搜狐焦点商业地产系列讲座之一 社区商铺投资讲座 北京汇博行商业地产服务机构 潘好龙 2013年1月10日 中国·北京

提纲 一、关于投资 二、关于社区与社区商业 三、社区商铺投资的特点 四、投资的几种分析方法

一 什么是投资? 关于投资 1、投资的概念 一般性的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润; 投资也是当前消费的一种替代选择，使用可利用资金创造未来收益。

一 关于投资 1、投资的概念 他第一次将投资和投机区别开来，他对投资的的定义：“投资是一种通过认真分析研究，有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”——本杰明·格雷厄姆（华尔街的教父、巴菲特老师） 格雷厄姆总结的特征： 在你进行一项投资活动时，要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析； 你必须细心保护自己，以免受重大的损失； 你只能期望获得“适当”的业绩，不要期望过高

一 关于投资 2、投资的特征 流动性 财务杠杆 管 理 税收影响 持有期 价格的变化 现金流与投资者行为 投资者偏好 风 险 投资特征

风 险 购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险； 风 险 购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险； 由于市场因素的变化，导致商铺的空置等带来风险； 租户的流失、租金收益降低等减少现金流并增加维持未产生收入时期银行还款所带来的风险； 许多外部因素的影响，如市场上新的竞争性物业的出现； 税收提高、银行贷款利率的提高导致带来的净收入的降低； 相关政策或新出台的法规等（如2003年北京市工商局出台住宅底商不允许餐饮、网吧游戏厅、KTV、洗浴以及生产加工制造等5种业态的经营）

流 动 性 商业房地产被认为是一项流动性差的投资。 一是相对应住宅的投资群体，这个投资群体相对比较少； 二是销售渠道单一，住宅二手房中介门店多如牛毛，商铺二手房中介公司非常少； 三是价格和价值判断的难度比较大，虽然最主要通过租金测算回报率，但是租金差距比较大，而且大多啥商铺的租约相对较长，衡量比较困难； 四是税负比较高。

财务杠杆 有效的利用借贷会增加房地产的收益，如果有合理的租金回报商铺是利用财务杠杠比较好的投资品种，减少了初始投资； 目前对商铺以及写字楼物业贷款利率上浮10%，首付款比例50%，贷款年限最长10年的政策以前属于较为严厉的财务杠杆政策，但是现在基本和二套房政策持平，这对于商业物业来讲是一个利好； 2011年4月6日存贷款利率的再一次上调，对整体房产投资市场又将是一个打击，另一方面对那些手头有良好现金流的投资者来说，又将是利用金融杠杆在商业地产掘金的好时机。

管 理 目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商，其最受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小； 管 理 目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商，其最受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小； 对大型购物中心或出售产权的室内商铺如果缺乏管理，风险是非常大，这将是致命的投资风险；对广大的中小型商铺投资者这种类型的商铺绝对不能投资，社区商铺或者具有独立门面的写字楼、住宅底商、裙房以及商业街也许是唯一的投资方向； 对未来中国商铺投资市场，管理在其中将发挥重要的作用

税收影响 目前许多投资人还没有纳税的意识，随着政府税收监管力度加大，税收将对投资市场造成较大影响； 2004年开始，6税1费合并房产税有利于规范商铺的投资市场； 目前各地对房地产投资出租税收政策有较大的不同； 目前北京市执行的个人投资商铺出租后税收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收取； 商铺办公楼再出售时税金分别是：  1、营业税：税率 5.5% 不看年限和面积，提供发票差额征收，不提供发票全额征收  2、个人所得税：税率20%，提供发票按差额20%征收，不提供发票按全额20%征收  3、土地增值税：提供发票按四级累进税率征收，不提供发票按全额20%征收  4、契税：税率3% ； 5、印花税：税率 买卖双方各0.05% ；6、产权转移登记费：555元  

持 有 期 商铺投资者需要调整其商铺经营，使之租金收益最大化，这需要一个持有期，合意的持有期可能比预期的要长或更短； 商铺投资缺点租约相对较长，基本在5-10年，租金递增幅度基本在3-5%每2-3年，如果在租约期有租金大幅度上涨的空间，不利于调整租金； 租户租赁的时间长短也会延长或缩短持有期，因为物业的价值同其产生的收入直接相关。

价值的变化 外部因素对商铺投资价值的影响往往更大，如道路开通、地铁公共交通影响等积极外部因素；高架桥、栅栏等消极因素大幅影响投资价值； 商铺的价值最重要的影响因素是租金收益，通过资本化率直接得到物业的真实价值； 贷款利率的上下波动、物业的空置率水平、租金高低等这是影响物业价值的重要因素； 税法的变化也会影响价值； 商圈的变化对物业价值影响也比较大； 竞争性物业或替代性物业对商铺价值也将产生影响。

现金流与投资者行为 商业房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流，在具体出租时会比较几个投资项目和它们的现金流情况，然后从中选择最佳投资，但这并不像说起来那么容易调查和取得相应的数据资料； 不同物业所要求的初始投资不同，投资回报的时间结构不同，回报的金额也不同。因为这些变量的存在，投资的比较不可能简单明了； 投资人对经济发展的预期、政策等也会导致投资行为的不同； 最理想的投资应该同类型物业不同项目之间进行比较投资。（如商铺与商铺之间、写字楼与写字楼之间的比较）

投资者偏好 最低的初始投资：希望投资的首付比例最低 最高的定期现金流：定期的租金收益最高 最早的现金流：早收租金比晚收租金要好 最高的销售收益：出售商铺时希望得到最高的销售收益

二 关于社区与社区商业 1、关于社区 著名的社会学家芭芭拉·菲利普斯解释： 拥有自然地域的群体； 拥有共同特征的群体； 聚集在一起并有共同特征和文化，并以很高程度的社会内聚性为特征的群体。

二 关于社区与社区商业 2、关于社区商业 城市的商业结构按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为市级商业、区域商业、居住区商业（社区商业）和特色商业。它是任何一个城市基本的商业结构体系，而社区商业作为三级商业最基层环节，直接服务于老百姓日常消费，也是和老百姓生活联系最密切的商业类型。

二 关于社区与社区商业 3、社区商业开发的意义 社区商业的有效开发，将带动住宅等其它物业销售，使项目的开发形成良性循环，强化项目整体品牌形象 ； 社区商业的发展将带动社区的消费，方便业主的生活； 社区商业的开发促进社区入住率； 催生新的商机——居民区商业的开发正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，由散乱差的配套到集中合理的布局建设，带来新的商机； 营造了社区的文化 。

二 关于社区与社区商业 4、社区商业业态配置 社区商业配置分为两类： 一类是基础性的配置，即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置。这类配置所包括的业态又称为必备性业态，主要有超市、邮局、菜市场、药店、美容美发、再生资源回收站等。基础性配置应充分体现在政府规划之中，具有总量调控的确定性； 另外一类是发展性配置，即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置。这类配置所包括的业态又称为指导性业态，主要有咖啡馆、餐厅、专卖店、文化用品店、鲜花礼品店、健身中心、房产中介、蛋糕店等。发展性配置主要依靠市场的力量调节，具有企业运作的非确定性。

三 社区商铺投资的特点 1、社区商铺——安全投资的典范 回顾这10多年以来，北京房地产真正进入市场化之后，在商铺投资市场，不论是那些低门槛、低总价的室内产权式商铺，还是CBD区域高门槛、高总价的商铺，社区商铺投资才是安全稳定的投资。曾经引领风骚的产权商铺多少已经关门歇业，投资人血本无归；而那些ＣＢＤ核心区的商铺，高价格带来的高风险，让投资变成一种负担。相比城市中心商铺、商务区商铺以及购物中心、主题卖场、专业市场商铺，社区商铺具有更稳定的基础。“一铺养三代”就是社区商铺安全投资的写照

2004年以来北京出售的部分室内产权商铺 项目 类型 项目名称 定位 规模（万㎡） 出售时间 目前状况 分割产权商铺 第五大道 不清晰 3万 2003 惨淡经营 巨库 服装市场 2.5万 2003-04 转型做家具卖场 白云生活广场 2005 空置 锦绣大地物流港 农副产品批发市场 11万 2004-05 基本空置 第三极文化主题商场 图书等 关门倒闭空置 中关村E世界 电子市场 4万 新中关 购物中心 6万 经营比较好 木樨园世贸商业中心 服装窗帘布艺市场 8万 2007年出事，开发商失踪 北京国际玩具城 玩具 万特购物中心 珠宝市场 2万 天作万瑞购物中心 莲花通宝艺术品商城 艺术品 2万多 富力珠宝城 珍珠市场 光华路SOHO尚都 出租率不到30%，惨淡经营 朝外SOHO尚都 沁春华美购物中心 2006-07 一直未能开业 上奥风尚购物中心 市场 一直未能开业，8月底业主闹事 虚拟产权商铺 碧溪家具广场 家具卖场 老板判刑，项目转让 庄胜广场南馆 百货 大成国际 2007 经营 合计 204.91

三 社区商铺投资的特点 2、安全投资——缘于社区的稳定消费 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性、地域性等特点。因此社区商业具有稳定的市场基础。所在，投资社区商铺缘于社区的稳定消费。

四 投资的几种分析方法 定性价值评估 定量价值评估 1.看社区的商圈在哪里 2.看主力店综合超市 3.与商业结合的休闲广场 4.品牌店效应 5.立地条件 定量价值评估 6.周边的租金水平 7.市场比较法 8.投资的内部收益率（IRR）

1、看社区的商圈在哪里 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，邻里性商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺； 一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小，在投资时，应多关注新商圈，新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观； 在一些大型社区规划中，商业一般来讲是集中或多点分布，但一定有一个商圈的核心，这个位置的商铺肯定是最好的。

2、看主力店综合超市 主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值； 不论是大的市级商业区还是小型社区型还是邻里型商业区，都有主力店，与主力店相邻的商铺价值大于距离比较远的商铺； 一般来说，承当社区商业主力店的商家主要是综合超市或者菜市场。紧邻它们的商铺位置都较好。

3、与商业结合的休闲广场 什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有人气，就有商业机会； 一般来说，大型社区规划一个多个休闲广场，广场外围主要是商铺，这些位置的商铺投资价值比较大； 以广场为代表的文化、体育等活动场所也是人流比较密集的地方。如小区体育场、游泳馆等周边的商铺投资价值也较大。 29

4、品牌店效应 知名品牌选择的位置都是较好的地段，可以多关注如综合超市、便利店、药店等社区型连锁品牌关注的区域和位置。主要原因一是这些品牌连锁租户对商铺的选择有严格的评估标准和计算方法，他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，二是知名品牌客户它本身就具备一定的聚客能力，影响小商圈的形成； 在同一个区域选择商铺的时候，项目是否有品牌客户非常关键，这基本能从一个侧面反映出项目商铺的优劣。

5、立地条件 立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里；商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等要素。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键，如道路是否有天然或人工障碍物，比如交通栏隔； 在南北方投资商铺还要考虑日照因素，在北方地方门朝东和朝南的商铺肯定要好于朝西和朝北的商铺。

隔离带

案例：现代城北 侧 南侧出租率高，北侧出租率低 南侧经营状况好，北侧较差 北侧转租率高（包括不见不散、日本料理、车行等）

案例：现代城南 侧 北侧为长安街快速主干道，南侧有停留广场 日照条件（南侧日照好，北侧日照差） 南侧和南区住宅区相通 写字楼出入口在南侧

6、周边的租金水平 周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格；购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。 周边同区域、面积相近等商铺的租金水平也将决定投资商铺的价格水平，一般来讲，结合目前市场的资本化率或者大家普遍认同的商铺投资回报水平，就可以简单计算出该商铺售价的区间。 例如：假定该区域可比物业租金5元/天/平米，递增幅度在每 2年5%，10年期平均租金水平5.8元 目前市场上可接受回报水平是7%，12-13年收回投资 该物业的售价5.8*365*12=25000-26000元之间 地域特征： 本项目地处东二环——东便门桥的东南角，北连建国门商圈，西临大都市商业街，东靠成熟社区。 社区规划： n5千平米的大型休闲运动会所。 n忠实里小学和文汇中学。 n5.7公顷绿地 n规划的社区便利商业配套 交通状况： 35

7、销售比较法 购买价格 每平方米的价格 商铺的总面积 确定一项与近期市场上售出的物业和有相似可比性的物业的投资价值。 在给定的购买价格下，投资者可以使用销售比较法来确定商铺的每平方米的价格，然后将计算得出的每平方米的价格与市场上近期出售的可比物业进行比较。 购买价格 每平方米的价格 商铺的总面积

726万元 46000 158 同在一个区域内的项目进行对比。（如朝阳北路珠江罗马嘉园、天鹅湾、国美第一城、华纺易城等） 珠江罗马嘉园1层底商158平方米商铺726万元； 同样地段华纺易街1层商铺的单价是37000元； 根据位置面积大小等各方面进行分析价格： 726万元 46000 158

销售比较法的优缺点 缺 点 优 点 投资者可以将现有物业价格与市场上现行的土地和建筑物的交易价格进行比较。 优 点 投资者可以将现有物业价格与市场上现行的土地和建筑物的交易价格进行比较。 缺 点 没有考虑物业的收入，市场上往往缺少足够的或者相似的可比性项目进行比较，尤其是商铺。

8、内部收益率法 一项投资的内部收益率（IRR）是指投资的每一元钱在每期所带来的收益百分比。内部收益率给投资者提供了一种以收益为基础比较投资方案的方法。

n ＄ -2000000 1 100000 2 5 120000+300000 i=？%

内部收益率（IRR）法的优缺点 优 点 缺 点 没有衡量和考虑影响投资撤出的外部因素 优 点 由于IRR是经现金流模型计算出来的，而且有初始投资、定期营业现金流、销售价值和预计持有期，所以，它回答了一项投资所应该回答的四个基本问题： 应投资多少？ 什么时候投资？ 投资收益是多少？ 什么时候可以获得投资收益？ 缺 点 没有衡量和考虑影响投资撤出的外部因素

祝大家在商铺投资中获得 适当回报！ 潘好龙：13801089839 www.huibohang.com