用价值。但土地价格具有虚幻性，容易使我们误以为土地价格是土地价值的表现。实际上，土地价格不是土地本身的价格，而是土地地租的价格。土地这种使用价值与一般商品使用价值相比有其特殊的方面，即土地这种使用价值虽然不是劳动产品没有价值，但土地所有者凭借土地所有权所取得地租可以是任何形式的商品实物或一定量的货币。而地租无论是取实物形式还是货币形态，都是一定量的劳动产品或一定量劳动的等价品。就好像劳动力价格一样，其自身虽然不是劳动产品，但它的生产和再生产所花费的消费资料却是劳动产品，劳动力价格的虚幻性，容易使我们误以为劳动力价格有其自身的价格所决定，而不是有其生产和再生产所花费的消费资料的价值所决定。 房地产经济的实质，主要是回答房地产经济是自然经济、产品经济，还是商品经济的问题。这一问题是我国实行房地产经济体制改革中，在理论和实践上遇到的一个带有根本性的重要问题。倘若理论上解决不好，实践上处理不利，社会主义市场经济体制和体系的建立就是不完整的。

一、房地产经济的实质 房地产： “产品”还是“商品”？ 房地产经济： 自然经济 产品经济 商品经济？ 为什么要明确房地产经济的实质 这是因为市场经济是以市场作为资源配置的基础性方式和主要手段的经济。 生产要素市场化是市场经济的主要标志，一切经济活动都直接间接地处于市场关系之中，市场机制是推动生产要素流动和促进资源优化配置的基本运行机制。 市场是按照价值规律的要求，通过供求关系的变化和竞争机制的功能来实现资源的配置，将有限的资源分配到最优环节上去。根据市场的供求状况来配置，是以横向为主，在经济运动中分配资源并且是以竞争压倒对手，优胜劣汰的。 房地产利用是一项经济活动，当然也必须遵循市场经济运行机制中的客观经济规律，使土地与其他生产要素相结合进入生产过程。 明确房地产商品经济的难点 有的人认为，在价值形成过程中，马克思没有把自然资源耗费的因素考虑进去，这种理解不够准确。 按照马克思劳动价值理论，自然资源是使用价值形成的要素，其本身不是劳动产品没有价值。 但马克思认为总劳动是指活劳动和物化劳动。不仅活劳动价值中间接地包括着住宅用地的租金，物化劳动也是同样。我们知道，所谓物化劳动无非是指机器设备、原材料、厂房等固定费用，不仅上述机器设备、原材料的生产需要占用一定量的土地，支付一定量地价或地租，而厂房的购买价格或租金，也不仅仅包括建筑费用，而且还包括地价这一地租购买价格的因素。 而我们之所以在社会主义建设的一个很长时期内，都没有注意对自然资源的合理配置和使用，究其根源正是因为在社会主义初级阶段没有充分意识到土地经济是商品经济的实质。党的十四大提出建立社会主义市场经济体制，要求培植和发育完善的市场体系，土地商品化经营是发展的必然趋势。

二、土地经济关系 1、地与地的关系 2、人与地的关系 3、人与人的关系 土地问题一开始就有土地利用和土地分配两大基本问题。二者相互联系构成总体的土地问题，也即土地经济关系。 土地经济，是人们在土地占有、使用、分配和交换中引起的各种经济关系的总称。 土地是一个自然、经济综合体，人类占有土地是为了利用土地，而利用土地就必然受自然条件和自然规律的制约，同时也要受社会经济条件和社会经济规律制约。因此，土地经济关系主要地包括土地利用中地与地、人与地，以及人与人之间的经济关系。

三、房地产经济管理体制 管理房地产经济的基本制度。包括： 房地产所有制度 房地产使用制度 房地产管理制度的建立、发展、实施等

1、传统的房地产经济管理体制 （1）传统的住宅经济体制 基本特点 （2）传统的土地经济体制 “包下来” “低租金” 行政划拨 分散经营 多头管理

2、改革后的房地产经济管理体制 （1）土地经济管理体制 讨论题: 土地经济实行商品化经营的意义 所有权、使用权分离。 使用权纳入市场经济轨道，进入市场，实行有偿、有期限、有流动的用地制度。 实行统一管理土地资源和土地资产的土地管理体制。 讨论题: 土地经济实行商品化经营的意义

（2）住宅经济管理体制 深化城镇住房制度改革的 目标： 停止住房实物分配，实行住房分 配货币化； 深化城镇住房制度改革的 目标： 停止住房实物分配，实行住房分 配货币化； 建立和完善以经济适用住房为主 的多层次城镇住房供应体系； 发展住房金融，培育和规范住房 交易市场。

深圳市住房制度改革指导思想 稳步推进住房商品化、社会化， 逐步建立适应社会主义市场经济体制 和我国国情的城镇住房新制度； 稳步推进住房商品化、社会化， 逐步建立适应社会主义市场经济体制 和我国国情的城镇住房新制度； 加快住房建设，促使住宅业成为 新的经济增长点，不断满足城镇居民 日益增长的住房需求。

第三节 房地产经济学 一、房地产经济学的发展 二、房地产经济学的研究对象 三、房地产经济学的研究内容 1、历史回眸 第三节 房地产经济学 一、房地产经济学的发展 1、历史回眸 2、我国建立房地产经济学的必然性 3、城市土地无偿使用的弊端 二、房地产经济学的研究对象 三、房地产经济学的研究内容

一、房地产经济学的发展 房地产经济学，是依据经济观点或运用经济学原理解决房地产问题的经济理论。 房地产经济学是用微观和宏观经济学原理分析国家、区域、社区和邻里对房地产价值的影响。 房地产经济学帮助人们理解影响房地产市场涨跌以及这些变化又如何影响地方房地产市场。 其形成和发展随着土地问题的日趋严重，以及人们对土地问题认识的不断深化而经历了一个不断完善的过程。

1、历史回眸 从原始古代社会到畜牧业产生 周代以后 资本主义时期 土地经济学成为独立的学科 我国对土地问题的研究

（1）从原始古代社会到畜牧业产生 主要特点： 人类没有发生土地问题 直至人口大量增加，天然农作物不足以满足人类生存之需而产生了农作物，土地才成为最基本的生活资料为人类所重视，从而产生了土地占有和地权关系，土地如何分配和利用的问题日益成为严重问题，遂引起人们对土地问题的研究。

（2）周代以后 人类开始大量研究土地问题 如何保护地力 《尚书·禹贡篇》甚至有土地分类的研究，把全国农地划分为上中下三等九级。 以后历代均有各自的土地分类方法、土地制度和土地政策。 开始深入研究两大问题： 土地的合理利用 如何保护地力 由于土地既是生产要素，又是经济要素，土地问题反映生产资料所有制关系，也反映土地生产力状况，所以，土地问题一开始就有土地利用和土地分配两大基本问题。二者相互联系构成总体的土地问题，也即土地经济关系。可见，人类对土地经济问题的研究早就开始了。

（3）资本主义时期 土地问题成为人与自然矛盾的焦点 土地经济问题的研究逐步系统深入 经济学自身的发展 经济学在土地问题研究中的应用 资产阶级古典经济学家配第（W·Petty）、杜尔格（R·J·Turgot）斯密（A·Smith）、李嘉图（D·Ricardo）等，相继运用经济学原理对土地问题进行了广泛深入的研究。 其中，李嘉图对极差地租作了完整系统的研究，为资产阶级土地经济学的独立研究开创了先河。 马克思、恩格斯在批判和继承资产阶级古典经济学理论的基础上，进一步创立了科学的人口和土地肥力理论及地租、地价理论，从而为科学的土地经济学奠定了理论基石。 其后，以列宁为主要代表，把马克思主义关于土地经济的理论用于俄国土地关系的分析，提出了土地国有化的理论，进一步丰富了马克思主义的土地经济理论。 但这些研究大部分还只是依附于政治经济学或其他学科。

（4）土地经济学成为独立的学科 1924年，美国经济学家伊利和莫尔豪斯（E · W · Morehouse）合著出版了《土地经济学原理》，对土地经济开始系统研究，标志着以研究土地经济问题为对象的土地经济学从经济学母体中脱胎，开始成为一门独立的学科。

（5）我国对土地问题的研究 在相当长的历史时期中，我国对土地问题的研究也是分散的，不系统的。 我国对土地问题的专门研究始于20年代初。 我国解放后到1978年，忽略了对土地经济问题的研究。 体制改革后，土地经济问题重新得到重视。 张薰华，江西九江人，1921出生，复旦大学经济学教授，博士生导师，上海市经济学会名誉会长,主要从事理论经济学研究。                       在相当长的历史时期中，我国对土地问题的研究也是分散的，不系统的。如2000多年前，管子就在《乘马篇》中指出：“地者，政之本也，地不平均和调，政不可正也。” 我国对土地问题的专门研究始于20年代初。20年代之初成立的“地政研究会”，其研究内容主要是城市土地经济问题。 1930年，章植的《土地经济学》出版，这是我国第一部土地经济学研究著作。 我国解放后到1978年，忽略了对土地经济问题的研究。 我国解放后，逐步消灭了土地私有制，建立了社会主义土地公有制。对此，在很长的时期内，人们对土地经济问题产生了许多错误认识。以为土地公有制一经建立，土地问题就全部获得解决了，甚至认为，在生产资料公有制的社会主义条件下，是不存在土地经济的。 实行了一套不合理的土地制度 由于忽略了对土地经济问题的研究，导致在实践上产生了一系列违背客观经济规律的方针、政策，实行了一套不合理的土地制度： 土地无偿使用；住房分配：投资渠道单一。 直到1978年，随着经济体制改革的深入进行，土地经济问题才重新得到重视。1981年成立了国土经济研究会，中外专家、学者关于土地经济的文章、著作也大量出版了。这些文章、著作运用马克思主义土地经济原理，吸取古今中外关于土地经济科学合理的养分，结合我国的实际系统分析土地经济问题，对我国土地经济体制改革与实践奠定了理论基础。

中国大陆土地经济学的恢复和发展 1980年11月 “中国土地学会”在北京成立； 1983年 学会上提出编写《中国土地经济学》专著； 1981年 著名经济学家于光远倡导成立了“中国国土经济研究会”； 1982年 出版了《国土经济研究》； 1986年《国土经济学》。

1986年 国家土地管理局成立，对土地制度进行改革，实行土地有偿使用和集中统一管理，又相继在“中国土地学会”下筹建了“土地经济研究会”(后改名为土地经济分会)，并在不少院校设置了土地管理学院(系)及研究所、研究中心等，有力地推动了土地经济学研究和学科建设。 致使在距今20年的短时期内，我国土地经济学研究和学科建设开始进入了全面繁荣阶段，先后出版的研究成果和专著犹如雨后春笋，不胜其数。

2、我国建立房地产经济学的必然性 （1）我国的基本国情 （2）长期以来我国房地产状况

二、房地产经济学的研究对象 房地产经济学是经济学的一个分支学科。 房地产经济学把房地产作为一个经济要素，研究土地利用经济、房地产权规律，以及房地产经济运动规律，等等。 研究对象主要包括 1、房地产经济关系 2、房地产经济运动规律 任何一门学科都有区别于其他学科的特定的研究对象。 因为事物矛盾的特殊性不同，“对于某一现象的领域所特有的某一种矛盾的研究，就构成某一门科学的对象”（《毛泽东选集》第二卷，人民出版社1952年，第775页）。 每一学科都是以其特殊的对象展开研究的。 房地产经济学不同于一般经济学，而是经济学的一个分支学科。 经济学是研究人类社会经济关系，阐明人类实惠各个发展阶段上物质资料生产和分配规律的科学。 而房地产经济学则是把房地产作为一个经济要素，研究土地利用经济、房地产制度，以及房地产经济运动规律的学问。

三、房地产经济学的研究内容 我们的研究涉及：房产—地产—土地 我们的研究内容包括 研究城市房产问题离不开研究城市地产问题； 研究城市地产问题离不开研究土地问题； 无论房产还是地产问题均与土地的特性相关。 我们的研究涉及：房产—地产—土地 我们的研究内容包括 房地产利用规律 房地产产权规律 房地产市场与宏观调控规律

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